GOSPODARJENJE OBČIN Z NEPREMIČNINAMI

1. GOSPODARJENJE OBČIN Z NEPREMIČNINAMI Dida VOLK

2. TEME • PRODAJA NEPREMIČNINE • HIPOTEKA NA NEPREMIČNINI • NAJEMNA RAZMERJA

3. PRODAJA NEPREMIČNINE • Sklenitev prodajne pogodbe • Neveljavnost (izpodbojnost, ničnost) • Odgovornost prodajalca za stvarne napake • Pravne napake

4. Sklenitev prodajne pogodbe • sposobnost pogodbenih strank (pravna in poslovna sposobnost) • soglasje volje strank o vsebini pogodbe (zmota, prevara, grožnja, navidezna pogodba) • možnost in dopustnost (predmeta izpolnitve in poslovne podlage) • pisna oblika (predpisana je le pri prodaji nepremičnin (52. člen OZ) in pri prodaji na obroke – 522. do 526. člen OZ).

5. neveljavnost pogodbe • absolutna neveljavnost – ničnost • relativna neveljavnost – izpodbojnost Zakon včasih jasno predpiše, da je pogodba nična (npr. če je predmet pogodbe nemogoč, nedovoljen, nedoločen, nedoločljiv) ali izpodbojna (npr. če jo sklene poslovno omejena oseba), v drugih primerih pa zakon pravi, da lahko stranka zahteva razveljavitev pogodbe (npr. pri grožnji, zmoti, prevari).

6. Sestavine pogodbe • Predmet – nepremičnina • kupnina

7. odgovornost za stvarne napake • če nima lastnosti, potrebnih za njeno normalno rabo ali za promet, • če nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana oziroma bi mu morala biti znana,

8. če stvar nima lastnosti oziroma odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane, • če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila.

9. dolžnosti kupca • kupec je dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati ali jo dati v pregled, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče • kupec mora o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma (notifikacija).

10. Obvestilo o napaki: • natančen opis napake (ne zadošča npr., da kupec izjavi, da dobavljeno blago ni v skladu s pogodbo) • zahtevek, da prodajalec pregleda stvar.

11. SODNA PRAKSA

12. Pisna oblika za nepremičnine Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti. Za veljavnost are je značilno, da je odvisna od temeljne pogodbe. Če temeljna obveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna.

13. 2. del Ker sta sodišči ugotovili, da osnutka kupoprodajne predpogodbe med prvotoženo stranko in tožnikom (brez številke in brez datuma) pogodbeni stranki nista podpisali, sta pravilno uporabili določilo prvega odstavka 70. člena ZOR, po katerem pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, s tem pa tudi akcesorni dogovor o ari ne.

14. Več kupcev-določenost v prodajni pogodbi Če je kupcev več, pridobijo s prodajno pogodbo vsak toliko, kot navaja pogodba; ta je temelj za pridobitev lastninske pravice (33. člen ZTLR), ne glede na to, kdo plača kupnino.

15. Oglas v časopisu-vabilo k ponudbi Tožena stranka je oglašala prodajo večje parcele, kot pa je bila dejansko prodana. Vendar pa si tožeča stranka, ki uveljavlja odstop od pogodbe, napačno razlaga pomen oglasa v časopisu: ne gre namreč za ponudbo (33. čl. ZOR), saj ne vsebuje vseh bistvenih sestavin pogodbe, temveč za vabilo k ponudbi (prim. 35. čl. ZOR). V oglasu označena površina parcele zato še ne pomeni njene dokončne in točne opredelitve po obsegu.

16. Prepoved prometa z zemljiščem Prepoved prometa z zemljiščem, ki ga daje ena stranka drugi v zamenjavo, vpliv na veljavnost menjalne pogodbe v celoti. Drugi odstavek 103. člena ZOR se nanaša na prepovedi, ki zadevajo samo eno stranko in se tičejo prav nje in lastnosti na njeni strani, ne pa predmeta posla.

17. Pogodbena volja Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec nastopil posest nepremičnine šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine. Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo.

18. Dvojna prodaja Dobroverna posest lahko konkurira z vpisom v zemljiško knjigo le izjemoma. To (pa) je lahko le dobroverna posest prvega kupca proti slabovernemu vknjiženemu drugemu kupcu, in sicer zato, ker je prodajalec s prvo prodajo in izročitvijo v posest prvemu kupcu že izčrpal svoja lastninskopravna upravičenja iz 3. člena ZTLR.

19. Dražba v stečajnem postopku Prodajna pogodba, ki jo sklene po končani javni dražbi stečajni upravitelj z najugodnejšim ponudnikom (4.odst.154. člena ZPPSL), ni običajna obligacijska pogodba, temveč samo izvedbeno dejanje javne dražbe; zato kupec ne pridobi stvari s to pogodbo, temveč originarno po končani javni dražbi, ki jo izvede državni organ.

20. Stvarne napake Če stranka pristane na določilo "videno-kupljeno", potem je jamčevanje za stvarne napake zoženo na dejanski stan, ko je napaka skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal.

21. Stvarne napake Če je tožeča stranka vedela, da bodo v sobi stopnice in poševni stropi, ne more uveljavljati manjvrednosti kupljenega stanovanja. Če je dovolila montažo električnih omaric drugih odjemalcev na fasado svoje hiše, ne more zahtevati odškodnine za to.

22. Stvarne napake Ugotovljeno je, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako

23. Pravne napake Prva tožena stranka - posrednik - ni pogodbena stranka v prodajnih pogodbah in zato ni odgovorna za vračilo kupnine. Po razdrtju pogodbe zaradi pravnih napak, ima tožeča stranka povračilni zahtevek za vrnitev plačanega zneska samo od sopogodbenika. Zoper posrednika pa bi imela tožeča stranka odškodninski zahtevek, če bi bili podani vsi elementi civilnega delikta.

24. 2. del Tožeča stranka sicer zatrjuje protipravno ravnanje posrednika, krivdo, škodo in vzročno zvezo, vendar zneska plačane kupnine ni mogoče opredeliti kot škodo, ker je ta znesek predmet povračilnega zahtevka zoper drugo toženo stranko kot sopogodbenika tožeče stranke. Ta znesek ne predstavlja škode, ker ima tožeča stranka pravnomočno prisojeno terjatev zoper drugotoženo stranko in ji škoda še ni nastala.

25. Pravne napake • Za obstoj pravne napake zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Katera tretja oseba je pravi lastnik sporne stvari pa je za razmerje med pravdnima (pogodbenima) strankama nepomembno.

26. Predkupna pravica • pogodbena predkupna pravica • zakonita predkupna pravica

27. Pogodbena predkupna pravica • Ureditev v Obligacijskem zakoniku • Rok 30 dni od obvestila – za predkupnega upravičenca • Kršitev predkupne pravice – rok 6 mesecev za tožbo

28. Zakonita predkupna pravica • Po SPZ (etažnega lastnika) • Na kmetijskih zemljiščih • po SZ (najemnik-prejšnji imetnik stanovanjske pravice) • po Zakonu o urejanju prostora (na območjih odloka Občin) • po Zakonu o varstvu kulturne dediščine

29. Sodna praksa Kadar predkupni upravičenec uveljavlja predkupno pravico s tožbenim zahtevkom na razveljavitev pogodbe in sklenitev pogodbe z njim, mu ni treba hkrati plačati kupnine ali je položiti pri sodišču.

30. Sodna praksa Pogodbeno predkupno pravico je mogoče uveljaviti le pri prostovoljni prodaji, saj 1. odst. 530. čl. ZOR določa, da se pri prisilni javni dražbi predkupni upravičenec ne more sklicevati na svojo predkupno pravico. 2. odst. tega člena določa, da lahko predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je vpisana v javni knjigi, zahteva razveljavitev dražbe, če ni bil nanjo posebej povabljen. Ta določba predstavlja izjemo od pravila, da se pri prisilni javni dražbi predkupni upravičenec ne more sklicevati na dogovorjeno predkupno pravico. Pri tej izjemi pa je predkupna pravica tudi omejena in sicer le na pravico do posebnega povabila na javno dražbo, na druge dogovorjene pravice pa se ne more sklicevati.

31. Sodna praksa Ker tožnik v 60 dneh (tretji odstavek 19. člena SZ) ni izjavil, da ponudbo sprejema, (prvotoženo stranko je le z dopisom z dne 24. 8. 1998 obvestil, da se ne odpoveduje svoji predkupni pravici), bi bila prvotožena stranka upravičena sporno stanovanje prodati drugemu pod enakimi ali manj ugodnimi pogoji, seveda v kolikor stanovanja ne bi prodajala na prisilni javni dražbi.

32. ZASTAVNA PRAVICA-HIPOTEKA • Celovita ureditev zastavnih pravic v SPZ • Izjema je hipoteka na nepremičnini, ki ni vpisana v Z.K. – ureditev v 254. členu ZIZ

33. splošno • zastavna pravica je stvarna pravica na tuji stvari • v primeru, da dolžnik ob zapadlosti ne poravna terjatve, ki je zavarovana z zastavno pravico, se upnik poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja • ni nujno, da je zastavitelj hkrati tudi dolžnik

34. Nastanek hipoteke-pravni posel • zastavna pogodba • neposredno izvršljiv notarski zapis

35. vrste hipotek • klasična knjižna hipoteka • skupna hipoteka (hipoteka na več nepremičninah za isto terjatev) • maksimalna hipoteka (z določitvijo največjega zneska, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina).

36. Sodna praksa Za nastanek zastavne pravice ni potreben le vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 64. člena ZTLR), temveč tudi nastanek terjatve (prvi odstavek 63. člena ZTLR). S sklenitvijo "Pogodbe o posojilu št..." terjatev tožeče stranke ni nastala, ker tožeča stranka toženi stranki ni izročila denarja.

37. Obseg vpisa v z.k. Po določbi 3. odst. 13. čl. Zakona o zemljiški knjigi (Ur.l. RS št. 33/95 - ZZK) se terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, vpiše tako, da se označi s številom denarnih enot, na katere se glasi v skladu z veljavnimi predpisi. Po določbi 4. odst. istega člena se v primeru dogovorjenih obresti vpiše tudi višina obrestne mere. Pravila terjajo opis zavarovane terjatve z opredelitvijo pravnega razmerja, iz katerega zavarovana terjatev izvira, njeno višino in roke zapadlosti.

38. Hipoteka pri cesiji Po določilu prvega odst. 437. člena ZOR se prenese hipoteka pri cesiji na prevzemnika avtomatično, saj je ta stvarna pravica vezana na zastavljeno nepremičnino in je z vpisom v zemljiško knjigo tudi nastala (prvi odstavek 64. člena ZTLR). Tedaj ni potrebno za prehod hipoteke od cedenta na cesionarja, da je cesija vpisana v zemljiško knjigo.

39. Drugačno stališče Hipoteka kot stvarna pravica s sklenitvijo cesijske pogodbe ne presegata po zakonu samem na cesionarja. Stranki cesijske pogodbe morata prenos hipoteke na cesionarja dogovoriti, dogovor pa je potrebno še zemljiškoknjižno izvesti. Šele z njegovo zemljiškoknjižno izvedbo postane cesionar imetnik hipoteke, s tem pa tudi upravičenec do ločenega poplačila terjatve na podlagi hipoteke.

40. Zastavna pogodba Z zastavno pogodbo se dolžnik ali kdo tretji zaveže nasproti zastavnemu upniku, da mu bo omogočil poplačilo iz zastavljene stvari, če upnikova terjatev ob zapadlosti ne bi bila plačana. Gre torej za to, da zastavitelj za plačilo svojega ali tujega dolga da upniku stvarno jamstvo, za razliko od poroštva, kjer gre za osebno jamstvo.

41. Poplačilo hipotekarnega upnika Za realizacijo zastavne pravice na nepremičnini ni potrebna predhodna izvršba nasproti osebnemu dolžniku. Ko dolg zapade, ima hipotekarni upnik pravico zahtevati poravnavo iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Obveznost hipotekarnih dolžnikov, ki niso hkrati osebni dolžniki, ni subsidiarna.

42. Maksimalna hipoteka Maksimalna hipoteka se vpisuje z določenim najvišjim zneskom, ki predstavlja zgornjo mejo, do katere hipoteka še nudi realno jamstvo. Pri vpisu maksimalne hipoteke se namreč ne navajajo posamezne vrednostno določene terjatve, ki so nastale ali bodo nastale, ampak se stvarno zavarovanje omeji z navedbo najvišjega (maksimalnega) zneska.

43. Izbrisna tožba Tožba za izbris hipoteke v zemljiški knjigi je utemeljena le v primeru, če bi prišlo do obravnavane vknjižbe hipoteke v nasprotju z določilom 29. člena pravnih pravil ZZK zaradi napačnega ravnanja v sami zemljiški knjigi.

44. Obseg hipoteke Sporazum o ustanovitvi hipoteke na tujem zemljišču - zemljišču, ki je pred sklenitvijo sporazuma po zakonu postalo last RS, je ničen. Čeprav ima sporazum po členu 251.c ZIP moč sodne poravnave, RS ne zavezuje, ker ni stranke sporazuma.

45. Hipoteka na skupnem premoženju Zavarovanja terjatve na celotni nepremičnini, ki predstavlja skupno premoženje, ni mogoče dovoliti za terjatev do enega solastnika skupnega premoženja. Prav tako pa ga že pojmovno ni mogoče dovoliti na nedoločenem deležu dolžnice na skupnem premoženju.

46. 2.del Upnik, ki želi doseči izvršbo oz. zavarovanje na deležu enega od zakoncev, lahko ravna po določbi 1. odstavka 57. člena ZZZDR. Po omenjeni določbi lahko na podlagi pravnomočne sodbe zahteva, da sodišče določi delež dolžnika na skupnem premoženju in šele nato zahteva izvršbo na ta delež.

47. Skupno premoženje zakoncev • Tožeča stranka priznava, da je v zemljiški knjigi navedeno, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi kupoprodajne pogodbe njen mož, in da sama ni vpisana v zemljiški knjigi, zato mora nositi riziko, da ni poskrbela za svoj vpis v zemljiško knjigo in da ni reagirala ob vpisu hipoteke tožene stranke.

48. 2. del • Čeprav velja domneva, da v primeru, da kak podatek ni vpisan v zemljiško knjigo, tretje osebe za nevpisani podatek ne vejo, pa ta domneva ni neizpodbitna. Toda tožeča stranka ni dokazovala in ni dokazala slabe vere tožene stranke. Samo dejstvo, da je profesionalna organizacija (banka), pa ji ne daje pravice oziroma dolžnosti, da se spušča v ugotavljanje osebnih podatkov posojilojemalcev, da torej ugotavlja njihov zakonski stan in se vtikuje v druga osebna razmerja ter zakonce obravnava drugače od tistih oseb, ki niso poročene.

49. Enako stališče Če bi tožnica poskrbela za njen zemljiškoknjižni vpis, bi bila zaradi publicitetnega učinka vpisa varovana. S svojo neaktivnostjo se je tožnica sama izpostavila nevarnosti, da bo kdo v zaupanju v podatke zemljiške knjige pridobil kakšno pravico na skupni nepremičnini.

50. Ustavna odločba • Št. Up-128/03-27 z dne 27.1.2005 • Premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v času trajanja zakonske zveze, je njuno skupno premoženje (drugi odstavek 51. člena ZZZDR). Gre za originaren način pridobitve lastninske pravice, zato pridobi zakonec lastninsko pravico na neoddeljenem delu skupnega premoženja ne glede na vpis v zemljiško knjigo. Glede na to pomeni prodaja celotne nepremičnine, ki spada v skupno premoženje zakoncev, zaradi poplačila dolga enega zakonca poseg v pravico do lastnine iz 33. člena Ustave drugega zakonca, čeprav nepremičnina, ki je predmet izvršbe, v zemljiški knjigi ni vpisana kot njuno skupno premoženje