1 / 13

Особенности применения методических подходов для оценки объектов недвижимости нежилого фонда

Особенности применения методических подходов для оценки объектов недвижимости нежилого фонда Бойко А.Ю. Санкт- Петербург +7 (812) 320-97-75. Москва + 7 (495) 698-47-05. Кельн +49 (221) 330-56-30. Кадастровая оценка ОКС Объект оценки. Что из этого следует?

haruki
Download Presentation

Особенности применения методических подходов для оценки объектов недвижимости нежилого фонда

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Особенности применения методических подходов для оценки объектов недвижимости нежилого фонда Бойко А.Ю. Санкт- Петербург +7 (812) 320-97-75 Москва +7 (495) 698-47-05 Кельн +49 (221) 330-56-30

  2. Кадастровая оценка ОКС Объект оценки Что из этого следует? Как корректно выделить землю и фактор местоположения? Что делать если объект расположен под/над землёй или рассматриваются сложносоставные объекты? Что делать, если земля не разграничена / не выделена под конкретным объектом? Встроенные помещения, не регистрируемые объекты… как быть? 2013

  3. Кадастровая оценка ОКС Нежилой фонд Характеристики объектов? Принципы ценообразования? Какие подходы предпочтительны? • Коммерческие объекты • Некоммерческие объекты • Здания, сооружения • Инфраструктурные объекты 2013

  4. Исходные данные • Группировка • GUID • Кадастровый номер • Наименование • Назначение Субъект РФ Район Населённый пункт Адрес Номер помещения Описательная характеристика • Площадь • Материал стен • Количество этажей, в т.ч. • - подземных • - надземных • Год постройки 2013

  5. Исходные данные • Приведённая высота • Доля ограждающих конструкций • Физический износ • Строительный объём • Прибыль предпринимателя • Внешнее устаревание • Известно: • Год постройки • Материал стен • Известно: • Общая площадь • Количество этажей • Проведён • анализ рынка 2013

  6. Выбор подхода • Плюсы: • Ориентация на рынок • Отражение ожиданий инвестора • Плюсы: • Ориентация на рынок • Понятность для не специалиста • Плюсы: • Не зависит от вклада ЗУ • Отражает реальные вложения в улучшения • Понятность для не специалиста • Минусы: • Ограниченность и качество аналогов • Высокая чувствительность к доле ЗУ • Минусы: • Возможно применять только к коммерческим объектам • Высокая чувствительность к доле ЗУ • Минусы: • Не в полной мере учитывает факторы внешнего устаревания 2013

  7. Расчёт 2013

  8. Подготовка исходных данных 2013

  9. Определение затрат на создание улучшений • Для пересчёта в текущие цены • Для справочников УПСС использованы индексы Ко-Инвест • для остальных справочников - • - индексы Госстроя (КЦЦС) 2013

  10. Прибыль предпринимателя Общий вид формулы ПП (для инвестиций в улучшения ЗУ): , где ПП – прибыль предпринимателя; Di– доля инвестиций в создание улучшений в общем объеме в i-тый период (%); i – порядковый номер периода; n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства); Y – норма доходности (ставка наращения), % в рассматриваемый период (месяц, квартал, год); – фактор наращения стоимости для инвестиций в улучшения. Продолжительность строительства определялась по СНиП 1.04.03-85* , в зависимости от величины инвестиций в строительство (С), по формуле: , где А1 и А2 – заданные параметры в СНиП Для каждого класса конструктивного решения было выведено индивидуальное уравнение продолжительности строительства, в зависимости от объёма инвестиций. Результат округлялся до целого квартала. Продолжительность ПИР принята равной 20% от продолжительности инвестиций в строительство 2013

  11. Физический износ Расчётная модель линейного накопления износа Формула расчёта имеет общий вид: При достижении нормативного срока службы, износ объекта соответствует износу в предельном (максимально допустимом для эксплуатации состоянии в 60-80% Расчёт проведён для 70% В случае ДВ≥НСС, износ назначен равным износу в предельном состоянии • Расчёт нормативного срока службы (НС) • Расчёт действительного возраста (ДВ) • Материал стен • Год постройки или капитального ремонта • Конструктивное решение • Год оценки • Класс капитальности • Действительный возраст • Нормативный срок службы 2013

  12. Экономическое устаревание Разность между депрессивным и развитым районами в отдельных субъектах достигала 85%, относительно средних показателей по субъекту до 40% Наличие реализуемых федеральных или крупных районных проектов (для 4, 6, 8 групп – в области туризма) • Зонирование территории по уровню концентрации промышленного производства • (для 4,6,8 групп – обратный фактор) • Демографический потенциал территории (сопоставление результатов переписи 1984, 2002 и 2010 гг) • Экономическое устаревание • Наличие рекреационных зон (только для 4, 6, 8) • Зонирование территории по степени инвестиционной активности • (для 4, 6, 8 групп – в области туризма) • Наличие зон потенциальных конфликтов • (для Республик Северного Кавказа) • Оценка территории по условиям строительства • В удалённых районах, на высотах более 500 и 1500 м на уровнем моря 2013

  13. Благодарю за внимание Бойко Андрей Юрьевич aho@avg.ru www.avg.ru 2013

More Related