Некоммерческое партнерство содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства «Развитие»

1. Некоммерческое партнерство содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства «Развитие» Роль государственно-частного партнерства в организации капитального ремонта МКД

2. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Ввод в эксплуатацию Капитальный ремонт Капитальный ремонт Аварийный многоквартирный дом Ветхий многоквартирный дома Капитальный ремонт окупается Капитальный ремонт не окупается – дешевле построить новый дом Задача текущего содержания и капитального ремонта – продлить срок службы дома и максимально отдалить время, когда ремонт дома станет нецелесообразным Не ремонтировать? Капремонт за счет бюджета? Программа переселения граждан из аварийного жилья СИСТЕМА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА Многоквартирный дом участвует в системе капремонта Многоквартирный дом надо исключать из системы капремонта Доходы и расходы по каждому дому учитываются на индивидуальных счетахЖители дома, у которых проведен капитальный ремонт, должны погашать расходы на проведение ремонтав течение 7 – 10 лет Очень дорогой капитальный ремонтКапитальный ремонт ветхих домов создает «дыру» в бюджете регионального оператора, которую невозможно закрыть кроме как из регионального бюджета ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ – ВЕТХИЕ ДОМА И ДОВЕДЕНИЕ ПЛАТЕЖА ЗА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДО УРОВНЯ, ПОКРЫВАЮЩЕГО РАСХОДЫ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

3. ТРИ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОЛЖЕН БЫТЬ ОКУПАЕМЫМ, НО ПОЛИТИЧЕСКОЕ ДАВЛЕНИЕ ВЛИЯЕТ НА СНИЖЕНИЕ МИНИМАЛЬНЫХ ВЗНОСОВ. ВЫХОД – КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ ИНДИВИДАУЛЬНАЯ НАКОПИТЕЛЬНАЯ СИСТЕМА - Дом отвечает сам за себя и не оплачивает ремонт старых домов; - Если платежей дома не хватит на ремонт, дом «попросится» обратно в котловую схему КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ - Платежи дома гарантированно покрывают стоимость ремонта; - Не надо ждать очереди; - Можно сделать более дорогой энергоэффективный ремонт; - Максимум частных инвестиций, минимум бюджетных расходов; - Необходимы гарантии бюджета; - Стоимость капремонта растет на величину процентов; - Могут потребоваться поправки в законодательство НОВЫЕ ДОМА РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР - Немедленный капитальный ремонт наиболее нуждающихся домов; - Собственники жилья в новых домах не понимают когда очередь ремонта дойдет до их дома; - Расходы на ремонт старых домов не покрываются платежами этих домов; - Требуется значительная бюджетная поддержка ДОМА МАССОВОЙ СОВЕТСКОЙ ЗАСТРОЙКИ ТОЛЬКО МОДЕЛЬ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В КРЕДИТ ФИНАНСОВО СБАЛАНСИРОВАНА. НАКОПИТЕЛЬНЫЕ МОДЕЛИ ФИНАНСОВО НЕСОСТОЯТЕЛЬНЫ ПРИ НИЗКОМ ПЛАТЕЖЕ ЗА РЕМОНТ 3

4. ТРИ МОДЕЛИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ «Котловая» схема финансирования капитального ремонта Индивидуальная накопительная система Новая схема финансирования капитального ремонта • ПЛЮСЫ + Каждый дом отвечает сам за себя; +Гибкая система, позволяющая выбрать состав и сроки капитального ремонта + Для проведения капитального ремонта не надо ждать очереди или накопления необходимой суммы на счете; + Платежи дома гарантированно покроют стоимость ремонта; + Приток частных инвестиций; + Можно сделать частичный или более дорогой (энергоэффективный) ремонт + Позволяет немедленно отремонтировать наиболее нуждающиеся в ремонте дома • МИНУСЫ - Выбор домами индивидуальной схемы накопления ухудшает экономику регионального оператора; - Индивидуальных взносов может не хватить на капитальный ремонт. Дома, которым не хватит денег, вернутся в «котловую» схему; -Требуется активное участие собственников жилья; - Низкая готовность банковской системы - Схема капитального ремонта в кредит не оформлена законодательно; - Дома, отремонтированные в кредит, по сути, выходят из «котловой» схемы; - Стоимость капитального ремонта увеличивается на проценты по кредиту; - Нужны гарантии государства и (или) рефинансирование кредитов - Старые дома ремонтируются за счет взносов всех домов; - Взносы старых домов никогда не покроют расходы на их ремонт; - Собственники жилья не понимают, когда придет время ремонта их дома; - Капитальный ремонт осуществляется по минимальным стандартам; - Требуется значительная бюджетная поддержка КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В КРЕДИТ ДОПОЛНЯЕТ СУЩЕСТВУЮЩИЕ МОДЕЛИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, ОБЕСПЕЧИВАЯ ПРИТОК ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ И СБАЛАНСИРОВАННОСТЬ РАСХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙ ЗА РЕМОНТ 4

5. СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В КРЕДИТ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ (собственники жилья) УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ (ТСЖ, ЖСК) • Заключает договор с оператором капитального ремонта Инициирует общее собрание собственников МКД Участвует в приемке работ по капитальному ремонту Взносы на капремонт Оплата работ СПЕЦСЧЕТ КОМПАНИЯ - ОПЕРАТОР КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ Организует проведение капремонта Несет финансовые и технические риски Осуществляют работы по капитальному ремонту РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР Обособляет платеж по кредиту Корректирует программу ремонтов Возврат кредита Кредит на капитальный ремонт СУБЪЕКТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Гарантии по кредитам КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК Субсидирование % ставок ФОНД СОДЕЙСТВИЯ РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖКХ Рефинансирование кредитов Финансирует проведение капитального ремонта АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА И ИНСТИТУТОВ РАЗВИТИЯ В ПОДДЕРЖКЕ СХЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА РАДИКАЛЬНО УВЕЛИЧИТ ОБЪЕМЫ КРЕДИТОВАНИЯ И СНИЗИТ СТОИМОСТЬ КРЕДИТОВ 5

6. ЗАЧЕМ НУЖНА КОМПАНИЯ - ОПЕРАТОР? БАНК - КРЕДИТОР МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ Прямой договор банку не интересен. Слишком много административной работы РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА Слишком много рисков. Всеравно что кредитовать пенсионный фонд Сфера деятельности ограничена(снижаются риски) Должна иметь специальный правовой статус (уверенность для кредиторов) Может быть создана с участием субъекта (непосредственный контроль) Может работать в нескольких регионах (дешевле финансирование) Работает с разными УК и подрядчиками (развитие конкуренции) УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ Риски потери права управления домом. Риски, связанные с основной деятельностью СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ Заинтересована получить оплату сразу. Риски, связанные с основной деятельностью БАНКАМ УДОБНО РАБОТАТЬ С ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ИГРОКАМИ ПО ОТРАБОТАННОЙ СХЕМЕ. ПРИ ЭТОМ УЧАСТИЕ В СХЕМЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ И МЕСТНЫХ ВЛАСТЕЙ – ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ «ПЛЮС» 6

7. ЭТАПЫ КРЕДИТОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА Компании-оператору открытакредитная линия Нанят подрядчик Проводится ремонт Банк рефинансирует кредит в федеральном агентстве Компании-оператору выдан кредит Подписан актприемки работ Проведено общее собрание Подписан договор с оператором Собственники начинают платить Погашениекредита Технологические риски (несвоевременный, некачественный ремонт, перерасход средств) Финансовые риски (неплатежи, макроэкономические изменения) Кредитору нужны гарантии регионального бюджета или федерального агентства Пилотный проект под гарантии регионального бюджета Объем гарантий – до 100 млн. руб. Специальная программа – замена лифтов в кредит После запуска системы в пилотном режиме создание гарантийного (страхового) фонда, покрывающего 30-40 % обязательств перед банками У банков нет длинных и дешевых денег Нужна система рефинансирования кредитов Запуск системы рефинансирования с АИЖК или Фондом ЖКХ в пилотном режиме Субсидирование процентных ставок по кредитамна капитальный ремонт многоквартирных домов НА ПЕРВОМ ЭТАПЕ КРЕДИТОР ДОЛЖЕН БЫТЬ УВЕРЕН, ЧТО КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР СДЕЛАЕТ СВОЮ РАБОТУ, НА ВТОРОМ ЭТАПЕ БАНКУ НУЖНЫ ПОНЯТНЫЕ ПРАВИЛА «ВЫХОДА» ИЗ ПРОЕКТА 7

8. СХЕМА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ КРЕДИТОВ Лицензирование Жилищный контроль Управляющая компания 1 Управляющая компания 2 Номинальные счета Расщепление платежей КОМПАНИЯ-ОПЕРАТОР КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЕДИНЫЙ РАСЧЕТНЫЙ ЦЕНТР Прямой контроль СУБЪЕКТ РФ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР БАНК - ПЕРВИЧНЫЙ КРЕДИТОР Гарантии собираемости платежей Рефинансирование кредита ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО Выпуск облигаций под гарантии федерального бюджета ФИНАНСОВЫЙ РЫНОК В ОТЛИЧИЕ ОТ ИПОТЕКИ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ НЕТ ЛИКВИДНОГО ЗАЛОГА, ПОЭТОМУ ОСНОВНОЙ ФОКУС – НА СИСТЕМЕ СБОРА ПЛАТЕЖЕЙ ЗА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ 8

9. ДОРОЖНАЯ КАРТА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ОСНОВНАЯ ЗАДАЧА БЛИЖАЙШЕГО ГОДА – ЗАПУСТИТЬ ПЕРВЫЕ ПИЛОТНЫЕ ПРОЕКТЫ