Αυθαιρετα

1. ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟ Δ.ΜΕΛΙΣΣΑΣ Αυθαιρετα

2. Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2011, ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4014/2011 : • απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος (κυριότητας, ψιλής κυριότητας) ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος (πραγματικής ή προσωπικής δουλείας, υποθήκης) σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης. • Στην παραπάνω απαγόρευση εμπίπτει και η εισφορά ακινήτου σε εταιρία (η εισφορά συνίσταται σε εισφορά κυριότητας ή εισφορά επικαρπίας που γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, εισφορά χρήσης ακινήτου από εταίρο, ο οποίος έχει την ιδιότητα του εκμισθωτή)

3. Άρθρο 5 § 1 του Ν. 1577/1985 (ΦΕΚ Α΄210, ΓΟΚ/1985) «Δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού και οι διαστάσεις των χώρων κοινής χρήσης χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων καθορίζονται οι μεταβολές που δεν υπάγονται στην απαγόρευση αυτή». Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κτηρίου ή τμήματός του.

4. Δεν απαιτείται η έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας από την πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον η νέα χρήση: • δεν αντίκειται στις γενικές ή ειδικές πολεοδομικές διατάξεις ή σε όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή • δεν αντίκειται στις διατάξεις του κτιριοδομικού κανονισμού • δεν συνεπάγεται μεταβολή τιμής μονάδος όγκου από την κατηγορία του κτιρίου στην οποία ανήκει • δεν δημιουργούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων.

5. Νέα οικοδομική άδεια απαιτείται, εάν για την αλλαγή χρήσης χρειάζεται : • Η εκπόνηση νέας μελέτης • Η χορήγηση εγκρίσεως από αρμόδιους φορείς • Η εκτέλεση νέων εργασιών (≠ αν δεν απαιτείται γι αυτές σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις Ο.Α. ή δεν συνεπάγεται μεταβολή των φορτίων και γενικά των δυνάμεων που επενεργούν στο κτήριο). • Περαιτέρω στο άρθρο 22 παρ. 4 του ως άνω ΓΟΚ/1985 ορίζεται ότι «Κάθε αλλαγή της χρήσης κτιρίου ή τμήματός του κατά παράβαση του αρθρ. 5 είναι αυθαίρετη»(27/2000 Γνωμ/ση του ΝΣΚ).

6. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΑΛΛΑΓΩΝ ΧΡΗΣΗΣ • Αλλαγή χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης σε χώρο διαφορετικής κύριας ή βοηθητικής χρήσης (π.χ.κατοικία σε κατάστημα, κλειστή θέση στάθμευσης σε γραφείο) • Αλλαγή χώρου κοινής χρήσης σε ιδιόχρηστο χώρο • Αλλαγή χρήσης υπόγειου χώρου ειδικού κτιρίου Η/Μ εξοπλισμού (7.1.Β.α., ΓΟΚ85) σε αποθήκη • Μετατροπή κοινόχρηστης αίθουσας κοινωνικών λειτουργιών κτιρίου κατοικιών (7.1.Β.γ., ΓΟΚ85) σε γραφεία • Ενσωμάτωση ή μείωση χώρων κοινής χρήσης (π.χ πλατύσκαλα, κλιμακοστάσια, ασανσέρ)

7. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΑΛΛΑΓΩΝ ΧΡΗΣΗΣ • Αλλαγή ειδικής χρήσης σε εκτός σχεδίου περιοχή (π.χ αγροτική αποθήκη σε βιομηχανική) • Αλλαγή χρήσης κτιρίου ή τμήματος αυτού σε περιοχή όπου από τους όρους δόμησης της περιοχής απαγορεύεται η συγκεκριμένη χρήση (γραφεία σε περιοχή αμιγούς κατοικίας )

8. Άρθρο 23 § 4 Ν. 4014/2011 Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή σε ακίνητο (σύσταση ή μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος) που συντάσσεται μετά την 21 Σεπτεμβρίου 2011 επισυνάπτεται: • υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και • βεβαίωση του μηχανικού (συντάσσεται κατόπιν αυτοψίας) με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο: • δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν: • Α.την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας • Β. τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος του κτηρίου

9. 2.δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια • 3.οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις: • Α. εμπίπτουν σε μία από τις προβλεπόμενες από τον παρόντα ν.4014/2011 εξαιρέσεις • Β. δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις του άρθρου 23§ 3 του ν. 4014/2011  • 4.δεν έχει εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη χρήση σύμφωνα με τα προβλεπόμενα πολεοδομικά σχέδια Άρθρο 23 § 4 Ν. 4014/2011 • ΣΗΜ: Ο χρόνος που μεσολαβεί μεταξύ της αυτοψίας του μηχανικού και της σύνταξης των σχετικών συμβολαιογραφικών πράξεων πρέπει να είναι βραχύς, προκειμένου να αποφευχθεί ο κίνδυνος να δημιουργηθούν στο μεταξύ αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις

10. Αν δεν επισυναφθούν οι προβλεπόμενες από το νόμο υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση του μηχανικού. • Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια • Οι δικαιοπρακτούντες • Οι μεσίτες που μεσολαβούν • Οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων • Οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν τα συμβόλαια • Οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν τα συμβόλαια • Τιμωρούνται • με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και • χρηματική ποινή από 30.000€ μέχρι 100.000€ ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής Άρθρο 23 § 4 Ν. 4014/2011

11. Οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση • Τιμωρούνται • με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και • χρηματική ποινή από 30.000€ μέχρι 100.000€ ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής, • με προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματός τους από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη, ανάλογα με την βαρύτητα της παράβασης Άρθρο 23 §4,5 Ν.4014/2011

12. Άρθρο 23 §2 Ν.4014/2011 ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΠΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΝΤΑΙ α) υφιστάμενα προ του 1955 (ο μηχανικός θα πρέπει να αναζητά όλα εκείνα τα δημόσια έγγραφα που επιβεβαιώνουν τη χρονολογία δημιουργίας του συνόλου των κτισμάτων του ακινήτου πχ αεροφωτογραφίες, συμβ/κες πράξεις, έγγραφα διοίκησης κλπ β) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το ν. 1337/1983 Επέκταση πολεοδομικών σχεδίων, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, Πολεοδομική μελέτη, Πράξη Εφαρμογής, Αυθαίρετες κατασκευές, Ζώνες οικιστικού ελέγχου, Διάφορες πολεοδομικές ρυθμίσεις

13. γ) έχουν νομιμοποιηθεί με τις ακόλουθες διατάξεις: • Άρθ. 16 § 5 ν. 1337/1983: Αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές α) που βρίσκονται εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή εντός ορίων οικισμών πριν το 1923,και έχουν ανεγερθεί μέχρι 31/1/1983 β)δεν έχουν δηλωθεί αλλα εξαιρούνται από την υποχρεωτική κατεδάφιση αν δεν αντιβαίνουν στους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, στην οποία βρίσκονται και δεν πρόκειται για κοινόχρηστους κλπ χώρους που δεν μπορούν να υπαχθούν στην εξαίρεση • Άρθ. 22 § 3 ν. 1577/1985 Κάθε αυθαίρετη κατασκευή (αν εκτελείται χωρίς οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση της ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων) εφόσον δεν παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας.

14. γ) έχουν νομιμοποιηθεί με τις ακόλουθες διατάξεις: Άρθ. 9 § 8,10 ν. 1512/1985 Με απόφαση του Νομάρχη (πλέον Δημάρχου) μπορεί να εξαιρούνται από την κατεδάφιση αυθαίρετα κτίσματα ή κτηριακές εγκαταστάσεις που ανήκουν στο Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ. και Ο.Τ.Α., γεωργικών συν/σμών ή γεωκτηνοτροφικών μονάδων που ανεγέρθησαν με προγράμματα του Υπ. Γεωργίας ή της Α.Τ.Ε. κλπ εφόσον ανεγέρθησαν μέχρι την 11-1- 1985 ( ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου)]. Αυτή η έγκριση εξαίρεσης αυθαιρέτων από την κατεδάφιση αφορά μικρές παραβάσεις η κατεδάφιση των οποίων θα οδηγούσε σε υπέρμετρη βλάβη του κτηρίου από κάθε άποψη (στατικότατα, αισθητική κλπ) χωρίς όμως η διατήρηση τους να βλάπτει την πόλη.

15. Δ)έχειανασταλεί η κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων : 15 του ν. 1337/1983 : για αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθησαν : α) μέχρι την 31.1.1983 και βρίσκονται σε περιοχές εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμών που υφίστανται πριν το έτος 1923, β) από 10.12.1981 έως 31.1.1983 η αναστολή ισχύει εφόσον πρόκειται για τη μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη μέσα στα όρια του νομού, γ) με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής κι εν συνεχεία ανακλήθηκε εφόσον όμως η ανάκληση δεν οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης,

16. ε) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων : 16 του ν. 1337/1983 : Τα εντός σχεδίου πόλεων ή οικισμών προ του 1923 αυθαίρετα κτίσματα που εντάσσονται σε πολεοδομικό σχέδιο, που βρίσκονται σε δομήσιμους χώρους μπορεί να εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης έστω κι αν αντιβαίνουν στους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής εφόσον ταυτόχρονα: 1)δεν παραβλάπτουν υπέρμετρα την πόλη ή τον οικισμό ή στοιχείο που έχει ιδιάζουσα σημασία, με σημαντική υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και ακάλυπτων χώρων ή με αύξηση του ύψους, 2)δεν παραβλάπτουν το άμεσο ή πλατύτερο περιβάλλον γενικά ή με την ειδική χρήση που έχουν και γ) δεν είναι επικίνδυνα από στατική άποψη 17 του ν. 1337/1983(νέα αυθαίρετα μετά την 31.1.1983), 20 του ν. 1337/1983 (Αυθαίρετα που τακτοποιήθηκαν Ν.720/1977)

17. δ)έχει ανασταλεί η κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων : και 21 του ν. 1337/1983 (ακίνητα σε οικισμούς που παρουσιάζουν στασιμότητα ανάπτυξης ≠ παραδοσιακούς οικισμούς) όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση. ε)Για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 ή του ν. 3843/2010 (τακτοποίηση ημιυπαιθρίων κ.α. διατάξεις ) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές. στ)Για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του προβλεπόμενου στον νόμο ενιαίου ειδικού προστίμου και για το χρόνο που επίσης προβλέπεται στον παρόντα νόμο.

18. Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 Δεν υπάγονται στην προβλεπόμενη διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων του νόμου 4014/2011 ακίνητα με αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση εφόσον: α) η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση βρίσκεται: αα) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης (άρθρο 2 § 2 ΓΟΚ/1985 = Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε άλλο νομικό τρόπο).

19. ββ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους [άρθρο 2 § 4 ΓΟΚ/1985 = Δρόμοι είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις, που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες κυκλοφορίας και διακρίνονται στις εθνικές και επαρχιακές οδούς / στους αγροτικούς δρόμους που προϋφίστανται του 1923 / σε αυτούς που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους ή με Διεθνείς ή Εθνικές ή Επαρχιακές οδούς και αναγνωρίζονται ως κύριοι ή μοναδικοί / στους οριακούς δρόμους εγκεκριμένου σχεδίου, που καθορίζονται με αυτό, και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση / στους δρόμους που επιτρέπουν πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο]. Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 α) αα ββ

20. Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 α) αα ββ γγ γγ) σε δημόσιο κτήμα (ΔΗΜΟΣΙΟ ΚΤΗΜΑ είναι κάθε κτήμα που ανήκει κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητος στο Δημόσιο, είτε με τη μορφή της δημόσιας κτήσης είτε με τη μορφή της ιδιωτικής κτήσης και διακρίνονται στις ακόλουθες κατηγορίες: α) στα εκτός συναλλαγής, β) στα κτήματα της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου και γ) στις ειδικές κατηγορίες κτημάτων

21. δδ) Σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση Η ανέγερση αυθαίρετης οικοδομής σε δάσος συνιστά ανεπίτρεπτη μεταβολή του προορισμού. Ως εκ τούτου η κατεδάφιση παράνομου κτίσματος σε δάσος επιβάλλεται μόλις διαπιστωθεί η παράβαση από τη δασική υπηρεσία χωρίς να απαιτείται η συνδρομή άλλων προϋποθέσεων (καταδικαστική απόφαση ποινικού δικαστηρίου, ακριβούς προσδιορισμού της ταυτότητας του ιδιοκτήτου, ούτε η προηγούμενη ακρόαση του ενδιαφερόμενου ΣτΕ 2877/99) Στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας (Αιγιαλός: Η ζώνη ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα από τις μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων της, Παραλία: Η ζώνη ξηράς που προστίθεται στον αιγιαλό, καθορίζεται δε σε πλάτος μέχρι 50μ. από την οριογραμμή του αιγιαλού, προς εξυπηρέτηση της επικοινωνίας της ξηράς με τη θάλασσα και αντίστροφα). Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 α) αα ββ γγ δδ

22. Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 α) αα ββ γγ δδ εε στστ ζζ εε) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης στστ) σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο ζζ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περίπτωση 10 και 20 παρ. 8α του ν. 3937/2011 (Α' 60), ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011 εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης,

23. Άρθρο 23 § 3 Ν. 4014/2011 α) αα ββ γγ δδ εε στστ ζζ β) γ) δ) β) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/ 2002 (Α' 153) ή γ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού το ανώτατο ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) ή δ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.

24. -για κτίρια των οποίων ο φέρων οργανισμός έχει ολοκληρωθεί -για χρήσεις, που έχουν εγκατασταθεί μέχρι την 28.7.2011 -και έχουν ανεγερθεί: καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας, καθ' υπέρβαση των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, χωρίς οικοδομική άδεια, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται: α) από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή β)δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή γ) κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης και δ) εφόσον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 23 του Ν. 4014/2011. Μετά την καταβολή ειδικού προστίμου αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων : Άρθρο 24 § 1 εδ.α Ν. 4014/2011

25. Άρθρο 24 § 1 εδ.β Ν. 4014/2011 Αυθαίρετοι οικισμοί και Πολεοδομικοί Σχεδιασμοί Μέχρι το 2021 σε όλους τους δήμους στους οποίους δηλώνονται αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις πρέπει να ολοκληρωθεί και να τροποποιηθεί ο ΓΠΣ και κάθε άλλος σχεδιασμός και να καθορισθούν οι ζώνες όπου επιτρέπεται η δόμηση στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές.

26. το μη άρτιο οικόπεδο συμπληρωθεί με όμορο ακίνητο ή τμήμα ακινήτου ευρισκόμενο στην εδαφική περιφέρεια του Δήμου της αυθαίρετης κατασκευής, έκτασης τουλάχιστον ίσης με τη διαφορά μεταξύ της προβλεπόμενης αρτιότητας και της έκτασης του ακινήτου, όπου βρίσκεται (συμπληρωματικό ακίνητο),με την προϋπόθεση: α) στο συμπληρωματικό ακίνητο θα αποκλειστεί η δυνατότητα δόμησης, β) το συμπληρωματικό ακίνητο δεν πρέπει να βρίσκεται σε περιοχή με μικρότερη τιμή ζώνης από το ακίνητο, το οποίο εξυπηρετεί γ) ο ιδιοκτήτης υποβάλλει σχετική συμβολαιογραφική δήλωση στην πολεοδομική υπηρεσία, η οποία μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο και καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο δ) καταβάλλεται ειδικό πρόστιμο το ύψος του οποίου υπολογίζεται με βάση εμβαδόν ίσο με τη διαφορά μεταξύ του μη αρτίου ακινήτου και του συμπληρωματικού ακινήτου Άρθρο 24 § 1 εδ.γ Ν. 4014/2011 Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε μη άρτια ακίνητα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών που δεν θα υπαχθούν σε περιοχές προς πολεοδόμηση μετά την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, μπορούν να διατηρηθούν εφόσον :

27. Άρθρο 24 § § 10, 11 Ν. 4014/2011 • § 10 Μετά την τακτοποίηση (με υποβολή όλων των δικαιολογητικών): • αναστέλλεται η επιβολή προστίμων και • επιτρέπεται η σύνδεση των κτιρίων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, εφόσον έχει καταβληθεί τουλάχιστον η πρώτη δόση, γεγονός που αποδεικνύεται με την υποβολή βεβαιώσεως του ΤΕΕ στον αρμόδιο οργανισμό κοινής ωφέλειας και στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία. • § 11 = Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Καταβληθέντα ποσά που υπερβαίνουν το ύψος του προστίμου δεν αναζητούνται

28. Άρθρο 24 § 12 - 17 Ν. 4014/2011 Συνέπειες υπαγωγής στη διαδικασία τακτοποίησης 12.Η εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου για την αλλαγή της χρήσης δεν συνεπάγεται απαλλαγή από άλλες απαιτούμενες εγκρίσεις ή όρους που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης. Η έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας κατά τις ισχύουσες διατάξεις σε δηλούμενο κτίριο ή τμήμα αυτού, μπορεί να γίνεται μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου χωρίς να επιβάλλεται άλλο πρόστιμο. 13.Μετά την 1.1. 2012 και ανά τρίμηνο, οι πολεοδομικές υπηρεσίες αποστέλλουν χωρίς καθυστέρηση σε ηλεκτρονική μορφή στο ΥΠΕΚΑ συγκεντρωτικά στοιχεία ανά δήμο για το σύνολο των δηλώσεων που υποβλήθηκαν, τη συνολική επιφάνεια των κατασκευών ή χρήσεων που διατηρούνται, τα συνολικά ποσά των προστίμων, καθώς και ακριβή αντίγραφα του ηλεκτρονικού αρχείου ή ειδικού βιβλίου όπου καταχωρήθηκαν οι σχετικές δηλώσεις.

29. Άρθρο 24 § 12 - 17 Ν. 4014/2011 Συνέπειες υπαγωγής στη διαδικασία τακτοποίησης 14.Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα κάθε δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτων, στα οποία υπάρχουν κατασκευές ή χρήσεις που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του παρόντος άρθρου, γίνεται ειδική μνεία για την υπαγωγή των κατασκευών ή χρήσεων στις ρυθμίσεις αυτές κατά την απεικόνισή τους και επισυνάπτεται η προβλεπόμενη βεβαίωση της καταχώρισης. 15. Δικογραφίες που αφορούν αδικήματα, με τις περί αυθαιρέτων διατάξεις, εφόσον επ' αυτών δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση, τίθενται στο αρχείο με πράξη του αρμοδίου Οργάνου μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου και βεβαίωση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ότι, η αυθαίρετη κατασκευή δηλώθηκε και εξοφλήθηκε το ειδικό πρόστιμο κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

30. .Άρθρο 24 § 12 - 17 Ν. 4014/2011 Συνέπειες υπαγωγής στη διαδικασία τακτοποίησης 16. Η εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου για τις κατασκευές ή τις χρήσεις που δηλώνονται, δεν κωλύει καθ' οιονδήποτε τρόπο τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Αν το ακίνητο ενταχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο δεν επιστρέφεται ούτε συμψηφίζεται με υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα που προβλέπονται από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, ενώ συνυπολογίζεται προκειμένου για έκδοση άδειας νομιμοποίησής τους με το πρόστιμο που τους αναλογεί.

31. .Άρθρο 24 § 12 - 17 Ν. 4014/2011 Αποτελέσματα υπαγωγής στη διαδικασία τακτοποίησης 17. Στις περιπτώσεις κατασκευών οι οποίες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του παρόντος άρθρου και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία, μπορεί να επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση και τη συνήθη συντήρησή τους, ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο. Η έγκριση εργασιών γνωστοποιείται αμελλητί στο Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων-Ενιαίο Ταμείο Ασφάλισης Μισθωτών (Ι.Κ.Α.-Ε.Τ.Α.Μ.). Για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών υποβάλλονται στις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες δικαιολογητικά που καθορίζονται με αποφάσεις του ΥΠΕΚΑ.

32. Άρθρο 26 § 2 Ν. 4014/2011 Στην περίπτωση κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια βάσει του άρθρου 22 παρ. 3 του ν. 1577/1985, εφόσον καταβληθεί το παράβολο έως 31.12. 2011 και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του, δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο. Άρθρο 27 § 1 Ν. 4014/2011 Αν δεν υποβληθεί δήλωση ή αν δεν περατωθεί εμπρόθεσμα η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου για τα αυθαίρετα, εφαρμόζονται οι ισχύουσες, περί αυθαιρέτων, διατάξεις για την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή την επαναφορά της χρήσης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια, τα δε πρόστιμα που επιβάλλονται υπολογίζονται ως εξής:

33. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης. • Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, το οποίο επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του κτιρίου από την ανέγερσή του ή την εγκατάσταση της χρήσης μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών και την επαναφορά της χρήσης ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

34. Άρθρο 28 § 4 Ν.4014/2011 Η Ειδική Υπηρεσία Επιθεώρησης και Κατεδάφισης Αυθαιρέτων (ΕΥΕΚΑ), εκτελεί τις αποφάσεις κατεδάφισης με δικά της μηχανικά μέσα ή με μέσα ιδιωτικών επιχειρήσεων (εγγεγραμμένων στο μητρώο που τηρείται σε κάθε αποκεντρωμένη Διοίκηση), μετά από σύναψη σχετικών συμβάσεων και σε συνεργασία με τις αρμόδιες υπηρεσίες τις αποκεντρωμένης διοίκησης.. ΕΥΕΚΑ

35. Άρθρο 28 § 4 Ν.4014/2011 Η ΕΥΕΚΑ συνεργάζεται με ΟΚΧΕ (Οργανισμός Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεως Ελλάδος) και «Κτηματολόγιο Α.Ε.» για την ανάθεση τηλεπισκόπησης ή αεροφωτογράφισης της χώρας, καθώς και για τη χρήση των παραπάνω μεθόδων σε περιοχές προτεραιότητας της χώρας προκειμένου να παρακολουθούνται οι μεταβολές στη δόμηση και να εντοπίζονται έγκαιρα τυχόν αυθαίρετες κατασκευές. Με το ν. 3882/2010, η ΕΥΕΚΑ αξιοποιεί τα αρχεία αεροφωτογραφίες και δορυφορικές εικόνες, καθώς και χαρτογραφικό υλικό για να εντοπίσει αυθαίρετα για τα οποία δεν έχει γίνει τακτοποίηση. ΕΥΕΚΑ

36. ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΠΟΥ ΔΕΝ ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ (Π.Δ. 267/1998) • Διενεργείται αυτοψία από υπάλληλο της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και συντάσσεται επί τόπου έκθεση αυτοψίας, η οποία αφού υπογραφεί από τον υπάλληλο που διενήργησε την αυτοψία, τοιχοκολλείται την ίδια μέρα στο αυθαίρετο . • Για την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας συντάσσεται στο σώμα αυτής σχετική πράξη, η οποία υπογράφεται από παριστάμενο αστυνομικό όργανο ή άλλον υπάλληλο της πολεοδομικής υπηρεσίας • Αντίγραφο της έκθεσης κοινοποιείται άμεσα στον οικείο Δήμο ο οποίος την τοιχοκολλεί στο Δημοτικό Κατάστημα, και στην αρμόδια Αστυνομική Αρχή, η οποία διακόπτει αμέσως τις οικοδομικές εργασίες χωρίς περαιτέρω ειδοποίηση και ελέγχει την τήρηση της διακοπής αυτής.

37. ΣΤΗΝ ΕΚΘΕΣΗ ΑΥΤΟΨΙΑΣ ΠΕΡΙΕΧΕΤΑΙ: • Η θέση και οι διαστάσεις της αυθαίρετης κατασκευής • Συνοπτική περιγραφή της κατασκευής με σκαρίφημα • Η αξία του αυθαιρέτου και το ύψος των επιβαλλόμενων προστίμων κατασκευής και διατήρησης αυθαιρέτου. • Ημερομηνία διενέργειας της αυτοψίας • Οι πολεοδομικές διατάξεις που παραβιάστηκαν • Γνωστοποίηση της δυνατότητας άσκησης από τον ενδιαφερόμενο ένστασης ή αίτησης, το αρμόδιο όργανο και η τασσόμενη προθεσμία • Ειδοποίηση ότι μετά το πέρας δίμηνης προθεσμίας η αυθαίρετη κατασκευή θα κατεδαφιστεί, τα πρόστιμα θα καταστούν οριστικά και θα βεβαιωθούν ως δημόσια έσοδα.

40. ΑΣΚΗΣΗ ΕΝΣΤΑΣΗΣ : • Κατά της έκθεσης αυτοψίας προβλέπεται η άσκηση ένστασης (ενδικοφανής προσφυγή), η οποία ασκείται εντός 30 ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο αυθαίρετο κτίσμα και πρέπει να περιέχει τα πλήρη στοιχεία του ενισταμένου. • Κατατίθεται στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία μαζί με τα στοιχεία που αποδεικνύουν τους ισχυρισμούς του ενισταμένου σχετικά με τον χαρακτήρα της κατασκευής ως αυθαίρετης ή με το ύψος των επιβληθέντων προστίμων • Εξετάζεται από 4μελή επιτροπή, η οποία συγκροτείται με απόφαση της περιφέρειας και αποτελείται από 3 υπαλλήλους της αρμόδιας Πολεοδομικής υπηρεσίας, 1 εκπρόσω- πο της Τοπικής Ένωσης Δήμων και Κοινοτήτων και 1 γραμματέα

41. ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ: • Η Επιτροπή αφού εξετάσει τις απόψεις του ενισταμένου αποφαίνεται οριστικά και αιτιολογημένα εντός 10 ημερών • Η απόφαση της Επιτροπής αναγράφεται στο σώμα της ένστασης και υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τον γραμματέα αυτής • Ο ενιστάμενος εφόσον είναι παρών υπογράφει ότι έλαβε γνώση της απόφασης της Επιτροπής. Αν απουσιάζει ή αρνηθεί να υπογράψει κρατείται για τον λόγο αυτό ενυπόγραφη σημείωση από τον γραμματέα της Επιτροπής χωρίς να απαιτείται άλλη ειδοποίηση για τον ενδιαφερόμενο

42. Αν η Επιτροπή απορρίψει την ένσταση του ενδιαφερόμενου, η αυθαίρετη κατασκευή κατεδαφίζεται εντός 10 ημερών από τον κύριο ή τους συγκύριους του ακινήτου ή από την αρμόδια Πολεοδομική υπηρεσία. • Η μη εκπλήρωση της υποχρέωσης της Διοίκησης να κατεδαφίσει την κατασκευή που έχει χαρακτηριστεί οριστικά αυθαίρετη με απόφαση της Επιτροπής δημιουργεί ευθύνη του Δημοσίου προς αποζημίωση σε όποιον έχει έννομο προς τούτο συμφέρον. Χαρακτηριστική είναι η απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (Δακτυλίδη κατά Ελλάδος) επιδίκασε αποζημίωση λόγω ηθικής βλάβης καταδικάζοντας την Ελλάδα για παράβαση του άρθρου 13 της Συνθήκης της Ε.Κ. λόγω της μη ύπαρξης στο εθνικό δίκαιο κατάλληλου ενδίκου βοηθήματος με το οποίο η προσφεύγουσα θα μπορούσε να στραφεί κατά της αδράνειας της Διοίκησης να συμμορφωθεί σε απόφαση της Επιτροπής κρίσεως αυθαιρέτων που χαρακτήριζε τα επίδικα ακίνητα αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Kκαταδικάστηκε η Ελλάδα στην υπόθεση αυτή, διότι: α) αν και έπρεπε να γκρεμιστεί το οίκημα που παράνομα είχε ανεγερθεί τούτο δεν επετεύχθη και β) το δικαστήριο καθυστέρησε υπέρμετρα να εκδώσει τις αναιρετικές αποφάσεις, συνολικά 12 χρόνια για δύο δίκες. • Τα πρόστιμα κατασκευής και διατήρησης αυθαιρέτου, όπως αυτά οριστικοποιήθηκαν από την Επιτροπή βεβαιώνονται από την αρμόδια ΔΟΥ και εισπράττονται ως δημόσια έσοδα

43. ΑΠΩΛΕΙΑ ΦΑΚΕΛΟΥ Σε περίπτωση απώλειας του φακέλου από την Πολεοδομία δεν γίνεται βεβαίωση νομιμότητας σε ακίνητα πριν η δημόσια υπηρεσία προβεί στην Ανασύσταση του Φακέλου, η οποία προβλέπεται και καθορίζεται από το ΠΔ 114/2005 Η ανασύσταση πραγματοποιείται από την υπηρεσία που φέρει την ευθύνη απώλειας του φακέλου με την σύμπραξη του ενδιαφερομένου πολίτη όπου αυτή είναι απαραίτητη κι εφόσον η αρμόδια υπηρεσία έχει εξαντλήσει κάθε πρόσφορο μέσο για τη συγκέντρωση των αναγκαίων για την πληρότητα του φακέλου στοιχείων .

45. Τα 5 σημεία της Διαδικασίας Ένταξης στη Ρύθμιση Αυθαιρέτων 1. Ο πολίτης απευθύνεται σε μηχανικό που έχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. 2. Ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία, συλλέγει τα στοιχεία που απαιτούνται για την συμπλήρωση της αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση και υπολογίζει το «προσωρινό πρόστιμο». Ο μηχανικός συμπληρώνει και υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση και το σύστημα εκδίδει έναν «μοναδικό αριθμό» για το αυθαίρετο -εντολή για πληρωμή του κατάλληλου «τέλους υπαγωγής» στη ρύθμιση- καθώς και το ύψος των πληρωμών σε σχέση με τον αριθμό των δόσεων που θα επιλεγεί.

46. Τα 5 σημεία της Διαδικασίας Ένταξης στη Ρύθμιση Αυθαιρέτων 3. Το τέλος καταβάλλεται από τον πολίτη σε Τραπεζικό ίδρυμα. Ακολουθούν οι πληρωμές των δόσεων για τις οποίες ενημερώνεται αυτόματα το σύστημα. 4. Συγκεντρώνονται ή συντάσσονται τα απαιτούμενα σχέδια και άλλα στοιχεία. Βάσει αυτών γίνεται ο υπολογισμός του «τελικού προστίμου» και ο επαναπροσδιορισμός του ποσού των δόσεων από το σύστημα. 5. Ο μηχανικός το σύνολο των απαιτούμενων στοιχείων και σχεδίων στο σύστημα ηλεκτρονικά. Με τη διαπίστωση της πληρότητας αυτών, εκδίδεται αυτόματα «ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ».

47. Η βεβαίωση είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση του αυθαιρέτου. Αν ο πολίτης θελήσει την άμεση ολοκλήρωση της διαδικασίας και έκδοση της βεβαίωσης, τότε στο ενδιάμεσο διάστημα μέχρις ότου το σύστημα ετοιμαστεί για την ηλεκτρονική υποβολή μελετών και λοιπών στοιχείων, η πληρότητα θα βεβαιώνεται με ηλεκτρονική δήλωση του μηχανικού «…ότι έχει στη διάθεση του όλες τις μελέτες και λοιπά στοιχεία, με υποχρέωση να τα υποβάλλει ηλεκτρονικά και μέχρι τις 31 Μαρτίου 2012 μετά την ειδοποίησή του ότι το σύστημα δέχεται πλέον ηλεκτρονικά αρχεία δικαιολογητικών και μελετών…» Ακολουθούν δειγματοληπτικοί έλεγχοι από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες σε ποσοστό τουλάχιστον 5% από τις υποβληθείσες δηλώσεις με επιλογή που θα προκύψει από ηλεκτρονική κλήρωση.

49. Η νομιμοποίηση αυθαιρέτωνδιοικητικών καταστάσεων δεν μπορεί να συνιστά από μόνη της άσκηση κοινωνικής πολιτικής και, συνεπώς, δημόσιο σκοπό διότι μια τέτοια νομιμοποίηση, εφόσον μάλιστα δεν συναρτάται προς σοβαρό λόγο άλλον από τη συμπτωματική ύπαρξη των εν λόγω αυθαίρετων καταστάσεων σε δεδομένη χρονική στιγμή, θα ήταν αντίθετη προς το Σύνταγμα.

50. Ειδικότερα, θα αντέβαινε τόσο στην αρχή του κράτους δικαίου, η οποία επιβάλλει την τήρηση της ευνομίας, όσο και στην αρχή της ισότητας, η οποία δεν επιτρέπει στην κρατική δράση να εξυπηρετεί εκείνους τους πολίτες «που, σε αντίθεση με τους νομοταγείς πολίτες, με έκνομες ενέργειες και προς ικανοποίηση αναγκών τους, δημιούργησαν αυτογνωμόνως πραγματική κατάσταση η οποία, λόγω αδράνειας των κρατικών αρχών προς επιβολή του νόμου, έγιναν ανεκτές, επί μακρόν» ΣτΕ 783/2007.