第十一章 土地税

1. 第十一章 土地税

2. 第一节 耕地占用税 • 一、税种设置 • 耕地占用税，是国家对一切单位和个人建房或者从事非农业建设占用耕地而征收的一种税。

3. 第一节 耕地占用税 • 二、征税对象和纳税义务人与纳税义务发生时间 • （一）征税对象 • 耕地占用税的征税对象是被建房或者其他非农业建设占用的耕地，包括国家所有和集体所有的耕地。

4. 第一节 耕地占用税 • （二）纳税业务人 • 耕地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 • 包括：国有企业，集体企业，私营企业，股份制企业，外商投资企业、外国企业以及其他企业，行政企业，事业单位，社会团体，其他单位，个体经营者和其他个人。

5. 第一节 耕地占用税 • （三）纳税义务发生时间 纳税人经批准占用耕地的，纳税义务发生时间为 收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天 纳税人未经批准占用耕地的，纳税义务发生时间为 实际占用耕地的当天

6. 第一节 耕地占用税 • 三、税基与税率 • （一）税基 • 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为税基，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。 • 耕地面积的计量单位为平方米。 • （二）税率 • 耕地占用税采用地区差别的定额税率

7. 第一节 耕地占用税 • 四、税收优惠 • 五、应纳税额计算 • 应纳税额计算公式： • 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准

8. 案例 • 某企业经批准在市郊占用耕地5000平方米作为非农业生产用地，当地政府规定耕地占用适用税额2元/平方米，计算该企业应纳耕地占用税税额。 • 解：应纳耕地占用税 • =5000×2=10000（元）

9. 第一节 耕地占用税 • 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。 • 耕地占用税由地方税务机关负责征收。

10. 第二节 城镇土地使用税 • 一、税种的设置 • 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税

11. 第二节 城镇土地使用税 • 二、征税对象、纳税义务人与纳税义务发生时间 • （一）征税对象 • 城镇土地使用税的征税对象是在城市、县城、建制镇和工矿区内使用的属于国家所有和集体所有的土地。 包括市区和郊区

12. 第二节 城镇土地使用税 • （二）纳税义务人 • 城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人。

13. 第二节 城镇土地使用税 • 纳税人具体包括： • ①拥有土地使用权的单位和个人； • ②拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，以土地的实际使用人或代管人为纳税人； • ③土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以其实际使用人为纳税人； • ④土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 • （三）纳税义务发生时间

14. 第二节 城镇土地使用税 • 三、税基与税率 • （一）税基 • 城镇土地使用税以纳税人实际使用的土地面积为税基。

15. 第二节 城镇土地使用税 • 1、凡由省、自治区、直辖市人民政府组织测定的，以测定面积为计税依据； • 2、尚未组织测量的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为计税依据； • 3、尚未核发土地使用证书的，以纳税人申报土地面积为计税依据。

16. 第二节 城镇土地使用税 • （二）税率 • 城镇土地使用税采用分类幅度定额税率，即采用有幅度的差别税额。 • 四、税收优惠 • （一）经济性优惠 • （二）社会性优惠 • （三）政治性优惠

17. 第二节 城镇土地使用税 • 五、税额的计算 • 全年应纳税额=实际使用的应税土地面积（平方米）×适用税额

18. 案例1 • 某企业实际占地面积共为25000平方米，其中5000平方米为厂区以外的绿化区，企业出租土地使用权一块计2000平方米，该企业适用年税额2元/平方米。请计算该企业应纳城镇土地使用税税额。 • 解：应纳城镇土地使用税税额 • =（25000-5000）×2=40000（元）

19. 案例2 • 某企业某年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。（城镇土地使用税4元/平方米） • 请计算该企业当年应缴纳的城镇土地使用税。 • 答案： • 当年应缴纳的城镇土地使用税 • =（65000-3000-1200）×4=243200

20. 第二节 城镇土地使用税 • 六、税款缴纳 • 城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。 • 城镇土地使用税由土地所在地的税务机关征收。

21. 第三节 土地增值税 • 一、税种的设置 • （一）土地增值税的性质和类型 • 土地增值税，是对土地价值按其增加额征收的一种税。

22. 第三节 土地增值税 我国属于特定（国有）土地增值税 • 土地增值税的类型 • （1）特定（国有）土地增值税与一般土地增值税 • （2）定期土地增值税与转让土地增值税 • （3）全额土地增值税与超额土地增值税 我国属于转让土地增值税 我国属于超额土地增值税

23. 第三节 土地增值税 • （二）土地增值税的特殊作用 • （三）土地增值税的产生与发展

24. 二 征税对象和纳税义务人 • 一、征税对象 • 征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权所取得的增值额。

25. 二 征税对象和纳税义务人 • （二）纳税义务人 • 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物并取得收入的单位和个人

26. 三 、 税基、税率 • 一、税基 • 土地增值税的税基是增值额。 • 增值额=转让房地产收入-法定扣除项目金额 • 1、转让房地产收入的确定 包括货币收入、实物收入和其他收入

27. 三 、 税基、税率 • 2、法定扣除项目金额的确定 • （1）取得土地使用权所支付的金额 • （2）开发土地和新建房及配套设施的成本 • （3）开发土地和新建房及配套设施的费用

28. 三 、 税基、税率 • （4）与转让房地产有关的税金 • （5）加计扣除（20%） • （二）确定税基的特殊规定 • （二）税率 • 土地增值税实行四级超率累进税率 • 四、税收优惠

29. 三 、 税基、税率 • 五、应纳税额的计算 • 1、分步计算法 • 应纳土地增值税额=Σ（每级距的土地增值额×适用税率） • 2、速算扣除法 • 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数

30. 案例1 • 某企业出售楼一座，售价5000万元，可以扣除的各项成本、费用和税金等共计2000万元，计算该企业应纳土地增值税税额。 • 解：计算方法（一） • 增值额=5000－2000=3000（万元） • 增值率=3000/2000×100%=150% • 应纳土地增值税额=1000×30%＋1000×40%＋1000×50%=1200（万元）

31. 案例1 • 计算方法（二） • 增值额=5000－2000=3000（万元） • 增值率= 3000/2000×100%=150% • 适用50%的土地增值税率 • 采取速算扣除法计算应纳税额 • 应纳土地增值税税额 • =3000×50%－2000×15%=1200（万元）

32. 案例2 • 3月1日某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权后即于3月3日将该块土地使用权以220万元的价格转让出去，转让时交纳的营业税、城建税和教育费附加费等共计12.1万元.请计算该房产公司应纳土地增值税税额.

33. 案例2答案 • 解:转让土地的增值额 • =220-（100+12.1） • =220-112.1=107.9(万元） • 增值率=107.9/112.1=96.25% • 应纳土地增值税税额 • =107.9×40%-112.1×5% • =37.56(万元)

34. 案例3 • 某市利达房地产开发公司于2005年10月将位于市区的一栋写字楼出售,取得收入5000万元.开发公司为建造该楼发生的有关费用如下;取得土地使用权支付的地价款和有关费用450万元;房地产开发成本1550万元;该楼所分摊的借款利息支出120万元,其中银行加收的罚息20万元.已知该公司发生的借款利息支出能够按房地产转让项目计算分摊 加收的罚息不允许扣除

35. 案例3 • 并提供金融机构证明;该公司所在地政府规定房地产开发费用的扣除比例为5%;计算该公司应纳土地增值税.

36. 案例3答案 • (1)扣除项目金额如下: • ①取得土地使用权支付的金额450万元 • ②房地产开发成本1550万元 • ③房地产开发费用= • (120-20)+(450+1550)×5%=200(万元) • ④与房地产转让的有关税金: • 营业税=5000×5%=250(万元)

37. 案例3答案 • 城建税=250×7%=17.5(万元) • 教育费附加=250×3%=7.5(万元) • 合计250+17.5+7.5=275(万元) • ⑤其他扣除项目=(450+1550)×20%=400 • 扣除项目合计=450+1550+200+275+400=2875(万元) • (3)增值额=5000-2875=2125(万元)

38. 案例3答案 • (4)增值额与扣除项目金额之比 • =2125/2875×100%=73.91% • (5)应纳土地增值税 • =2125×40%-2875×5% • =706.25(万元)

39. 案例4 • 某单位销售一幢70年代建造的房屋,售价400万元,房子原值为200万元,现在盖同样的房子需要600万元,该房屋现为四成新,转让交纳的各种税金为22.2万元.请计算该单位应纳土地增值税税额.

40. 案例4答案 • 解:准予扣除的金额=600×40%+22.2 • =262.2(万元) • 增值额=400-262.2=137.8(万元) • 增值率=137.8/262.2=52.55% • 应纳土地增值税税额 • =137.8×40%-262.2×5%=42.01(万元)

41. 六、 税款的缴纳 • 纳税申报 • 纳税地点

42. 案例5 • 某市志宏房地产公司参与开发市内新区开发项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000万元，综合楼销售收入18000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节有关税金及教育费附加（印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通住宅占用的土地支付的金额为全部支付的金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼开发成本和费用，

43. 案例5 • 普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。请计算该公司应交纳土地增值税的税额

44. 案例5答案 • 1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 • 2、计算综合楼应纳土地增值税 • （1）计算扣除项目金额 • ①取得土地使用权所支付的金额= • 2000×（1-1/4）=1500（万元） • ②支付房地产开发成本=6000（万元）

45. 案例5答案 • ③应计提开发费用=（1500+6000）×10% • =750（万元） • ④扣除税金=18000×5%×（1+7%+3%） • =990（万元） • ⑤加计扣除费用= （1500+6000）×20% • =1500（万元） • ⑥扣除项目金额=1500+6000+990+750+1500=10740万元

46. 案例5答案 • （2）增值额=18000-10740=7260（万元） • （3）增值额占扣除项目的比例= • 7260/10740×100%=67.6% • (4)应纳土地增值税= • 7260×40%-10740×5%=2367(万元)

47. 2008年CPA计算题 非房地产公司 • 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下： 　　（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元； 　　（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元； 　　（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）； 应计入 可计入

48. 2008年CPA计算题 缴土地增值税 注意1/2 • （4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。 　　（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。） 缴房产税

49. 2008年CPA计算题 • 要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 （1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；

50. 2008年CPA计算题 • （5）企业应缴纳的土地增值税； （6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加； （7）企业应缴纳的房产税。