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Vertragliche Schuldverhältnisse 2. Teil. Prof. Dr. Klaus Tonner Sommersemester 2012. Übersicht. Teil C: Finanzgeschäfte § 15 Darlehen § 16 Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag § 17 Zahlungsdienste § 18 Bürgschaft. § 15: Darlehen. Systematik

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Vertragliche Schuldverhältnisse 2. Teil

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Vertragliche schuldverh ltnisse 2 teil

Vertragliche Schuldverhältnisse2. Teil

Prof. Dr. Klaus Tonner

Sommersemester 2012


Bersicht

Übersicht

  • Teil C: Finanzgeschäfte

  • § 15 Darlehen

  • § 16 Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • § 17 Zahlungsdienste

  • § 18 Bürgschaft


15 darlehen

§ 15: Darlehen

  • Systematik

  • - Allgemeine Vorschriften, §§ 488-490

  • - Verbraucherdarlehen, §§ 490-505

  • - Finanzierungshilfen und Teilzahlungsgeschäfte, §§ 506-509

  • - Ratenlieferungsverträge, § 510

  • Gegenstand des Darlehens ist nur das Gelddarlehen. Das Sachdarlehen ist in §§ 607-610 geregelt. Außerdem gibt es Vorschriften über die Darlehensvermittlung, §§ 655a-655e.


15 darlehen1

§ 15: Darlehen

  • Sicherheiten für das Darlehen

  • - Immobiliarkredit: Bestellung einer Hypothek (§§ 1113 ff.) oder einer Grundschuld (§§ 1191 ff.) an einem Grundstück

  • - Sicherungseigentum: Eigentumsübergang an Schuldner aufschiebend bedingt; er erwirbt zunächst nur ein Anwartschaftsrecht

  • - Lohnabtretung (§§ 398 ff.)

  • - Bürgschaft (§§ 765 ff.)


15 darlehen2

§ 15: Darlehen

  • Entstehungsgeschichte

  • - Abzahlungsgesetz von 1894, betraf Teilzahlungsgeschäfte

  • - 1971 durch ein Widerrufsrecht ergänzt

  • - Verbraucherkreditgesetz von 1990, setzte Verbraucherkredit-Richtlinie von 1987 um

  • - Schuldrechtsreform von 2001: Integration des VerbrKrG ins BGB


15 darlehen3

§ 15: Darlehen

  • Verbraucherkredit-Richtlinie 2008

  • - erstmals Vollharmonisierung

  • - Umsetzung mit Wirkung zum 11.6.2010

  • - zahlreiche Informationspflichten im EGBGB

  • - zwei Musterbelehrungen

  • - Grundsatz der verantwortlichen Kreditvergabe nur marginal verwirklicht


15 darlehen4

§ 15: Darlehen

  • Vertragsschluss

  • - formfrei möglich, bei Verbraucherdarlehen jedoch Schriftform

  • - Darlehensvertrag kann auch durch Inanspruchnahme einer eingeräumten Kreditlinie eines Girokontos zustande kommen, ebenso bei geduldeter Überziehung.


15 darlehen5

§ 15: Darlehen

  • Nichtigkeitsgründe

  • - Wucher nach § 138 Abs. 2

  • -- objektiv: auffälliges Missverhältnis. Wird angenommen, wenn Vertragszins doppelt so hoch ist wie marktüblicher Zins oder ihn absolut um 12 % übersteigt.

  • -- subjektiv: Ausbeutung der Zwangslage. Wird bereits angenommen, wenn sich Darlehensgeber der Einsicht verschließt, der Darlehensnehmer könnte in einer Zwangslage gehandelt haben.


15 darlehen6

§ 15: Darlehen

  • Folge eines wucherähnlichen Darlehens: Rückabwicklung nach §§ 812 ff. Wegen § 817 Satz 2 darf Darlehensgeber aber die zeitweilige Nutzungsmöglichkeit des Darlehens behalten, so dass er im Ergebnis nur die Netto-Raten gemäß dem ursprünglichen Ratenzahlungsplan zurückzahlen muss.


15 darlehen7

§ 15: Darlehen

  • Pflichten der Parteien

  • Darlehensgeber: Gebrauchsüberlassung von Geld

  • Darlehensnehmer: Zinszahlung

  • Nur diese beiden Pflichten stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), nicht dagegen die Rückzahlungspflicht

  • Bei zinslosen Darlehen entsteht ein unvollkommen zweiseitiger Vertrag.


15 darlehen8

§ 15: Darlehen

  • Die Darlehensschuld ist Wertverschaffungsschuld

  • Es kann auch Zahlung an einen Dritten vereinbart sein, z.B. im Rahmen von verbundenen Verträgen gem. § 358.

  • Aufklärung über Verwendungsrisiko ist keine Nebenpflicht. Aufklärungspflicht nur bei konkretem Wissensvorsprung der Bank


15 darlehen9

§ 15: Darlehen

  • Zinsen sind grds. nachträglich zu entrichten (§ 488 Abs. 2)

  • Wird das Gegenteil vereinbart, spricht man von Bereitstellungszinsen

  • Disagio: es wird nicht der volle Betrag ausgezahlt

  • Darlehensverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, z.B. Betriebsmittelkredit, oder als Ratenkredite mit festem Tilgungsplan.


15 darlehen10

§ 15: Darlehen

  • Als Dauerschuldverhältnis kann der Darlehensvertrag nur durch Kündigung beendet werden, wenn nichts anderes vereinbart ist.

  • Ordentliche Kündigung (§ 489). Bei gebundener Sollzinsvereinbarung Kündigung spätestens nach 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten möglich

  • Bei veränderlichem Sollzinssatz Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Mindestlaufzeit

  • Zinsanpassungsklausel muss sich auf bestimmte Kriterien beziehen und Anpassung auch nach unten erlauben.


15 darlehen11

§ 15: Darlehen

  • Außerordentliche Kündigung (§ 490)

  • - Fristloses Kündigungsrecht des Darlehensgebers bei Vermögensverschlechterung des Darlehensnehmers

  • - A.o. Kündigungsrecht des Darlehensnehmers bei Immobiliarkredit mit gebundener Sollzinsvereinbarung bei berechtigtem Interesse. Darlehensgeber kann jedoch Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.


15 darlehen12

§ 15: Darlehen

  • Verbraucherdarlehen

  • - Persönlicher Anwendungsbereich: Unternehmer, § 14/Verbraucher, § 13, erweitert um Existenzgründer, § 512

  • - Einschränkungen des sachlichen Anwendungsbereichs gem. § 491 Abs. 2


15 darlehen13

§ 15: Darlehen

  • - Vorvertragliche Informationspflichten, § 491a Abs. 1. Ausgegliedert in Art. 247 §§ 1-5 EGBGB.

  • Es ist die Europäische Standardinformation für Verbraucherkredite zu verwenden, Anlage 3 zu Art. 247 § 3 EGBGB.

  • Von den zahlreichen Pflichten ist die Angabe des effektiven Jahreszinses besonders wichtig

  • Erläuterungspflicht des Vertragsentwurfs, § 491a Abs. 3


15 darlehen14

§ 15: Darlehen

  • - Schriftform: § 492 Abs. 1. Geregelt in § 126, schließt elektronische Form gem. § 126a ein. Online-Verträge genügen aber nur Textform (§ 126b), die nicht ausreicht.

  • - Vertragliche Informationspflichten: § 492 Abs. 2 mit Verweis auf Art. 247 §§ 6-13 EGBGB. U.a. effektiver Jahreszins, Hinweis auf Widerrufsrecht


15 darlehen15

§ 15: Darlehen

  • Rechtsfolgen von Formmängeln, § 494

  • - fehlende Schriftform oder fehlende Informationen: Nichtigkeit, wird durch Auszahlung des Darlehens geheilt

  • - fehlender effektiver Jahreszins: gesetzlicher Zins von 4 % (§ 246)

  • - zu niedrig angegebener effektiver Jahreszins: Sollzinssatz ermäßigt sich entsprechend.


15 darlehen16

§ 15: Darlehen

  • Widerrufsrecht, § 495

  • - Widerrufsfrist: 14 Tage

  • - Widerrufsbeginn nicht vor

  • -- Widerrufsbelehrung gem. Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB →Musterbelehrung Anlage 6 EGBGB

  • -- Vertragsschluss

  • -- Aushändigung der Vertragspflichtangaben

  • -- verlängert sich auf einen Monat bei verspäteter Widerrufsbelehrung oder verspäteten Pflichtangaben (§ 492 Abs. 6 Satz 4)

  • -- unbefristetes Widerrufsrecht, wenn Widerrufsrecht oder Pflichtangaben nicht nachgeholt werden.


15 darlehen17

§ 15: Darlehen

  • Verzugszinsen und Anrechnung von Teilleistungen (§ 497)

  • Verzugszinsen betragen 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288)

  • § 497 Abs. 3 dreht den Regelfall der Tilgungsreihenfolge bei Teilleistungen (§ 367 Abs. 1) um: zuerst die Kosten, dann die Hauptverbindlichkeit und zuletzt die Zinsen. Dadurch wird die Schuldturmproblematik vermieden.


15 darlehen18

§ 15: Darlehen

  • Gesamtfälligstellung (§ 498)

  • Bei Schuldnerverzug zulässig, aber an Voraussetzungen gebunden:

  • - Verzug mit zwei Monatsraten; qualifizierter Ratenverzug (§ 498 Abs. 1 Nr. 1)

  • - Fristsetzung der Bank (14 Tage, § 498 Abs. 1 Nr. 2)


15 darlehen19

§ 15: Darlehen

  • Besondere Kündigungsrechte

  • - Bank darf Darlehen mit festgelegter Laufzeit nicht kündigen (§ 499 Abs. 1)

  • - Verbraucher darf Vertrag ohne Laufzeitvereinbarung jederzeit kündigen (§ 500 Abs. 1)


15 darlehen20

§ 15: Darlehen

  • Verbraucher darf vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2), aber

  • Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502)

  • § 502 legt Höchstgrenzen fest:

  • - 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags

  • - die Sollzinsen, die der Verbraucher noch hätte entrichten müssen.

  • Ist der sog. Zinsmargenschaden der Bank geringer, so darf nur dieser verlangt werden. Seine Berechnung (nach Kriterien der Rspr.) ist allerdings kompliziert.


16 teilzahlungsgesch fte und ratenlieferungsvertrag

§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • Finanzierungshilfen, §§ 506-509

  • - Zahlungsaufschub, § 506 Abs. 1 u. 2

  • - Teilzahlungsgeschäft. Legaldefinition in § 506 Abs. 3. Zu den Informationen gehören auch der Barzahlungspreis (Art. 247 § 12 EGBGB) und der Gesamtbetrag (Art. 247 § 6 EGBGB). Statt Widerrufsrecht kann Rückgaberecht eingeräumt werden (§ 508 Abs. 1).


16 teilzahlungsgesch fte und ratenlieferungsvertrag1

§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • Ratenlieferungsvertrag (§ 510)

  • - wiederkehrende Leistungen, z.B. Zeitschriftenabo (§ 510 Abs. 1)

  • - Online-Vertragsschluss möglich (§ 510 Abs. 2)


17 zahlungsdienste

§ 17: Zahlungsdienste

  • §§ 675c-676c regeln Verträge zwischen der Bank und ihren Kunden, insbes. Überweisungsvertrag

  • Europäischer Hintergrund:

  • - Überweisungs-Richtlinie, 1997

  • - Zahlungsdienste-Richtlinie, 2007: schafft den einheitlichen europäischen Zahlungsraum (Single European Payment Area, SEPA)


17 zahlungsdienste1

§ 17: Zahlungsdienste

  • - Anwendungsbereich (§ 675c): die im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) aufgeführten Bankgeschäfte

  • - Informationspflichten: § 675d i.V.m. Art. 248 EGBGB (19 Paragrafen)

  • - Ein Einzelzahlungsvorgang heißt Zahlungsdienstevertrag(§ 675f Abs. 1), ein Girovertrag Zahlungsdiensterahmenvertrag (§ 675f Abs. 2)


17 zahlungsdienste2

§ 17: Zahlungsdienste

  • PIN, TAN, elektronische Signaturen oder Passwörter heißen Zahlungsauthentifizierungsinstrument (§ 675j)

  • - Kunde muss Diebstahl anzeigen (§ 675l)

  • - Bank (Zahlungsdienstleister) muss Karte bei Diebstahlsanzeige sperren (§675m)

  • - Bank darf sich an „Kundenkennung“ (Kontonummer) orientieren (§ 675r)


17 zahlungsdienste3

§ 17: Zahlungsdienste

  • Überweisungsdauer; zentrales Anliegen von SEPA: ein Tag nach Zugang des Auftrags bei der Kundenbank muss Betrag bei Empfängerbank eingehen (§ 675s), diese muss unverzüglich Wertstellung vornehmen (§ 675t).


17 zahlungsdienste4

§ 17: Zahlungsdienste

  • Haftung

  • - in Anweisungsfällen (Fehlüberweisungen): Bank muss Betrag rückerstatten, wenn sie ohne Auftrag oder unter Missachtung eines rechtzeitigen Widerrufs überweist (§ 675u).

  • - Missbrauch von Zahlungskarten (§ 675v)

  • -- Karteninhaber haftet auch ohne Verschulden bis 150 EUR.

  • -- Karteninhaber haftet bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit unbeschränkt.


17 zahlungsdienste5

§ 17: Zahlungsdienste

  • -- Keine Haftung nach Diebstahlsanzeige

  • -- Rspr. nimmt Anscheinsregel an, wonach bei Verwendung der richtigen PIN der Inhaber die Karte benutzt hat.

  • - Besonderheiten bei Einsatz der Kreditkarte im Mailorderverfahren: Rspr. nimmt abstraktes Schuldversprechen zwischen Kreditkartenunternehmen und Vertragsunternehmen an → keine Haftung des Vertragsunternehmens


17 zahlungsdienste6

§ 17: Zahlungsdienste

  • Besonderheiten bei Lastschriften

  • - Kunde kann Rückbuchung verlangen, wenn Betrag ungewöhnlich hoch ist (§ 675x)


18 b rgschaft

§ 18: Bürgschaft

  • Funktion, Abgrenzung

  • - akzessorisches Sicherungsmittel für i.d.R. Darlehen

  • - Bürgschaftsvertrag zwischen Gläubiger und Bürgen; einseitig verpflichtender Vertrag

  • - abzugrenzen vom Schuldbeitritt. Dieser ist nicht akzessorisch und bedarf nicht der Schriftform.


18 b rgschaft1

§ 18: Bürgschaft

  • Bürgschaft mehrerer

  • - Mitbürgschaft (§ 769) → Gesamtschuldner

  • - Nachbürgschaft: Nachbürge haftet dem Gläubiger, wenn Hauptbürge nicht zahlen kann.

  • - Rückbürgschaft: Rückbürge haftet dem Hauptbürgen, wenn dieser keinen Regress beim Hauptschuldner erlangen kann.


18 b rgschaft2

§ 18: Bürgschaft

  • Schriftform erforderlich (§ 766) außer bei kaufmännischer Bürgschaft (§ 350 HGB)

  • Nichtigkeit der Bürgschaft wird diskutiert bei der Angehörigenbürgschaft. Nach heutiger Rspr. sittenwidrig bei

  • - Näheverhältnis und

  • - krasser Überforderung des Bürgen

  • Bürgschaft ist nach § 312 (Haustürgeschäft) nur widerrufbar, wenn auch das Hauptgeschäft ein b2c Vertrag ist (EuGH Dietzinger)


18 b rgschaft3

§ 18: Bürgschaft

  • Akzessorietät der Bürgschaft

  • - Bürgschaft steht und fällt mit der Hauptforderung

  • - aber: Bürgschaft für eine künftige Forderung möglich

  • - dadurch auch Erweiterung der abgesicherten Hauptschuld möglich, wenn von vornherein vereinbart

  • - Höchstbetragsbürgschaft


18 b rgschaft4

§ 18: Bürgschaft

  • Pflichten und Rechte des Bürgen

  • - grds. nur subsidiäre Haftung des Bürgen → Einrede der Vorausklage, § 771

  • - aber: selbstschuldnerische Bürgschaft möglich (§ 773 Nr. 1)

  • - kaufmännische Bürgschaft ist stets selbstschuldnerisch

  • - Bürge kann (Form-)Nichtigkeit geltend machen oder anfechten


18 b rgschaft5

§ 18: Bürgschaft

  • Gegenrechte des Bürgen

  • - Bürge kann Einreden des Hauptschuldners geltend machen, selbst wenn dieser darauf verzichtet hat (§ 768), z.B. Verjährung

  • - während Anfechtungsfrist hat Bürger dilatorische (vorübergehende) Einrede (§ 770 Abs. 1)

  • - Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen, solange Gläubiger aufrechnen kann (§ 770 Abs. 2)


18 b rgschaft6

§ 18: Bürgschaft

  • Ansprüche des Bürgen gegen den Schuldner

  • - gesetzlicher Forderungsübergang (cessiolegis), wenn Bürge zahlt (§ 774 BGB)

  • - Schuldner kann Einwendungen, die er gegen den Gläubiger hat, auch gegen Bürgen geltend machen (§ 774 Abs. 1 S. 3)

  • - Anspruch des Bürgen auf Befreiung bei Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Hauptschuldners (§ 775)

  • - Aufwendungsersatzanspruch (§ 670) des Bürgen gegen Hauptschuldner bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung, z.B. bei Avalkredit


18 b rgschaft7

§ 18: Bürgschaft

  • Beendigung

  • - Aufgabe einer Sicherheit durch den Hauptschuldner (§ 776)

  • - Bürgschaft auf Zeit (§ 777)


19 mietrecht

§ 19: Mietrecht

  • Historische Entwicklung

  • - Mietrecht des BGB unterscheidet nicht zwischen Miete beweglicher und unbeweglicher Sachen

  • - im Ausgangspunkt durch Privatautonomie gekennzeichnet

  • - „Tropfen sozialistischen Öls“ (Gierke):

  • -- Kündigungsrecht bei Gesundheitsgefährdung

  • -- „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566)


19 mietrecht1

§ 19: Mietrecht

  • Erste Mieterschutzbestimmungen im 1. Weltkrieg

  • In der Weimarer Republik Mieterschutzgesetz: Kündigungsschutz und Regelung der Mieterhöhung. Mieterhöhungen für Neubauten leichter möglich.

  • Mietstopp durch die Nazis (1936)

  • Wohnraumzwangsbewirtschaftung im und unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg.


19 mietrecht2

§ 19: Mietrecht

  • Langsame Liberalisierung im Altbau durch Bundesmietengesetze

  • Im Neubau entweder freie Mietvereinbarung oder bei öffentlicher Förderung Kostenmiete

  • 1960 Freigabe der Mieten

  • 1. und 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (1971 bzw. 1975)

  • 2001 Überführung des Wohnungsmietrechts ins BGB


19 mietrecht3

§ 19: Mietrecht

  • Systematik

  • - Mietrecht regelt jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung

  • - das Gesetz unterscheidet einen allgemeinen Teil für Mietverhältnisse aller Art (§§ 535-548), einen zweiten Teil über Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549-577a) und einige Vorschriften zum Gewerberaummietrecht (§§ 578-580a)


19 mietrecht4

§ 19: Mietrecht

  • Abgrenzungen:

  • - Dienst- und Werkvertrag: Verpflichtung zu einer Tätigkeit; Mischform ist der Beherbergungsvertrag

  • - Sachdarlehen: Sachen gleicher Art und Güte, nicht dieselbe, müssen zurückgegeben werden

  • - Leihe: unentgeltlich


19 mietrecht5

§ 19: Mietrecht

  • Zustandekommen des Vertrags

  • - nur für den Wohnungsmietvertrag gilt Schriftform (§ 550)

  • - Teilnichtigkeit bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % (§ 134 i.V.m. § 5 WiStG). Allerdings darf Vermieter die Kostenmiete verlangen.


19 mietrecht6

§ 19: Mietrecht

  • Hauptpflichten des Vermieters

  • - Gebrauchsüberlassung durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes

  • - Instandhaltung. Schönheitsreparaturen werden jedoch regelmäßig vertraglich dem Mieter auferlegt. Eine umfangreiche Rspr. setzt dem bestimmte Grenzen. Z.B. darf keine Anfangsrenovierung verlangt werden. Bei laufenden Schönheitsreparaturen muss ein Fristenplan vereinbart werden.


19 mietrecht7

§ 19: Mietrecht

  • Pflichten des Mieters

  • - Zahlung der Miete

  • - Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende (§ 546)

  • Gewährleistung

  • - Mangelbegriff, § 535 Abs. 1 Satz 2: Kein vertragsgemäßer Gebrauch möglich. Beschaffenheitsvereinbarungen und Umweltbeziehungen spielen eine Rolle.


19 mietrecht8

§ 19: Mietrecht

  • Rechte bei einem Mangel

  • - Minderung, § 536 Abs. 1. bis zu 100% möglich

  • - Schadensersatzanspruch, § 536a. Verschuldensunabhängig bei bereits zu Beginn bestehendem Mangel, sonst verschuldensabhängig. Vertragliche Ansprüche Dritter denkbar → Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter


19 mietrecht9

§ 19: Mietrecht

  • - Selbstbeseitigungsrecht des Mieters (§ 536a Abs. 2)

  • - Keine Ansprüche des Mieters bei Kenntnis (§ 536b)

  • - Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c). Ohne Anzeige können die in § 536c Abs. 2 bezeichneten Rechte (Minderung!) nicht geltend gemacht werden.


19 mietrecht10

§ 19: Mietrecht

  • Beendigung des Mietverhältnisses

  • - Befristetes Mietverhältnis endet durch Zeitablauf (§ 542 Abs. 2)

  • - sonst wie bei allen Dauerschuldverhältnissen Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung

  • - Ordentliche Kündigunggrds. möglich (§ 542 Abs. 1), bei Wohnraum aber nur bei bestimmten Gründen (§ 573) und mit bestimmter Kündigungsfrist (§ 573c).


19 mietrecht11

§ 19: Mietrecht

  • Außerordentliche Kündigung

  • - wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1), Regelbeispiele (§ 543 Abs. 2)

  • -- wichtig für den Mieter: Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs

  • -- für den Vermieter: Zahlungsrückstand mit zwei Monatsmieten

  • - Abmahnung hat vorauszugehen


20 mietverh ltnisse ber wohnraum

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - §§ 549 ff. gelten nicht für Geschäftsraum und nur eingeschränkt für Studenten- oder Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 3)

  • - bei Zwischenvermietung ist Mieter durch § 565 geschützt

  • - Kaution (§ 551): höchstens das dreifache der Nettomiete, Kaution muss angelegt werden

  • - Untervermietung (§ 553): Zustimmung des Vermieters erforderlich, aber Anspruch des Mieters auf Zustimmung bei berechtigtem Interesse. Untervermietung muss dem Vermieter zumutbar sein.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum1

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Instandhaltung und Modernisierung (§ 554). Instandhaltung muss geduldet werden, bei Modernisierung Abwägungsklausel. Zu erwartende Mieterhöhung muss angekündigt werden. Änderungen bei energetischer Modernisierung zu erwarten.

  • - Barrierefreiheit (§ 554a): Duldungspflicht des Vermieters. Weitere Duldungspflichten z.B. bei „Satellitenschüssel“.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum2

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Betriebskosten (§ 556)

  • Betriebskosten können zusätzlich zur Grundmiete umgelegt werden, wenn eine Kaltmiete (Netto-Miete) vereinbart ist, nicht dagegen bei Warmmiete (Brutto-Miete, Inklusiv-Miete). Zwischenformen denkbar, bei denen nur einzelne Betriebskosten umgelegt werden dürfen (Brutto-Kaltmiete: nur Heizungskosten, Teil-Inklusiv-Miete).


20 mietverh ltnisse ber wohnraum3

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Abschließende Aufzählung der Betriebskosten in der BetrKV

  • - Vorauszahlung (jährliche Abrechnung) oder Pauschale (§ 556 Abs. 2). Durchführung der Abrechnung in § 556 Abs. 3 geregelt.

  • - Umlegungsmaßstab (§ 556a): nach Wohnfläche, wenn nicht anders vereinbart. Zwingende Vorschriften allerdings in der HeizkostenVO.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum4

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Betriebskostenerhöhung (§ 560)

  • - bei Pauschale: durch Erklärung des Vermieters, eingeschränkt möglich bei rückwirkender Erhöhung (§ 560 Abs. 1). Bei Ermäßigung von Betriebskosten Herabsetzung der Pauschale (§ 560 Abs. 2).

  • - bei Vorauszahlung: Anpassung auf angemessene Höhe (§ 560 Abs. 3).


20 mietverh ltnisse ber wohnraum5

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Mieterhöhung

  • - Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete(§ 557b) haben geringe Bedeutung.

  • - Mieterhöhung kann auch vereinbart werden.

  • - Regelfall ist jedoch das Vergleichsmietenverfahren (§ 558 ff.). Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn Miete ein Jahr lang unverändert war.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum6

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Vergleichbarkeit heißt vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2)

  • Die Vergleichbarkeit wird begründet durch

  • - Mietspiegel(§ 558c, häufig)

  • - qualifizierten Mietspiegel, Datenbank (§§ 558d, 558e, selten)

  • - Sachverständigen-Gutachten (§ 558 Abs. 2 Nr. 3, häufig)

  • - drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4, häufig)


20 mietverh ltnisse ber wohnraum7

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Kappungsgrenze (§ 558): innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 % erhöhen.

  • Umlage von Modernisierungskosten (§ 559): jährliche Miete kann um 11 % erhöht werden, nicht jedoch bei Aufwendungen für Instandhaltung.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum8

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Wechsel der Vertragsparteien

  • - seitens des Mieters: Schutz der Familienangehörigen im Todesfalle gemäß § 563

  • - seitens des Vermieters: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566). Erwerber tritt in bestehende Mietverträge ein.


20 mietverh ltnisse ber wohnraum9

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Kündigung

  • - außerordentliche fristlose Kündigung

  • Die a.o. Kündigungsgründe des § 543 werden ergänzt durch § 569:

  • - Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1)

  • - Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2)

  • Ultima-ratio-Prinzip ist zu beachten


20 mietverh ltnisse ber wohnraum10

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Ordentliche Kündigung

  • Kündigungsgründe

  • - erhebliche Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1): Nichtzahlung der Miete

  • - Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2). Zahlreiche Entscheidungen des BVerfG auf der Basis von Art. 14 GG. Vermieter muss „vernünftige und billigenswerte Gründe“ haben.

  • - angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3)


20 mietverh ltnisse ber wohnraum11

§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Kündigungsfristen in § 573c geregelt

  • - vertraglicher Kündigungsausschluss in Grenzen zulässig

  • - Härteklausel, § 574

  • - Zeitmietvertrag, § 575


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