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Vertragliche Schuldverhältnisse 2. Teil. Prof. Dr. Klaus Tonner Sommersemester 2012. Übersicht. Teil C: Finanzgeschäfte § 15 Darlehen § 16 Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag § 17 Zahlungsdienste § 18 Bürgschaft. § 15: Darlehen. Systematik

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Vertragliche Schuldverhältnisse 2. Teil

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Vertragliche Schuldverhältnisse2. Teil

Prof. Dr. Klaus Tonner

Sommersemester 2012


Übersicht

  • Teil C: Finanzgeschäfte

  • § 15 Darlehen

  • § 16 Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • § 17 Zahlungsdienste

  • § 18 Bürgschaft


§ 15: Darlehen

  • Systematik

  • - Allgemeine Vorschriften, §§ 488-490

  • - Verbraucherdarlehen, §§ 490-505

  • - Finanzierungshilfen und Teilzahlungsgeschäfte, §§ 506-509

  • - Ratenlieferungsverträge, § 510

  • Gegenstand des Darlehens ist nur das Gelddarlehen. Das Sachdarlehen ist in §§ 607-610 geregelt. Außerdem gibt es Vorschriften über die Darlehensvermittlung, §§ 655a-655e.


§ 15: Darlehen

  • Sicherheiten für das Darlehen

  • - Immobiliarkredit: Bestellung einer Hypothek (§§ 1113 ff.) oder einer Grundschuld (§§ 1191 ff.) an einem Grundstück

  • - Sicherungseigentum: Eigentumsübergang an Schuldner aufschiebend bedingt; er erwirbt zunächst nur ein Anwartschaftsrecht

  • - Lohnabtretung (§§ 398 ff.)

  • - Bürgschaft (§§ 765 ff.)


§ 15: Darlehen

  • Entstehungsgeschichte

  • - Abzahlungsgesetz von 1894, betraf Teilzahlungsgeschäfte

  • - 1971 durch ein Widerrufsrecht ergänzt

  • - Verbraucherkreditgesetz von 1990, setzte Verbraucherkredit-Richtlinie von 1987 um

  • - Schuldrechtsreform von 2001: Integration des VerbrKrG ins BGB


§ 15: Darlehen

  • Verbraucherkredit-Richtlinie 2008

  • - erstmals Vollharmonisierung

  • - Umsetzung mit Wirkung zum 11.6.2010

  • - zahlreiche Informationspflichten im EGBGB

  • - zwei Musterbelehrungen

  • - Grundsatz der verantwortlichen Kreditvergabe nur marginal verwirklicht


§ 15: Darlehen

  • Vertragsschluss

  • - formfrei möglich, bei Verbraucherdarlehen jedoch Schriftform

  • - Darlehensvertrag kann auch durch Inanspruchnahme einer eingeräumten Kreditlinie eines Girokontos zustande kommen, ebenso bei geduldeter Überziehung.


§ 15: Darlehen

  • Nichtigkeitsgründe

  • - Wucher nach § 138 Abs. 2

  • -- objektiv: auffälliges Missverhältnis. Wird angenommen, wenn Vertragszins doppelt so hoch ist wie marktüblicher Zins oder ihn absolut um 12 % übersteigt.

  • -- subjektiv: Ausbeutung der Zwangslage. Wird bereits angenommen, wenn sich Darlehensgeber der Einsicht verschließt, der Darlehensnehmer könnte in einer Zwangslage gehandelt haben.


§ 15: Darlehen

  • Folge eines wucherähnlichen Darlehens: Rückabwicklung nach §§ 812 ff. Wegen § 817 Satz 2 darf Darlehensgeber aber die zeitweilige Nutzungsmöglichkeit des Darlehens behalten, so dass er im Ergebnis nur die Netto-Raten gemäß dem ursprünglichen Ratenzahlungsplan zurückzahlen muss.


§ 15: Darlehen

  • Pflichten der Parteien

  • Darlehensgeber: Gebrauchsüberlassung von Geld

  • Darlehensnehmer: Zinszahlung

  • Nur diese beiden Pflichten stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), nicht dagegen die Rückzahlungspflicht

  • Bei zinslosen Darlehen entsteht ein unvollkommen zweiseitiger Vertrag.


§ 15: Darlehen

  • Die Darlehensschuld ist Wertverschaffungsschuld

  • Es kann auch Zahlung an einen Dritten vereinbart sein, z.B. im Rahmen von verbundenen Verträgen gem. § 358.

  • Aufklärung über Verwendungsrisiko ist keine Nebenpflicht. Aufklärungspflicht nur bei konkretem Wissensvorsprung der Bank


§ 15: Darlehen

  • Zinsen sind grds. nachträglich zu entrichten (§ 488 Abs. 2)

  • Wird das Gegenteil vereinbart, spricht man von Bereitstellungszinsen

  • Disagio: es wird nicht der volle Betrag ausgezahlt

  • Darlehensverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, z.B. Betriebsmittelkredit, oder als Ratenkredite mit festem Tilgungsplan.


§ 15: Darlehen

  • Als Dauerschuldverhältnis kann der Darlehensvertrag nur durch Kündigung beendet werden, wenn nichts anderes vereinbart ist.

  • Ordentliche Kündigung (§ 489). Bei gebundener Sollzinsvereinbarung Kündigung spätestens nach 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten möglich

  • Bei veränderlichem Sollzinssatz Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Mindestlaufzeit

  • Zinsanpassungsklausel muss sich auf bestimmte Kriterien beziehen und Anpassung auch nach unten erlauben.


§ 15: Darlehen

  • Außerordentliche Kündigung (§ 490)

  • - Fristloses Kündigungsrecht des Darlehensgebers bei Vermögensverschlechterung des Darlehensnehmers

  • - A.o. Kündigungsrecht des Darlehensnehmers bei Immobiliarkredit mit gebundener Sollzinsvereinbarung bei berechtigtem Interesse. Darlehensgeber kann jedoch Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.


§ 15: Darlehen

  • Verbraucherdarlehen

  • - Persönlicher Anwendungsbereich: Unternehmer, § 14/Verbraucher, § 13, erweitert um Existenzgründer, § 512

  • - Einschränkungen des sachlichen Anwendungsbereichs gem. § 491 Abs. 2


§ 15: Darlehen

  • - Vorvertragliche Informationspflichten, § 491a Abs. 1. Ausgegliedert in Art. 247 §§ 1-5 EGBGB.

  • Es ist die Europäische Standardinformation für Verbraucherkredite zu verwenden, Anlage 3 zu Art. 247 § 3 EGBGB.

  • Von den zahlreichen Pflichten ist die Angabe des effektiven Jahreszinses besonders wichtig

  • Erläuterungspflicht des Vertragsentwurfs, § 491a Abs. 3


§ 15: Darlehen

  • - Schriftform: § 492 Abs. 1. Geregelt in § 126, schließt elektronische Form gem. § 126a ein. Online-Verträge genügen aber nur Textform (§ 126b), die nicht ausreicht.

  • - Vertragliche Informationspflichten: § 492 Abs. 2 mit Verweis auf Art. 247 §§ 6-13 EGBGB. U.a. effektiver Jahreszins, Hinweis auf Widerrufsrecht


§ 15: Darlehen

  • Rechtsfolgen von Formmängeln, § 494

  • - fehlende Schriftform oder fehlende Informationen: Nichtigkeit, wird durch Auszahlung des Darlehens geheilt

  • - fehlender effektiver Jahreszins: gesetzlicher Zins von 4 % (§ 246)

  • - zu niedrig angegebener effektiver Jahreszins: Sollzinssatz ermäßigt sich entsprechend.


§ 15: Darlehen

  • Widerrufsrecht, § 495

  • - Widerrufsfrist: 14 Tage

  • - Widerrufsbeginn nicht vor

  • -- Widerrufsbelehrung gem. Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB →Musterbelehrung Anlage 6 EGBGB

  • -- Vertragsschluss

  • -- Aushändigung der Vertragspflichtangaben

  • -- verlängert sich auf einen Monat bei verspäteter Widerrufsbelehrung oder verspäteten Pflichtangaben (§ 492 Abs. 6 Satz 4)

  • -- unbefristetes Widerrufsrecht, wenn Widerrufsrecht oder Pflichtangaben nicht nachgeholt werden.


§ 15: Darlehen

  • Verzugszinsen und Anrechnung von Teilleistungen (§ 497)

  • Verzugszinsen betragen 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288)

  • § 497 Abs. 3 dreht den Regelfall der Tilgungsreihenfolge bei Teilleistungen (§ 367 Abs. 1) um: zuerst die Kosten, dann die Hauptverbindlichkeit und zuletzt die Zinsen. Dadurch wird die Schuldturmproblematik vermieden.


§ 15: Darlehen

  • Gesamtfälligstellung (§ 498)

  • Bei Schuldnerverzug zulässig, aber an Voraussetzungen gebunden:

  • - Verzug mit zwei Monatsraten; qualifizierter Ratenverzug (§ 498 Abs. 1 Nr. 1)

  • - Fristsetzung der Bank (14 Tage, § 498 Abs. 1 Nr. 2)


§ 15: Darlehen

  • Besondere Kündigungsrechte

  • - Bank darf Darlehen mit festgelegter Laufzeit nicht kündigen (§ 499 Abs. 1)

  • - Verbraucher darf Vertrag ohne Laufzeitvereinbarung jederzeit kündigen (§ 500 Abs. 1)


§ 15: Darlehen

  • Verbraucher darf vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2), aber

  • Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502)

  • § 502 legt Höchstgrenzen fest:

  • - 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags

  • - die Sollzinsen, die der Verbraucher noch hätte entrichten müssen.

  • Ist der sog. Zinsmargenschaden der Bank geringer, so darf nur dieser verlangt werden. Seine Berechnung (nach Kriterien der Rspr.) ist allerdings kompliziert.


§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • Finanzierungshilfen, §§ 506-509

  • - Zahlungsaufschub, § 506 Abs. 1 u. 2

  • - Teilzahlungsgeschäft. Legaldefinition in § 506 Abs. 3. Zu den Informationen gehören auch der Barzahlungspreis (Art. 247 § 12 EGBGB) und der Gesamtbetrag (Art. 247 § 6 EGBGB). Statt Widerrufsrecht kann Rückgaberecht eingeräumt werden (§ 508 Abs. 1).


§ 16: Teilzahlungsgeschäfte und Ratenlieferungsvertrag

  • Ratenlieferungsvertrag (§ 510)

  • - wiederkehrende Leistungen, z.B. Zeitschriftenabo (§ 510 Abs. 1)

  • - Online-Vertragsschluss möglich (§ 510 Abs. 2)


§ 17: Zahlungsdienste

  • §§ 675c-676c regeln Verträge zwischen der Bank und ihren Kunden, insbes. Überweisungsvertrag

  • Europäischer Hintergrund:

  • - Überweisungs-Richtlinie, 1997

  • - Zahlungsdienste-Richtlinie, 2007: schafft den einheitlichen europäischen Zahlungsraum (Single European Payment Area, SEPA)


§ 17: Zahlungsdienste

  • - Anwendungsbereich (§ 675c): die im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) aufgeführten Bankgeschäfte

  • - Informationspflichten: § 675d i.V.m. Art. 248 EGBGB (19 Paragrafen)

  • - Ein Einzelzahlungsvorgang heißt Zahlungsdienstevertrag(§ 675f Abs. 1), ein Girovertrag Zahlungsdiensterahmenvertrag (§ 675f Abs. 2)


§ 17: Zahlungsdienste

  • PIN, TAN, elektronische Signaturen oder Passwörter heißen Zahlungsauthentifizierungsinstrument (§ 675j)

  • - Kunde muss Diebstahl anzeigen (§ 675l)

  • - Bank (Zahlungsdienstleister) muss Karte bei Diebstahlsanzeige sperren (§675m)

  • - Bank darf sich an „Kundenkennung“ (Kontonummer) orientieren (§ 675r)


§ 17: Zahlungsdienste

  • Überweisungsdauer; zentrales Anliegen von SEPA: ein Tag nach Zugang des Auftrags bei der Kundenbank muss Betrag bei Empfängerbank eingehen (§ 675s), diese muss unverzüglich Wertstellung vornehmen (§ 675t).


§ 17: Zahlungsdienste

  • Haftung

  • - in Anweisungsfällen (Fehlüberweisungen): Bank muss Betrag rückerstatten, wenn sie ohne Auftrag oder unter Missachtung eines rechtzeitigen Widerrufs überweist (§ 675u).

  • - Missbrauch von Zahlungskarten (§ 675v)

  • -- Karteninhaber haftet auch ohne Verschulden bis 150 EUR.

  • -- Karteninhaber haftet bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit unbeschränkt.


§ 17: Zahlungsdienste

  • -- Keine Haftung nach Diebstahlsanzeige

  • -- Rspr. nimmt Anscheinsregel an, wonach bei Verwendung der richtigen PIN der Inhaber die Karte benutzt hat.

  • - Besonderheiten bei Einsatz der Kreditkarte im Mailorderverfahren: Rspr. nimmt abstraktes Schuldversprechen zwischen Kreditkartenunternehmen und Vertragsunternehmen an → keine Haftung des Vertragsunternehmens


§ 17: Zahlungsdienste

  • Besonderheiten bei Lastschriften

  • - Kunde kann Rückbuchung verlangen, wenn Betrag ungewöhnlich hoch ist (§ 675x)


§ 18: Bürgschaft

  • Funktion, Abgrenzung

  • - akzessorisches Sicherungsmittel für i.d.R. Darlehen

  • - Bürgschaftsvertrag zwischen Gläubiger und Bürgen; einseitig verpflichtender Vertrag

  • - abzugrenzen vom Schuldbeitritt. Dieser ist nicht akzessorisch und bedarf nicht der Schriftform.


§ 18: Bürgschaft

  • Bürgschaft mehrerer

  • - Mitbürgschaft (§ 769) → Gesamtschuldner

  • - Nachbürgschaft: Nachbürge haftet dem Gläubiger, wenn Hauptbürge nicht zahlen kann.

  • - Rückbürgschaft: Rückbürge haftet dem Hauptbürgen, wenn dieser keinen Regress beim Hauptschuldner erlangen kann.


§ 18: Bürgschaft

  • Schriftform erforderlich (§ 766) außer bei kaufmännischer Bürgschaft (§ 350 HGB)

  • Nichtigkeit der Bürgschaft wird diskutiert bei der Angehörigenbürgschaft. Nach heutiger Rspr. sittenwidrig bei

  • - Näheverhältnis und

  • - krasser Überforderung des Bürgen

  • Bürgschaft ist nach § 312 (Haustürgeschäft) nur widerrufbar, wenn auch das Hauptgeschäft ein b2c Vertrag ist (EuGH Dietzinger)


§ 18: Bürgschaft

  • Akzessorietät der Bürgschaft

  • - Bürgschaft steht und fällt mit der Hauptforderung

  • - aber: Bürgschaft für eine künftige Forderung möglich

  • - dadurch auch Erweiterung der abgesicherten Hauptschuld möglich, wenn von vornherein vereinbart

  • - Höchstbetragsbürgschaft


§ 18: Bürgschaft

  • Pflichten und Rechte des Bürgen

  • - grds. nur subsidiäre Haftung des Bürgen → Einrede der Vorausklage, § 771

  • - aber: selbstschuldnerische Bürgschaft möglich (§ 773 Nr. 1)

  • - kaufmännische Bürgschaft ist stets selbstschuldnerisch

  • - Bürge kann (Form-)Nichtigkeit geltend machen oder anfechten


§ 18: Bürgschaft

  • Gegenrechte des Bürgen

  • - Bürge kann Einreden des Hauptschuldners geltend machen, selbst wenn dieser darauf verzichtet hat (§ 768), z.B. Verjährung

  • - während Anfechtungsfrist hat Bürger dilatorische (vorübergehende) Einrede (§ 770 Abs. 1)

  • - Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen, solange Gläubiger aufrechnen kann (§ 770 Abs. 2)


§ 18: Bürgschaft

  • Ansprüche des Bürgen gegen den Schuldner

  • - gesetzlicher Forderungsübergang (cessiolegis), wenn Bürge zahlt (§ 774 BGB)

  • - Schuldner kann Einwendungen, die er gegen den Gläubiger hat, auch gegen Bürgen geltend machen (§ 774 Abs. 1 S. 3)

  • - Anspruch des Bürgen auf Befreiung bei Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Hauptschuldners (§ 775)

  • - Aufwendungsersatzanspruch (§ 670) des Bürgen gegen Hauptschuldner bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung, z.B. bei Avalkredit


§ 18: Bürgschaft

  • Beendigung

  • - Aufgabe einer Sicherheit durch den Hauptschuldner (§ 776)

  • - Bürgschaft auf Zeit (§ 777)


§ 19: Mietrecht

  • Historische Entwicklung

  • - Mietrecht des BGB unterscheidet nicht zwischen Miete beweglicher und unbeweglicher Sachen

  • - im Ausgangspunkt durch Privatautonomie gekennzeichnet

  • - „Tropfen sozialistischen Öls“ (Gierke):

  • -- Kündigungsrecht bei Gesundheitsgefährdung

  • -- „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566)


§ 19: Mietrecht

  • Erste Mieterschutzbestimmungen im 1. Weltkrieg

  • In der Weimarer Republik Mieterschutzgesetz: Kündigungsschutz und Regelung der Mieterhöhung. Mieterhöhungen für Neubauten leichter möglich.

  • Mietstopp durch die Nazis (1936)

  • Wohnraumzwangsbewirtschaftung im und unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg.


§ 19: Mietrecht

  • Langsame Liberalisierung im Altbau durch Bundesmietengesetze

  • Im Neubau entweder freie Mietvereinbarung oder bei öffentlicher Förderung Kostenmiete

  • 1960 Freigabe der Mieten

  • 1. und 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (1971 bzw. 1975)

  • 2001 Überführung des Wohnungsmietrechts ins BGB


§ 19: Mietrecht

  • Systematik

  • - Mietrecht regelt jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung

  • - das Gesetz unterscheidet einen allgemeinen Teil für Mietverhältnisse aller Art (§§ 535-548), einen zweiten Teil über Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549-577a) und einige Vorschriften zum Gewerberaummietrecht (§§ 578-580a)


§ 19: Mietrecht

  • Abgrenzungen:

  • - Dienst- und Werkvertrag: Verpflichtung zu einer Tätigkeit; Mischform ist der Beherbergungsvertrag

  • - Sachdarlehen: Sachen gleicher Art und Güte, nicht dieselbe, müssen zurückgegeben werden

  • - Leihe: unentgeltlich


§ 19: Mietrecht

  • Zustandekommen des Vertrags

  • - nur für den Wohnungsmietvertrag gilt Schriftform (§ 550)

  • - Teilnichtigkeit bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % (§ 134 i.V.m. § 5 WiStG). Allerdings darf Vermieter die Kostenmiete verlangen.


§ 19: Mietrecht

  • Hauptpflichten des Vermieters

  • - Gebrauchsüberlassung durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes

  • - Instandhaltung. Schönheitsreparaturen werden jedoch regelmäßig vertraglich dem Mieter auferlegt. Eine umfangreiche Rspr. setzt dem bestimmte Grenzen. Z.B. darf keine Anfangsrenovierung verlangt werden. Bei laufenden Schönheitsreparaturen muss ein Fristenplan vereinbart werden.


§ 19: Mietrecht

  • Pflichten des Mieters

  • - Zahlung der Miete

  • - Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende (§ 546)

  • Gewährleistung

  • - Mangelbegriff, § 535 Abs. 1 Satz 2: Kein vertragsgemäßer Gebrauch möglich. Beschaffenheitsvereinbarungen und Umweltbeziehungen spielen eine Rolle.


§ 19: Mietrecht

  • Rechte bei einem Mangel

  • - Minderung, § 536 Abs. 1. bis zu 100% möglich

  • - Schadensersatzanspruch, § 536a. Verschuldensunabhängig bei bereits zu Beginn bestehendem Mangel, sonst verschuldensabhängig. Vertragliche Ansprüche Dritter denkbar → Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter


§ 19: Mietrecht

  • - Selbstbeseitigungsrecht des Mieters (§ 536a Abs. 2)

  • - Keine Ansprüche des Mieters bei Kenntnis (§ 536b)

  • - Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c). Ohne Anzeige können die in § 536c Abs. 2 bezeichneten Rechte (Minderung!) nicht geltend gemacht werden.


§ 19: Mietrecht

  • Beendigung des Mietverhältnisses

  • - Befristetes Mietverhältnis endet durch Zeitablauf (§ 542 Abs. 2)

  • - sonst wie bei allen Dauerschuldverhältnissen Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung

  • - Ordentliche Kündigunggrds. möglich (§ 542 Abs. 1), bei Wohnraum aber nur bei bestimmten Gründen (§ 573) und mit bestimmter Kündigungsfrist (§ 573c).


§ 19: Mietrecht

  • Außerordentliche Kündigung

  • - wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1), Regelbeispiele (§ 543 Abs. 2)

  • -- wichtig für den Mieter: Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs

  • -- für den Vermieter: Zahlungsrückstand mit zwei Monatsmieten

  • - Abmahnung hat vorauszugehen


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - §§ 549 ff. gelten nicht für Geschäftsraum und nur eingeschränkt für Studenten- oder Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 3)

  • - bei Zwischenvermietung ist Mieter durch § 565 geschützt

  • - Kaution (§ 551): höchstens das dreifache der Nettomiete, Kaution muss angelegt werden

  • - Untervermietung (§ 553): Zustimmung des Vermieters erforderlich, aber Anspruch des Mieters auf Zustimmung bei berechtigtem Interesse. Untervermietung muss dem Vermieter zumutbar sein.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Instandhaltung und Modernisierung (§ 554). Instandhaltung muss geduldet werden, bei Modernisierung Abwägungsklausel. Zu erwartende Mieterhöhung muss angekündigt werden. Änderungen bei energetischer Modernisierung zu erwarten.

  • - Barrierefreiheit (§ 554a): Duldungspflicht des Vermieters. Weitere Duldungspflichten z.B. bei „Satellitenschüssel“.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Betriebskosten (§ 556)

  • Betriebskosten können zusätzlich zur Grundmiete umgelegt werden, wenn eine Kaltmiete (Netto-Miete) vereinbart ist, nicht dagegen bei Warmmiete (Brutto-Miete, Inklusiv-Miete). Zwischenformen denkbar, bei denen nur einzelne Betriebskosten umgelegt werden dürfen (Brutto-Kaltmiete: nur Heizungskosten, Teil-Inklusiv-Miete).


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Abschließende Aufzählung der Betriebskosten in der BetrKV

  • - Vorauszahlung (jährliche Abrechnung) oder Pauschale (§ 556 Abs. 2). Durchführung der Abrechnung in § 556 Abs. 3 geregelt.

  • - Umlegungsmaßstab (§ 556a): nach Wohnfläche, wenn nicht anders vereinbart. Zwingende Vorschriften allerdings in der HeizkostenVO.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Betriebskostenerhöhung (§ 560)

  • - bei Pauschale: durch Erklärung des Vermieters, eingeschränkt möglich bei rückwirkender Erhöhung (§ 560 Abs. 1). Bei Ermäßigung von Betriebskosten Herabsetzung der Pauschale (§ 560 Abs. 2).

  • - bei Vorauszahlung: Anpassung auf angemessene Höhe (§ 560 Abs. 3).


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Mieterhöhung

  • - Staffelmiete (§ 557a) und Indexmiete(§ 557b) haben geringe Bedeutung.

  • - Mieterhöhung kann auch vereinbart werden.

  • - Regelfall ist jedoch das Vergleichsmietenverfahren (§ 558 ff.). Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn Miete ein Jahr lang unverändert war.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Vergleichbarkeit heißt vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2)

  • Die Vergleichbarkeit wird begründet durch

  • - Mietspiegel(§ 558c, häufig)

  • - qualifizierten Mietspiegel, Datenbank (§§ 558d, 558e, selten)

  • - Sachverständigen-Gutachten (§ 558 Abs. 2 Nr. 3, häufig)

  • - drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4, häufig)


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Kappungsgrenze (§ 558): innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 % erhöhen.

  • Umlage von Modernisierungskosten (§ 559): jährliche Miete kann um 11 % erhöht werden, nicht jedoch bei Aufwendungen für Instandhaltung.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Wechsel der Vertragsparteien

  • - seitens des Mieters: Schutz der Familienangehörigen im Todesfalle gemäß § 563

  • - seitens des Vermieters: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566). Erwerber tritt in bestehende Mietverträge ein.


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Kündigung

  • - außerordentliche fristlose Kündigung

  • Die a.o. Kündigungsgründe des § 543 werden ergänzt durch § 569:

  • - Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1)

  • - Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2)

  • Ultima-ratio-Prinzip ist zu beachten


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • Ordentliche Kündigung

  • Kündigungsgründe

  • - erhebliche Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1): Nichtzahlung der Miete

  • - Eigenbedarf des Vermieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 2). Zahlreiche Entscheidungen des BVerfG auf der Basis von Art. 14 GG. Vermieter muss „vernünftige und billigenswerte Gründe“ haben.

  • - angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs. 2 Nr. 3)


§ 20: Mietverhältnisse über Wohnraum

  • - Kündigungsfristen in § 573c geregelt

  • - vertraglicher Kündigungsausschluss in Grenzen zulässig

  • - Härteklausel, § 574

  • - Zeitmietvertrag, § 575


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