Estudo Caso

1. Estudo Caso “Propriedade do Ribatejo”

2. MATÉRIA DE FACTO • Prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o nº XXX Livro B-7, Freguesia Santo António • Constituído por 3 habitações de R/C c/ áreas cobertas de 241m2, 70m2 e 46m2 e logradouro . • Sendo a área coberta total de 664m2 e descoberta de 2.555 m2 • Em 1950, o Sr. J (proprietário) cedeu, por acordo verbal, a utilização de uma parte do prédio (uma casa e logradouro) para habitação mediante o pagamento de uma renda à Srª A. • O prédio encontra-se inscrito a favor da Instituição de crédito CCA, por dação em pagamento efectuada pelo anterior proprietário Sr. J e sua mulher. ACB - Ana Cristina Borges

3. Matéria de Facto • Acordaram nos seguintes termos: • O preço de 15.000.000$00 • O pagamento seria efectuado da seguinte forma: • A) 1.000.000$00 com a assinatura do Contrato Promessa • B) 14.000.000$00 com a tomada de posse do prédio pela promitente compradora. • A promitente compradora tomaria posse (mediante comunicação escrita). • O contrato prometido seria celebrado por marcação P.Compradora • A C. autárquica (ano de 1998 e seguintes) seria paga pela Srª M. • Quando fosse liquidado a totalidade do preço, a CCA subscreveria a favor da Srª M uma procuração irrevogável dando-lhe poderes para vender a si própria o prédio. • Em 28 de Julho de 1997 a CCA celebrou com a Srª M um contrato promessa de compra e venda, ACB - Ana Cristina Borges

4. Matéria de Facto • Em 28 Julho de 1998, os representantes da CCA constituíram a Srª M sua procuradora, à qual conferiram poderes irrevogáveis para vender a si própria, podendo outorgar a respectiva escritura do prédio descrito. • Em 2001, a SRª. A intentou uma providência cautelar para lhe ser reconhecida a posse sobre o Imóvel • O Tribunal declarou não reconheceu a posse, mas a sua qualidade de detentora de uma parte do prédio. • Declarado que o arrendamento apenas abrangia uma parte do imóvel relativo a uma pequena casa de habitação e a um logradouro e não o pátio, terreno de laranjeiras e a casa principal. ACB - Ana Cristina Borges

5. Matéria de facto • Em 2001, a Srª A intentou uma acção declarativa com vista a ser declarado o seu direito de preferência, com os seguintes fundamentos: • A CCA não deu conhecimento à A da intenção de vender, nem do projecto venda. • Que os promitentes-compradores não comunicaram a intenção de celebrar este contrato. • Que efectuaram o deposito do preço • Tribunal de 1ª Instância indefere liminarmente a Petição inicial • A A. interpõe um recuso de Agravo e o Tribunal da Relação que revoga o despacho de indeferimento liminar e ordena o prosseguimento dos autos ACB - Ana Cristina Borges

6. Matéria de facto • O tribunal de 1ª , em despacho saneador, julga improcedente a acção por a A. não poder exercer preferência sobre todo o imóvel e porque não foi ainda celebrado o contrato de compra e venda e não tendo sido lesado o direito de preferência. • A Srª A falece e os herdeiros procederam à habilitação. • Herdeiros de A, apelaram da decisão de 1ª Instância para a Relação. • A T.Relação confirma a decisão de 1ª Instância, considerando que a A. não era titular do direito de preferência porque era arrendatária de apenas uma parte do prédio. • Os herdeiros de A interpõem recurso de revista - Supremo Tribunal de Justiça . ACB - Ana Cristina Borges

7. Questões • Análise da relação jurídica do ponto de vista da posse • Argumentos da Ré (Srª M) na contestação acção de preferência. • Argumentos da Autora (intentado p/ seus herdeiros) para fundamentar o recurso de Apelação intentado pelos herdeiros de A? ACB - Ana Cristina Borges

8. Posição do STJ • Objecto da decisão: • Saber se a A poderia exercer a preferência legal nos termos do art. 47 RAU. • Saber se com base no CPCV, c/ pagamento da totalidade do preço, c/ transmissão de posse, e c/ outorga de procuração com poderes irrevogáveis, a A poderia exercer a sua preferência e declarar o CPCV nulo bem como a procuração ACB - Ana Cristina Borges

9. Posição STJ • Não poder a A ser titular do direito de preferência à luz da artigo 47 da RAU, por ser apenas arrendatária de uma parte do prédio, fundamento defendido pelo Acórdão da Relação • -Artigo 47 RAU – Direito de preferência na compra ou dação em cumprimento do local arrendado • O Objecto da preferência no caso de venda de prédio não submetido ao regime de propriedade horizontal se circunscreve apenas aos limites da parte arrendada ACB - Ana Cristina Borges

10. Posição STJ • O Legislador ao limitar o âmbito da preferência aos limites materiais do prédio (local arrendado) teria de supor que a sua autonomização fosse possível ou então o exercício da preferência torna-se impossível • Não foi esta a intenção do legislador, até porque prevê a existência de uma pluralidade de preferentes arrendatário abrindo a licitação. • O legislador não se estava a referir a situação de co-arrendamento, mas antes a situações em que o arrendamento abrange apenas uma parte do prédio Deve entender que o arrendatário de parte de um prédio urbano tem direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não esteja subordinado ao regime de propriedade horizontal. ACB - Ana Cristina Borges

11. Posição STJ • A questão de saber se a A pode exercer o seu direito de preferência quando os RR não celebraram nenhum contrato de alienação, mas apenas um CPCV c/ integral pagamento do preço e c/ outorga de uma procuração com poderes irrevogáveis • O facto de estarem reunidos na esfera jurídica da A. todos os elementos para que possa outorgar o contrato, ou, poder vir a adquirir o prédio por usucapião • O arrendatário de prédio urbano tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento e não noutro tipo de contratos • O C.P. não tem eficácia transmissiva da propriedade porque visa uma prestação de facto que pode não ser cumprida ACB - Ana Cristina Borges

12. Posição STJ • o artigo 47 RAU e 1410 C.Civil fazem depender o exercício do direito de preferência da consumação da alienação • Existem duas fase no desenvolvimento da relação de preferência: • 1ª Fase: visa assegurar a posição de prioridade na aquisição – trata-se de um direito de crédito à notificação do projecto do negócio e um direito creditório de exigir que o negocio seja realizado consigo. • 2ª Fase: Verifica-se que o obrigado à preferência já feito o negócio, não notificou o preferente, a lei atribui-lhe o direito potestivo de se substituir ou sobrogar a adquirente no contrato . • O direito não incide sobre o bem mas sim sobre o contrato ACB - Ana Cristina Borges

13. Posição STJ • Enquanto o negócio de venda ou a dação não se efectuarem o preferente tem apenas uma expectativa jurídica A Acção de preferência depende da celebração do contrato preferível, assim a transmissão da propriedade da coisa é uma causa de pedir na acção de preferência ACB - Ana Cristina Borges

14. Posição STJ • A alegação de que as partes agiram em concluiu para impedir o exercício do direito de preferência. • A ser provada a concertação entre as partes para obviar o direito de preferência, trata-se de um caso de nulidade do contrato de promessa, ou, de simulação contratual (artigo 240C.Civil), as partes teriam celebrado um contrato em fraude à lei (artigo 281C.Civil) • Questão não foi equacionada no acórdão recorrido nem nos articulados das partes. ACB - Ana Cristina Borges

15. Posição STJ • Mesmo que se considere o contrato de promessa viciado por fraude ou simulação, tal não implica que se declare o direito de preferência, até porque o nº 2 do artigo 241 do C.Civil prescreve que sendo o negócio simulado de natureza formal, este só será válido se tiver sido observada forma legal A nulidade do contrato de promessa não pode levar à declaração da preferência ACB - Ana Cristina Borges

16. Posição STJ • A invocação do Instituto do Abuso de Direito • Uma vez mais se repete o argumento, segundo o qual se as partes celebraram o contrato com a finalidade de defraudar o direito do preferente, então o contrato é nulo e não pode produzir os efeitos que se pretendem na presente acção. • Destruído o negócio simulado, não resta nenhum fundamento para o exercício da acção de preferência Não estão preenchidos os pressupostos do exercício do direito de preferência da A ACB - Ana Cristina Borges

17. Confronto da Posição do Tribunal Relação e Supremo Tribunal JustiçaContradição nos fundamentos • Tribunal Relação - Considera que a lei limita o âmbito da preferência aos limites materiais do prédio (local arrendado), o que impossibilita e exercício da preferência sobre todo o prédio • O Supremo - Considera que o arrendatário de parte de um prédio urbano tem direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não esteja subordinado ao regime de propriedade horizontal. ACB - Ana Cristina Borges

18. Confronto da posição do Tribunal da Relação e do STJ • Tribunal Relação - Admite que o contrato de promessa não é um obstáculo ao exercício da preferência porque estão reunidos na esfera jurídica da compradora todos os elementos para concretizar a venda, designadamente, para que possa outorgar o contrato, ou, poder vir a adquirir o prédio por usucapião . ( Posse e a Procuração com poderes irrevogáveis) • O Supremo - Enquanto o negócio de venda ou a dação não se efectuarem o preferente tem apenas uma expectativa jurídica. • A Acção de preferência depende da celebração do contrato preferível, a transmissão da propriedade da coisa é uma causa de pedir na acção de preferência. • Provada a simulação a declaração de nulidade do contrato de promessa não pode conduzir à declaração da preferência. ACB - Ana Cristina Borges

19. Questões • Análise da relação jurídica do ponto de vista da posse • Aquisição de Posse de M . por Constituto possesório • Posse não titulada, presumo de má fé • A não é possuidora, é uma detentora de parte do imóvel ACB - Ana Cristina Borges

20. Questões • Argumentos da Ré (Srª M) na contestação acção de preferência. • Sublinhar a importância do princípio da tipicidade no âmbito dos Direitos Reais... • Afirmar que o legislador não configura o direito de preferência como um direito a comprar, mas antes como um direito de preferir em caso de venda • A violação do direito de preferência implica uma conduta positiva por parte do obrigado que se consubstancia na alienação do bem a terceiro • Não ocorreu a constituição de um direito real máximo sobre o imóvel, mas apenas um contrato de CPCV que projecta os seus efeitos jurídicos no domínio meramente obrigacional ACB - Ana Cristina Borges

21. Questões • O arrendatário mantém intacto o seu direito de preferência, que só poderá ser concretizado quando for notificado do venda do imóvel, ou, que será violado depois de ocorrer a venda definitiva dando então lugar à acção de preferência • O imóvel pode ainda ser alvo de outras vicissitudes, designadamente a constituição de outro direito de arrendamento que possa concorrer com o actual arrendatário, ou, a não concretização do negócio jurídico e o aparecimento de outro potencial interessado na aquisição. • Existe má fé por parte da A., enquanto arrendatária de parte do imóvel, teve conhecimento (tal como consta do artigo 5º da P.I.) da dação em cumprimento à CCAMA por parte do anterior proprietário Sr. J, em 1990, não tendo tomado qualquer providência para fazer valer os seus direitos ACB - Ana Cristina Borges

22. Questões • Argumentos da Autora (intentado p/ seus herdeiros) para fundamentar o recurso de Apelação intentado pelos herdeiros de A? • Nas alegações invocam, que quanto ao Contrato de Promessa, que os factos provados demonstram que: • os RR actuam com a intenção de não facultar o direito de preferência, • com intenção de enganar a A, é eticamente injusto premiar o artificio com que os RR agiram • Estão reunidos todos os pressupostos para que a Ré possa concretizar o negócio ACB - Ana Cristina Borges