שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה. ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

1. שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה. ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

2. שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה בהרצאה זו אתייחס לתיקון 84 שאושר והצעת חוק – תיקון מס' 90: • (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח –2008: • משנה את כל ההליך לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. • משנה את כל דרך הטיפול בחיובי היטלי השבחה לפי התוספת השלישית. • מעגן את מעמדו של השמאי המכריע, משנה את זהותו, את הכללים לפעולתו ואת דרך בחירתו. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

3. שינויי חקיקה בחוק התכנון והבניה • הצעת חוק – חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 90) התשס"ט – 2008, הרפורמה בחוק התכנון והבניה: היעדים העיקריים שנקבעו לרפורמה הם: • פישוט, ייעול וקיצור הליכי התכנון, תוך שיפור איכות התכנון וישימותו. • התאמת כלי התכנון לתפישה של פיתוח בר-קיימא וחידוש עירוני. • שקיפותו של תהליך התכנון ושיפור כלי ההיוועצות והשתתפות הציבור. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

4. (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח –2008: ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

5. מטרת התיקון המוצהרת בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה ברשומות נכתב: "מטרת התיקון המוצע להסדיר ולקבוע את אופן מינויו של שמאי מכריע, כך שיעסוק אך ורק בעיסוק זה, בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית". את השינוי לענין השמאי המכריע ליוותה הלשכה, תמכה בו ומברכת עליו, אולם כאמור בפועל - התיקון משנה סדרי דין מהותיים, כפי שיוסבר להלן: ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

6. הליכי הדיון בדרישות לתשלום היטל השבחה לפני התיקון לוח שומה או שומת השבחה מטעם הועדה המקומית שייערכו ע"י שמאי מקרקעין הגשת שומה אחרת – שומת הבעלים הגעה להסכמה עם שמאי הועדה המקומית חוסר הסכמה עם שמאי הועדה המקומית עריכת שומה מוסכמת שמאי מכריע- זהותו תיקבע בהסכמת הצדדים סוף ההליך ערעור לבית משפט שלום – בנקודה משפטית בלבד

7. תיקון 84 - שינוי סעיף 14 לתוספת השלישית חיוב בהיטל השבחה על בסיס שומת שמאי מקרקעין מחלוקת על גובה החיוב בלבד מחלוקת על עצם וגובה החיוב 45 יום או שנה ממועד הצגת לוח שומה ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. במידה והמסלול ישיר לועדת הערר, הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך רשימת השמאים המכריעים. תינתן זכות טיעון לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ. החייב רשאי לפנות ליו"ר מועצת השמאים 15 יום זהות השמאי המכריע 45 יום 45יום הכרעת השמאי המכריע - יכריע על גובה החיוב בלבד! בית משפט לעניינים מינהליים ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

8. הקשר בין עצם וגובה החיוב • ההפרדה בין עצם וגובה החיוב מלאכותית, שכן יש לפי ניסיוננו, במרבית השומות, ישנו קשר הדוק בין עצם החיוב ובין גובה החיוב. • גובה החיוב מושפע בדרך כלל גם מעצם החיוב, לדוגמה: מחלוקת לגבי תכנית מסוימת, בין אם היא ניתנת ליישום או מטילה מגבלות בנכסים מסוימים ובין אם לאו, כל נושא פרשנות של תכניות סטטוטוריות וכיו"ב. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

9. תיקון 84 - שינוי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה הגשת תביעה לוועדה מקומית לירידת ערך לפי סעיף 197 45 יום שמאי מכריע - בהסכמת הצדדים בלבד ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. במידה והמסלול ישיר לועדת הערר, הועדה רשאית למנות "שמאי יועץ" מתוך רשימת השמאים המכריעים. תינתן זכות טיעון לענין חוות הדעת של השמאי המייעץ. פניה ליו"ר מועצת השמאים 15 יום 45 יום 45יום זהות השמאי המכריע שמאי מכריע – יכריע על סכום הפיצוי ערעור לבית משפט לעניינים מינהליים ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

10. ביטול ההסכמות עם הועדה המקומית כל חייב החולק על חיובו, חייב לעבור את כל ההליך שנקבע לפי תיקון 84. דוגמה: אזרח שיש לו זכות להוספת פרגולה ולענין זה חויב בהיטל השבחה גבוה מטעם הועדה המקומית, במרבית המקרים, האזרח יעדיף להתפשר ולא לעבור את ההליך הכרוך בפניה לועדת ערר/שמאי מכריע. התוצאה – ישלם את שהוטל עליו, גם אם לעיתים אינו חייב לשלם את היטל ההשבחה כלל! ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

11. סמכות הועדה המקומית בהיטלי השבחה, הועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטיהמקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניותהחלות על המקרקעין או הזכויותשל החייב במקרקעין (סעיף 14 ו' לחוק). • לא קבוע באיזה הליך יבוצע התיקון. • לא קיימת חובה בהגשת "שומה אחרת". • אין הגדרת זמנים ברורה עד למיצוי ההליך. • לרוב אין הסכמה עם הועדה על נושאים אלה. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

12. הצעת חוק - חיוב בהגשת שומה הצעת החוק של יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, ח"כ מר אופיר פינס לתיקון 84: חיוב הועדה המקומית והתובע/חייב להגיש לועדת הערר או לשמאי המכריע שומה מטעמם. דברי ההסבר להצעת החוק: "בעקבות התיקון עלה החשש כי, בניגוד לכוונת המחוקק, תהליך הפנייה לשמאי המכריע או לועדת הערר יעשה ללא שומה מטעמם של הפונים, וכתוצאה מכך תיפגם מקצועיות התהליך ומקומם של השמאים בו." יש לציין, כי מבחינת ההגנה על האזרח – לא יתכן שלא ייוצג כראוי ובמקצועיות, שכן הדבר יגרום לחוסר איזון מוחלט בעמידתו מול הועדה המקומית ובהליך כולו. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

13. הפחתת תשלומי פיגורים תיקון 84 - סעיף 16 לחוק: בית המשפט לעניינים מינהליים או ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, או שמאי מכריע בהחלטתו, רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה בשל התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם. אין אפשרות לוועדה לבקש החלה של הריבית. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

14. הוצאת שמאי המקרקעין מהרכב ועדת הערר תיקון 76, לחוק התכנון והבניה - 2006: הרכבה של ועדת הערר האמורה, כללה עורך דין המכהן כיושב ראש הועדה, נציג של מתכנן המחוזכלכלן או שמאי מקרקעין. תיקון 84, לחוק התכנון והבניה - 2008: במקום שמאי מקרקעין הבקיא בענייני תכנון ובניה מוצע: "מינהל עסקים, ראיית חשבון או הנדסה". התחום המדובר הינו תחום עיסוק מובהק של שמאי המקרקעין, להם ידע נרחב וספציפי בתחומים אלה, הוצאת השמאי מהרכב הועדה – בלתי סבירה. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

15. רשימת שמאים מכריעים • שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הועדה המייעצת, רשימה של שמאים הכשירים לכהן כשמאים מכריעים. • תקופת כהונתו של השמאי המכריע תהא עשר שנים או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם. • לא תהיה לצדדים אפשרות לקבוע את זהות השמאי המכריע, זהותו תיקבע ע"י יו"ר מועצת השמאים וכן שכר טרחתו. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

16. הרכב הועדה המייעצת תפקיד הועדה המייעצת: לסייע לשר המשפטים במיון ובבחירת השמאים הראויים ביותר לכהן בתפקיד שמאי מכריע. • יו"ר מועצת שמאי המקרקעין - ישמש כיו"ר; • השמאי הממשלתיהראשי או נציגו; • מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגו; • שני שמאי מקרקעין שיקבע יו"ר הועדה, מתוך ארבעה שמאי מקרקעין שימנה שר הפנים על פי המלצת הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של שמאי המקרקעין בישראל; • היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, ת"א-יפו או חיפה, שימנה שר הפנים; • שני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים; • נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות בישראל; הודעה בדבר מינוי הועדה המייעצת תפורסם ברשומות. סה"כ תשעה חברים, מתוכם ארבעה אנשי רשויות ושני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים. האם קיים איזון? ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

17. כשירות לכהונה כשמאי מכריע • אזרח ישראלי או תושב ישראל. • שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים האחרונות לפחות ועסק בפועל, ברציפות או לסירוגין, במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין. • לא הורשע בעבירה שמפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית המשפט לא קבע לגביו שעבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה. • רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים האחרונות. • הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז כפושט רגל או מי שמונה לו אפוטרופוס. • הוא לא עלול להימצא במצב תדיר של ניגוד עניינים לרבות ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

18. ניגודי עניינים בתיקון 84, סעיפים רבים למניעת ניגוד עניינים, ובין היתר, נקבע יחוד פעולת השמאי המכריע: "שמאי מכריע לא יבצע, במישרין או בעקיפין, פעולה שיוחדה לשמאי מקרקעין לפי הפרק החמישי לחוק שמאי המקרקעין...לא יעסוק בכל עיסוק פרטלעיסוק לפי חוק זה, אלא אם כן אין העיסוק האחר עלול לגרום לניגוד עניינים עם פעולתו לפי חוק זה." ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

19. הוראות מעבר סעיף 10 לתיקון: • תחילתו של התיקון: 01.01.2009 או יום כניסתן לתוקף של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע ולעניין סדרי דין. • לפי המאוחר, ובלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות עשרה שמאים מכריעים. • לגבי תביעות וחיובים שאינם עולים על 50,000 ₪, רשאי השר בצו להאריך את תחולת החוק המקורי עד 01.01.2010. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

20. שכר הטירחה של השמאי המכריע תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), תשס"ט-2009: שכרו של שמאי מכריע יהיה בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה כפי שמצוין בבקשה שלגביה הוא מכריע - מסכום התביעה או ההשבחה מגבלות: מינימום 2,000 ₪ ותקרה של 100,000 ₪ לתיק. ותקרה מקסימלית של 300,000 ₪ לרבעון. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

21. הצעת חוק – חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 90) התשס"ט – 2008: ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

22. הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים" עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2),230: צומצמה מאוד הזכות לתביעה לפי סעיף 197 כך שרק מקרקעין הגובלים לקו הכחול של התכנית יכולים לתבוע ירידת ערך לפי סעיף 197 וזאת למעט שני חריגים מצומצמים: • "שטח פתוח צר" (שיכלול בד"כ מטרים ספורים). • "כביש צר". ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

23. הגדרה חדשה ל"מקרקעין גובלים" בסעיף 196ב' להצעה לתיקון: בניגוד לפסיקה, ""מקרקעין גובלים" הם רק כאלו בעלי השקה פיזית של ממש ("נוגעים")" לתכנית בגינה הוגשה התביעה לפיצויים", קרי, בוטלו אף החריגים המצומצמים שהוכרו בפסיקה. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

24. חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר הוספת סעיפים 60א' ו- 60ב' וביטול סעיף 61: מוצע להחיל חובה על כל ועדה מקומית לתכנון ולבניה להכין תכנית מתאר מקומית. הוספת סעיף 60ג': תכנית המתאר תחול על שטח נרחב: כל מרחב התכנון, כל שטח הישוב או חלק משמעותי מתוכם. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

25. חיוב הועדות המקומיות בהכנת תכנית מתאר הוספת סעיף 60ד': תכנית המתאר תגדיר את השלד המרחבי הראשי של השלד המתוכנן ולפיכך לא תתאפשר הוצאת היתר בניה בגינה. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

26. הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה" בסעיף 196ב' להצעה לתיקון: הגשת תביעות פיצויים וגביית היטל השבחה, יתאפשרו אך ורק בגין תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה. היינו, לא ניתן יהיה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי תכניות מתאר ארציות (למעט כאלה שניתן להוציא בגינן היתר בניה כמו תמ"א 16), או תכניות מתאר מקומיות המסמנות אזורי יעוד שונים ללא מתן זכויות בניה. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

27. הגדרה חדשה ל"תכנית חדשה" בתכנית שניתן להוציא בגינה היתר בניה יכולה להינתן לאחר אישור תמ"א או תכנית מתאר, הערכת השווי במקרים כאלה תהיה בעייתית שכן ערך הנכס למועד אישור התכנית כבר יגלם בתוכו את השווי בגין התכנית הראשונית – אותה תכנית שלא ניתן היה להוציא בגינה היתר בניה. התנגדויות - מהועדה נלקח כלי חשוב במקרים של פגיעה שכן לא ניתן יהיה בשלבים האלה לתבוע פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 והועדה לא תוכל לפצות (כפי שלעיתים היא עושה) בזכויות בניה מוגדלות לנכסים הנפגעים. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

28. הזכות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 השופט מלץ בע"א 210/88, החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית, פ"ד מו(4), 627, 639-640: "..אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקלמספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה." ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

29. התנאים המצטברים לתביעה בגין פגיעה ישירה בניגוד לחוק הקיים צומצמה מאוד הזכות לתביעת פיצויים לפי סעיפים 197: ניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין פגיעה ישירה רק בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: • המקרקעין מצויים בתחום התכנית או גובלים בה. • הפגיעה במקרקעין משפיעה באופן מהותי על אופן הבניה והשימוש בהם. • טרם חלפו עשר שניםמיום תחילתה של התכנית הקודמת החלה על המקרקעין. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

30. צמצום הזכות לתביעת פיצויים בגין פגיעה ישירה מהו תנאי מהותי? מהו שינוי מהותי באופן השימוש בהם? מה קורה אם ישנה תכנית פוגעת במיוחד אך עדיין לא חלפו עשר שנים מיום תחילתה של התכנית הקודמת? התוצאות : בניגוד לפסיקה, איון זכות התביעה לפיצויים לפי סעיף 197. אי רלבנטיות לכתבי השיפוי לאחר עשור. השפעה תקציבית על הרשויות המקומיות . תמרוץ הרשות לא להכין תכניות מתאר מפורטות. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

31. תצומצם הזכות לפיצוי עיגון הלכת קהתי ומנגנון הקפאת תשלום הפיצוי – הוספת סעיף 198 ב': • לא ישולם פיצוי בגין פגיעה שבוטלה או קטנה. • הודיעה הועדה המקומית על כוונתה ליזום תוכנית משביחה, תוכל ועדת הערר "להקפיא, את הדיון לתקופה שעד שנתיים. הופקדה תוכנית כאמור, ניתן להאריך את תקופת ההקפאה, בשנתיים נוספות." • מגיש דרישת התשלום רשאי לבקש מועדת הערר לקיים את הדיון משיקולי צדק ולאור הפגיעה במצבו החומרי. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

32. תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני שמגר בע"א 483/86, בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון, פד"י מב (3), 228, 233: "אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה,ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין". ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

33. תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני רע"א 4487/01, הועדה המקומית לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, פ"ד נד(5), 529: "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. משקלן של צפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה". ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

34. תביעה לפיצויים לירידת ערך בגין פוטנציאל תכנוני הוספת סעיף 201ב': בניגוד לפסיקה הקיימת, בחישוב גובה הפיצוי יהיה ניתן להתחשב אך ורק בזכויות שהוענקו בתוכניות מאושרות! לא ניתן יהיה להתחשב בצפייה הנובעת "בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" ואף לא מתוכניות הנמצאות בשלב הליכי אישור מתקדמים כמו תכניות שהופקדו ושטרם קיבלו תוקף ואף יותר מכך. התוצאה = הערכת שווי שאינה משקפת את ערכו האמיתי של הנכס אלא ערך וירטואלי = פיצויים שלא על פי ערך אמיתי וריאלי = פגיעה בזכות הקנין. ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

35. סיכום השופט מודריק בעמ"נ (מינהליים ת"א) 273/05, גורנת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים, מיום 22.9.2008 (פורסם בנבו): "המציאות המוכרת של שנות התדיינות בועדה המקומית, בוועדת הערר, אצל השמאי המכריע, ערכאות שיפוטיות שונות והליכי ערעור שונים. העניין דנן שנפרש על פני 13 שנים יוכיח. הלודרים בזירת המאבק הזאת אינם שווי כוח. לרשויות התכנון, בהקשר הזה, גב כלכלי איתן ו"אורך נשימה" רב. מנגד, כוחו של הפרט עלול להישחק במאבק המתמשך ומעיין משאביו שהוא עורק החיוניות של תביעתו עלול להתדלדל עד אין." ארז כהן - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין