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Communauté de Communes du Castelbriantais. Programme Local de l ’ Habitat Rapport final. Septembre 2012. 171 rue de Vern – BP 70416 35204 Rennes Cedex 2 Tél : 02 99 50 70 22 - Fax : 02 99 53 13 60 [email protected] - www.cerur-reflex.org. Introduction. Titre.

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Communauté de Communes duCastelbriantais

Programme Local de l’HabitatRapport final

Septembre 2012

171 rue de Vern – BP 7041635204 Rennes Cedex 2Tél : 02 99 50 70 22 - Fax : 02 99 53 13 [email protected] - www.cerur-reflex.org


Introduction

Titre

  • Le présent document reprend, de manière synthétique, les éléments travaillés tout au long de la démarche de PLH sur le territoire suivant les étapes de réalisation du PLH :

    • Les points clés du diagnostic : les éléments de diagnostic font référence au rapport complet de diagnostic, réalisé courant 2010-2011 à l’échelle du Pays de Châteaubriant. Ils reprennent les éléments de connaissance relatifs aux tendances récentes ayant impacté le territoire.

    • La définition des objectifs et orientations du PLH : travaillés à l’échelle de la Communauté de Communes, la définition des objectifs et orientations du PLH du Castelbriantais s’appuie sur les enjeux mis en lumière par le diagnostic du territoire et sur les souhaits de développement énoncés par chaque commune du territoire.

    • La construction du programme d’actions, nourri par une collaboration avec les partenaires et acteurs locaux de l’habitat, travaillé en Comité technique et validé dans ses principes en Comité de pilotage en juillet 2012. Ce programme d’actions est détaillé dans le document de programme d’actions complet, joint avec ce rapport.

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Une réflexion à l’échelle du Pays de Châteaubriant

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Les Communautés de Communes du Castelbriantais, du Secteur de Derval et de la Région de Nozay ont lancé simultanément l’élaboration de leur Programme Local de l’Habitat. Le diagnostic a donc été élaboré à cette échelle, celle du Pays de Châteaubriant, mettant en évidence les aspects socio-économiques du territoire et les spécificités du marché de l’habitat au sein du Pays, avec des précisions par communauté de communes.

Au sein de ce diagnostic plusieurs tendances récentes ont émergé par communauté du fait d’un positionnement géographique spécifique au sein du département de la Loire-Atlantique. Cela concerne notamment les effets de la desserte par la RN Nantes-Rennes, la proximité des agglomérations nantaise et rennaise dans le développement démographique et de l’habitat des communautés de communes.

Les éléments qui suivent concernent spécifiquement la Communauté de Communes du Castelbriantais. Ils constituent les fondements de la définition des objectifs et orientations du PLH, puis du programme d’actions.

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Une reprise de la croissance démographique

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  • Les 19 communes de la CC du Castelbriantais enregistrent 32 889 habitants au dernier recensement 2009, soit plus de la moitié de la population du Pays de Châteaubriant (57%).

  • Entre 1999 et 2009, la CCC a gagné près de 1 980 habitants supplémentaires (soit près de 200 habitants supplémentaires par an), après avoir enregistré une perte de sa population depuis les années 80.

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Des rythmes d’évolution démographique

contrastés entre communes

  • La CCC enregistre une croissance moyenne annuelle de +0,7%.

  • Mais les rythmes d’évolution entre communes s’avèrent contrastés, entre une évolution, au sud-ouest, dynamique mais modérée au nord-est.

  • Une progression démographique récente qui se caractérise par :

    • Un secteur Sud-Sud-Ouest jusqu’à Châteaubriant avec une croissance plus forte,

    • Des communes du Nord et de l’Est avec un développement démographique plus mesuré.

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(Dont 50% CUN)

Une croissance démographique portée

par l’arrivée de populations des territoires voisins

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  • Une croissance démographique qui s’explique principalement par l’apport migratoire.

  • Près de 1 300 personnes supplémentaires entre 1999 et 2008. Le rythme de croissance lié à l’apport migratoire est évalué à +0 ,57%.

  • Les principaux flux de mobilité résidentielle concernent des résidents du département, et notamment de l’agglomération nantaise.

  • A l’échelle du Pays de Châteaubriant, la CCC par sa position limitrophe des départements d’Ille & Vilaine et Maine & Loire, se distingue par des flux migratoires importants en provenance de ces territoires.

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Un territoire polarisé autour de la ville de Châteaubriant

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  • Au sein de la Communauté de Communes :

  • Migrations résidentielles (changement de logement) : une périurbanisation autour de la ville de Châteaubriant et une attraction de la métropole nantaise qui tend à s’affirmer au sud.

  • Migrations alternantes (déplacements domicile – travail, cf. carte ci-contre) : Châteaubriant constitue le principal pôle d’emplois de l’espace communautaire et attire chaque jour de nombreux actifs qui habitent dans d’autres communes de la CCC.

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Des évolutions sociologiques marquées

par le desserrement et l’accueil de populations âgées

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  • Une progression des foyers de petite taille

    • En 2007, la CCC recense 66% de ménages composés de 1 à 2 personnes. Vieillissement, décohabitation, divorces… concourent à réduire la taille des ménages, traduisant ce qu’on appelle le « desserrement des ménages ».

  • Une forte attractivité auprès des personnes âgées

    • Les personnes âgées de 60 ans et + représentent 24% de la population du Castelbriantais en 2007. Notons que le territoire communautaire est pourvu de nombreuses structures d’accueil pour personnes âgées.

    • Un public en progression de 30% depuis 99.

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De nombreux ménages en situation de précarité

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  • De manière générale, le nord du département se caractérise par une forte proportion de ménages fragiles économiquement.

  • Ces populations en situation de fragilité sont à la fois des locataires (du secteur privé et du secteur HLM) et des propriétaires occupants. Ce sont des personnes qui peuvent être installées de longue date sur le territoire ou, à l’inverse, des nouveaux arrivants : l’apport migratoire ne modifie pas significativement la sociologie de la population de la Communauté de Communes.

Données Filocom 2007 ; le seuil de pauvreté par unité de consommation s’établit à 954€ / mois en 2012, il était de 908€ / mois en 2007

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Une production de logements

qui a connu de fortes fluctuations

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  • Un rythme de constructions neuves soutenu jusqu’avant la crise de 2008.

  • Près de 230 logements commencés en moyenne annuelle sur la période 2005-2009 contre 150 logements en moyenne par an sur 2000-2004.

  • Une baisse observée du volume de constructions neuves à partir de 2007.

  • Une production largement marquée par l’individuel.

  • Confirmant l‘attractivité du territoire pour des ménages accèdants en recherche de « maison-jardin » dans un cadre de vie rural de qualité.

  • Les opérations en VEFA (individuel groupé ou collectif) constituent une part marginale de la production, et ont connu peu de variations au cours de la période.

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Un marché foncier qui reflète

une tension modérée des marchés de l’habitat

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  • Une pratique soutenue d’opérations communales

  • Une centaine d’opérations d’aménagement engagées depuis 2005, dont : 30% en lotissements communaux et 62% en lotissements privés (source : questionnaire communal réalisé dans le cadre du Document d’Orientations du PLH).

  • A l’échelle départementale, le secteur Blain – Châteaubriant se distingue par une part plus importante de lotissements (43%, contre 39% en Loire Atlantique) , et moins importante en ZAC. Mais surtout, le territoire se caractérise par une offre foncière majoritairement portée par le secteur diffus. Une maîtrise foncière renforcée conjuguée à une planification globale des modalités d’aménagement permettra de maîtriser ce mode de développement en diffus qui accentue les risques d’étalement urbain.

  • Des densités souvent faibles, mais une inflexion des pratiques en cours

  • A lier notamment à une production de logements ciblée sur la maison individuelle.

  • Mais l’émergence de réflexions d’urbanisme durable, tant sur la gestion économe du foncier que sur l’aspect qualitatif des opérations : acquisition foncière et/ou repérage des potentiels fonciers (Rougé, La Meilleraye, Lusanger…), missions de collaboration avec le CAUE (Noyal S/Brutz, Issé…).

  • Des prix assez modérés

  • En moyenne, des terrains 70% moins chers sur le secteur nord Loire-Atlantique que la moyenne départementale : prix moyen 27€/m² (oscillant entre 20€ dans les communes à l’est et 50€ du m² sur Châteaubriant).

  • Pour un coût de construction relativement constant entre les différents territoires : entre 900-1100€ / m².

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La montée en puissance

des enjeux de qualité d’aménagement

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  • Des problématiques émergentes sur la thématique foncière et construction neuve

  • L’émergence de réflexions d’urbanisme durable

    • Enjeu qualitatif particulièrement important dans un territoire reconnu pour son identité patrimoniale : veiller au maintien des spécificités locales,

    • Plusieurs communes souhaitent désormais s’inscrire dans une logique de développement urbain plus qualitatif : les collaborations avec le CAUE témoignent de cette nouvelle approche.

    • Des préoccupations de renouvellement démographique dans les communes les plus excentrées, les moins équipées, où la demande est la moins forte

    • Les communes engagent des opérations d’habitat, essentiellement sous forme de lotissements en extension urbaine, pour favoriser l’accueil de nouveaux habitants.

  • Dans la ville centre de Châteaubriant, des initiatives déjà engagées en faveur d’une approche qualitative de l’aménagement

    • Via une « charte d’aménagement » qui s’applique aux nouvelles opérations d’aménagement (lotissements, ZAC).

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Un parc privé ancien important

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  • Le parc de logement du territoire est ancien (40% des logements ont été construits avant) et est principalement composé de grands logements.

  • Près de 7 800 logements privés occupés sont antérieurs à 1975, représentant 67% du parc de la CCC.

  • Ce parc est occupé à 80% par des propriétaires occupants (représentant 65% de l’ensemble des propriétaires du castelbriantais) et 20% par des locataires (80% de l’ensemble des locataires du parc privé).

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Une problématique singulière

de vacance du parc de logements

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  • Le maintien d’un parc vacant et de forts besoins de réhabilitation

  • La CCC enregistre un taux de vacance  estimé à plus de 8% du parc de logement en 2008 soit près de 1 330 logements. Ce phénomène de vacance touche majoritairement les logements antérieurs à 1975 (89% soit 1180).

  • Au total, 12% du parc antérieur à 1975 est vacant.

  • En 2010, 1917 logements vacants sont recensés au sein de l’espace communautaire, dont 64% de maisons individuelles.

  • Enfin, le phénomène de vacance observé sur le territoire s’ancre dans la durée : près des 2/3 des logements vacants recensés le sont depuis plus d’un an. Une vacance qui n’est pas liée à la typologie des logements puisqu’elle touche autant les petits que les grands logements, mais directement liée à leur ancienneté et à leur manque de confort.

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Un parc privé qui concentre de nombreux enjeux

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  • L’analyse du parc privé fait donc émerger plusieurs problématiques :

  • La performance énergétique des logements : près de 40% du parc antérieur à 1975 est classé en étiquette supérieur à F au classement DPE

  • La qualité du parc, relative aux situations d’inconfort, voire d’insalubrité : la CCC recenserait plus de 1 200 logements classés en catégorie 7 et 8 du code général des impôts (logements dégradés à très dégradés). Toutefois, les bases de données de la DGI concernant le classement cadastral sont relativement anciennes et donc peu fiables. En particulier, elles ne permettent pas de prendre en compte les améliorations apportées par les différentes réhabilitations. Les chiffres ci-dessus sont donc à prendre avec prudence et à considérer comme des ordre de grandeur. Le programme d’actions prévoit en ce domaine de lancer un recensement exhaustif.

  • La capacité d’adaptation du parc à la perte de mobilité : dans un contexte où la population âgée est importante, et en augmentation, la question de la mise en accessibilité des logements se pose avec acuité

  • Une sociologie du territoire qui doit conduire à mobiliser les aides en faveur des propriétaires occupants de logements anciens afin de permettre d’engager des travaux de réhabilitation.

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Des dynamiques de réhabilitation

à poursuivre et à renforcer

  • Les dynamiques de réhabilitation sur le Castelbriantais : de nombreux ménages éligibles aux aides de l’ANAH

  • Entre 2006 et 2010, la dynamique de réhabilitation du parc a été portée par les particuliers, aucun dispositif d’intervention (PIG ou OPAH) n’ayant été mis en place sur le territoire. Toutefois, la Communauté de Communes a pris en charge une permanence du Centre départemental de l’habitat (CDH) pour favoriser les démarches de propriétaires, bailleurs et occupants, à s’investir sur cette thématique. Des potentiels de réhabilitation ont pu être identifiés par les professionnels intervenant sur le secteur.

  • De 2006 à 2012, plus de 400 logements ont bénéficié d’interventions de l’ANAH. Ces interventions ont concerné une majorité de propriétaires occupants

  • Au-delà, l’ANAH identifie aujourd’hui plus de 3 000 propriétaires occupants pouvant être éligibles à ses aides à la réhabilitation. Ils représentent 33% des ménages propriétaires occupants de la Communauté de Communes. Parmi eux, 56% entrent sous les plafonds « très sociaux », soit un pourcentage proche de la moyenne départementale (53 %),

  • Le profil des ménages éligible est comparable à l’ensemble du territoire. Il concerne des propriétaires occupants le parc ancien (53% dans le parc antérieur à 1915) et des propriétaires âgés (67% des ménages éligibles ont plus de 60 ans, dont 39% plus de 75 ans).

  • Les caractéristiques du parc privé ancien et le profil sociologique du territoire mettent en évidence que la requalification du parc privé constitue un enjeu majeur du PLH. Elle nécessitera de mobiliser l’ensemble des acteurs pour trouver des solutions optimales à la résorption des différentes situations diagnostiquées.

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Parc locatif social :

des enjeux plus « qualitatifs » que « quantitatifs »

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  • 1 463 logements locatifs sociaux en 2009.

  • En lien avec son histoire industrielle, la ville de Châteaubriant concentre 73% de l’offre (1 070 logements). C’est un parc plutôt ancien (64% date d’avant 1977) et la plupart des logements sont construits en collectif.

  • Un vaste programme de réhabilitation du principal quartier d’habitations à vocation sociale « La Ville aux Roses » est en cours de réalisation.

  • Sur les autres communes, le développement du parc est parfois peu étoffé, plus récent, et essentiellement composé de logements individuels.

  • En parallèle, la demande locative sociale est jugée volatile et est orientée sur les logements individuels.

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Une production locative sociale qui se diffuse

dans les communes, mais pas de production

à destination des ménages les plus modestes

  • Entre 2005 et 2009, 144 logements locatifs sociaux ont été financés, dont 57 PLUS et 87 PLS (correspondant à la création de structures d’hébergement, en particulier à destination des personnes âgées).

  • La répartition de la production des PLUS illustre la diffusion du parc locatif social sur le territoire de la CCC : 12 à Châteaubriant, 10 à Erbray, 4 à Issé, 10 à La Meilleraye, 4 à Petit-Auverné, 12 à St Aubin et 5 à Soudan.

  • En revanche, aucun PLAI (logement social à destination des publics plus modestes) n’a été produit. Toutefois, la Commune de la Chapelle-Glain lance actuellement une opération de réhabilitation de 4 logements dont 3 au titre des PLAI ETAT.

  • Le Plan départemental de l’habitat (PDH) indique pour sa part un objectif de production locative sociale de 20 logements par an, correspondant à 10% de l’objectif global de production.


Les moteurs de la demande en logements,

les réponses qui sont apportées

  • Quelle a été la production de résidences principales ?

  • Environ 220 logements par an ont été produits sur la période 1999-2008, dont 80% par construction neuve, 20% par transformation du parc existant : transformation de résidences secondaires, commerces, … en résidences principales, division de logements.

  • Comment a été utilisée cette offre de logements ?

  • Desserrement des ménages, générant un besoin de 96 logements pour maintenir le niveau démographique,

  • Croissance démographique de 0,66% générant un besoin de 82 logements par an

  • Augmentation de la vacance : 40 logements par an.



Les perspectives pour le territoire

Contexte :

Malgré un contexte global plutôt morose, la Communauté de Communes du Castelbriantais devrait bénéficier dans les prochaines années des retombées des différents équipements et infrastructures structurants en projet ou en cours de mise en œuvre sur le territoire et son environnement. Ainsi, l’ouverture de la liaison tram-train confirme le potentiel résidentiel de l’axe Sud-Ouest/Nord-Est jusqu’à Châteaubriant. Un effet d’irrigation devrait s’opérer à partir des communes disposant d’une gare vers les communes alentours. En prévision de l’ouverture de l’axe Rennes-Angers (2016) et d’une amélioration possible de la desserte ferroviaire TER Bretagne, le secteur Nord-Est s’inscrit également dans une logique de croissance démographique légère. De plus, la mise en œuvre du projet d’aéroport devrait renforcer l’attractivité du territoire de la Communauté de Communes du Castelbriantais. Enfin, la politique économique et d’équipements et services mise en œuvre par la CCC, parallèlement à la politique de l’habitat, constitue un levier supplémentaire d’attractivité et d’accueil d’une population nouvelle. Ces éléments conduisent les élus de la CCC à s’inscrire dans une perspective de croissance démographique et résidentielle, alimentée par un apport migratoire, avec l’accueil d’une population diversifiée, familiale, aux revenus modérés.

  • Implications :

  • Pour le PLH, cela implique d’accompagner la nouvelle dynamique démographique du territoire, en garantissant une cohérence d’ensemble à l’échelle de la Communauté de Communes tout en prenant en compte les contrastes territoriaux et les spécificités des communes. Ainsi, s’agit-il d’une part de renforcer l’attractivité de Châteaubriant en poursuivant les initiatives déjà engagées (cf. projet quartier gare par exemple). D’autre part, le secteur rural se développera en valorisant ses atouts que sont son patrimoine, son cadre de vie, l’activité et les services de ses centres bourgs et ses prix attractifs. La reconquête des centres anciens constitue ainsi un facteur d’attractivité.

  • Quel que soit le secteur géographique, le développement de la fonction résidentielle suppose parallèlement de poursuivre le développement d’une offre d’équipement adaptée afin d’assurer un développement cohérent.

  • De même, les impacts de la politique de l’habitat sur l’occupation de l’espace doivent être intégrés. En particulier, la consommation foncière doit être maîtrisée pour préserver les activités agricoles et les espaces naturels.

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Les perspectives en matière d’habitat

Contexte :

La Communauté de Communes du Castelbriantais dispose d’un parc ancien important, et d’un patrimoine bâti intéressant. Mais une partie de ce parc connaît un phénomène de dégradation plus ou moins avancé, et constitue ainsi un potentiel important de réhabilitation et de valorisation.

Par ailleurs, les perspectives de production de nouveaux logements supposent de définir les besoins fonciers nécessaires pour accueillir ces constructions.

Le développement résidentiel mise également sur l’accueil d’une population diversifiée, supposant la disposition d’une offre d’habitat variée, correspondant à la diversité des besoins et des profils de ménages. Au-delà, les besoins en logements évoluent au cours de la vie, en fonction de l’âge, des capacités financières, de la composition familiale, de l’état de santé, … Aussi s’agit-il de permettre la réalisation des parcours résidentiels, permettant à chaque ménage et chaque personne de trouver un logement adapté à ses besoins tout au long de la vie. L’adaptation des logements, en particulier pour répondre aux besoins liés au vieillissement démographique, est un enjeu majeur qui émerge à tous niveaux et dans tous territoires. Sur la Communauté de Communes du Castelbriantais, la question de l’adaptation des logements se pose avec particulièrement d’acuité pour permettre le maintien à domicile.

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Les perspectives en matière d’habitat

Implications :

  • Les caractéristiques du parc de logements, les tendances d’évolution et le fonctionnement actuel des marchés de l’habitat mettent en évidence la nécessité pour le PLH de s’investir fortement dans la réhabilitation du parc ancien. En particulier, ce parc existant constitue le premier potentiel à mobiliser pour créer du logement via la lutte contre la vacance, au travers d’actions de réhabilitation et de renouvellement du tissu urbain existant. L’intervention sur le parc existant concerne aussi le parc locatif social, où il s’agit de poursuivre les actions de valorisation déjà engagées, notamment à Châteaubriant, en conjuguant renouvellement, réhabilitation, construction. Quel que soit le type de parc, la nouvelle politique de l’habitat de la Communauté de Communes devra répondre aux besoins d’adaptation des logements pour permettre le maintien à domicile.

  • Concernant la production de logements, en construction neuve ou par transformation du bâti existant, un des enjeux du PLH est de diversifier l’offre d’habitat. Elle est également à lier à la mise en œuvre d’une politique foncière afin d’anticiper l’attractivité du territoire et la tension sur les prix (notamment sur l’axe de la desserte ferrée sud-ouest / nord est, ainsi que sur les communes Nord-Est proches de la future 2x2 voies Rennes-Angers ). La maîtrise foncière s’inscrit aussi dans une logique de « développement durable » pour limiter la consommation d’espaces agricoles, réduire les déplacements automobiles non obligatoires (de 200m à 500m dans les bourgs), adapter le rythme de développement aux équipements, …

  • Enfin, le PLH doit garantir la satisfaction des besoins des populations démunies. Au regard de l’offre existante et des problématiques émergentes, une attention singulière est à porter pour compléter l’offre, notamment en direction des personnes âgées modestes.

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Le scénario de la Communauté de Communes du Castelbriantais

  • L’objectif pour le PLH est de tirer parti au mieux des opportunités d’attractivité de nouvelles populations et de lutter parallèlement contre les faiblesses et menaces qui pèsent sur le territoire.

  • Les objectifs de production de logements pour le PLH prennent appui sur les souhaits exprimés par les communes. Ils s’inscrivent en cohérence avec le scénario d’évolution présenté précédemment.

  • Ce scénario se traduit par une transformation des moteurs de la demande en logements. Désormais, cette demande en logements émerge davantage de la croissance démographique que du desserrement des ménages. La volonté d’accueil de ménages familiaux traduit cette évolution sociologique. Elle se décline par :

    • l’accentuation de la croissance démographique,

    • L’accueil d’une population familiale, permettant de limiter les effets du desserrement des ménages.

  • Parallèlement, la progression de la vacance est désormais stoppée. La transformation de résidences secondaires en résidences principales permet de répondre à une petite partie des besoins, mais c’est surtout la construction neuve qui constitue l’élément fondamental de la réponse aux besoins de logements.


Le scénario de la Communauté de Communes du Castelbriantais

  • Pour la période 2013-2018, les effets du scénario retenu sur la Communauté de Communes sont donc les suivants :

    • Le développement démographique est porté à 0,9 % annuel (1999-2008 : 0,7 % par an), soit 1800 habitants supplémentaires sur les 6 ans du PLH (300 habitants de plus par an, contre un peu plus de 200 par an sur la période 1999-2008). L’accueil de populations nouvelles engendre un besoin annuel de 130 logements (1999-2008 : 82 logements / an).

    • En revanche, les besoins liés au desserrement se réduisent : l’accueil d’une population familiale, composée de ménages de plus grande taille, permet de limiter les effets de la décohabitation, du veuvage, des divorces, … Le desserrement des ménages ne génère plus qu’un besoin annuel de 62 logements (contre 96 logements par an sur la période 1999-2008 ). Il correspond à une réduction de la taille moyenne des ménages atteignant 2,23 personnes / ménage en 2018 (0,10 personne de moins par ménage en moyenne sur 10 ans, contre 0,17 sur la période récente).

    • Une évolution du parc existant qui produit environ 10 résidences principales par an par transformation du nombre de résidences secondaires légèrement inférieur à la période passée (10 logements contre 13 sur la période passée) . Parallèlement, le scénario se base sur une stabilisation de la vacance (celle-ci avait progressé de 40 logements par an sur la période récente) grâce à une intervention forte de la collectivité et de l’ensemble des partenaires et acteurs sur la requalification du parc existant.

    • Pour répondre à l’ensemble des besoins, une offre annuelle en construction neuve s’élevant à 180 logements environ, soit environ 1080 logements sur la durée du PLH. Cet objectif est légèrement inférieur aux objectifs du PDH 44 (200) et s’inscrit en cohérence avec la réalité du marché local, pour éviter qu’une trop forte production neuve fragilise le parc existant et favorise la vacance.


7 orientations principales pour le PLH Castelbriantais

  • Le PLH du Castelbriantais définit sept orientations :

  • Requalifier le parc existant : mobiliser les partenaires pour trouver des solutions optimales à la résorption des différentes situations diagnostiquées,

  • Maintenir un rythme de construction élevé : organiser et maîtriser le développement des communes pourpermettre le maintien et l’accueil de populations sur le territoire,

  • Anticiper la mise en œuvre de politiques foncières : maîtriser le développement de l’urbanisation sur les communes, dans le sens d’une gestion économe du foncier et de préservation des espaces naturels et agricoles,

  • Renforcer la qualité urbaine des opérations : maîtriser le contenu qualitatif des opérations d’aménagement,

  • Diversifier l’offre de logements neufs : promouvoir denouvelles formes d’habitat, impulser des projets innovants articulant habitat et projet d’urbanisme durable,

  • Diversifier l’image et l’offre de locatifs sociaux : définir et encadrer le développement de l’offre au sein de l’espace communautaire,

  • Répondre aux besoins des publics spécifiques : définir et encadrer le développement de l’offre au sein de l’espace communautaire.


Requalifier le parc existant Castelbriantais

Travailler sur la redynamisation des centres bourgs comme garant de l’attractivité des communes du territoire

  • Pour faire face au risque de la dévitalisation de certains bourgs et centres, et dans le prolongement des actions conduites par les communes, le PLH souhaite favoriser le renforcement de l’attractivité des centres bourgs et la préservation de certains villages et accompagner l’aménagement de ces centralités. La reconquête des centres permettra de conforter l’identité des communes via des interventions sur le traitement des façades, des actions de valorisation de l’architecture… Elle se traduira aussi par la remise sur le marché de logements vacants. Sachant que de nombreux propriétaires occupants concernés par l’objectif de la requalification de l’habitat ancien disposent de revenus modestes, une vigilance devra être portée au montage financier des opérations de réhabilitation. En effet, les capacités de financement par les propriétaires doivent être bien appréhendées pour juger de la possibilité de s’engager dans une telle opération (une fois déduites les éventuelles subventions, évaluer la capacité des ménages à pouvoir financer le reste à charge). Au regard des enjeux identifiés sur le territoire, trois principaux axes d’intervention pourront être exploités :

    • L’amélioration technique du bâti : performances thermique, état des façades,

    • Lutte contre le phénomène de vacance (problèmes de succession, logements abandonnés ou sans successeurs, produits en vente qui ne correspondent pas à la demande, inadéquation entre prix de vente et qualité du bien),

    • Maintien à domicile.

  • Au-delà de la réhabilitation et de la requalification du bâti existant, la redynamisation des centres pourra passer par des actions en matière d’aménagement et d’urbanisme, via des opérations en renouvellement urbain. Cela suppose de recenser les potentiels pouvant être mobilisés dans le cadre d’une telle opération d’urbanisme (logements vacants ne correspondant plus à la demande, bâti dégradé et/ou abandonné…).

  • Diverses actions ont déjà été engagées dans ce sens sur le territoire. Par exemple, la Communauté de Communes a conventionné avec la Chambre des Métiers, notamment pour inciter les artisans à se former sur les questions d’amélioration des performances énergétiques et à s’engager dans une démarche de certification. La ville de Châteaubriant, en collaboration avec le CDH, a pour sa part déjà initié une campagne de ravalement de façades.

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Maintenir un rythme de constructions soutenu Castelbriantais

Maîtriser le rythme de développement des projets :

  • L’objectif est que le territoire de la CC du Castelbriantais puisse disposer d’une offre de logements suffisante (production permettant de répondre aux besoins) et bien répartie (veiller à l’équilibre territorial). Pour éviter la création de cités dortoirs, le développement de l’habitat devra ainsi se faire dans un souci de cohérence, en particulier avec le niveau d’équipements (y compris pour le traitement des eaux) et services, et la desserte en transports en commun. Dans ce sens, plusieurs communes ont déjà engagé des actions favorisant l’articulation entre l’habitat et les volets équipements, services, économie, par exemple au travers la réalisation d’aménagement de bourg, la création de locaux pour l’installation d’activités (commerce, médecin). En terme d’équilibre territorial, la Communauté de Communes a souhaité que les objectifs définis dans le PLH reflètent fidèlement les intentions et souhaits de chaque commune, permettant ainsi de préserver un rythme cohérent avec leurs capacités d’accueil. Le PLH doit également veiller à préserver l’espace et l’activité agricoles. La politique de l’habitat constitue ainsi un des volets d’un projet global de développement du territoire, qui articule les différentes thématiques (équipements et services, environnement, économie, …).

  • Le PLH veille à bien calibrer l’offre neuve pour éviter que la nouvelle production de logements fragilise le parc ancien et induise une concurrence entre l’offre neuve et ce parc ancien ; il en advient du maintien de l’attractivité du parc ancien.

  • Pour sa mise en œuvre, le PLH souhaite que soit mobilisé de manière privilégiée le foncier urbain existant. Ce principe permet de valoriser les centres bourgs. Il permet aussi d’optimiser les réseaux existants : les nouvelles constructions réalisées dans le tissu urbain existant permettent de valoriser au mieux les investissements réalisés en matière de réseau routier, d’adduction en eau et d’assainissement, …

  • Au-delà de la politique habitat proprement dite, le PLH n’atteindra ses objectifs que si tous les leviers d’attractivité sont actionnés simultanément. En complément des gros projets structurants (aéroport, tram train, 4 voies) et des nouveaux équipements qui se créent sur le territoire, le travail déjà engagé sur l’image du territoire méritera donc d’être poursuivi (intégrer l’habitat dans la mission de plan communication engagée par la CC).

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Maintenir un rythme de constructions soutenu Castelbriantais

  • En moyenne annuelle, le PLH vise la production de 180 logements par an,

  • Soit 1080 logements sur les 6 années du PLH

Source : entretiens communaux, décembre 2011-janvier 2012

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Maintenir un rythme de constructions soutenu Castelbriantais

  • Comparé à la période récente 2005-2009, la plupart des communes envisagent le maintien ou une baisse du rythme de production. Les communes qui souhaitent augmenter leur production de logements concernent des volumes relativement limités.

  • Les principes de répartition par commune respectent globalement les modalités de répartition observées sur cette période récente.

Source : DREAL-Sitadel et entretiens communaux, décembre 2011-janvier 2012

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Anticiper par la mise en œuvre de politiques foncières Castelbriantais

Intégrer les besoins fonciers dans les politiques d’urbanisme :

  • La maîtrise foncière constitue la clé de voute de la maîtrise du développement urbain par les collectivités (en termes de rythmes, de modalités, …). Plusieurs étapes peuvent être distinguées :

  • 1) Définir et hiérarchiser les secteurs de développement de l’habitat : les communes ayant un PLU récent ou en cours disposent déjà de ce travail ; en revanche, il reste à réaliser dans les communes où les documents d’urbanisme sont plus anciens. L’objectif est de bien repérer et qualifier les potentiels fonciers, pour vérifier que les objectifs de production de logements affichés dans le PLH pourront bien être atteints et trouveront une réelle traduction opérationnelle. Cela permet de localiser les secteurs sur lesquels se réaliseront les opérations et programmes d’habitat.

  • 2) Identifier les secteurs clés pourune intervention foncière : sur la base du repérage et de l’analyse fine des gisements fonciers, il s’agit de discerner les secteurs stratégiques ou à enjeux (du fait d’une bonne localisation dans le tissu urbain existant, d’une complexité particulière, …) qui nécessiteraient une intervention foncière de la part des pouvoirs publics (notamment via l’Agence Foncière départementale).

  • 3) Maîtriser le foncier. Deux principaux objectifs peuvent être assignés à la maîtrise foncière : dans les secteurs les moins tendus, elle vise à impulser ou à organiser le développement de l’habitat; dans les secteurs où la demande est la plus forte, elle cherche à lutter contre la spéculation foncière.

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Anticiper par la mise en œuvre de politiques foncières Castelbriantais

  • Cette problématique a déjà été investie par de nombreuses communes. En particulier, les démarches de PLU récentes ou en cours ont intégré un recensement des potentiels de densification, opportunités immobilières (école, perception) et autres gisements fonciers, dans la perspective de limiter la consommation foncière par extension urbaine et de favoriser le renouvellement urbain. Ce travail est parfois réalisé en collaboration avec les services de la DDTM. Autoriser les divisions parcellaires concourt au même objectif. En outre, l’acquisition foncière est aussi beaucoup pratiquée : dans les secteurs les moins tendus, elles reflète l’absence d’initiative privée. Dans les communes où la demande est plus forte, elle révèle la volonté de maîtriser le rythme de réalisation des opérations, leur contenu, les prix. S’il s’agit parfois de saisir une opportunité foncière qui se présente, certaines acquisitions s’inscrivent aussi dans le cadre d’une stratégie d’anticipation à moyen terme, l’idée étant, pour les communes qui le pratiquent, de maîtriser au mieux les prix d’acquisition. Le PLH souhaite favoriser la poursuite et la montée en puissance de ces pratiques qui s’inscrivent en parfaite cohérence avec les objectifs et orientations poursuivis.

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Renforcer la qualité urbaine des opérations Castelbriantais

Maintenir un rythme de construction élevé tout en minimisant l’impact de l’urbanisation sur les ressources du territoire

  • Si la Communauté de Communes s’inscrit dans une logique de développement de l’habitat, elle cherche également à limiter les impacts de ce développement sur les ressources du territoire, et plus globalement sur l’environnement. Territoire marqué par une forte vocation agricole, la préservation de l’agriculture y représente un enjeu singulier. Aussi la nouvelle politique de l’habitat doit-elle favoriser la limitation des consommations foncières. Fixer des objectifs de densité constitue par exemple un levier pour gérer la ressource foncière de façon plus économe.

  • Investir la question de la qualité urbaine vise aussi à préserver l’identité locale. Le territoire de la Communauté de Communes du Castelbriantais est en effet marqué par un patrimoine bâti spécifique et de qualité qu’il convient de préserver et de valoriser. Dans le cadre des nouvelles opérations d’aménagement, l’intérêt est ainsi de retrouver les formes urbaines des centres bourgs. Les espaces ruraux sont par ailleurs à valoriser.

  • Le PLH vise plus globalement à développer l’approche qualitative de l’urbanisme. Au-delà des volets fonciers et patrimoniaux, elle concerne l’intégration des modes de déplacements doux, le développement de la qualité paysagère, la recherche de la mixité sociale et générationnelle, amélioration des performances énergétiques … Ce type d’approche a déjà été expérimenté sur le territoire de la Communes, en particulier dans le cadre de collaborations avec le CAUE. En amont des phases opérationnelles, ce type d’approche émerge également dans le cadre de certaines démarches de planification (élaboration / révision de PLU) via les OAP, des règles de densité, la réalisation d’un plan de déplacement piéton, … De même, à l’échelle intercommunale, les missions exercées par la Maison de l’Innovation de l’Habitat et du Développement Durable (information et conseil aux habitants en matière de maîtrise des énergies et utilisation des énergies renouvelables, expositions, accueil de permanences d’organismes départementaux de conseil : ADIL, CAUE, CDH) favorisent le développement de ce type d’approche. Le PLH vise autant que possible la généralisation de cette approche.

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Diversifier l’offre de logements neufs Castelbriantais

  • Intégrer le développement et le renouvellement de l’offre neuve :

    • Le volume global de production de logements n’est pas véritablement l’enjeu majeur du PLH de la CC du Castelbriantais. La priorité, ou la question centrale, est plus de mettre le territoire en capacité de répondre aux différents types de besoins : c’est ce qui fonde cette orientation sur la diversification de l’offre. L’objectif est de répondre aux besoins des différents profils de ménages et de favoriser la réalisation des parcours résidentiels. Après une période marquée par la concentration de la production sur le logement individuel en accession, et dans un contexte marqué par des parcours sociaux, familiaux et professionnels irréguliers, cette question se pose avec particulièrement d’acuité. Compte tenu de la diversité des communes au sein de la Communauté de Communes, cette orientation ne se traduit pas partout de la même façon. Ainsi, cette diversification de l’offre doit tenir compte de la sociologie actuelle des communes pour intervenir sur les dysfonctionnements spécifiques : rééquilibrage générationnel, rééquilibrage social, rééquilibrage entre statuts d’occupation, … Autrement dit, elle devra intégrer les besoins de toute la population (jeune, âgée, familiale, démunie…). Elle doit également s’inscrire en cohérence avec le niveau d’équipements et services, et le degré d’accessibilité des communes, notamment en transports en commun. Cette recherche de mixité sociale (pas uniquement au sens d’un mélange de ménages aux niveaux de revenus différents, mais aussi au sens d’un mélange de générations, de compositions familiales, de statuts d’occupation – location et accession-…) sera recherchée à l’échelle des opérations. Elle contribue à leur qualité globale, au même titre que la qualité urbaine (cf. orientation précédente).

    • Les réflexions actuellement menées sur des écoquartiers, et les expériences en termes de réduction de la taille des terrains dans les opérations de lotissements, ou d’intégration des principes de mixité sociale dans le PLU fournissent un premier niveau de réponse à cette orientation.

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Diversifier l’image et l’offre de locatifs sociaux Castelbriantais

  • Préserver l’attractivité du parc existant

    • Le parc locatif social permet d’offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent se loger au prix du marché. Il favorise la cohésion sociale et le meilleur vivre ensemble. Il représente environ 10% des résidences principales dans la Communauté de Communes, et près de 20% dans la ville de Châteaubriant où le parc est généralement plus ancien que dans les autres communes. Par rapport à la production nouvelle, cette offre existante présente l’intérêt d’y rassembler un bon niveau de mixité sociale et générationnelle.

    • Un travail d’adaptation / de requalification du parc social ancien est en cours, notamment au travers du vaste programme de requalification du quartier de la Ville aux Roses. Ce type d’opération est à poursuivre et à renouveler afin de préserver l’attractivité des quartiers et programmes anciens (et en pérennisant la mixité sociale et générationnelle).

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Diversifier l’image et l’offre de locatifs sociaux Castelbriantais

Renouveler l’offre

  • Tout comme au niveau de l’ensemble du parc, où la production neuve vient compléter la production réalisée par transformation du parc existant (remise sur le marché de logements vacants, …), cette logique vaut également pour le parc locatif social. Ainsi, le PLH vise t-il à définir un objectif de production locative sociale nouvelle cohérent avec les besoins et la demande locale qui demeurent relativement modérés, soit 10% de la production neuve globale (chiffre conforme également au PDH), correspondant à 18 logements en moyenne par an (environ100-110 logements sur les 6 ans du PLH). A noter que la production de logements locatifs sociaux est fortement encadrée par la disponibilité des enveloppes budgétaires allouées par l’État au département de la Loire-Atlantique.

  • Le développement de l’offre doit s’articuler autour de la thématique globale « habitat – services – transports ». Le PLH vise ainsi à favoriser une harmonisation du développement de l’offre locative sociale sur les communes. Aussi, la Communauté de Communes et ses communes membres mènent-elles des actions tendant à assurer un maillage en services de proximité (ex : actions en faveur du maintien des commerces de proximité, réhabilitation de bibliothèques dans les communes, développement dans les 19 communes d’accueils périscolaires, soutien à la création de centres de loisirs associatifs, réalisation d’une Maison de l’intercommunalité à Saint-Julien de Vouvantes, aménagement de zones d’activités à vocation intercommunale). S’agissant des déplacements, une réflexion est engagée avec le Conseil Général dans le cadre de la réouverture de la ligne ferroviaire Nantes-Châteaubriant afin d’irriguer le territoire communautaire et de faciliter le déplacement vers les points d’arrêt du tram-train ou la gare de Châteaubriant. Sur ce point, il est rappelé la nécessité de garantir une offre de transports sur le canton de Saint-Julien de Vouvantes. La localisation de l’offre locative sociale est majoritairement située sur Châteaubriant du fait de son équipement en services. Pour autant, il est souhaité la possibilité de pouvoir réaliser des opérations locatives dans les autres communes, afin d’y diversifier le parc, répondre aux besoins qui peuvent émerger, notamment par les personnes âgées (locatifs adaptés en centre bourg : cf. réflexions et projets en cours).

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Diversifier l’image et l’offre de locatifs sociaux Castelbriantais

  • Le PLH souhaite renforcer l’attractivité et la diversité du parc locatif social. Dans la mesure où aucun logement locatif à vocation très sociale n’a été réalisé au cours des dernières années. Le PLH privilégie plutôt l’adaptation des logements aux capacités financières des ménages à bas revenus, donc des financements de type PLAI.

  • Enfin, l’enjeu de réalisation des parcours résidentiels se décline également dans cette orientation. Le locataire HLM doit ainsi être considéré comme un futur primo accédant, ce qui met en exergue la nécessité d’anticiper et d’organiser une offre adaptée à la sortie du parc locatif social.


Accompagner les publics spécifiques Castelbriantais

  • Les anciens : développer une offre alternative à l’entrée en structure

    • Diverses opérations récentes ont été réalisées (St Julien, La Meilleraye) et plusieurs projets sont en cours (Moisdon, Ruffigné, Issé, Le Petit Auverné) mais ils ne pourront combler l’ensemble des besoins. Il s’agit notamment d’anticiper sur le développement des demandes de retours en centre bourg et de répondre aux difficultés d’accès des aînés aux petites retraites. Par ailleurs, le PLH souhaite permettre/inciter la libération de grands logements sous occupés pour contribuer au renouvellement du parc existant.

    • Jeunes : Répondre à la diversité des besoins : entre hébergement et logement autonome.

    • Renforcer l’attractivité du territoire vis-à-vis de cette population constitue un enjeu pour la Communauté de Communes du Castelbriantais pour préserver l’équilibre générationnel, pour ancrer la population. Des hébergements spécifiques existent déjà sur le territoire, en particulier le FJT de Châteaubriant et l’antenne-relais de Erbray. D’autres dispositifs souples ont été mis en place, notamment par le biais de l’association ALJC (chambres chez l’habitant, service logement, …). Parallèlement, la problématique qui émerge concerne les jeunes à la recherche d’une solution intermédiaire entre structure d’hébergement et logement autonome. Plus globalement, le PLH cherche à pouvoir apporter une réponse adaptée à chaque type de besoin. La Communauté de Communes soutient l’action de Mobil’actif qui apporte un premier niveau de réponse à cette situation.

      Personnes en grande fragilité :

    • Cette problématique se situe à l’articulation entre politique de l‘habitat et politique sociale. Elle concerne en particulier la nécessité d’assurer l’accompagnement des ménages dans les logements.

    • Il s’agit par ailleurs de suivre les difficultés liées aux charges locatives, car ce type de difficulté se répercute ensuite sur les CCAS qui se trouvent mobilisés pour aider le paiement des factures des charges liées au logement.

    • Diverses actions ont déjà été engagées en direction de ces publics, tels que des logements gérés par une maison relais ou la réalisation d’un foyer occupationnel pour personnes handicapées.

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Organiser le suivi et l’animation du PLH Castelbriantais

  • Mettre en place un dispositif d’animation

    • L’élaboration du PLH a constitué une nouvelle étape de réflexion partagée entre communes de la Communauté de Communes du Castelbriantais. Le PLH n’atteindra ses objectifs que si cette dynamique est poursuivie car la mise en œuvre concrète du PLH et de son programme d’actions repose fortement sur l’ensemble des partenaires habitat de la Communauté de Communes, au premier rang desquels les communes. Or des attentes fortes ont émergé, de la part des communes, pour échanger sur les projets, rechercher des solutions, mutualiser les informations … La dynamique mise en place à l’occasion de l’élaboration du PLH mérite donc d’être poursuivie pour toujours encourager le dialogue entre communes et favoriser la mutualisation de démarches communes : mieux se connaître pour mieux agir ensemble, atteindre ainsi les objectifs communs définis et répondre aux besoins des populations.

    • Au-delà des communes, de nombreux partenaires sont parties prenantes de la mise en œuvre opérationnelle du PLH : bailleurs sociaux, aménageurs, partenaires institutionnels, … Il s’agit donc, là aussi, de poursuivre le travail d’animation du réseau de partenaires déjà initié par la Communauté de Communes, et renforcé par le PLH.

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Organiser le suivi et l’animation du PLH Castelbriantais

  • Suivre la mise en œuvre des actions du PLH

    • La montée en puissance de la Communauté de Communes sur la compétence habitat suppose de remettre à plat ses moyens et modalités d’actions et d’intervention. L’organisation de la mise en œuvre du PLH par la Communauté de Communes n’est pas arrêtée à ce jour. Elle est notamment à articuler avec la réflexion menée en parallèle sur la mutualisation des services. Toutefois quelques principes peuvent éclairer la réflexion sur la définition des moyens à mobiliser par la Communauté de Communes au regard des attentes exprimées par les communes : ne pas réduire le pouvoir des communes, définir des principes de répartition des moyens entre communes, préciser les conditions et modalités d’intervention.

    • Sur ce point, une réflexion sur un PLU intercommunal pourrait s’engager. La compétence PLU n’est obligatoire que pour les communautés urbaines. Depuis toujours est cependant offerte aux communautés de communes et d’agglomération, la faculté d’exercer dans un cadre intercommunal la compétence d’élaboration du PLU et ce, au titre d’une compétence supplémentaire inscrite aux statuts.

    • Toutefois, deux textes majeurs sont venus inciter les intercommunalités à se doter de cette compétence.

    • Tout d’abord, la loi portant Engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010, en son article 19, pose le principe selon lequel le cadre intercommunal est davantage pertinent pour traiter de l’urbanisme même si l’élaboration d’un PLU communal reste possible.

    • Ensuite, l’ordonnance du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme, puis le décret du 29 février 2012 relatif aux documents d’urbanisme sont venus donner un cadre juridique au PLU intercommunal.

    • C’est ainsi que de nombreux articles du code de l’urbanisme ont été adoptés à cette primauté donnée au PLU intercommunal.

  • Ajuster le PLH à l’évolution du contexte

    • La mise en œuvre de ce premier PLH pour la Communauté de Communes du Castelbriantais s’inscrit dans un contexte de relative turbulence sur le plan des marchés de l’habitat, de la stratégie des partenaires, … C’est pourquoi il est important que ce PLH demeure un document actif et vivant, réactif aux évolutions de contexte, adaptable aux nouvelles dispositions pouvant apparaître dans le courant de sa mise en œuvre.


Le programme d Castelbriantais’actions du PLH


Programme d’actions Castelbriantais

11 actions répondant aux 7 enjeux principaux identifiés sur le territoire

Et 2 actions relatives à la mise en œuvre et le suivi du PLH

Le détail des actions renvoie au document de programme d’actions détaillé

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Échéancier de mise en œuvre du PLH Castelbriantais

2013 - 2018

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