FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
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FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1 - PowerPoint PPT Presentation


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FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1 Norberto Hochheim 2 1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected] 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil [email protected][email protected]

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FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

[email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

[email protected][email protected]


Contextualização

  • A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo.

  • Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra

  • Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.


Contextualização

  • Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis

  • Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local


Objetivos

  • Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização

  • Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis

  • Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região


Justificativa

  • A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo

  • Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto

  • Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local

  • Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema



MétodoEvolutivo

VI = (VT + CB) * FC

  • Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo

  • Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo

  • Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)


MétododaQuantificação do Custo

  • Vistoria

  • Cálculo da área equivalente

  • Estimação do custo de construção

  • Cálculo da depreciação física

  • Determinação do custo de reedição


Cálculodaáreaequivalente

Estimação do custo de construção

A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).


Deprecia o f sica
Depreciação física

  • Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo

  • Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação

  • Método de Ross-Heidecke:

D = (1 - K) * CD

Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D


Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

  • Vistoria: Caracterização do imóvel

  • Pesquisa de dados de mercado

  • Cálculo do valor



Método

  • Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade

  • Pesquisa de mercado: terrenos e casas

  • Classificação do padrão das casas

  • Cálculo dos valores dos FC’s:

  • Valores estimados dos terrenos

  • Valores estimados das benfeitorias

  • Determinação do fator de comercialização



Modelos estatísticos para os terrenos

  • Variável dependente: VU (Valor Unitário)

  • Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização

  • Canasvieiras: 26 dados

  • Jurerê Tradicional: 37 dados

  • Jurerê Internacional: 72 dados

  • Campeche: 39 dados

  • Trindade: 25 dados



Padr o simples
Padrão simples

Principais características:

  • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas

  • Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo

  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples


Padr o simples1
Padrão simples

Cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI.

  • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.

  • Área construída: 61,85 m².

  • Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI)

  • Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 968,68/m²


Padr o m dio
Padrão médio

Principais características:

  • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados

  • Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos

  • Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série


Padr o m dio1
Padrão médio

Cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI.

  • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.

  • Área construída: 103,90 m².

  • Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI)

  • Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 1.111,31/m²


Padr o superior
Padrão superior

Principais características:

  • Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos

  • Geralmente compostas de salas para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos

  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda


Padrão superior

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.

  • Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros.

  • Área construída: 158,73 m².

  • Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo)

  • Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011, Florianópolis)

  • Itens adicionais: Licenças e taxas.

VUF = R$ 1.694,87/m²


Padr o fino
Padrão fino

Principais características:

  • Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar

  • Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos

  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda


Padrão fino

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006.

  • Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel).

  • Área construída: 224,82 m².

  • Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011, SINDUSCON Fpolis)

  • Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.

VUF = R$ 2.040,60/m²


Padr o luxo
Padrão luxo

Principais características:

  • Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo

  • Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos

  • Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda


Padrão luxo

Referência para o cálculo do valor unitário:

  • Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini

  • Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina

  • Área construída: 594,23 m²

  • Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus)

  • Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis)

  • Itens adicionais: Licenças e taxas

VUF = R$ 2.151,15/m²


Fatores de comercializa o
Fatores de comercialização

  • Agrupamento dos dados de mesmo padrão

  • Cálculo do FC individual para cada imóvel

  • Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet)

  • Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto


C lculo do fc

Exemplo:

Cálculo do FC

Preço = R$ 285.000,00

Área construída = 121,00 m²

Área do terreno = 418,00 m²

VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²

Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02

Idade = 15 anos

Idade referencial = 70 anos

% Vida = 21%

Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851

C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio)

Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51

Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81

Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65

Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86

FC = 285.000/ (155.241,02+ 118.439,86) = 1,04


Fc m dio

Campeche

FC Médio

  • Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões

  • Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado recessivo

  • Valores de terreno e/ou construção superestimados

  • Pouca diferença entre os padrões simples, superior e fino

  • Padrão médio  maior procura


Canasvieiras

FC Médio

  • Padrão médio  valor dentro do esperado

  • Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo ou valores superestimados

  • Pouca diferença entre os padrões superior e fino

  • Padrão luxo  menor procura


Jurerê Internacional

FC Médio

  • Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido

  • Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino

  • Padrão luxo  maior procura


Jurerê Tradicional

FC Médio

  • Padrões médio e luxo  dentro dos valores esperados

  • Padrões superior e fino  mercado normal

  • Maior procura pelos padrões médio e luxo


Trindade

FC Médio

  • Padrão médio  mercado aquecido

  • Padrão fino  mercado recessivo, baixa liquidez


Resumo
Resumo

  • Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura

  • Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura

  • Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional, recessivo no Campeche e estável nos outros bairros

  • Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade

  • Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional



Conclus es
Conclusões

  • A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo

  • O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário

  • Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo

  • Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas

  • O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel



FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

[email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

[email protected][email protected]


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