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老師 : 製作

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觀光暨餐旅財務管理. 老師 : 製作. Chapter 11. 餐旅暨觀光產業之不動產投資 The Real Estate Investments Management of Tourism and Hospitality. 1- 2. 本章內容. 內容: 1. 了解餐旅暨觀光產業與不動產投資的關係。 2. 學會運用不動產投資之「投資收益」與「投 資成本」之對等衡量。 3. 了解不動產投資風險分析方法。 4. 分析承作不動產貸款之風險。 5. 認識不動產證券化的種類。. 1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業,不動產與 醫療也是很重要的一環。

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Chapter 11

餐旅暨觀光產業之不動產投資

The Real Estate Investments Management of Tourism and Hospitality

1-2

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本章內容

內容:

1. 了解餐旅暨觀光產業與不動產投資的關係。

2. 學會運用不動產投資之「投資收益」與「投 資成本」之對等衡量。

3. 了解不動產投資風險分析方法。

4. 分析承作不動產貸款之風險。

5. 認識不動產證券化的種類。

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1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業,不動產與 醫療也是很重要的一環。1. 觀光產業是一項複雜的綜合性產業,不動產與 醫療也是很重要的一環。

2. 國際自由化的趨勢和國際資金之流動數量與速 度,觀光的需求亦然。

3. 不動產的使用與投資,也成為餐旅業的一項新 標的商品。

4. 土地的使用,餐旅業愈朝向複合型的發展,以 求符合消費者多面貌需求。

餐旅暨觀光產業之不動產投資
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1. 住宅用地。

2. 商業用地。

3. 農業用地。

4. 工業用地。

土地的使用型態
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1. 居住功能

住宅用地不僅具有「居住」功能,土地使用者更要求完整生活機能。生活機能愈好的住宅,其售價愈高。

2. 投資功能

商業用地隨著都市更新計劃不斷擴張,都市週遭土地價格隨之上揚,租金高漲、競爭激烈,商家進駐及撤出的更換頻率也因此提高。

住宅及商業用地
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決定土地為農業使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地勢及氣候等因素,因此適合農業使用的土地要求條件較多。一旦農地變更為他項用途土地,經開發後,將難以恢復原來農業用途。且土地變更後,會產生極大的價格波動,因而帶來豐厚的獲利空間。 決定土地為農業使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地勢及氣候等因素,因此適合農業使用的土地要求條件較多。一旦農地變更為他項用途土地,經開發後,將難以恢復原來農業用途。且土地變更後,會產生極大的價格波動,因而帶來豐厚的獲利空間。

台灣農地政策自2000年後,政策逐漸以「農地農用」為原則,許多投資人以購買農地作為投資之用,有助於擴大獲利目標。 隨台灣人民經濟生活水平提昇,農業用地遂成為休閒養生,以建造多功能的休閒事業以滿足消費者之需求,飯店遂將農林耕作之休閒功能結合至產品裏,以提供更完整的產品。

農業用地
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目前台灣工業用地已呈現兩種極端的發展:

1. 台灣地區的工業用地大多位於地廣人稀之處 ,但隨著台灣製造業升級與大量外移,目前 工業區已為科學園區取代,部份的工業區已 然成為廢墟。

2. 台灣都市化的效果逐漸擴大,工業用地地價 亦隨經濟發展而上揚,興建廠房出售之獲利 性逐漸提高,因此工業用地之地主或開發商 轉而違規興建住宅出售。

工業用地
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1. 符合消費者需求

就餐旅業,為營運需要而必須構建出符合消費者各種需求的建設。如果能精準分析目標客層之特性,對餐旅企業的永續經營有相當大的幫助。

2. 使用財務概念,評估不動產投資。

在會計觀念中,公司管理者必須提出足以讓債權人與股東信服的經營績效,最好的方式就是創造出債權人與股東所要求的「現金流量」。

3. 首重「現金流量」

不動產投資衡量股東所要求的現金流量,也需考量負債之本息支出的現金流量,進而推估不動產必須產生的最低收益或是不動產價格。

4. 資金成本

不同資金來源有其不同的成本,唯有分別算出各種資金來源成本,方能精準算出不動產最低收益或是合理售價。

不動產投資分析
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可分別計算由權益與負債而來的現金流量:

1. 權益

通常由「股東權益報酬率」(ROE= )來計算權益資金之現金流量

2. 負債

以銀行要求之「債務保障比率」來推論,公式為:

現金流量之計算
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以「股東權益報酬率」(ROE= )來計算權益資金。

例如:若「股東權益報酬率」(ROE)為8%,已知股東權益為4,000,000元,這表示:為符合股東的要求,公司必須產生320,000元(=4,000,000×8%)的稅前現金流量。

由權益而來的現金流量
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銀行會衡量企業每期所能產生的淨營運收益(NOI),進而銀行判斷貸放款額度。 因此,多數銀行會訂定債務保障比率,再由企業過去的每期營運淨收益,推算出企業的償債支出能力。

例如:銀行要求1.5倍的債務保障比率,若甲公司每年營運淨收益為600,000,000元,銀行允諾甲公司的每年償債支出最高可達:

,償債支出(DS)=400,000,000

由「債務保障比率(DCR)」而來的現金流量
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按銀行的評估,甲公司每年的營運淨收益為600,000,000元之下,支付負債本利和的能力可以是400,000,000元。進一步來說,若甲公司想以年利率2%,貸款10年,每年還款400,000,000元,則他的借款金額不能超過3,593,040,000元,計算如下:按銀行的評估,甲公司每年的營運淨收益為600,000,000元之下,支付負債本利和的能力可以是400,000,000元。進一步來說,若甲公司想以年利率2%,貸款10年,每年還款400,000,000元,則他的借款金額不能超過3,593,040,000元,計算如下:由「營運淨收益」算出可貸款金額
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在不動產投資之「投資收益」與「投資成本」對等衡量中,可以使用兩種衝量方式來決定投資與否。在不動產投資之「投資收益」與「投資成本」對等衡量中,可以使用兩種衝量方式來決定投資與否。

1. 前門法。

2. 後門法。

這兩種方法是很粗淺地衡量投資與否,並未考量貨幣的時間價格,但這對於不動產的前置評估是很有用的。

衝量不動產投資
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前門法是根據給定的不動產價格,求算不動產投資之最低收益,如圖: 前門法是根據給定的不動產價格,求算不動產投資之最低收益,如圖:

前門法示意圖

例如,已知有一商用不動產目前售價為1000萬,試評估不動產必須產生多少收益,方能符合期初1000萬的資本支出。

前門法

不動產價格

不動產產生之最低收益

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若崑山科技大學附近學生宿舍住房率已近飽和,黛德公司即刻開工興建,假設一年後可完工,投資總成本為3,000萬元;黛德公司的資金來源中,銀行借款佔八成,準備自有資金二成,貸款利率為每年4%,十年內每年等額償還本息。倘若銀行對黛德公司此投資案之債務(或債權)保障比率(DCR)之最低要求為1.5才會核准貸款,黛德公司自有資金之稅前要求報酬率為10%,而目前該區域同類型學生宿舍每年可收取之租金總收入為700萬元,在假設無空房率下,其營運管理費用約為30%,則:若崑山科技大學附近學生宿舍住房率已近飽和,黛德公司即刻開工興建,假設一年後可完工,投資總成本為3,000萬元;黛德公司的資金來源中,銀行借款佔八成,準備自有資金二成,貸款利率為每年4%,十年內每年等額償還本息。倘若銀行對黛德公司此投資案之債務(或債權)保障比率(DCR)之最低要求為1.5才會核准貸款,黛德公司自有資金之稅前要求報酬率為10%,而目前該區域同類型學生宿舍每年可收取之租金總收入為700萬元,在假設無空房率下,其營運管理費用約為30%,則:

(1)根據你的評估,黛德公司現在是否值得投資?

(2)若(1)之答案為否,且假設市場上租金每年可持續上漲 5%,而營建及土地等投資相關成本不漲,則黛德公司 應可在幾年後進行投資?

前門法案例
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後門法方面是已知單位收益,反求不動產之合理售價,如圖:後門法方面是已知單位收益,反求不動產之合理售價,如圖:

後門法示意圖

例如:某一百貨大樓有40個單位可供租用,每單位每年租金為80萬,試求此百貨大樓合理的售價為何?不管是前門法、後門法,這是由不同角度來評估投資案之可行性。

後門法

不動產單位收益

不動產價格

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試求算一項開發案之投資可行性,假設該案之相關變數如下列,請利用基本財務可行性分析,由該開發商觀點,分別求算該投資案之最高貸款額(Loan)、最高自有資金(Equity)及開發案之最高價值。如果總開發成本為25億元,試問該開發商是否應該投資開發? 試求算一項開發案之投資可行性,假設該案之相關變數如下列,請利用基本財務可行性分析,由該開發商觀點,分別求算該投資案之最高貸款額(Loan)、最高自有資金(Equity)及開發案之最高價值。如果總開發成本為25億元,試問該開發商是否應該投資開發?

A.每單位每年期望收益額:50萬元。

B.不動產單位數:450個。

C.空屋和欠租酌減率(Vacancy Allowance Ratio, VAR):為可能毛 收益(Potential。 Gross Income, PGI)之10%。

D.經營費用:為有效毛收益(Effective Gross Income, EGI)之20%。

E.涵蓋比率(Debt Coverage Ratio, DCR):1.15。

F.抵押貸款利率:7%。

G.抵押貸款年期:三十年。

H.自有資金報酬率(Return on Equity, ROE):8% 。

後門法案例
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探討其他條件不變之下,單一變數改變對評估結果的影響程度。而在投資評估中,關心每期稅後現金流量經折現後的總價值,各種影響淨現值的各因子,都有可能是敏感性分析之關鍵變數。但有時多個因子會同時變動,因此需全盤考慮不同因子同時變動下之敏感性分析。 探討其他條件不變之下,單一變數改變對評估結果的影響程度。而在投資評估中,關心每期稅後現金流量經折現後的總價值,各種影響淨現值的各因子,都有可能是敏感性分析之關鍵變數。但有時多個因子會同時變動,因此需全盤考慮不同因子同時變動下之敏感性分析。敏感度分析
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從不同變數條件下的情境,觀察標的數據或是產品可能產生變動的情境,對於評估結果(如金額或報酬率等)可能的影響,常見的情境如:樂觀(較佳)、普通及悲觀(較差)的情況。 從不同變數條件下的情境,觀察標的數據或是產品可能產生變動的情境,對於評估結果(如金額或報酬率等)可能的影響,常見的情境如:樂觀(較佳)、普通及悲觀(較差)的情況。

評估者常依客觀指標賦予不同情境可能發生機率,並給予不同的結果數據,藉由這些情境假設可估算得期望值(加權平均)評估結果,作為決策之執行與否之依據。

情境分析
monte carlo simulation
這個方法同時考慮了所有可能影響計劃變數之機率分配,改善了敏感性分析僅觀察單一變數對評估結果的影響之限制。可使投資人完全了解計畫未來可能產生的結果,因此中大型之專案使用模擬分析較多,步驟如下: 這個方法同時考慮了所有可能影響計劃變數之機率分配,改善了敏感性分析僅觀察單一變數對評估結果的影響之限制。可使投資人完全了解計畫未來可能產生的結果,因此中大型之專案使用模擬分析較多,步驟如下:

1. 依產業特性區分,先決定「確定性變數」與「不確定 性變數」,並設定相 關的機率分配。

2. 不確定變數」樣本值,進一步估算淨現值或報酬率。

3. 經重複抽選與估算,淨現值或報酬率。

4. 期望值及標準差等統計數據,即在進行後續財務相關 之決策分析。

蒙地卡羅模擬(Monte Carlo Simulation)模擬分析
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投資人或是金融機構持有不動產或是不動產抵押債權,存在相當大的風險,不僅因為不動產單價高之外,而且流動性低造成投資人相當大的資金侷限性。若能將不動產抵押債權證券化後出售,則能解決這種流動性不足的困境,並將資金做另外投資。對於餐飲旅遊業者來說,不動產證券化產品亦為可列為投資標的的選項。 投資人或是金融機構持有不動產或是不動產抵押債權,存在相當大的風險,不僅因為不動產單價高之外,而且流動性低造成投資人相當大的資金侷限性。若能將不動產抵押債權證券化後出售,則能解決這種流動性不足的困境,並將資金做另外投資。對於餐飲旅遊業者來說,不動產證券化產品亦為可列為投資標的的選項。不動產證券化之投資
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1. 承作不動產貸款之風險。

2. 不動產證券化定義與發展。

3. 不動產證券化之類型。

4. 不動產證券化的優點。

5. 不動產證券化的缺點。

不動產證券化之內容
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1. 違約風險:當借款者無力償還貸款時。

2. 價格風險:當不動產價格低迷,引發借款者產 生違約,金融機構承接抵押品跌價之風險。

3. 利率風險:因放款與存款所得利率縮小而產生 之風險。

4. 流動性風險:不動產貸款期限長達20、30年, 銀行無法片面解除這種放款,因此而產生嚴重 流動性不足的問題。

5. 提前清償風險:借款者可能因為售屋、遷移或 是不可預期因素而提前償還借款,使得金融機 構規劃之現金流量改變而帶來風險。

承作不動產貸款之風險
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金融機構承作不動產抵押放款後,將不動產抵押售予政府或民間仲介機構,仲介機構再將不動產抵押債權集合、包裝與分割後,發行不動產抵押債權擔保證券(MBS)售予投資人,這種作法使得承作不動產貸款之金融機構,增加其資產的流動性、降低價格與利率風險、提高資本適足率、增加手續費收入等。 金融機構承作不動產抵押放款後,將不動產抵押售予政府或民間仲介機構,仲介機構再將不動產抵押債權集合、包裝與分割後,發行不動產抵押債權擔保證券(MBS)售予投資人,這種作法使得承作不動產貸款之金融機構,增加其資產的流動性、降低價格與利率風險、提高資本適足率、增加手續費收入等。

以美國不動產證券化的發展為例。

不動產證券化定義與發展
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不動產證券化主要可以分為兩種,分述如下: 不動產證券化主要可以分為兩種,分述如下:

1. 不動產投資信託(Real Estate Investment, REIT) :

(1) 權益型。

(2) 抵押型。

(3) 混合型。

2. 不動產資產信託(Real Estate Asset Trust, REAT) 。

不動產證券化之類型
real estate investment reit
運作型態與基金相似,由信託公司向大眾募集資金,由專業經理人來管理,投資於不動產相關的資產上。 運作型態與基金相似,由信託公司向大眾募集資金,由專業經理人來管理,投資於不動產相關的資產上。

1. 權益型:收益來源為:租金收入、經營績效收益與處 分不動產所得;投資標的為:辦公大樓、購物中心、 飯店、餐廳等。

2. 抵押型:針對建設公司借款債權、不動產抵押債權與 不動產抵押債權相關證券之投資,投資標的皆為放款 債權或相關證券,即為金融資產的投資,而非不動產 本身,主要收益則為利息收入。

3. 混合型:此種與權益型與抵押型之綜合體,投資比重 由經理人依其專業評估來決定,但投資比重不得超過 75%,與平衡型基金類似。

不動產投資信託(Real Estate Investment, REIT)
real estate asset trust reat
係將不動產所有權(土地、建物)或相關權利,交由信託,與金融資產證券化的概念相同,例如,土地所有權人委託專業經理人代為開發、規劃與管理,所有權人可以享受開發後的利益,經理人依委託協議取得相關利益,這是一種所有權與管理權分離的經營模式。 係將不動產所有權(土地、建物)或相關權利,交由信託,與金融資產證券化的概念相同,例如,土地所有權人委託專業經理人代為開發、規劃與管理,所有權人可以享受開發後的利益,經理人依委託協議取得相關利益,這是一種所有權與管理權分離的經營模式。不動產資產信託(Real Estate Asset Trust, REAT)
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1. 降低成本:銀行經由不動產證券化後,可以提高其資產的 流動性,不需提存準備金與存款保險費。

2. 提供更大營運空間:經由不動產證券化後,銀行可以將獲得 的資金轉與其他業務之用,增加許多營運空間。

3. 後續服務收入:經由不動產證券化,可以產生信用保證收入 、承銷收入與後續服務的收入,可以提高銀行的收益。

4. 利率風險易於管理:經由不動產證券化後,銀行可以放款債 券收回,以減少資金失衡的情況,也使得利率波動所帶來的 影響降低。

5. 籌資新管道:銀行以資產出售的方式籌募資金,以取代傳統 吸收存款的方式,有助於銀行經營風險之管理。

6. 提供較多的投資管道:銀行以擔保證券發行之金融商品,為 市場提供安全性較高的投資方式。

不動產證券化的優點
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1. 利率變動—當市場利率上升,以固定利率之房 貸抵押者形成之轉手證券,其價值將會下跌。

2. 提前清償與違約風險--當房貸借款者因故提前 償還(或無力償還)房貸,轉手證券之發行者面 對無法繼續得到每期收益,但卻又必須支付轉 手證券投資人利息,使得轉手證券發行者產生 收益的不確定性。

不動產證券化的缺點
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