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老師 ： 製作

觀光暨餐旅財務管理. 老師 ： 製作. Chapter 11. 餐旅暨觀光產業之不動產投資 The Real Estate Investments Management of Tourism and Hospitality. 1- 2. 本章內容. 內容： 1. 了解餐旅暨觀光產業與不動產投資的關係。 2. 學會運用不動產投資之「投資收益」與「投 資成本」之對等衡量。 3. 了解不動產投資風險分析方法。 4. 分析承作不動產貸款之風險。 5. 認識不動產證券化的種類。. 1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業，不動產與 醫療也是很重要的一環。

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Presentation Transcript

  1. 觀光暨餐旅財務管理 老師 ：製作

  2. Chapter 11 餐旅暨觀光產業之不動產投資 The Real Estate Investments Management of Tourism and Hospitality 1-2

  3. 本章內容 內容： 1. 了解餐旅暨觀光產業與不動產投資的關係。 2. 學會運用不動產投資之「投資收益」與「投 資成本」之對等衡量。 3. 了解不動產投資風險分析方法。 4. 分析承作不動產貸款之風險。 5. 認識不動產證券化的種類。

  4. 1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業，不動產與 醫療也是很重要的一環。1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業，不動產與 醫療也是很重要的一環。 2. 國際自由化的趨勢和國際資金之流動數量與速 度，觀光的需求亦然。 3. 不動產的使用與投資，也成為餐旅業的一項新 標的商品。 4. 土地的使用，餐旅業愈朝向複合型的發展，以 求符合消費者多面貌需求。 餐旅暨觀光產業之不動產投資

  5. 1. 住宅用地。 2. 商業用地。 3. 農業用地。 4. 工業用地。 土地的使用型態

  6. 1. 居住功能 住宅用地不僅具有「居住」功能，土地使用者更要求完整生活機能。生活機能愈好的住宅，其售價愈高。 2. 投資功能 商業用地隨著都市更新計劃不斷擴張，都市週遭土地價格隨之上揚，租金高漲、競爭激烈，商家進駐及撤出的更換頻率也因此提高。 住宅及商業用地

  7. 決定土地為農業使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地勢及氣候等因素，因此適合農業使用的土地要求條件較多。一旦農地變更為他項用途土地，經開發後，將難以恢復原來農業用途。且土地變更後，會產生極大的價格波動，因而帶來豐厚的獲利空間。 決定土地為農業使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地勢及氣候等因素，因此適合農業使用的土地要求條件較多。一旦農地變更為他項用途土地，經開發後，將難以恢復原來農業用途。且土地變更後，會產生極大的價格波動，因而帶來豐厚的獲利空間。 台灣農地政策自2000年後，政策逐漸以「農地農用」為原則，許多投資人以購買農地作為投資之用，有助於擴大獲利目標。 隨台灣人民經濟生活水平提昇，農業用地遂成為休閒養生，以建造多功能的休閒事業以滿足消費者之需求，飯店遂將農林耕作之休閒功能結合至產品裏，以提供更完整的產品。 農業用地

  8. 目前台灣工業用地已呈現兩種極端的發展： 1. 台灣地區的工業用地大多位於地廣人稀之處 ，但隨著台灣製造業升級與大量外移，目前 工業區已為科學園區取代，部份的工業區已 然成為廢墟。 2. 台灣都市化的效果逐漸擴大，工業用地地價 亦隨經濟發展而上揚，興建廠房出售之獲利 性逐漸提高，因此工業用地之地主或開發商 轉而違規興建住宅出售。 工業用地

  9. 1. 符合消費者需求 就餐旅業，為營運需要而必須構建出符合消費者各種需求的建設。如果能精準分析目標客層之特性，對餐旅企業的永續經營有相當大的幫助。 2. 使用財務概念，評估不動產投資。 在會計觀念中，公司管理者必須提出足以讓債權人與股東信服的經營績效，最好的方式就是創造出債權人與股東所要求的「現金流量」。 3. 首重「現金流量」 不動產投資衡量股東所要求的現金流量，也需考量負債之本息支出的現金流量，進而推估不動產必須產生的最低收益或是不動產價格。 4. 資金成本 不同資金來源有其不同的成本，唯有分別算出各種資金來源成本，方能精準算出不動產最低收益或是合理售價。 不動產投資分析

  10. 可分別計算由權益與負債而來的現金流量： 1. 權益 通常由「股東權益報酬率」(ROE= )來計算權益資金之現金流量 2. 負債 以銀行要求之「債務保障比率」來推論，公式為： 現金流量之計算

  11. 以「股東權益報酬率」(ROE= )來計算權益資金。 例如：若「股東權益報酬率」(ROE)為8%，已知股東權益為4,000,000元，這表示：為符合股東的要求，公司必須產生320,000元(＝4,000,000×8％)的稅前現金流量。 由權益而來的現金流量

  12. 銀行會衡量企業每期所能產生的淨營運收益(NOI)，進而銀行判斷貸放款額度。 因此，多數銀行會訂定債務保障比率，再由企業過去的每期營運淨收益，推算出企業的償債支出能力。 例如：銀行要求1.5倍的債務保障比率，若甲公司每年營運淨收益為600,000,000元，銀行允諾甲公司的每年償債支出最高可達： ， ，償債支出(DS)=400,000,000 由「債務保障比率(DCR)」而來的現金流量

  13. 按銀行的評估，甲公司每年的營運淨收益為600,000,000元之下，支付負債本利和的能力可以是400,000,000元。進一步來說，若甲公司想以年利率2%，貸款10年，每年還款400,000,000元，則他的借款金額不能超過3,593,040,000元，計算如下：按銀行的評估，甲公司每年的營運淨收益為600,000,000元之下，支付負債本利和的能力可以是400,000,000元。進一步來說，若甲公司想以年利率2%，貸款10年，每年還款400,000,000元，則他的借款金額不能超過3,593,040,000元，計算如下： 由「營運淨收益」算出可貸款金額

  14. 在不動產投資之「投資收益」與「投資成本」對等衡量中，可以使用兩種衝量方式來決定投資與否。在不動產投資之「投資收益」與「投資成本」對等衡量中，可以使用兩種衝量方式來決定投資與否。 1. 前門法。 2. 後門法。 這兩種方法是很粗淺地衡量投資與否，並未考量貨幣的時間價格，但這對於不動產的前置評估是很有用的。 衝量不動產投資

  15. 前門法是根據給定的不動產價格，求算不動產投資之最低收益，如圖： 前門法是根據給定的不動產價格，求算不動產投資之最低收益，如圖： 前門法示意圖 例如，已知有一商用不動產目前售價為1000萬，試評估不動產必須產生多少收益，方能符合期初1000萬的資本支出。 前門法 不動產價格 不動產產生之最低收益

  16. 若崑山科技大學附近學生宿舍住房率已近飽和，黛德公司即刻開工興建，假設一年後可完工，投資總成本為3,000萬元；黛德公司的資金來源中，銀行借款佔八成，準備自有資金二成，貸款利率為每年4%，十年內每年等額償還本息。倘若銀行對黛德公司此投資案之債務(或債權)保障比率(DCR)之最低要求為1.5才會核准貸款，黛德公司自有資金之稅前要求報酬率為10%，而目前該區域同類型學生宿舍每年可收取之租金總收入為700萬元，在假設無空房率下，其營運管理費用約為30%，則：若崑山科技大學附近學生宿舍住房率已近飽和，黛德公司即刻開工興建，假設一年後可完工，投資總成本為3,000萬元；黛德公司的資金來源中，銀行借款佔八成，準備自有資金二成，貸款利率為每年4%，十年內每年等額償還本息。倘若銀行對黛德公司此投資案之債務(或債權)保障比率(DCR)之最低要求為1.5才會核准貸款，黛德公司自有資金之稅前要求報酬率為10%，而目前該區域同類型學生宿舍每年可收取之租金總收入為700萬元，在假設無空房率下，其營運管理費用約為30%，則： (1)根據你的評估，黛德公司現在是否值得投資？ (2)若(1)之答案為否，且假設市場上租金每年可持續上漲 5%，而營建及土地等投資相關成本不漲，則黛德公司 應可在幾年後進行投資？ 前門法案例

  17. 後門法方面是已知單位收益，反求不動產之合理售價，如圖：後門法方面是已知單位收益，反求不動產之合理售價，如圖： 後門法示意圖 例如：某一百貨大樓有40個單位可供租用，每單位每年租金為80萬，試求此百貨大樓合理的售價為何?不管是前門法、後門法，這是由不同角度來評估投資案之可行性。 後門法 不動產單位收益 不動產價格

  18. 試求算一項開發案之投資可行性，假設該案之相關變數如下列，請利用基本財務可行性分析，由該開發商觀點，分別求算該投資案之最高貸款額(Loan)、最高自有資金(Equity)及開發案之最高價值。如果總開發成本為25億元，試問該開發商是否應該投資開發？ 試求算一項開發案之投資可行性，假設該案之相關變數如下列，請利用基本財務可行性分析，由該開發商觀點，分別求算該投資案之最高貸款額(Loan)、最高自有資金(Equity)及開發案之最高價值。如果總開發成本為25億元，試問該開發商是否應該投資開發？ A.每單位每年期望收益額：50萬元。 B.不動產單位數：450個。 C.空屋和欠租酌減率(Vacancy Allowance Ratio, VAR)：為可能毛 收益(Potential。 Gross Income, PGI)之10%。 D.經營費用：為有效毛收益(Effective Gross Income, EGI)之20%。 E.涵蓋比率(Debt Coverage Ratio, DCR)：1.15。 F.抵押貸款利率：7%。 G.抵押貸款年期：三十年。 H.自有資金報酬率(Return on Equity, ROE)：8% 。 後門法案例

  19. 在專案計劃投資評估中，我們常用回收期間法、折現回收期間法、淨現值法(NPV)、內部報酬率法(IRR)及獲利能力指數法(PI)等評估準則，進行專案評估，但不論使用哪一種評估準則，必須預估未來現金流量、折現率與期間長短等，均具有相當高的不確定性，因此，決策者常以風險分析的方式，瞭解評估準則所產生的確定性，以及各種情況下之變異。除了債務保障比率(DCR)法之外，還包括以下三點分述說明： 1. 敏感度分析。 2. 情境分析。 3. 模擬分析。 投資之風險分析

  20. 探討其他條件不變之下，單一變數改變對評估結果的影響程度。而在投資評估中，關心每期稅後現金流量經折現後的總價值，各種影響淨現值的各因子，都有可能是敏感性分析之關鍵變數。但有時多個因子會同時變動，因此需全盤考慮不同因子同時變動下之敏感性分析。 探討其他條件不變之下，單一變數改變對評估結果的影響程度。而在投資評估中，關心每期稅後現金流量經折現後的總價值，各種影響淨現值的各因子，都有可能是敏感性分析之關鍵變數。但有時多個因子會同時變動，因此需全盤考慮不同因子同時變動下之敏感性分析。 敏感度分析

  21. 從不同變數條件下的情境，觀察標的數據或是產品可能產生變動的情境，對於評估結果(如金額或報酬率等)可能的影響，常見的情境如：樂觀(較佳)、普通及悲觀(較差)的情況。 從不同變數條件下的情境，觀察標的數據或是產品可能產生變動的情境，對於評估結果(如金額或報酬率等)可能的影響，常見的情境如：樂觀(較佳)、普通及悲觀(較差)的情況。 評估者常依客觀指標賦予不同情境可能發生機率，並給予不同的結果數據，藉由這些情境假設可估算得期望值(加權平均)評估結果，作為決策之執行與否之依據。 情境分析

  22. 這個方法同時考慮了所有可能影響計劃變數之機率分配，改善了敏感性分析僅觀察單一變數對評估結果的影響之限制。可使投資人完全了解計畫未來可能產生的結果，因此中大型之專案使用模擬分析較多，步驟如下： 這個方法同時考慮了所有可能影響計劃變數之機率分配，改善了敏感性分析僅觀察單一變數對評估結果的影響之限制。可使投資人完全了解計畫未來可能產生的結果，因此中大型之專案使用模擬分析較多，步驟如下： 1. 依產業特性區分，先決定「確定性變數」與「不確定 性變數」，並設定相 關的機率分配。 2. 不確定變數」樣本值，進一步估算淨現值或報酬率。 3. 經重複抽選與估算，淨現值或報酬率。 4. 期望值及標準差等統計數據，即在進行後續財務相關 之決策分析。 蒙地卡羅模擬(Monte Carlo Simulation)模擬分析

  23. 投資人或是金融機構持有不動產或是不動產抵押債權，存在相當大的風險，不僅因為不動產單價高之外，而且流動性低造成投資人相當大的資金侷限性。若能將不動產抵押債權證券化後出售，則能解決這種流動性不足的困境，並將資金做另外投資。對於餐飲旅遊業者來說，不動產證券化產品亦為可列為投資標的的選項。 投資人或是金融機構持有不動產或是不動產抵押債權，存在相當大的風險，不僅因為不動產單價高之外，而且流動性低造成投資人相當大的資金侷限性。若能將不動產抵押債權證券化後出售，則能解決這種流動性不足的困境，並將資金做另外投資。對於餐飲旅遊業者來說，不動產證券化產品亦為可列為投資標的的選項。 不動產證券化之投資

  24. 1. 承作不動產貸款之風險。 2. 不動產證券化定義與發展。 3. 不動產證券化之類型。 4. 不動產證券化的優點。 5. 不動產證券化的缺點。 不動產證券化之內容

  25. 1. 違約風險：當借款者無力償還貸款時。 2. 價格風險：當不動產價格低迷，引發借款者產 生違約，金融機構承接抵押品跌價之風險。 3. 利率風險：因放款與存款所得利率縮小而產生 之風險。 4. 流動性風險：不動產貸款期限長達20、30年， 銀行無法片面解除這種放款，因此而產生嚴重 流動性不足的問題。 5. 提前清償風險：借款者可能因為售屋、遷移或 是不可預期因素而提前償還借款，使得金融機 構規劃之現金流量改變而帶來風險。 承作不動產貸款之風險

  26. 金融機構承作不動產抵押放款後，將不動產抵押售予政府或民間仲介機構，仲介機構再將不動產抵押債權集合、包裝與分割後，發行不動產抵押債權擔保證券(MBS)售予投資人，這種作法使得承作不動產貸款之金融機構，增加其資產的流動性、降低價格與利率風險、提高資本適足率、增加手續費收入等。 金融機構承作不動產抵押放款後，將不動產抵押售予政府或民間仲介機構，仲介機構再將不動產抵押債權集合、包裝與分割後，發行不動產抵押債權擔保證券(MBS)售予投資人，這種作法使得承作不動產貸款之金融機構，增加其資產的流動性、降低價格與利率風險、提高資本適足率、增加手續費收入等。 以美國不動產證券化的發展為例。 不動產證券化定義與發展

  27. 美國不動產證券化的歷史發展整理表 美國不動產證券化的歷史發展整理表-1

  28. 美國不動產證券化的歷史發展整理表-2

  29. 不動產證券化主要可以分為兩種，分述如下： 不動產證券化主要可以分為兩種，分述如下： 1. 不動產投資信託(Real Estate Investment, REIT) ： (1) 權益型。 (2) 抵押型。 (3) 混合型。 2. 不動產資產信託(Real Estate Asset Trust, REAT) 。 不動產證券化之類型

  30. 運作型態與基金相似，由信託公司向大眾募集資金，由專業經理人來管理，投資於不動產相關的資產上。 運作型態與基金相似，由信託公司向大眾募集資金，由專業經理人來管理，投資於不動產相關的資產上。 1. 權益型：收益來源為：租金收入、經營績效收益與處 分不動產所得；投資標的為：辦公大樓、購物中心、 飯店、餐廳等。 2. 抵押型：針對建設公司借款債權、不動產抵押債權與 不動產抵押債權相關證券之投資，投資標的皆為放款 債權或相關證券，即為金融資產的投資，而非不動產 本身，主要收益則為利息收入。 3. 混合型：此種與權益型與抵押型之綜合體，投資比重 由經理人依其專業評估來決定，但投資比重不得超過 75%，與平衡型基金類似。 不動產投資信託(Real Estate Investment, REIT)

  31. 係將不動產所有權(土地、建物)或相關權利，交由信託，與金融資產證券化的概念相同，例如，土地所有權人委託專業經理人代為開發、規劃與管理，所有權人可以享受開發後的利益，經理人依委託協議取得相關利益，這是一種所有權與管理權分離的經營模式。 係將不動產所有權(土地、建物)或相關權利，交由信託，與金融資產證券化的概念相同，例如，土地所有權人委託專業經理人代為開發、規劃與管理，所有權人可以享受開發後的利益，經理人依委託協議取得相關利益，這是一種所有權與管理權分離的經營模式。 不動產資產信託(Real Estate Asset Trust, REAT)

  32. 1. 降低成本：銀行經由不動產證券化後，可以提高其資產的 流動性，不需提存準備金與存款保險費。 2. 提供更大營運空間：經由不動產證券化後，銀行可以將獲得 的資金轉與其他業務之用，增加許多營運空間。 3. 後續服務收入：經由不動產證券化，可以產生信用保證收入 、承銷收入與後續服務的收入，可以提高銀行的收益。 4. 利率風險易於管理：經由不動產證券化後，銀行可以放款債 券收回，以減少資金失衡的情況，也使得利率波動所帶來的 影響降低。 5. 籌資新管道：銀行以資產出售的方式籌募資金，以取代傳統 吸收存款的方式，有助於銀行經營風險之管理。 6. 提供較多的投資管道：銀行以擔保證券發行之金融商品，為 市場提供安全性較高的投資方式。 不動產證券化的優點

  33. 1. 利率變動—當市場利率上升，以固定利率之房 貸抵押者形成之轉手證券，其價值將會下跌。 2. 提前清償與違約風險--當房貸借款者因故提前 償還(或無力償還)房貸，轉手證券之發行者面 對無法繼續得到每期收益，但卻又必須支付轉 手證券投資人利息，使得轉手證券發行者產生 收益的不確定性。 不動產證券化的缺點

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