Az ingatlan, mint településfejlesztési forrás és eszköz Varga-Ötvös Béla

1. Az ingatlan, mint településfejlesztésiforrás és eszközVarga-Ötvös Béla 2012. április

2. Ingatlan meghatározások Általános: az ingatlan a gazdaság, a társadalom működésének és az ún. humán erőforrás (az ember) „újratermelésének” terepe, a jövedelem- és vagyonképzés egyik legfontosabb forrása, tárgya, eszköze, célja. Az ingatlanhasználat összefüggésben áll a létfenntartással. Konkrét: az ingatlan egy földterület körülhatárolt, más ingatlanoktól elkülönített része – a telek, továbbá az önálló rendeltetésű és forgalmú építmény. Röviden: telek + építmény.

3. „A föld gyártása befejeződött” Telek és építmény:fundamentális tartalmi különbség. Telek (földrészlet): az egyetlen Föld földjének szerves része, amely az élet keletkezésének, fenntartásának pótolhatatlan, nélkülözhetetlen és nem bővíthető eleme. Mint a levegő. Telek: külön nyilvántartás, nincs értékcsökkenési leírás. Építmény: pótolható, műszaki-erkölcsi avulás, leértékelődés.

4. Telek – közösségi Építmény – egyéni A terület (telek) használati és piaci jelentőségében a helyi közösség generációinak munkája jelenik meg. Egy terület annyira élhető, amennyi „társadalmi ráfordítást” végzett a közösség a környezete fejlesztésére: • kihasználta a természeti adottságokat, • fejlesztette a gazdaságot és az infrastruktúrát, • gondozta és építette környezetét, • szervezte az oktatást, kultúrát, közéletet, stb. Az építmény értékében viszont az egyén teljesítménye dominál, az – egyébként már adózott – ráfordítása tükröződik.

5. Ingatlan és fenntarthatóság A föld kizárólagos és véges előfordulású, azonban kimeríthető, szennyezhető, pusztítható: • termőképessége • állaga, szerkezete • felszíni és az alatti vizei, • ásványkincsei, • lakhatási összetevői. A föld (és kincsei) egyre szűkebben áll rendelkezésre, ezért az emberi létfenntartás szempontjából: stratégiai tényező.

6. Településfejlesztés =stratégiai ingatlanfejlesztés Minden társadalmi, gazdasági, kulturális hatás, intézkedés lecsapódik az ingatlan használati értékében. Ingatlan (telek + építmény) = állandó, megújuló/megújítható, helyi gazdasági erőforrás. >>> Fenntartható településfejlesztés

7. Telek és építmény eltérő szerepbena településfejlesztésben A szűkülő, de véges mennyiségű, és létfontosságú föld (-részlet, telek) egyre drágábbá, értékesebbé válik – tendenciájában. Létkérdés az ingatlanhasználat szabályozása. A szabályozás kézenfekvő eszköze: az adózás. Miután a föld (-részlet, telek) és az építményeltérőrendeltetésű, ezért gazdasági szerepük is eltérő, és ezért különbséget kell tennünk a szabályozásban, az adózásbanis.

8. Forrásszerkezet • Szűkülő források: • Állami támogatás – csökkenő • Adózási képesség – korlátozott • Hitelfelvétel – kockázatos • Közvagyon – kevés, elégtelen • EU-forrás – szigorúbb, saját forrás (?) • Hazai és külföldi tőke – kivár, óvatos

9. Következmény • Gazdaság- és településfejlesztés szétvált egymástól, gazdasági-ágazati projektek vezérlik a fejlesztéseket. • Fejlesztések külső forrásból, gyenge felhalmozó képesség. • Városfejlesztés követő, kiadás szemléletű, alárendelt.

10. Következtetés • Fordulat szükségessége: • Önállósodó városi gazdaság • Fenntartható saját forráskészlet (bevétel) • Saját gazdasági menedzsment-, eszköz- és intézményrendszer • Önfinanszírozó projektek • Jogszabály változások szükségessége: helyi adózás, városfejlesztő társaságok, közvagyon, stb.

11. Érték • Érték:amit az ember és közösségei annak tartanak. • Érték forrása: a természeti és épített adottság + emberi munka eredménye. • Amit értéknek tartunk, az szükségképpen kifejeződik gazdasági – pénzbeli, üzleti – értékben is. • Szűkösség értéknövelő: komparatív előnyök, erőforrások.

12. Értékalapú városfejlesztés – alapelvek Küldetés: a városfejlesztési tervezés több vagy új, helyi értéket keletkeztessen a kiinduló helyzetéhez képest. Fenntarthatóság (Local Agenda 21) kritérium: egy adott terület annál inkább fenntartható, minél inkább belső erőforrásokra támaszkodik. Integrált fejlesztés: gazdaság- és városfejlesztési összhang, elkülönült ágazati fejlesztések helyett komplex fejlesztések.

13. Érték-meghatározó tényezők • fekvés: térségi, települési pozíció, közlekedés • rendezési és fejlesztési tervek: beépítés és hasznosítás • infrastruktúra: műszaki és humán létesítmények • jogi-közigazgatási szabályok: ingatlanhasználat, adózás • gazdasági szerkezet, foglalkoztatás, • ingatlanpiac: kereslet-kínálat, gazdasági hatások. • közösségi tényezők: kultúra, közélet, hagyományok, • közszolgáltatások, közbiztonság

14. Intézménytípusok • Budapest Fejlesztési Igazgatóság (volt FKT minta) • Városfejlesztő társaságok • Utca-, üzlet-, lakóövezeti közösségek • Agglomerációs Fórum • Polgármesterek Tanácsa • Városfejlesztési Pénzalapok • Budapest Regionális Bank • Á.F.T. – Á.V.T. • ÉRTÉKKATASZTER • Helyi adózás, helyi ingatlangazdálkodás • Újra-közvagyonosítás

15. Ingatlan – forrás és eszköz Forrás: állandó, megújuló, helyi, jövedelem- és vagyonképző, bevételi- és adóforrás. Eszköz: garancia - hitelképesség, vagyonfedezet. értékmérés - környezet, gazdaság, életmód. tervezés - rendezés, fejlesztés. Érdekalap a hosszú távú ingatlan-befektetésben = érdek az értékalapú városfejlesztésben

16. Ingatlanadózásról Az adóval szembeni elvárás Igazságos Méltányos Kiszámítható Értékalapú (%) Rugalmas Folyamatos állandó, ad hoc, négyzetméter, adminisztratív Értékarányos adó = Értéknövekedési adó

17. Értékarányos adó Értékarányos adó Fejlesztési és rendezési terv (legitimáció) Visszacsatolás, visszaforgatás (legitimáció) Közös érdek az ingatlanérték növekedésében (lakosság, önkormányzat, régió, kormány, befektető) Fejlesztés és forrás közös léptéke

18. Ingatlanérték vagy telekérték adó? Ingatlan = telek és/vagy építmény Ingatlanérték adó = (telek + építmény) érték adó Telekérték-adó = Társadalmi teljesítmény „újrafeltöltése” Építményadó = Egyéni teljesítmény „büntetése” (ld. ipa) Lakás, üzlet a családok legfőbb vagyona Időszerűség: • Budapest gazdasági programja (2011. április) • Építési törvény módosítása – értéknövekedési hozzájárulás (azaz ingatlanadó) bevezetése

19. Bevezetés, értékelés • Más helyi adónemek kiváltásával (építmény-, kom.adó, ipa) • Bevezetésnél nem lehet többlet adóterhelés. • Garancia a helyben hagyásra (megosztás középszinttel). • Fejlesztési és rendezési tervvel együtt. • Nyilvánosság. • Jelenlegi adók mellettalternatívaként – helyi döntés. • A szabályozásban minden telekre – ne csak beépítetlenre. Értékelés: értékkataszter övezeti és térinformatikai bázison.

20. Közlekedési kényszer Albertfalvai hídfő és térsége A közlekedési forgalom kényszerű növekedésére alapozott terület- és értékgazdálkodás Ferenciek tere - Kossuth Lajos utca térsége A felszíni közlekedési forgalom megszüntetésére alapozott terület- és értékgazdálkodás

21. Előzmények Sávoly Pál vázlatai hídra és hídfőre, 1968

22. Ingatlan értékdomborzat változásaI.

23. Ingatlan értékdomborzat változásaII.

24. Ingatlan értékdomborzat változásaIII.

25. Budapest világváros kellős közepe

26. Lakások, irodák, üzletekingatlanpiaci ártérképe – Belváros

27. Egy javaslat a Ferenciek tere - Kossuth Lajos utca rendezésére/Levegő Munkacsoport/

28. XIX. század végi rendezési tervek Graben Ferenciek tere

29. XX. század eleje,a rendezési tervek megvalósítása Ferenciek tere Graben

30. XXI. század eleje, téralakításaz újabb átrendezéseket követően Graben Ferenciek tere

31. Az ünnepi Graben - Táncparkett

32. Az Andrássy út egykori tovább fejlesztése Kéreg alatti közösségi közlekedés, Befektetés: főgyűjtőcsatorna és vízvezetéki metszet – 1896 főcső keresztezése az Oktogonnál – 1896

33. „Semmilyen probléma nem oldható meg ugyanazzal a gondolkodásmóddal, amely létrehozta azt.” (Albert Einstein) Köszönöm a figyelmet!