30. maja 2012 . d ipl. inž . arhitekture Evelin Fratoni CIS HypZert (F)

1. Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou lokalnih samouprava u SrbijiSadržinska težišta nalaza veštaka o proceni vrednosti nepokretnosti sa aspekta arhitekte ili urbaniste 30. maja 2012. dipl. inž. arhitekture Evelin Fratoni CIS HypZert (F)

2. Tematske oblasti • Izvođenje neophodnihupotrebnih svojstavaiz kriterijumagrađevinske supstance objekta • Uticaj različitihokvirnih uslovana izvođenjegrađevinskih konstrukcija • Tržišno-relevantno uzimanje u obzirposebnih građevinskih objekataprilikom procene • Osnoveanalize građevinskih oštećenja (uzroci, metode prepoznavanja, troškovi sanacije oštećenja) • Granice zaštite postojeće supstance • Troškovi rušenja • Procena eventualnogumanjenja vrednosti nakonuklanjanjagrađevinskih nedostataka • Primeri i uzroci građevinskih oštećenja u viduformiranja pukotina • Pukotine kod nenosećih unutrašnjih zidova • Sleganje tla ispod objekta kod izgradnje susednih parcela • Primernačina postupanjaopština u Nemačkoj Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [2]Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

3. 1. Izvođenje neophodnih upotrebnih svojstava iz kriterijuma objekta u pogledu građevinske supstance Neophodna upotrebna svojstva zavise od: • namene • vrste objekta • stanja odn. starosti • starenje usled amortizacije • standard je zastareo Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika| [3] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

4. 1. Izvođenje neophodnih upotrebnih svojstava iz kriterijuma objekta u pogledu građevinske supstance • stabilnost • bez postojećih kontaminacija u objektu i tlu • protivpožarna zaštita • teško zapaljivi materijali • širenje dima • omogućavanje spašavanja Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [4] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

5. 1. Izvođenje neophodnih upotrebnih svojstava iz kriterijuma objekta u pogledu građevinske supstance • suva supstanca • nepropusni omotač objekta • građevinska oprema • već postoji? • mogućnost ugradnje? • zvučna zaštita • od vazdušnog zvuka • od udarnog zvuka Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [5] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

6. 2. Uticaj različitih okvirnih uslova na izvođenje građevinskih konstrukcija • meteorološki uslovi • mraz -> beton • kiša -> drvo • starost odn. godina izgradnje • ratne godine? • improvizacije? • ratna oštećenja • kvalitet i obim upotrebljenih materijala Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [6] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

7. 2. Uticaj različitih okvirnih uslova na izvođenje građevinskih konstrukcija Pasivno: • koncepcija • posredovanje ideje • jasne razmere i materijali • izbor vrste konstrukcije • tradicionalna, lokalna? • moderna, međunarodna? • obučenost radnika • iskustvo, otvorenost prema inovacijama, preciznost Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [7] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

8. 2. Uticaj različitih okvirnih uslova na izvođenje građevinskih konstrukcija • očekivane popravke, održavanje • troškovi • znanje • specijalni materijal + alati? • prirodne sile • zemljotresi, oluje, poplave • kvalitet tla, nasipanje • stabilnost • temelji • očekivano sleganje? Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [8] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

9. 3. Tržišno-relevantno uzimanje u obzir posebnih građevinskih objekata prilikom procene • zaštita spomenika • kompleks, pojedinačni spomenik, građevinski elementi • održavanje, pregrađivanje, rušenje • starost/godina izgradnje • homogeno? • izvesne faze izgradnje, proširenja? • ukus se vremenom menja Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [9] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

10. 3. Tržišno-relevantno uzimanje u obzir posebnih građevinskih objekata prilikom procene • ekstremni ličniafinitetiidodacisu vrednosno neutralni ili negativni • veličina • u odnosu prema kvalitetu, lokaciji, ciljnoj grupi? • kvalitet • u odnosu prema kvalitetu, lokaciji, ciljnoj grupi? Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [10] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

11. 3. Tržišno-relevantno uzimanje u obzir posebnih građevinskih objekata prilikom procene • ukupan korisni vek trajanja/preostali korisni vek trajanja (UKV/PKV) • procena osnovne supstance i vrste • zaostajanje sa popravkama? • ekonomski PKV nije isti kao i tehnički PKV • modernizacije • utvrditi novi PKV Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [11] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

12. 4. Osnoveanalize građevinskih oštećenja (uzroci, metode prepoznavanja, troškovi sanacije oštećenja) Definicija: • nedostatak: greška u izgradnji • oštećenje: negativna promena usled • 1 i/ili više nedostataka, ali nije svaki nedostatak ujedno i oštećenje! • vidljiva i prepoznatljiva oštećenja • skrivena oštećenja Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [12] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

13. 4. Osnoveanalize građevinskih oštećenja (uzroci, metode prepoznavanja, troškovi sanacije oštećenja) • optički vidljiva oštećenja = ne postoje matematički izvodljivi parametri u proceni vrednosti • tržište se ne može obračunati, samo analizirati i proceniti • preporučljiva procena od strane veštaka Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [13] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

14. 4. Osnoveanalize građevinskih oštećenja (uzroci, metode prepoznavanja, troškovi sanacije oštećenja) • Uzroci: vlaga, podrhtavanje tla, buđ/spore, hemikalije, kvalitet izvođenja radova, greške u planiranju, … • Štetne materije • azbest: čvrst/slabo vezani, kratka mineralna vlakna, PCP: pentahlorfenol, … • Metode prepoznavanja: optički, po mirisu, dodirom, hemijska analiza, otvaranje građevinske supstance, ultrazvukom, unošenjem mini-kamere, merenjem temperature, … Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [14] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

15. 5. Granice zaštite postojeće supstance • ugrožavajuće • položaj na parceli • dimenzija • urbanistički kontekst • infrastruktura • snabdevanje • uređenje Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [15] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

16. 5. Granice zaštite postojeće supstance • ne postoji zaštita spomenika • vrednost zamene istovetno amortizovanim objektom = 0 • ekonomičnost u odnosu na zaštitu • obračun? • supstanca ograničava novu namenu • infrastruktura • građevinska područja • zaštićena područja Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [16] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

17. 5. Granice zaštite postojeće supstance Troškovi rušenja Primeri prema troškovima izgradnjei nivou zarade u Nemačkoj -> skripta. - u Srbiji treba voditi računa o neophodnom preračunu pomoću indeksa troškova izgradnje - ovde pre svega treba prikazati red veličine troškova za različite vrste objekata Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [17] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

18. 6. Procena eventualnog umanjenja vrednosti nakon uklanjanja građevinskih nedostataka Umanjena tržišna vrednosti = razlika u vrednosti između popravljenog objekta ikonstantno besprekornog objekta Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [18] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

19. 6. Procena eventualnog umanjenja vrednosti nakon uklanjanja građevinskih nedostataka • imidž vlasnika i radnika • kvalitet izvođenja radova • harmonija ukupnog utiska • bolja? • narušena? • integracija u okolinu Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [19] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

20. 6. Procena eventualnog umanjenja vrednosti nakon uklanjanja građevinskih nedostataka • potražnja pre i posle • dugoročno posmatranje i analiza • demografija, ekonomska moć, poslodavci, migraciona kretanja • due diligence (DD) = sistematska analiza jačina/slabosti od strane neutralnog trećeg lica • pravni DD • tehnički DD • ekološki DD Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika |[20] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

21. 7. Primeri i uzroci građevinskih oštećenja u vidu formiranja pukotina • oštećenja na nenosećim unutrašnjim zidovimausled ugiba plafona • sleganje tla ispod objektakod izgradnje susednih parcela ilustrativne skice → skripta Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [21] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

22. 8. Primer načina postupanja opština u Nemačkoj • Zadaci i delovanje lokalne samouprave: • prethodna provera na osnovu postojeće dokumentacije • opravdana sumnja -> naložiti ili zahtevati veštačenje / teh. DD -> provera nalaza i mišljenja veštaka u pogledu plauzibilnosti • dokazano oštećenje + kontaminacija -> uključivanje nadležnog organa (služba za životnu sredinu, izgradnju, zaštitu spomenika) -> ispitivanje i planiranje sanacije -> dokumentacija -> provera plauzibilnosti • nakon završetka -> provera nalaza veštaka o obezbeđenju dokaza odn. potvrda saglasnosti nadležnog organa Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [22] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni

23. Hvala na pažnji! Letnja škola na Tari | Građevinska tehnika | [23] Maj 2012.dipl. inž. Evelin Fratoni