Assembl e g n rale de la fpc ile de france le 21 f vrier 2008
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Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008 PowerPoint PPT Presentation


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Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008. Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF. Précisions méthodologiques Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel)

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Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008

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Assembl e g n rale de la fpc ile de france le 21 f vrier 2008

Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008


Le march de l accession la propri t en group par une personne physique en idf

Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF

  • Précisions méthodologiques

    • Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel)

    • sont donc exclues toutes les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, des organismes sociaux

    • n’intègre pas l’individuel diffus

    • Destinés à l’occupation personnelle ou à la location

    • Les limites administratives de l’Ile-de-France

    • Des informations issues de notre banque de données redressées de 8%


Le march de l accession la propri t d un logement neuf en ile de france

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

  • 1ère partie : l’année 2007

    • Les ventes de logements neufs

    • Les mises en vente

    • L’offre de logements

    • Les prix

  • 2ème partie : prévision pour 2008


Ventes de logements neufs

Ventes de logements neufs

-2.100 unités (-10%)

  • de 1997 à 2006 : 21.300 réservations annuelles

  • de 1987 à 2006 : 18.900 réservations annuelles

- 4.300 ventes (-19%)

  • 18.900 ventes en 2007

Estimations pour 2007


Des causes de ralentissement bien identifi es

Des causes de ralentissement bien identifiées

  • La désolvabilisation de la clientèle se poursuit

    • La hausse des prix

    • Une dégradation des conditions de financement

      • des taux qui augmentent

      • un durcissement des conditions d’octroi des prêts

      • des désistements à partir du 3ème trimestre 2007

  • Des palliatifs moins efficaces, avec la fin :

    • De l’allongement de la durée des prêts

    • Du déplacement du centre vers la périphérie

    • De la réduction des surfaces unitaires

  • La baisse de motivation des investisseurs


Le r le d cisif des investisseurs statut d occupation estimations

Le rôle décisif des investisseursStatut d’occupation - Estimations

  • - 2.200 unités en 2007 (une baisse de plus d’un quart)


Mises en vente de logements neufs

Misesen vente de logements neufs

  • 21.600 en 2007 contre 25.600 en 2006 (-16%)

Estimations pour 2007


Offre de logements neufs

Offre de logements neufs

  • En un an :

  • + 2.000 logements

  • + 15%

Estimations pour 2007


Une recomposition g ographique de l offre en 2 ans

Une recomposition géographique de l’offre en 2 ans

au 30/09/2005

grande

couronne

zone centrale

0

2000

4000

6000

8000

au 30/09/2007

grande

couronne

zone centrale

0

2000

4000

6000

8000


Offre exprim e en mois de ventes

Offre exprimée en mois de ventes

Estimations pour 2007


Evolutions du prix moyen au m de l offre monnaie courante collectif hors parking

Evolutions du prix moyen au m² de l’offre (monnaie courante, collectif hors parking)

  • 4.120 euros fin décembre 2007

  • quasi stabilité (-1%) en un an


2007 les ajustements se poursuivent

2007 : les ajustements se poursuivent

  • l’érosion des ventes continue

  • l’offre se redresse et les écoulements ralentissent encore un peu

  • le prix moyen au m² francilien stagne

  • les mises en vente accompagnent désormais

  • le mouvement, mais avec un certain retard


Le march de l accession la propri t d un logement neuf en ile de france1

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

  • 1ère partie : l’année 2007

  • 2ème partie : prévision pour 2008

    • Le contexte économique d’ensemble

    • Les taux d’intérêt et les conditions de financement

    • Les facteurs propres à l’immobilier

    • La prévision des ventes


La fin du r sidentiel moteur de la croissance

La fin du résidentiel moteur de la croissance ?

  • D’abondantes liquidités mondiales

  • des taux d’intérêt attractifs

  • des innovations financières pour les acquéreurs (durée, modularité) comme pour les prêteurs (titrisation)

  • des prêteurs moins exigeants

  • Un très fort accroissement de la dette des ménages

  • Une forte stimulation des marchés résidentiels et une croissance :

  • des ventes

  • des prix

  • de la construction neuve et de ses secteurs associés, donc de la croissance du PIB

  • Des facteurs renforçant le cycle

  • les techniques d’extraction hypothécaire

  • les politiques publiques

  • le manque d’élasticité de l’offre

  • le climat de confiance auto-entretenu

  • le manque de placements concurrents

  • les facteurs démographiques et sociologiques

Une fragilisation des marchés

immobiliers et la crise des « subprimes »


Bonne r sistance en 2007 perspectives incertaines en 2008

Bonne résistance en 2007,perspectives incertaines en 2008

  • Les approches conjoncturelles pour 2008 divergent suite à la crise financière

    • pour certains, des « turbulences » peuvent être facilement absorbées par le système financier mondial

    • pour d’autres, il s’agit d’une « crise grave » qui vient s’ajouter à d’autres facteurs négatifs pré-existants

  • Des facteurs de résistance

    • le dynamisme des pays émergents

    • la bonne tenue de l’emploi aux Etats-Unis

    • une situation financière saine dans les entreprises

  • Des facteurs négatifs

    • l’incertitude sur le comportement des agents économiques

    • la fin de la « locomotive américaine » avec une correction immobilière qui se poursuit et la montée des risques immobiliers dans de nombreux pays

    • une résurgence de l’inflation (pétrole et produits alimentaires)

    • les déséquilibres internationaux (réserve chinoise, affaiblissement du dollar, hausse de l’euro)

    • des conditions de crédits qui se durcissent


2008 sans grand allant en france

2008 : sans grand allant en France

  • Des chocs exogènes sur une économie déjà en ralentissement : « Freinage sur chaussée glissante » M. Kaiser, BNP-Paribas

  • La France déjà à l’écart

    • la croissance mondiale depuis 2002 : 5%

    • la croissance française : 1,8%

  • La demande intérieure pourrait s’essouffler

    • des créations d’emplois plus modestes

    • des contraintes accrues pour les consommateurs

    • les évolutions modérées de l’investissement des ménages, en ligne avec le ralentissement du marché immobilier

    • le manque de ressource et de motivation des entreprises pour l’investissement

  • Les sous-performances du commerce extérieur français

  • Des marges de manœuvre étroites pour les finances publiques


Le march de l accession la propri t d un logement neuf en ile de france2

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

  • 1ère partie : l’année 2007

  • 2ème partie : prévision pour 2008

    • Le contexte économique d’ensemble

    • Les taux d’intérêt et les conditions de financement

    • Les facteurs propres à l’immobilier

    • La prévision des ventes


Taux d int r t long terme des tensions

Tauxd’intérêt à long terme : des tensions

  • Les conditions de financement se dégraderaient avec :

    • une hausse des taux

    • un accès au crédit plus difficile

  • Les banques centrales face à un dilemme : la crise financière et la résurgence de l’inflation

Source : Banque de France


Taux d endettement des m nages

Taux d’endettement des ménages

  • 58 m² en Ile-de-France, sans apport personnel

  • des revenus égaux à deux fois le salaire moyen régional


Le march de l accession la propri t d un logement neuf en ile de france3

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

  • 1ère partie : l’année 2007

  • 2ème partie : prévision pour 2008

    • Le contexte économique d’ensemble

    • Les taux d’intérêt et les conditions de financement

    • Les facteurs propres à l’immobilier

    • La prévision des ventes


Des facteurs structurels de soutien pourraient s mousser

Des facteurs structurels de soutien pourraient s’émousser

  • Des besoins toujours insatisfaits en Ile-de-France

    • un déficit accumulé important de construction

    • 60.000 logements nécessaires

  • Des modifications de comportements vis-à-vis de l’endettement

  • Le logement et les Français : une dynamique vertueuse auto-entretenue

    • une valeur-refuge face aux incertitudes de la vie, une épargne sécurisante (retraites)

    • une valorisation élevée depuis plus de 10 ans

    • mais des éléments désormais plus incertains :

      • un haut de cycle dépassé

      • l’exemple américain

      • les fragilités des marchés espagnol et britannique

      • les marchés de l’ancien et de la location

      • une information largement relayée par la presse

         Un désir de propriété pourtant dominant en France qui pourrait s’émousser


Les r glementations fiscales et les facteurs de fluidit perdent en efficacit

Les réglementations fiscales et les facteurs de fluidité perdent en efficacité

  • Des investisseurs encore moins motivés

    • des nouveaux dispositifs peu favorables à l’Ile-de-France

    • une baisse continue des rendements bruts

    • une nouvelle méthode d’indexation

    • de nouvelles incertitudes sur les dispositifs fiscaux : « un régime unique d’aide à l’investissement locatif »

    • Le nombre de logements acquis par les investisseurs devrait rester en 2008, en dessous de la moyenne observée de 1995 à 2007

  • Un impact limité de la réglementation pour la résidence principale (2m² supplémentaires)

  • Une moindre efficacité de certains facteurs permettant de fluidifier le marché

    • les surfaces vendues vont augmenter avec l’arrivée de nouvelles générations d’opérations pour lesquelles la réglementation handicapée s’appliquera

    • les coûts techniques des opérations s’accroissent toujours

    • les durées d’emprunt n’augmentent plus

    • le mouvement de déplacement du centre vers la périphérie arrive à son terme en Ile-de-France


Le march de l accession la propri t d un logement neuf en ile de france4

Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France

  • 1ère partie : l’année 2007

  • 2ème partie : prévision pour 2008

    • Le contexte économique d’ensemble

    • Les taux d’intérêt et les conditions de financement

    • Les facteurs propres à l’immobilier

    • La prévision des ventes


Les r sultats d apr s les mod les

Les résultats d’après les modèles

  • Avec un scénario macro-économique optimiste

    • Croissance annuelle de 1,9%

    • Des taux d’intérêt de 4,4%

    • Deux hypothèses testées pour les investisseurs

    • 5.000 ventes  19.200 réservations

    • 4.300 ventes  18.800 réservations

  • Avec un scénario macro-économique plus pessimiste

    • Croissance annuelle de 1,3%

    • Des taux d’intérêt de 4,6%

    • Deux hypothèses testées pour les investisseurs

    • 5.000 ventes  18.700 réservations

    • 4.300 ventes  18.300 réservations

De 18.300 à 19.200 réservations en 2008


Ventes 2008 une conjoncture plus incertaine

Ventes 2008 : une conjoncture plus incertaine

  • Un scénario au fil de l’eau, sans rupture brutale

  • Des volumes d’activité inférieurs à la tendance longue

  • La créativité des acteurs (produits et techniques de vente) va être stimulée

  • Il est à souhaiter qu’elle réactive le marché


Assembl e g n rale de la fpc ile de france le 21 f vrier 20081

Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008


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