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Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais

Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais. Encontro Ademi – RJ. 25/10/2006. Conteúdo. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos Brazilian Capital Brazilian Mortgages Brazilian Securities Alternativa de Capital – Brazilian Capital

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Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais

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Presentation Transcript

  1. Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais Encontro Ademi – RJ 25/10/2006

  2. Conteúdo • Introdução – Plataforma BFRE x Produtos • Brazilian Capital • Brazilian Mortgages • Brazilian Securities • Alternativa de Capital – Brazilian Capital • Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages • Alternativa de Securitização – Brazilian Securities

  3. 1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos

  4. Brazilian Finance and Real Estate Companhia de Gestão de Investimentos Imobiliário Companhia Hipotecária Companhia Securitizadora

  5. Brazilian Capital 2006 R$ 220 mi FUNDO DE INVESTIMENTO EM CRIs Consultoria de Investimento: BC 2006 R$ 260 mi PORTFOLIO LOJAS C&A Gestão de Investimento: BC 2003 R$ 30 mi FUNDO DE INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG REALTY BC FIP Estruturação e Consultoria de Investimento: BC 2005 R$ 40 mi FUNDO DE INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG REALTY BC II Estruturação e Consultoria de Investimento: BC 2003 R$ 120 mi LINHA ‘MEZZANINE’ PARA DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS RESIDENCIAIS

  6. Brazilian Securities 2006 R$ 170 mi LINHA DE WAREHOUSE DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO Investidor: Banco Inter-americano de Desenvolvimento BID 2000-2006 R$ 1.400 mi VOLUME DE EMISSÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

  7. Brazilian Securities – Liderança de Mercado Situação do Mercado Brasileiro de Securitização Imobiliária (Dez-05)

  8. Brazilian Mortgages • Criada em 1999, A Brazilian Mortgages foi a primeira Companhia Hipotecária independente do mercado brasileiro. • Principais Produtos: • Crédito Imobiliário – Foco no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais ou comerciais. Seu grande diferencial está na agilidade do processo de análise e aprovação da operação, para o término de obra (Plano Empresário). • Fundos Imobiliários - A Brazilian Mortgages estrutura e coordena todas as etapas do desenvolvimento de um Fundo Imobiliário. Com ampla visão do mercado e suas oportunidades, viabiliza o acesso dos diferentes perfis de investidores a novos conceitos de investimento. • Total Fundos Estruturados (em ativos): R$ 2.160 mi (45% do mercado)

  9. Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.) 2005 R$ 195 mi FII PARQUE DOM PEDRO Estruturação: BM Adminstração: Ourinvest Emp.: SONAE 2005 R$ 1.029 mi FII PENÍNSULA Estruturação: BM Adminisração: Ourinvest Locatário: CBD 2006 R$ 30 mi FII HOSP. N.S. LOURDES Estruturação: BM Empreendedor: Grupo N. S. de Lourdes 2006 R$ 110 mi FII SHOP. CENTER PROGRESSIVO Estruturação: BM 2006 R$ 121 mi FII COMERCIAL PROGRESSIVO Estruturação: BM

  10. Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.) 2003 R$ 104,7 mi FII ALMIRANTE BARROSO Estruturação: BM Adminstração: Ourinvest Emp.: CEF Locatário: CEF 2004 R$ 104,8 mi FII TORRE ALMIRANTE Estruturação: BM Adminisração: Ourinvest Empreendedor: HINES Locatários: PETROBRÁS 2004 R$ 23 mi FII ED. OURINVEST Estruturação: BM Empreendedor: OURINVEST Locatários: Brazilian Group 2005 R$ 4 mi FII RODOBENS Estruturação: BM Administração: Ourinvest Empreendedor: PORTOBENS

  11. Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.) 2001 R$ 380 mi FII TORRE NORTE Estruturação: BM Adminstração: Ourinvest Emp.: THISMAN SPEYER 2001 R$ 10 mi FII ANDROMEDA Estruturação: BM Empreendedor: PERINI 2002 R$ 9 mi FII RIO ATLÂNTICA Estruturação: BM Administração: Ourinvest Empreendedor: PESTANA 2002 R$ 11 mi FII FASHION MALL Estruturação: BM Administração: Ourinvest Empreendedor: FMEI

  12. Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.) 1999 R$ 40 mi FII PÁTIO HIGIENÓPOLIS Estruturação: BM Empreendedor: PLAZA 1999 R$ 34 mi FII ÁGUA BRANCA Estruturação: BM Empreendedor: RICCI 2000 R$ 20 mi FII HOSPITAL DA CRIANÇA Estruturação: BM Administração: Ourinvest Empreendedor: Grupo N.S. Lourdes

  13. Brazilian Mortgages - Portfólio • Estruturação de Fundos Imobiliários de Varejo • (% sobre volume da emissão) Brazilian Mortgages 65% BASE JAN-06

  14. Banco Ourinvest Market Share – Fundos Imobiliários (ativos) BASE JAN-06

  15. A Plataforma e as alternativas de financiamento à produção em projetos residenciais AQUISIÇÃO DE RECEBÍVEIS FINANCIAMENTO MEZZANINO CAPITAL

  16. 2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital

  17. Fundo de Investimento em Participações

  18. FIP – Principais Características • Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/As • Fundo controlador das CPE’s (mínimo 51% ações ordinárias) • Incorporador: sócio da CPE, com pelo menos 20% do negócio • CPE: detentora de direitos sobre o terreno e contrata o incorporador e/ou construtor como prestador de serviços • Fundo e Incorporador aportam capital desde o lançamento do empreendimento, na proporção de suas participações, de acordo com a exposição de caixa do projeto. • Construção a preço alvo ou preço fechado

  19. FIP – Principais Características (cont.) • Projetos Residenciais em região metropolitanas / centros regionais • VGV entre R$ 25 milhões a R$ 100 milhões (preferencialmente) • Brazilian Capital contratada como gestora financeira do empreendimento • Não elimina a possibilidade da CPE tomar Plano Empresário – Fiança Incorporador x participação desproporcional do Incorporador no negócio • Expectativa de retorno do projeto: superior a IGPM+20% a.a. (alavancado) • Antecipação de recebíveis através do repasse a instituições financeiras / securitização x saída do FIP

  20. Caso Prático - Fundo HG Realty BC Investimentos Realizados • Escolha de 5 projetos em 50 analisados • Localização: São Paulo, Rio de Janeiro e Jundiaí. • Unidades de 2 a 4 dormitórios • Preços de Venda de R$ 140 mil a R$ 560 mil • 4 Incorporadores: Rossi, Concima, W3 e Even.

  21. Caso Prático – Fundo HG Realty BC CANTO DA NATUREZA - CONCIMA Localização: Jundiaí – São Paulo em terreno de 33.000 m2 Condomínio Horizontal (144 unidades) – Casas de 82 m Participação do Fundo: 69% - Capital Aprovado: R$ 7,2 MM WINDOW - EVEN Localização: Pinheiros – São Paulo em terreno de 3.480 m2 Condomínio vertical de 01 torre e 125 unidades – Aptos de 84 m2 e 87m2 – 3 dorm. Finalização da Construção: Jul/07 Participação do Fundo: 50,1% Capital Aprovado: R$ 3,8 MM CHÁCARA SANTA CRUZ - ROSSI Localização: Saúde – São Paulo-SP em terreno de 7.625 m2 Capital Aprovado: R$ 6.4 mm

  22. Caso Prático – Fundo HG Realty BC BELLA CAROLINA - ROSSI Localização: Méier – Rio de Janeiro em terreno de 3.784 m2 Condomínio vertical de 02 torres e 116 unidades – Aptos de 62 m2 e 72m2 – 2 e 3 dorm. Participação do Fundo: 65% Capital Aprovado: R$ 6,2 MM SAINT CLAIRE RESIDENCES – W3 Localização: Copacabana – Rio de Janeiro em terreno de 1.080 m2 Condomínio vertical de 32 unidades em 04 andares – Aptos de 93m2 e 02 dorm. Participação do Fundo: 70% Capital Aprovado: R$ 4,2 MM

  23. BRAZILIAN CAPITAL • Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar • 01310 - 919 - São Paulo - Brasil • Tel.: (5511) 4081-4466 • Fax :(5511) 4081-4695 • www.braziliangroup.com.br • rossano.nonino@braziliancapital.com.br

  24. 3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages

  25. Brazilian Mortgages Incorporador Incorporação SPE Fluxo de recebíveis Evolução da obra e despesas realizadas R$ R$ Construção Vendas Gestor Fiduciário Acompanhamento de obra Financiamento Mezzanino - Estrutura

  26. Financiamento Mezzanino - Principais Contratos • Contrato de Abertura de Crédito • Determina o financiamento da exposição máxima de caixa da incorporação, considerando todas as despesas e receitas para o desenvolvimento do projeto. • Sociedade de Propósito Específico - SPE • O projeto será desenvolvido através de uma SPE.

  27. Financiamento Mezzanino - Principais Contratos • Acordo Comercial • Determina: parceria comercial, onde a SPE deverá promover a incorporação, construção e venda de suas unidades e a BM como responsável pelo financiamento para execução destas atividades; que receitas de vendas deverão ser depositadas diretamente a SPE, em conta-corrente de movimentação exclusiva. Caberá ao Gestor Fiduciário o monitoramento da mesma. a participação nos resultados apurados pelo empreendimento.

  28. Financiamento Mezzanino - Principais Contratos • Contrato de Gestão Fiduciária: • Determina a atuação do Gestor Fiduciário, responsável pela: gestão dos recebíveis originados pelo empreendimento; acompanhamento da evolução física da obra; monitoramento dos gastos realizados pela SPE. Tais serviços permitirão a determinação da real exposição de caixa do empreendimento, a ser financiada pela BM.

  29. Financiamento Mezzanino - Resumo e Limites

  30. BRAZILIAN MORTGAGES • Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar • 01310 - 919 - São Paulo - Brasil • Tel.: (5511) 4081-4455 • Fax :(5511) 4081-4695 • www.braziliangroup.com.br • vitor.bidetti@brazilianmortgages.com.br

  31. 4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities

  32. Securitização Não Performada – Estrutura Básica Incorporador Vendas durante lançamento/obras Promitentes Compradores CPE $ p/Financiamento à Produção Cessão dos Créditos Pós-habite-se Brazilian Securities

  33. Securitização Não Performada – Principais Características • Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/As • Recebíveis pós-habite-se > orçamento de construção  Vendas Mínimas (60-80% do empreendimento) • Com base na carteira adquirida, Brazilian Securities emitirá Certificados de Recebíveis Imobiliários, em série Senior (80%) e Júnior (20%) • Parte dos recebíveis referente à serie Senior é paga à CPE e liberada contra cronograma de obra • Parte dos recebíveis referente à série Junior fica com o incorporador, com opção de venda à Brazilian Securities no habite-se • Empreendedor co-obrigado até habite-se / Cessão definitiva após habite-se

  34. BRAZILIAN SECURITIES • Av. Paulista, nº 1728 - 7º andar • 01310 - 919 - São Paulo - Brasil • Tel.: (5511) 4081-4477 • Fax :(5511) 4081-4652 • www.braziliangroup.com.br • fernando.cruz@braziliansecurities.com.br

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