צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי לדיור המלצות

1. צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי לדיורהמלצות משרד האוצר 28 באוקטובר 2013

2. רקע • החלטת ממשלה מספר 301 (דר/2) מיום 22.05.2013, שעיקריה: • גיבוש תכנית ממשלתית על ידי צוות בין משרדי שמטרתה הרחבת היצע הדירות באמצעות בניית דירות להשכרה • מספר הדירות שיבנו במסגרת הפרויקט יעמוד על כ-150,000 בתקופה של כעשר שנים • התוכנית תתייחס לעקרונות הבאים: • איתור מתחמים למימוש הפרויקט, לרבות על קרקעות המיועדות לחקלאות ולאזורי נופש מטרופוליניים, המצויות בשולי הערים המרכזיות בישראל • גיבוש מודלים כלכליים שיבטיחו תשואה נאותה ליזמים • קביעת שיעור הדירות לשכירות במחיר מפוקח ומנגנוני הפיקוח • קביעת הליך תכנוני ייחודי לתכנון הדירות שייכללו בפרויקט הדיור הלאומי

3. חברי הצוות • יו"ר: הממונה על התקציבים- אמיר לוי • ראש המועצה הלאומית לכלכלה- יוג'ין קנדל • מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון-שלמה בן-אליהו • מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל- בנצי ליברמן • מנכ"ל משרד הפנים- יגאל צרפתי • המשנה ליועץ המשפטי לממשלה-ארז קמינץ • מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים-בינת שוורץ • סגן החשבת הכללית- אושיק בן עטר • סמנכ"לית המשרד להגנת הסביבה- גלית כהן • סמנכ"לית משרד החקלאות ופיתוח הכפר- רותי פרום-אריכא • נציג המשרד לפיתוח הנגב והגליל-דרור סורוקה • סמנכ"לית משרד התחבורה, התשתיות הלאומיות והבטיחות בדרכים-קרן טרנר • נציגת שר האוצר- נעמה שולץ

4. ישיבות הצוות • הצוות קיים 8 פגישות במהלך שלושה חודשי עבודה • סה"כ מעל ל-25 שעות ישיבה • בישיבות הצוות לקחו חלק משרדי ממשלה, ארגוני סביבה, ארגונים חברתיים ורשות מקומית

5. מרכיבי התוכנית פיקוח ובקרה שיווק פיתוח פדיון קרקע קידום התכנון איתור מתחמים

6. מתחם לפרויקט לדיור לאומי לדוגמא "חוק יישום הפרויקט הלאומי לדיור" אחריות מנהל תכנון איתור מתחמים הכרזה על "מתחם לדיור לאומי" קבינט הדיור חברה ממשלתית הליך פדיון קרקע גיבוש הסכמי פיתוח הרשאה מיידית לתכנון חתימת הסכם פיתוח הליך תכנון בוועדה ייעודית שיווק הקרקע הקצאת הקרקע פיקוח ובקרה

7. איתור מתחמי תכנון הנחות יסוד: המתחמים ישמשו להגדלת המלאי התכנוני ולהגדלת היצע המגורים מימוש יחידות הדיור במתחמים יהיה אפשרי במהלך העשור הקרוב המתחמים יאותרו על פני כל המחוזות בהתאם, ככל הניתן, לפריסה הצפויה על פי מעקב ועדכון תמ"א 35 יחידות הדיור במתחמים ייועדו לכל המגזרים ויותאמו למגוון חברתי המתחמים יהיו בעלי נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, למתע"ן ולמערכת הדרכים תינתן עדיפות למתחמים ברקמה הבנויה ובשטחים המיועדים לפיתוח בתמ"מ עיקר הפוטנציאל בבניה רוויה היקף הפוטנציאל המאותר יהיה גבוה משמעותית מ- 150,000 יח"ד מתחמים שלא יכללו באיתור • שטחי תכניות מתאר מקומיות או מפורטות שנקלטו במוסדות תכנון • שטחי תכניות בהליכי תכנון ביוזמת המדינה ומחנותצה"ל המתפנים

8. איתור מתחמי תכנון • קווים מנחים: • באזורים מבונים • שטחים מאותרים בתכניות מתאר מקומיות כוללניות של ערים • שטחים בסמיכות למוקדי תעסוקה גדולים (בתי חולים, אוניברסיטאות) • שטחים בתחום אזורי תעשיה מיושנים ודלילים • שטחים בתחום אזורי מגורים דלילים במיוחד וותיקים באיכות ירודה • שטחים מוטי תח"צ • בשטחים פתוחים • שטחי התמ"מ מחוץ לאזורי רגישות סביבתיים ושטחי מגבלות • מרקמים עירוניים של תמ"א 35 • הרחבת ישובים מיוחדים לפי תמ"א 35 • מחצבות נטושות בשולי הערים

9. המלאי התכנוני הדרוש למשק– עסקים כרגיל • מחסור של 130,000 יח"ד בסוף 2018 (מתוכן 60,000 יח"ד למלאי "על המדף")

10. המלאי התכנוני הדרוש למשק- תרחיש סגירת גירעון • יש להגדיל את יכולות מערכת התכנון לתכנון למגורים כך שתוכל לייצר תוספת של 26,000 יח"ד בשנה בחומש הקרוב!

11. מוסד תכנון ארצי ייעודי קידום התכנון -הליך תכנון ייעודי תכנון ואישור בוועדה ייעודית "תכנית אחת, ועדה אחת, יזם אחד" לשכת התכנון של הועדה בדומה לות"ל התאמות בהרכב הוד"ל הארצי סמכויות ותהליך תכנון הועדה בדומה לועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל)

12. קידום התכנון – עקרונות הליך תכנוני דומה לות"ל הליך תכנון יקודם במוסד תכנון ייעודי ארצי/ וד"ל ארצי הכרזה על – "מתחם לדיור לאומי בעדיפות עליונה" • לוחות זמנים מקוצרים • אין ערר למועצה הארצית • ועדה המתמחה בתכניות דיור • מתכנן – עובד מדינה וחבר הוועדה • הרכב – חברי הוד"ל בהתאמות שונות • התגברות על תוכניות מחוזיות וארציות* • לפחות 500 יח"ד • קרקע שבעיקרה קרקע מדינה * למעט תמ"א 35

13. פדיון קרקע – מצב קיים קליטה אישור הפקדה מתן תוקף במידה והמו"מ לא הסתיים בהשבה מו"מ להשבה בהסכמה צו פינוי פיצוי ע"פ מדיניות מועצת מקרקעי ישראל הליך תכנוני תפיסת חזקה חצי שנה

14. פדיון קרקע – מצב קיים • משא ומתן מול החוכר החל משלב ההפקדה • יכולת מוגבלת לכפות השבה על המחזיק • הפיצוי על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל קליטה אישור הפקדה מתן תוקף תפיסת חזקה הליך תכנוני

15. הסדר קניין מיוחד לפרויקט הלאומי לדיור קליטה אישור הפקדה מתן תוקף תפיסת חזקה מו"מ להשבה בהסכמה הודעה על החלטת נטילת הקרקע ותפיסת חזקה הודעה על כוונת נטילת הקרקע במידה ותתאשר תכנית הליך תכנוני פיצוי ע"פ מדיניות מועצה ללא תמריץ פיצוי ע"פ מדיניות מועצה+ תוספת תפיסת חזקה

16. פיתוח הקרקע הסכמי פיתוח מיוחדים סגירת תקציב פיתוח מול משרדי הממשלה והרשויות קביעת לו"ז לפיתוח מוסכם מול הרשות המקומית • הבטחת קצב שיווק והיתרי בנייה בהתאם ליעדים שנקבעים מראש מעורבות בקביעת מאפייני הפרויקט ודאות

17. שיווק – המודל המוצע גופים מוסדיים משקיעים באפיקים פטורים ממס בלבד מחיר קרקע תחרותי להשכרה – נמוך משמעותית מערך הקרקע למכירה למגורים ובהתאם עולה התשואה בפרוייקט עד תיקון החוק ב-2012 השקעה בבניינים לשכירות ארוכת טווח לא הייתה פטורה ממס ללא מחיר מינימום - מאפשר ירידת מחיר הקרקע בהתאם לשווי כלכלי מכרזים מיועדים לשכירות ארוכת טווח בלבד מאפשרים התמודדות של יזמים קונצרניים ביחס לקבלנים המעוניינים בבנייה ומכירה 1. טיפול במרכיב הקרקע - שיווק מכרזים להשכרה בלבד ללא מחיר מינימום 2. פטור ממס הכנסה ומע"מ – בוצע 3. ביצוע התאמות תב"עיות לשיפור התשואה (חנייה, בינוי)

18. שיווק – גישור על פערי התשואה • טיפול בסיכוני מוצר חדש ולא מוכר - מתן רשת בטחון למוסדיים • המנגנון ייקבע על ידי ועדת מכרזים בינמשרדית בראשות ס. החשבת הכללית • התשואה שתובטח תהיה דומה לאג"ח מדינה לתקופת ההשכרה • מתן רשת ביטחון לפרויקטים נוספים תבחן מעת לעת בהתאם למצב השוק רשת בטחון תאפשר מתן תמורה נאותה לקרקע (עקב העלאת התשואה הממוצעת) ותאפשר הצלחת מכרזים אף במקומות בעלי כדאיות גבולית בתנאים הקיימים תשואה הסתברות תשואה הסתברות דוגמא 4.0% 0.5 2.0%- 0.1 11.0% 0.5 1.0% 0.2 1 3.0% 0.2 11.0% 0.5 7.5% 1 6.1%

19. שיווק-תנאי מכרז • שיווקי קרקע • אורך חוזי השכירות • מחיר שוק – 5 שנים לפחות – עליית שכר הדירה משנה לשנה במדד + 2% לכל היותר • דירות בגודל של עד 100 מ"ר • אפשרות למכירת הנכס בתום התקופה • מתחמים גדולים בהם 200 יח"ד לפחות (במקום 100 כיום) • הבניין יהיה מיועד להשכרה לתקופה של 20 שנים • פרסום מכרז ללא מחיר מינימום

20. פיקוח ובקרה • נושאים לפיקוח (בדומה להצעת חוק התו"ב) • אופן הפיקוח • בקרקע מדינה בהתאם לחוזה החכירה • בקרקע פרטית – בהתאם להסדרים הנוספים שייקבעו ביחס לקרקע פרטית • בקרה על • אי מכירת דירות מתוך הפרויקט (בעלות יחידה) • בקרה על עדכון גובה שכר הדירה • בקרה על מפרט הבניה • בקרה על אורך חוזי השכירות המוצעים לשוכרים • בקרה על רמת תחזוקה נאותה

21. נושאים נוספים • קידום תכנית התחדשות עירונית – מודל בינוי-פינוי • פיתוח שוק השכירות בנגב ובגליל • עידוד ההשקעה של קרנות REIT – הקמת צוות משנה • עדכון תמ"א • 35 והגמשתה

22. לו"ז (ראשוני) לקידום התכנית • צעדים מקבילים: • החלטת ממשלה על הקמת החברה הממשלתית לדיור להשכרה • הקמת ועדת מכרזים בינמשרדית

23. צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי לדיור תודה משרד האוצר 28 באוקטובר 2013