Materi-10 HAK TANGGUNGAN

1. Materi-10HAK TANGGUNGAN DEWI NURUL MUSJTARI,S.H., M.HUM DOSEN FAKULTAS HUKUM UMY Dipresentasikan pada: Training Hukum Pertanahan yang diselenggarakan oleh PT Fresh Consultant, tanggal 1-3 November 2011, Hotel IBIS Arcadia-Jakarta.

2. PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN: • HT adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan terhadap kreditur-kreditur lain.

3. Dasar HukumHT: • Undang-undangNomor 4 tahun 1996 tentangHakTanggunganatas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitandengan Tanah. • UUHT disahkan pada tanggal 9 April 1996. Peraturaninidimaksudkansebagaipenggantihypotheek yang diaturdalarn KUH Perdata yang berlakusejaktanggal 1 Mei 1848 denganStaatsblaad 1847 Nomor 67 dan Creditverband (Staatsblaad 1908 : 190). DengandemikiansejakbulanAprilhanyaadasatuhukumpertanggungandan sebagailembagapertanggungantanahnyadisebuthaktanggungan (HT).

4. SUBYEK HT: • Pemberi HT, yaitu: orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 8 ayat (1) UUHT. • Pemegang HT, yaitu orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal ini pemegang HT adalah perseorangan maupun Badan Hukum yang menjadi kreditur (Pasal 9 UUHT).

5. OBYEK HAK TANGGUNGAN: • Tanah dan bendaatauhasilkarya yang terkaitdengantanah. Hak atas tanah yang dapatdibebaniHakTanggunganadalahtanahdengan status: HakMilik; HakGunaUsaha; HakGunaBangunan; HakPakaiDiatasTanah Negara dan TanahHakPengelolaan. • Hakkepemilikantanahekshukumadat yang telahadaakantetapiprosesadministrasi/konversinyabelumdilaksanakansepertigirik, petuk, ketitir, dan lain-laindapat juga dijadikanobyekHakTanggungandenganketentuanpembebanannyadilakukanbersamaandenganpermohonanpendaftaranhak atas tanah yang bersangkutan.

6. PEMBEBANAN HT: • Dapatmeliputi juga benda-benda yang terkaitdengantanahdenganmemperjanjikannyadalamAktaPembebananHakTanggungan, seperti : a. Bangunan yang berada di atas tanahmaupun di bawahpermukaantanahobyekHakTanggungan (basement); b. Satuanrumahsusunatauapartemen yang berada di atas tanahobyekHakTanggungan (HakMilik, HakGunaUsaha, HakGunaBangunan, HakPakai di atas Tanah Negara dan TanahHakPengelolaan); c. Tanaman yang tumbuh di atas tanahobyekHakTanggungan; d. Mesin-mesin yang tertanamdalamfondasitanahobyekHakTanggungan; e. Hasilkaryalainnya yang merupakansatukesatuandenganhak atas tanahobyekHakTanggungan dan secara hukumdianggapsebagaibendatidakbergerak.

7. PEMBERIAN HT: Agar pembebanan Hak Tanggungan dapat diakui secara hukum dan mengikat bagi para pihak maka pemberiannya harus melalui tiga fase sebagai berikut : • Pembuatanperjanjiankreditsebagaiperjanjianpokok yang di dalamnyaterdapatjanjiuntukmemberikanHakTanggungansebagaijaminanpelunasankredit; • PembuatanAktaPemberianHakTanggungan (APHT) yang menunjuk pada perjanjianpokokdihadapanPejabatPembuatAktaTanah (PPAT) yang wilayahkerjanyamencakuptempat di mana hak atas tanahberada;

8. PEMBERIAN HT. (Ljt…): 3. Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan (BPN). Pendaftaran merupakan syarat mutlak lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Sebagai bukti pendaftaran Hak Tanggungan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) oleh Kantor Pertanahan di mana sertifikat tersebut memuat irah-irah “DemiKetuhanan Yang MahaEsa” sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana putusan pengadilan.

9. Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT): • Pada dasarnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, hanya apabila benar-benar diperlukan yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT). Dalam hal pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui SKMHT maka kuasa yang diberikan tersebut tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali kuasa tersebut telah dijalankan atau telah habis jangka waktunya.

10. JANGKA WAKTU SKMHT: Mengenaijangkawaktu SKMHT, Undang-UndangHakTanggunganAtas Tanah membedakannyaberdasarkan status hakatastanah yang akandibebaniHakTanggungandanjeniskredit yang diberikan, yaitusebagaiberikut : • SKMHT untukobyekHakTanggunganberupahakatastanah yang sudahterdaftar (HakMilik, HakGunaBangunan, HakGuna Usaha, HakPakai) jangkawaktunyaditetapkan 1 (satu) bulansetelahdiberikan; • SKMHT untuk hak atas tanah yang belum terdaftar (eks tanah adat atau konversi hak lama) jangka waktunya ditetapkan 3 (tiga) bulan setelah diberikan;

11. JANGKA WAKTU SKMHT….(Ljt.): d. SKMHT untukkredittertentu (PeraturanMenteri Negara Agraria No. 4 Tahun 1996) yaituKredit Usaha Kecil (kreditkepada KUD, KUT, Koperasi Primer), KreditPemilikanRumah/RumahSusunSederhana, dankreditproduktifdengan plafond tidakmelebihiRp 50 juta (Kupedes, KKU), jangkawaktunyaditetapkansampaisaatberakhirnyamasaberlakunyaperjanjianpokok yang bersangkutan. Yang dimaksudmasaberlakuperjanjianpokoktersebutadalahjangkawaktuperjanjiankreditsehinggamisalnyaperjanjiankreditberjangkawaktu 1 (satu) tahunmaka SKMHT untukkredittersebutberlakuuntukjangkawaktu 1 (satu) tahun.

12. Tujuan UUHT: • Memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga HT yang kuat yang didalamnya antara lain menegaskan atau meluruskan persepsi yang kurang tepat diwaktu lalu. Tujuan yang lainnya adalah memberikan jaminan kepastian hukum. baik bagi kreditur maupun debitur.

13. PEMBEBANAN HT, berdasarkanPasal 5 UUHT: • Suatu obyek HT dapat dibebani dengan lebih dari satu HT guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. • Apabila suatu obyek HT dibebani dengan lebih dari satu HT, peringkat masaing-masing HT ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. • Peningkat HT yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

14. PEMBERIAN HT, Pasal 10 UUHT: • Pemberian HT didahului dengan janji untuk memberikan HT sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. • Pemberian HT dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. • Apabila obyek HT berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian HT harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

15. PENDAFTARAN TANAH: • Adalahrangkaiankegiatan yang dilakukanolehpemerintahsecaraterus-menerus, berkesinambungandanteratur, meliputipengumpulan, pengolahan, pembukuan, danpenyajianserta, pemeliharaan data fisikdan data yuridis, dalambentukpetadandaftar, mengenaibidang-bidangtanahdansatuan-satuanrumahsusun, termasukpemberiansyarattandabuktihaknyabagibidang-bidangtanah yang sudahadahaknyadanhakmilikatassatuanrumahsusunsertahak-haktertentu yang membebaninya (PP No. 24 Th. 1997).

16. TUJUAN PENDAFTARAN HT: a. Untukmemberikankepastianhukumdanperlindunganhukumkepadapemeganghakatassuatubidangtanah, satuanrumahsusundanhak-hak lain yang terdaftar agar denganmudahdapatmembuktikandirinyasebagaipemegangsahdarihak yang bersangkutan; b. Untukmenyediakaninformasikepadapihak-pihak yang berkepentingan, termasukPemerintah, agar denganmudahdapatmemperoleh data yang diperlukandalammengadakanperbuatanhukummengenaibidang-bidangtanahdansatuanrumahsusun yang terdaftar. c. Untukterselenggaranyatertibadministrasipertanahan.

17. FUNGSI UTAMA PENDAFTARAN TANAH: • Adalah melaksanakan pendaftaran dalam "daftar-daftar umum" (public registers) perbuatan hukum mengalihkan hak dan pembebanan hak, serta, peralihan hak yang bukan karena perbuatan hukum seperti pewarisan dan lelang. Pendaftaran ini termasuk pula pendaftaran atau pencatatan hapusnya utang (pembebanan), pemberian hak, hapusnya hak, dipecahnya hak dan sebagainya (Djoko Walijatun, 1996: 1).

18. HAPUSNYA HT: 1. Hapusnyaataulunasnyahutang yang dijamindenganHakTanggungan. SesuaidengansifataccesoirdariHakTanggunganmakaadanyaHakTanggungantergantungdariadanyahutang yang dijamindalamhaliniperjanjiankredit/perjanjianpokoknya, sehinggaapabilaperjanjiankredittersebuthapusmakademihukumHakTanggunganakanturuthapus. Adapunperjanjiankreditakanhapusantara lain olehsebab-sebabsebagaiberikut: karenapembayaran/pelunasanhutang, pembaharuanhutang (novasi), pembebasanhutang (hapustagih), kebatalanataupemabatalanolehPengadilan, dankadaluwarsa (tidakdilakukanpenagihanselama 30 tahun);

19. HAPUSNYA HT (Ljt…): 2. DilepaskannyaHakTanggunganolehpemegangHakTanggungan. HakTanggungandiberikansemata-matauntukkepentingankreditur/penerimaHakTanggungansehinggaapabilapenerimaHakTanggungansecarasukarelamelepaskannyamakaHakTanggungandengansendirinyahapus; 3. PembersihansisanilaiHakTanggungan yang membebaniobyekHaktanggungan yang dijualdalampelelanganberdasarkanpenetapanKetuaPengadilanNegeri; 4. Hapusnyahakatastanah yang dibebaniHakTanggungan. Hakatastanahdapathapuskarenasebab-sebab yang ditentukan UUPA anrtara lain karenapencabutanhakolehnegara, hapusjangkawaktunya (HakPakai, HGB, HGU) karenapelepasanhakolehpemiliknya, tanahnyamusnah.