LA VIVIENDA EN COLOMBIA: Sus Determinantes Socio-Económicos y Financieros

1. LA VIVIENDA EN COLOMBIA:Sus Determinantes Socio-Económicos y Financieros Por: S. Clavijo, M. Janna y S. Muñoz (Banco de la República de Colombia) Octubre de 2004

2. I. Introducción El mercado hipotecario tiene atractivos analíticos: • Auge Internacional • Estados Unidos (Nueva York, San Francisco, Seattle), • Australia (Sydney), • Gran Bretaña (Londres) • España (Madrid y Barcelona) Esto invita a repensar temas relativos a: • La función de comportamiento del consumo/ahorro de los hogares; • Preferencia por atesorar riqueza bajo la forma hipotecaria • La “inflación de activos hipotecarios”

3. En Colombia el auge de la construcción (2003-2004): • Colapso hipotecario duró casi cinco años (1998-2002). • Una recuperación frágil: No está apalancada en crédito hipotecario • Volúmenes construidos no reflejan puntos de saturación • Pero se evidencia rápido incremento de precios: • ¿Valorización estructurada? • ¿Efecto Remesas? • ¿Inflación de costos?

4. II. Objetivos: • Proporcionar una visión de conjunto del mercado hipotecario en Colombia • Su relación con los determinantes a nivel internacional. • Análisis más balanceado entre determinantes socio-económicos y financieros • Gran proyecto de información & seguimiento • Déficit habitacional y sus componentes • Necesidades VIS y sus fuentes de seguimiento

5. Caracterización Econométrica • Demanda: Altas Elasticidades • Oferta: Elástica al costo de Construcción • Estimaciones Robustas & Simultáneas • Metraje construido es elástico: • Al ingreso disponible (ingreso laboral), • Al precio de la vivienda nueva (Bogotá) • A la tasa de interés real

6. El Negocio Hipotecario: Contexto Internacional • El ciclo hipotecario en algunos países desarrollados • Sistemas hipotecarios en algunos países desarrollados • C. Tasa de propiedad hipotecaria

7. Evolución de los Precios de la Vivienda (1995- 2002) Variación Real Valor 100Mts. / Costos de (Porcentaje) Dos-Cuartos Transacción ( Miles US$ ) * ( % Precio ) Estados Unidos 27 204 Nueva York 47 925 12 Gran Bretaña 89 185 Londres 136 950 4 España 58 147 Madrid 63 425 12 Japón -19 301 Tokio -32 850 5 Colombia -37 50 Bogotá -39 72 4

8. Financiamiento Hipotecario ( Periodo 2000 - 2002 ) Extensión Crédito / Tasa de Media del Valor de Interés Crédito Vivienda Real Años % Estados Unidos 25 - 30 70 - 100 3 - 5 Reino Unido 22 - 23 90 - 100 4 - 6 España 18 - 20 80 - 90 0 - 3 Colombia 10 a 12 Máx. 70 8 - 13

9. Financiamiento Hipotecario ( Periodo 2000 - 2002 ) Alivios Sistema de Tributarios financiamiento Renta / IVA Estados Unidos Sí * / Sí Tasa Fija Nominal Reino Unido Sí / No ** Tasa Variable Nominal España Sí / Sí Tasa Variable Nominal Colombia Sí / Sí Tasa Fija Real

10. Sistemas Hipotecarios: Tasa Fija Vs. Tasa Flexible Tasa Fija Tasa Flexible Demanda Agregada Estable Volátil Sistema Financiero Descalza Calza Banca Cuasi-Pública Requeridos Opcionales Tipos May/Mac-Fogafin Titularizadoras Cuota Inicial Baja Alta

11. Mercado Hipotecario: Cobertura y Rentabilidad Cartera Propetarios / Hipotecaria / Rentabilidad Viviendas PIB Real Anual (Porcentaje) (Porcentaje) (Porcentaje) 2000s 2000s 1995 - 2002 Estados Unidos 68 58 7 Gran Bretaña 70 55 10 Unión Europea 61 33 nd. España 83 54 21 Colombia 58 5 0.5 Chile 60 12 nd.

12. Características del Sector Hipotecario en Colombia • A. Importancia del sector hipotecario en la economía • B. El Ciclo Hipotecario • C. Rentabilidad para el propietario hipotecario

13. Sector Hipotecario Colombiano

14. Sector Hipotecario Colombiano

15. Sector Hipotecario Colombiano

16. Cartera Hipotecaria como porcentaje del PIB en Colombia 1976 - 2003

17. Precio Relativo de la Vivienda Nueva en Bogotá [Promedio 1984-2003 (IPV / IPC) = 100 ]

18. V. Recomendaciones • Con relación a los instrumentos financieros: • Profundizar los mecanismos de la titularización hipotecaria. • Superar la distorsión tributaria que frena la tenencia de las AFPs. • Generar competencia para estimular prepagos y abaratar los créditos de largo plazo. • Fogafin y entidades titularizadoras privadas juegan papel crucial.

19. A nivel jurídico: • Leasing habitacional jugará un papel fundamental hacia el futuro (Ley 795 de 2003 y fallo C-936 de 2003 de la Corte Constitucional) • Junta Directiva del Banco de la República ratificó tasas límites hipotecarias para tenedor primario, pero dejó en libertad las de otro tipo de negocio hipotecario.

20. A nivel tributario: • Eliminar las exenciones de la Ley 623 de 2000, pues bajo las actuales circunstancias resultan “regresivas” y su balance fiscal ya es negativo (en el margen). • Además, pre-pagos inducidos por estos alivios han frenado descenso en tasas de titularizaciones. • Tampoco tiene sentido de equidad compensar la doble vuelta de exención tributaria (vía AFPs y vía AFCs) reduciendo descuentos sobre salarios integrales (Ley 787 de 2003).

21. VI. Determinantes Econométricos • El Modelo Básico • La función de demanda por vivienda: • , (1) • + - ? • donde • demanda por vivienda, • ingreso real promedio, • costo real que enfrenta el tenedor de vivienda • resto de factores.

22. Costo real : , (2) donde precio de la vivienda, tasa de interés, tasa de depreciación (costo mantenimiento) la tasa de valorización esperada de la vivienda.

23. Combinando (2) en (1) se obtiene (3), demanda función (lineal) de su precio: (3) + - - - + ? Ecuación (1) maximizar utilidad inter-temporal escogiendo entre dos bienes: vivienda y un bien de consumo (Muellbauer y Murphy, 1997) Vector : expectativas respecto a ingresos proxy sobre variaciones en el stock de riqueza de los hogares.

24. La oferta de vivienda: , (4) + - ? oferta de vivienda, su precio, el acervo (o inventario que afecta las nuevas viviendas) otras variables.

25. Función (invertida) de oferta: . (5) + - ? Estimaciones simultáneas de oferta y demanda garantiza que: . (6)

27. B. Estimaciones y resultados

30. La caracterización econométrica del periodo 1991-2004: • Las cantidades demandadas de vivienda son: • - Altamente elásticas a su precio (-1,8), dominado por Bogotá. • Altamente elástica al ingreso (rezagado) de los hogares (1,5) • Sensible a la estabilidad de ingresos (la tasa de desempleo). • Elasticidad “media” a tasa de interés real hipotecaria (-0,3) • Efecto riqueza (valor bursátil) moderado (0,30) • Resultados son robustos: uni-ecuacionales o mercado simultáneo

31. La función (invertida) de oferta: • Elevada elasticidad del precio de venta a costos de los insumos • Mercado favorables a dicho traspaso de costos hacia los consumidores. • Amerita estudio microeconómico de este mercado. • Precios siguen un patrón cíclico. Recoge efectos de calidad. Mas estudio.