Giriş

1. KIYMET TAKDİRİ YÖNTEMLERİ VE BU YÖNTEMLERİN TARIM ARAZİLERİNİN KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN TESPİTİNDE KULLANILMASI

2. Giriş Kıymet takdiri uygulamalarının genişliği, kıymet takdirinde çeşitli yöntemlerin kullanılması ve bu konuda çeşitli yasaların bulunması, konunun önemini arttırmaktadır. Kıymet takdirinin en yaygın kullanıldığı alan; kamulaştırma, irtifak hakkı tesisi, çevre kirliliği zararları, yeniden iskan, vergilendirme ve borçlanma gibidir.

3. Arazi Değerindeki Değişmelerin Nedenleri Tarım arazisi arzının sınırlı olması, araziye olan aşırı talep ve ekonomide yaşanan yüksek enflasyona bağlı olarak, ülkemizde tarım arazilerinin değerlerinde yöre ve bölge düzeylerinde ve başlıca arazi nevilerine göre gerçekleşen değişmelerin araştırılması gerekmektedir.

4. Ülkemizde Kıymet Takdirini Zorlaştıran Sorunlar Tarım arazilerinin tapu ve kadastro çalışmaları tamamlanamamış, gerçek arazi alım-satım değerleri, tarım ürünleri üretim maliyetleri ve gelirleri ile ilgili istatistiksel veriler ulusal, bölgesel ve yerel düzeylerde kayıt edilmemekte, kıymet takdirinde kullanılan yöntem ve yaklaşımlarda belli bir kalite ve standart sağlanamamıştır.

5. DEĞER TAKDİRİNDE TEMEL İŞLEMLER • Amaç Tespiti: (kamulaştırma, zarar-ziyan, sigorta, envanter, ürün bedeli vb.) • Teknik Tanımlama: Malın fiziksel özelliklerinin tespiti ve sınıflandırılması (arazinin konumu, özellikleri, drenaj ve sulama, tamamlayıcı parçalar (ağaç ise cinsi türü, yaşı, çapı vb.) fiilen kullanım durumu, diğer özellikleri) • Ekonomik Tanımlama: Girdi ve ürün fiyatları, verim ve maliyetler dikkate alınarak net gelir ve kapitalizasyon faiz oranı üzerinden arazi değerinin takdiri

6. ARAŞTIRMANIN AŞAMALARI ÖN İNCELEME (Yol güzergahındaki arazinin incelenmesi ve sınıflandırma) VERİ TOPLAMA • ARAZİ PİYASASI İLE İLGİLİ VERİ TOPLAMA • Tapu sicil müdürlüğü • Emlak Büroları • Yerel Yönetimler ÜRETİCİ ANKETLERİ (Güzergah üzerinden seçilen yeterli sayıda malik ile görüşülerek, tarımsal üretimle ilgili girdi-çıktı verilerinin toplanması) • TARIMSAL ÜRÜN VE GİRDİ VERİLERİ • Tarım İl/İlçe Müdürlükleri • Tarım kooperatifleri • İlaç-gübre bayileri • Araştırma Enstitüleri • Diğer (Hal Müd., Orman • İşletme Md. Vb.) VERİ ANALİZİ • ÇIKTILAR • Arazi nevilerine göre kapitalizasyon faiz oranları • Münavebe sistemlerine göre yıllık ortalama net gelirler • Farklı tür ve yaşlardaki meyveli meyvesiz birim ağaç değerleri • Birim arazi değerleri RAPOR

7. Kıymet Takdiri Yöntemleri Kıymet takdiri, mal, gelir ve haklara bilimsel esaslara göre değer takdir etme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır. Değer takdiri, bir tahmin işlemi olup, bu tahminde, esasen ödenmiş bir değer yoktur. Tarımsal Kıymet Takdiri 3 Temel Bilgi Grubuna Dayanmaktadır : • Mesleki Bilgi ve Deneyim • Yasal Düzenlemelerle ilgili bilgi • Kıymet Takdiri Metodolojisi Konusunda Bilgi ve Deneyim

8. Kıymet Takdiri Yöntemleri Pazar Yöntemi Tarımla İlgili Malların Kıymetlerinin Takdirinde; Kıymet Takdirinin Amacı, Malın Cinsi ve Özellikleri İle Yasal Düzenlemeler Dikkate Alınarak Bu Yöntemler Kullanılabilir. Maliyet Yöntemi Gelir Yöntemi Kantitatif Yöntemler

9. Genel olarak arazilerin (arsa ve tarım arazisi) değerleri aşağıdaki yöntemlere göre takdir edilebilir: • Benzer arazilerin satış değerlerine göre değer takdiri. • İlgili arazinin satış değerine göre değer takdiri. • İlgili arazinin net gelirine (rantına) göre değer takdiri. • Bezer arazilerin ortalama net gelirlerine göre değer takdiri.

10. Pazar Değeri (Emsal Bedel= Rayiç Değer) Yöntemi Herhangi bir taşınır veya taşınmaz mal için piyasa ekonomisi içinde iyi işleyen bir pazar bulunabildiği ve pazara ait verilerin sağlıklı ve güvenilir olarak elde edilebildiği durumlarda pazar yönteminin kullanılması daha uygundur. Ancak, tarım işletmesi ve arazileri için, belirgin bir piyasanın bulunmayışı bu yöntemin uygulanmasını güçleştirmektedir.

11. Pazar Değeri Yönteminin uygulanmasında şu noktalara dikkat edilmelidir • Pazarda değerini kullanacağımız “mal ile kıymetini takdir edeceğimiz malın tam bir benzerlik göstermesi” gerekir. • Kullanılacak fiyatların olabildiğince serbest rekabet koşullarında oluşan fiyatlar olmasına dikkat etmeliyiz. • Karşılaştırmada kullanılacak fiyatın yer ve zaman açısından takdir anına ve takdir yapılan yere yakın olması gerekmektedir.

12. Arsalarda Emsale Göre Değer Takdiri Ülkemizde kamulaştırma mevzuatına göre, arsaların kamulaştırma bedellerinin takdirinde, emsal değer veya pazar yönteminin kullanılması gerekmektedir. Bu amaçla karşılaştırılacak arsaların; konumu, biçimi, toprağın fiziksel yapısı, yol boyunca uzunluğu, arsanın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokağı genişliği ve imar planında getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler (kat sınırlaması, arsanın kullanılma oranı gibi) gibi arsa değerini etkileyen bütün nitelikleri yönlerinde benzerlik taşıması gerekmektedir.

13. Arsa niteliği taşıyan taşınmazlara pazar değerine ve tarım arazisi niteliğine sahip olan taşınmazlara ise gelir yöntemine göre değer takdir edilmesi yasal bir zorunluluktur. Belirli bir arazinin arsa olarak değerlendirilebilmesi için iki koşulun bulunması gerekmektedir. • Kamulaştırılan taşınmaz mal, kamulaştırma gününde imar planı içinde ise, hiçbir koşul aranmadan bu yer arsa olarak değerlendirilecek ve, • Kamulaştırılacak taşınmaz değerlendirme tarihinde (kamulaştırmanın tebliğ veya dava günü) imar planı içinde olmamakla birlikte, belediye mücavir alanı içinde ise, söz konusu taşınmazlar belediye hizmetlerinin tamamından yararlanmakta ve etrafı meskun ise bu yerlere arsa olarak değer takdir edilecektir.

14. Maliyet Yöntemi • Maliyet kavramı, belirli bir miktar mal veya hizmet üretiminde kullanılan üretim araçlarına yapılan harcamaların toplamını ifade eder. Bu şekilde bulunan maliyet, parasal maliyettir. Bundan başka, bir malın üretiminde kullanılan üretim araçlarının fiziki miktarlarını gösteren bir liste şeklinde de maliyet hesaplanmakta olup, buna da fiziki maliyet adı verilir. • Tarım işletmelerinde maliyeti oluşturan masraflar esasen 6 sınıfta toplanabilir: • Arazi kirası • İşçilik masrafları • Cari masraflar • Amortismanlar • Faiz • Genel idare giderleri

15. Avrupa Birliği, ABD ve Kanada gibi gelişmiş ülkelerde bölgeler, yöreler ve hatta büyük tarım işletmeleri düzeyinde her yıl tarım arazilerinin nevilerine göre gerçek alım satım değerleri, arazi kiraları ve işletme gelirleri kayıt edilmekte ve bunlar her yıl sonunda rapor haline getirilerek yayınlanmaktadır. Bu veriler kullanılarak her bölge, yöre ve hatta işletme için kapitalizasyon faiz oranları ile arazi gelirlerinin hesaplanması oldukça kolay olmaktadır.

16. İlgili Yasa Gereği; Yatırımcı Kamu Kuruluşları Kıymet Takdir Komisyonu Uzlaşma Komisyonu oluşturmak zorundadırlar.

17. Ülkemizde 1956 tarih ve 6830 sayılı İstimlak Kanunu'na göre, arazilerde kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında hem pazar değeri, hem de gelir yöntemi kullanılabiliyordu. Bu Yasa'nın 11. maddesinin son fıkrasında “kamulaştırma nedeni ile taşınmaz malda ortaya çıkacak değer düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir” denilmiştir. Ancak 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası araziler için sadece gelir yönteminin kullanılmasını öngörmüştür.

18. Kıymet Takdiri Komisyonu ve bilirkişiler kamulaştırma bedelinin ''takdirinde, Kamulaştırma Yasası'nın 11. maddesinde belirtilen unsurları ayrı ayrı gerekçeleri ile incelemeli ve bunlara dayanarak kamulaştırma bedelini tespit etmelidirler. Bu amaçla aşağıdaki şekilde incelemeler yapılabilir: • Taşınmazın cins ve nevi • Taşınmazın yüzölçümü • Taşınmazın değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun , ayrı ayrı değeri, • Varsa vergi beyanı • Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri • Arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanması halinde getireceği net geliri • Arsalarda kamulaştırma gününden önceki tüzel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri • Yapılarda kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatlan ve yapı maliyet ; hesaplan ve yıpranma payları • Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütler

19. Kısmen Kamulaştırma Kısmen kamulaştırmada, taşınmazın sadece bir kısmının kamulaştırılması söz konusudur. Bu durumda; kamulaştırılmada kalan kısmın değerinde değişiklik olmaması (Md.12/a), kamulaştırılmada kalan kısmın değerinde, kamulaştırma nedeni ile değer eksilmesinin olması (Md.12/b) ve kamulaştırılmada kalan kısmın değerinde, kamulaştırma nedeni ile değer artışının olması (Md.12/c) gibi durumlar ile karşılaşılabilmektedir. Her üç durumda da kısmen kamulaştırma bedeli, arazinin geliri esas alınarak bulunacaktır.

20. Taşınmazın bir kısmının kamulaştırılması halinde değer düşüklüğü olup olmadığının belirlenmesi için, aşağıdaki unsurlar dikkate alınabilir: • Kamulaştırılan kısım işletme bütünlüğünü bozabilecek arazi ıslahına mı sahiptir ? (Su kuyusu, drenaj kanalı, sulama sistemi gibi) • Kamulaştırma ile işletme arazileri birkaç parçaya ayrılarak bütünlüğü bozulmuş mudur? • Kamulaştırılan kısım bütün arazinin önemli bir bölümünü oluşturmakta mıdır? • Kamulaştırmadan sonra geri kalan kısım kullanılamayacak kadar küçük müdür? • Yukarıdaki sorulara verilecek olumsuz cevaplar, kısmen kamulaştırmadan sonra değer düşüklüğü olduğunu gösterecektir. Yargıtay Karalarına göre ise, işletme bütünlüğünün bozulması, kamulaştırmadan artan kalan kısmı değerinde düşme olduğunu gösteren bir unsurdur.

21. İrtifak Hakkı Tesisi İrtifak hakkı, bir taşınmazı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı ve ayni bir haktır. Mal üzerinde kurulan irtifak hakkı tapu kütüğünde kayıt (şerh) edilir: Genel olarak irtifak, kullanım hakkı anlamındadır. Bu amaçla taşınmazın mülkiyetinin tamamen kamulaştırılması yerine, belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya üzerindeki kaynağın belli bir süre kullanımı için irtifak hakkı kamulaştırması yapılmaktadır

22. ARAŞTIRMA MATERYALLERİ Güzergahta Saha Çalışmaları Kamu Kuruluşları Verileri Sayım ve Ölçüm Yoluyla Sağlanan Veriler İşletme Muhasebe Kayıtları Anket ile toplanan veriler Tapu Kayıtları