Trefil Arbed Zorgvuldig ruimtegebruik 22 november 2007 Joris Demoor

1. Trefil Arbed Zorgvuldig ruimtegebruik22 november 2007Joris Demoor

2. Trefil Arbed Zorgvuldig ruimtegebruik22 november 2007 Doel, opzet, uitdaging De Stad als regisseur Management en instrumentarium Leerpunten

3. Doel, opzet, uitdaging

4. Werken, wonen & ontspannen op een economisch, ecologisch en sociaal verantwoorde wijze • Economisch: • Ingaan op de behoefte aan bedrijventerreinen • Aanbieden van goede infrastructuur voor bedrijven • Economische heropleving van de buurt • Versterken stedelijk weefsel en economische draagkracht • Ecologisch • Bodemsanering • Maximaal hergebruik bedrijfsgebouwen en terreinen • Duurzame inrichting bedrijventerrein (gemeenschappelijk parkeren,…) • Uitbouw groenas en groenvoorziening op de Arbedsite

5. Werken, wonen & ontspannen op een economisch, ecologisch en sociaal verantwoorde wijze • Sociaal: • Niet belastende inbedding in een dichtbevolkte buurt • Meerwaarde voor de buurt creëren en dit in samenspraak met de bewoners • Aandacht voor duurzame mobiliteit (vlotte en niet belastende verkeersafwikkeling, opmaak bedrijventerreinvervoersplan,…) • Bijzondere aandacht voor werkgelegenheid, aandacht voor kansengroepen (De Punt) • Culturele invulling/uitstraling

6. De stad als regisseur

7. De Stad als regisseur • Duurzaamheid als uitgangspunt • Nood aan aangepaste instrumenten • werkbare PPS-formule • Autonoom Gemeentebedrijf • Uitbouw Stadsorganisatie • Management en instrumentarium

8. Stad als regisseur • Duurzaamheid als uitgangspunt • Nood aan bedrijventerreinen – geen snelle successen • Ondernemen heeft slechts toegevoegde waarde als inwoners (stad en ruime omgeving) er (on)rechtstreeks beter van worden: • Aanpak ‘herwaarderingsbieden’ (aanpak stadsvernieuwing in de historische binnenstad & 19de eeuwse gordelwijken)

9. Stad als regisseur Nieuwe instrumenten vereist • Sterke wil (beleid en administratie) om kwalitatief geïntegreerd project te realiseren • Bestaand instrumentarium ontoereikend • Uitbouw van de stadsorganisatie noodzakelijk • Nood aan innovatieve (juridische) constructies

10. Nood aan aangepaste instrumenten • PPS-constructies • Cvba Progesa (september 1998) • Doel: realiseren saneringsprojecten in Gent • Trefil Arbed als pilootproject • Juridische twijfels • SOVAPE (1999) • Gentlemen’s agreement • Sovape koopt en ontwikkelt, Stad koopt gefaseerd • Open boekhouding & managementfee • Vaste aankoopprijs op basis gekende kosten

11. Nood aan aangepaste instrumenten • Oprichting Stadsontwikkelingsbedrijf • Draaischijffunctie tussen beleid en uitvoering project • SOB koopt Trefilsite gefaseerd aan vanaf 2000 • 2003: omgevormd tot autonoom gemeentebedrijf • Uitbouw stadsorganisatie • Projectwerking • Wijkregie • Programmaregie • Fondsenbeheer

12. Management en instrumentarium Planning Planning • Voorbereidende studies • Planologische verankering • Screening kandidaat-bedrijven Organisatie Leiderschap Controle

13. Management en instrumentarium Planning Voorbereidende studies: • Bodemonderzoeken: noord- & zuidsite zijn vervuild • Architecturale studie: inventarisatie gebouwen en catalogisering (potentieel te slopen/te renoveren) + kostenraming • Verkeerstechnische studie + Mober (2002): • zoekt oplossingen voor wegwerken/milderen ongewenste effecten • bepaalt mee het profiel van de aan te trekken bedrijven • Stedenbouwkundige studie ifv toekomstige inrichting basis aanvraag stedenbouwkundig attest

14. Management en instrumentarium Planning • Nulmeting grootschalige economische injecties op leefbaarheid van buurten (cijfers en enquêtes) Planologische verankering • Oorspronkelijk: creatie modern bedrijventerrein met groenas langs Schelde • 2001: gemengde ontwikkeling: bedrijvenzone gecombineerd met parkzone, groenas en woonzone. Onderleggers: • RSG: 19de eeuwse gordelwijken verruimen, vergroenen,creatie aantrekkelijk openbaar domein • Groennorm bestuursakkoord (10m²/inwoner) • Januari 2003: 2 BPA’s Screening kandidaat-bedrijven: • Mobiliteit • Milieu • Economisch: type bedrijvigheid en tewerkstelling

15. Management en instrumentarium Planning Organisatie • PPS gestoeld op vertrouwen • PPS met nauwe betrokkenheid stadsdiensten • Nieuwe stadsstructuur • PPS: ook aandacht voor de relaties met omwonenden • Financieel engagement: de juiste centen op het juiste moment • Subsidies engageren ook de centrale overheden Leiderschap Controle

16. Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwen Noordelijke site Private ontwikkelaar • Bodem- en grondwatersanering • Sloop niet herbruikbare gebouwen • Renovatie herbruikbare gebouwen (54.700 m²) • Aanleg interne wegenis (behalve centrale parking) Stad Gent via AG SOB • Gefaseerde aankoop gerenoveerde gebouwen & gronden (2001 – 2005) • Verhuurd via erfpachtsysteem • Erfgoedsite ‘De Zwarte Doos’ • Half verzonken gemeenschappelijke parking (294 plaatsen) • Aanleg 30 m brede groenstrook (groenas – fiets- & wandelpad verbindt periferie met binnenstad) en wijkpark 1 ha gestart

17. Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwenNoordelijke site • Ontwikkeling woonzone vanaf 2008 • 3 bouwblokken (72 appartementen) van 6 verdiepen aan groenas (2 sociale huur – 1 particulier) • Kerkstraat: 7 sociale koopwoningen, appartementsbouw op de drie hoeken & verkoop 13 kavels • Gezinsvervangend tehuis

18. Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwenZuidelijke site Private ontwikkelaar • Bodem- en grondwatersanering • Sloop bestaande bebouwing • Verkoop KMO-zone aan AG SOB (september 2002) • Verkoop parkzone aan AG SOB (september 2003) Stad Gent (AG SOB) • Aanleg wegenis en buurtparkings (2003) • Aanleg buffers en groen (2007 • Verkoop na screening via typecontract aan bedrijven mits stringente voorwaarden (recht op terugkoop, toestemming stad voor elke doorverkoop/verhuur,….)

19. Organisatie - PPS met sterke betrokkenheid stadsdiensten Begeleidingscomité • Maandelijks • Externen: projectontwikkelaar, experten,… • Stadsdiensten: • harde sectoren: economie, Werkgelegenheid, Stedenbouw,…) • zachte sectoren: buurtwerking,gebiedsgerichte werking • Voorzitterschap: schepen Economie

20. Organisatie - PPS met sterke betrokkenheid stadsdiensten Uitbouw stadsstructuur • Nieuwe departementale structuur • Introductie projectmatig werken voor complexe en departementsoverschrijdende projecten • Organisatie communicatie en inspraak • Actie samenspraak (1998) , • Gebiedsgerichte werking (2000): wijkprogramma voor elk van de 25 wijken • Programmaregie (2006) • ad hoc-aanpak vermijden • bewaken lange termijnvisie

21. Organisatie - bewonersbetrokkenheid • Gedetailleerd communicatieplan via WG communicatie • Structurele betrokkenheid Buurtraad bij opmaak en uitvoering plannen • Nieuwsbrieven • Informatievergaderingen en hoorzittingen • Onderdeel ‘wijkplan Oud Gentbrugge’ • Lokaal forum Social Return (bedrijven, bewoners & buurtorganisaties) • Bedrijvenparkmanagement (2005)

22. Organisatie – Financieel management Fondsen zorgen voor financiële ademruimte • Federaal Grootstedenbeleid • PIAV Programma Strategisch Fondsenbeheer • Maximaal aanspreken fondsen • Timing bewaken, afstemmen randvoorwaarden fondsen op stadsbegroting,… Subsidies engageren ook centrale overheden

23. Management en instrumentarium Planning Organisatie Leiderschap Controle

24. Leiderschap Verschillende fases, verschillende trekkers • Departement Economie lanceert en plaatst op het agenda • Snel gedragenheid door beleid • Gedrevenheid voorzitterschap begeleidingscomité • Kantelmoment via Schepen Stadsontwikkeling (2001): van kwaliteitsvolle bedrijvenzone naar geïntegreerd project • Gentse reflex projectontwikkelaar

25. Management en instrumentarium Planning Organisatie Leiderschap Controle • impactmeting

26. Impactmeting Nulmeting (2001) • de economische bedrijvigheid, • het verkeer, • de toestand van het vastgoed, • de bevolking, • de voorzieningen, • communicatie en participatie

27. Impactmeting Tweede impactmeting (2005) hoopgevend: • 23 bedrijven met 620 werknemers • Verkeersingrepen zorgen voor minder vrachtverkeer in omliggende straten ondanks toegenomen activiteiten • Woningpatrimonium: beduidend meer renovaties en nieuwbouw • Meer eigenaar-bewoners

28. Impactmeting • Bewoners staan positief t.a.v. nieuwe groenvoorzieningen • 75% van de bewoners heeft sterke band met de buurt (46% in 2001) • De buurt vindt dat de ontwikkeling van de Arbedsite een gunstige invloed heeft op de wijk

29. Impactmeting Aandachtspunten: • Bewoners vinden dat er minder parkeerplaatsen zijn dan in 2001 • Bewoners en bedrijven vragen meer haltes openbaar vervoer • Licht gestegen geluids- en geurhinder, echter niet van recent gevestigde bedrijven

30. Leerpunten • Sterke visie maar een ‘open’ proces • Langlopend engagement vraagt onderbouwde visie (studiewerk & communicatie met bevolking, regiecapaciteit van de organisatie) • Geïnspireerd leiderschap • Voldoende flexibele plannings- en implementatieprocessen • Participatie omwonenden loont, zowel voor overheid als bedrijven • Geslaagd samengaan profit en non-profit

31. Leerpunten • Trial-and-error is een leerschool • Verbeterpunten mogelijk • Geen realisaties zonder risico’s • Vertrouwen is essentieel voor win-win-win • Geen geïntegreerd beleid zonder samenwerking en strikte opvolging • Nood aan interne projectleiding en programmaregie • Actief Grondbeleid • Nazorg