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感恩土地 —— 房屋和土地管理局 王俊杰. 我们天天走在土地上 , 住在房子里，时刻也离不开房屋和土地。 每个人对房地工作都很熟悉。俗话说“对人，太熟了，就不好下手 ” ，对大家都熟悉的工作，要干好了也不好下手 —— 大家都是行家，蒙不了人！. 第一篇 土 地. 开发区土地资源利用具有明显的周期性。. 1 、 1992 年 -2002 年，第一个十年， —— 国务院扩区 24 平方公里，路东区、河西区。 2 、 2002-2010 年，接近第二个十年， —— 两区行政资源整合。.
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我们天天走在土地上,住在房子里，时刻也离不开房屋和土地。 每个人对房地工作都很熟悉。俗话说“对人，太熟了，就不好下手”，对大家都熟悉的工作，要干好了也不好下手——大家都是行家，蒙不了人！
开发区土地资源利用具有明显的周期性。 1、1992年-2002年，第一个十年， ——国务院扩区24平方公里，路东区、河西区。 2、2002-2010年，接近第二个十年， ——两区行政资源整合。
一、“两保障、一平衡”，是开发区土地工作最核心的内容。一、“两保障、一平衡”，是开发区土地工作最核心的内容。 “保招商、保空间、平衡区内土地一级开发资金”。要保障招商工作顺利进行、保障发展空间持续可用，同时要想方设法努力实现土地一级开发资金的平衡。
第一，“保招商”， 第一，“保招商”，即对于工业用地的供应，以全区招商工作需要为原则，从工作时间上、工作程序上、工作制度建设上需保全保，全力满足招商项目落地，保障招商工作顺利进展，推动项目早日落地、早日开工建设、早日投产达产，以保障完成新区“十二五”工业产值实现8000亿的大目标。 决不允许因为土地工作影响招商工作!
第一，“保招商”， 土地具有两种重要的属性，即资源性属性和资产性属性。 资源属性，主要是讲土地在生产、生活中的的不可或缺性和数量的有限性； 资产属性主要是讲土地的可经营性。从土地的资产属性看，土地是国有资产的重要组成部分。
第一，“保招商”， • 那么在全部国有资产中，土地占有多少比例呢？ • 2010年，中共中央党校研究室副主任周天勇在一次论坛中披露，全国国有资产规模超过40万亿元。 • 但是，我告诉大家另外一个数字，早在2002年，据统计全国国有土地资产已达25万亿！
第一，“保招商”， 目前土地的相关法律法规大都是基于资本属性制定的。
第一，“保招商”， 1、88年，从无偿、无期到有偿、有期、有流转； 2、十四大以后，开始推动以市场形成土地使用权价格为核心 的土地市场阶段； 3、1998 年新修改的《土地管理法》和新颁布的《土地管理法 实施条例》确立了土地用途管制制度； 4、2002年出台经营性用地招拍挂制度，２００４年８月３１ 日的“８·３１大限”；——土地交易市场化的标志。 5、2007国土部监察部78号令颁布，工业用地也被正式纳入 招拍挂程序。
随着这一系列的改革制度的推行、文件的实施，确实逐步确立了市场公开配置国有土地的制度，土地价格的市场配置范围不断扩大，市场形成机制基本形成 第一，“保招商”，
第一，“保招商”， 在开发区工业用地保障招商更多地是立足于土地的资源属性决策的。 ——我们出让工业用地的目的并不是为了回收地价款，而是为了让生产性企业建厂房、搞生产，发展现代化生产制造业。 这就是我们在工业用地保障招商工作中有时候与土地制度不相吻合，而在居住用地、商业用地中就不存在这样的问题的主要原因。
这就是土地部门的干部经常说“不”的根本原因，我们现在要干的就是研究怎么说“行”。 ——既要保障能把我们招商部门好不容易招引来的好项目及时、顺利地落地，还不能违反刚性的土地制度。 第一，“保招商”，
第一，“保招商”， 截至目前，我们已累计供应工业土地1846公顷，在这些工业土地上已累计生产出工业产值17000亿元！
第二，“保空间” 第二，“保空间”就是保障开发区发展空间的持续可用 。 保障空间是两个层面的概念： 第一个层面是扩大、新增发展空间； 第二个层面是要不断地做好工业用地的节约集约利用工作，不断地提高土地的利用效率。
第二，“保空间” 第一是扩大、新增发展空间； 天津，滨海新区获批后，有2000多平方公里的后备用地可以开发；苏州，工业园下辖三个镇，面积288平方公里；大连开发区388平方公里，昆山开发区，也还有115平方公里的面积。 这次借助中关村示范区扩完区后，包括亦庄、生物医药基地、新媒体、采育、军民产业园等在内的一区六园总体加起来面积是多少呢？98平方公里，还不到100平方公里！
与其他国家级开发区相比较，我们开发区的用地面积远小于他们——土地空间资源不足仍然是限制开发区进一步快速发展，把开发区做大做强的瓶颈。 第二，“保空间”
第二，十分珍惜利用土地。 • ——作为土地开发管理部门，心疼土地就像心疼自己的孩子一样。
第二，“保空间” 我们讲的企业的用地效率高低，分三个层次： 第一层、开发区对区内企业的经济要求标准； 第三层、市场淘汰企业的标准； 第二层、已经达不到开发区现在的经济标准要求，但远没有到被市场淘汰的程度。
第二，“保空间” 对于第三层次的，已经被市场淘汰掉的， 我们要建立低效利用土地收储资金池子。想方设法及时收回盘活低效利用土地，工业用地市场必须保持国务院提出的“一个池子蓄水，一个龙头放水”，这样才能保障土地供应方向的有效调控。 对于第二层次的，建议借鉴蛇口的做法，实施低效产业搬迁政策。 对于第一层次的，大力鼓励。
第三，“平衡区内土地一级开发资金”。 第三，“平衡区内土地一级开发资金”。土地一级开发成本逐年翻番上高，这笔钱完全依靠税收支撑是有难度的。准确把握好商业、居住用地市场，将商业、居住用地收益最大化是平衡土地一级开发资金的重要任务。这也就是书记、主任给土地局提出的年土地收入100亿元工作目标的理论出处。
国庆节前，我们有两块居住用地成功上市，以楼面价9980元的价格创造了开发区历史土地供应最高价，一次性回收土地价款30个亿。国庆节前，我们有两块居住用地成功上市，以楼面价9980元的价格创造了开发区历史土地供应最高价，一次性回收土地价款30个亿。 我们紧抓现在这个好市场，准备近期再推出几块地。 ——如果市场不出大意外，我们今年将首次实现土地年收入100亿元的大目标，实现历史性的突破！ 第三，“平衡区内土地一级开发资金”。
第三，“平衡区内土地一级开发资金”。 这项工作，除了感谢工委、管委领导的大力支持，我们必须得感谢规划分局、感谢财政局、感谢总公司！同时也感谢党群工作部为我们提供了土地现场竞价场所！ 没有大家的共同努力，这项工作单独依靠土地局是不可能完成的。
第一章、现在我们开发区的商业地产市场现状。第一章、现在我们开发区的商业地产市场现状。 从规模上看，商业约有61万平方米，办公约有71万平方米，居住约有540平方米（成套住宅约6万套）。 在空间布局上基本上形成了“两轴多片区”的布局。
商业布局特点 “两轴”是指以荣华路和文化园路为轴； “多片区”是指贵园、原亦庄镇政府、上海沙龙、定海园、永康公寓、鹿海苑、中信新城、三羊居住区和12平方公里安置房片区。
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贵园 片区 三羊居住区 片区 原亦庄镇 片区 上海沙龙片区 中信新城片区 12平方公里安置房片区 定海园片区 鹿海苑片区 永康公寓片区 /26 29
贵园 片区 三羊居住区 片区 原亦庄镇 片区 上海沙龙片区 中信新城片区 12平方公里安置房片区 定海园片区 鹿海苑片区 永康公寓片区 /26 30
第二、房产证及房屋登记 真正能证明房屋权利的是房地局的房屋登记档案，而不是房产证。 房屋登记工作，就是给大家看好房屋的合法权利不被非法侵害。 这是我讲的我们房屋登记工作的重要性，房屋登记工作的风险也就由此而生。
房屋登记工作的风险源于其三个明显的行业特点。房屋登记工作的风险源于其三个明显的行业特点。 第一就是房屋登记工作法律关系非常复杂； 第二就是有明显的群众工作的性质； 第三，就是房屋登记工作具有很强的工厂流水线工作的特点。
“你好，开发区房地局！” ——基于房屋登记工作的这3个显著的行业特征，要想把这项工作干好、干放心，推行规范化服务是不二法门。
四个因素决定了物业公司逐年亏损，经营艰难，小区内物业纠纷率连年上涨。 1、人力成本不断上涨。 2000年，北京市平均人力成本是每人每年2.4万元，到 2010年是7.4万元，涨了3倍。 2、房屋使用20年，进入维修期。 3、建区20年，随着开发区城市建设的不断完善，业主对物业服务的心理期望值不断升高。 4、与这些都在不断上涨的数据相比，物业费却一直没有上调。
——如何保障物业公司能减少亏损、正常运营，除了从行业管理的层面来看这个问题外，可能上升到维护小区稳定、和谐的层面看这个问题更准确。——如何保障物业公司能减少亏损、正常运营，除了从行业管理的层面来看这个问题外，可能上升到维护小区稳定、和谐的层面看这个问题更准确。
大物业的概念： 就是在开发区内推行专业物业公司，把各小区物业公司中那些因为经营规模小而亏损的服务集中起来以相对较低的价格委托给这个专业物业公司，以降低各小区物业公司的经营成本，而专业公司又因为经营规模集中变大而有利润可赚，这是一个双赢的模式。
因为是个新生事物，没有前例可循，运作起来探索性很强，在操作上难度也不小。 为了稳妥起见，我们决定分步骤、分片区、由点及面地开展这项工作。 经与博大物业公司共同研讨，我们拟以博大物业公司为主体设立一个“社区维修服务中心”，首先以博大物业服务的全部小区为依托逐步展开业务，同时也接受有需求的物业公司的委托，承担部分物业专业服务。 该中心还承担开发区物业管理应急处置任务。
