FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE

1. FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 22 november 2010 Advokat David Berggren

3. Förvärvsprocessen • Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. • Säljaren sätter samman DueDiligence-material • Köparen genomför DD • Avtalsförhandlingar • Avtalsundertecknande (signing) • Tillträde (closing) • Ytterligare undersökningar av garantierna

4. Fastighetsförvärv • Köp av fastighet • Köp av aktier/andelar • Fastighetsbildningsåtgärder

5. Val av förvärvsmetod • Påverkas av skatteutfall • Fastighetsrelaterad skatt • Stämpelskatt • Bolagsrelaterad skatt • Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde • Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier)

6. 1. Köp av fastighet • Jordabalken • formalavtal (JB 4:1) • felregler (konkreta resp. abstrakta fel) • undersöknings- resp. upplysningsplikt • Stämpelskatt

7. Fel enligt JB • Feltyperna i 4 kap. JB delas in i konkreta och abstrakta fel: • Konkreta fel • Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket. • Abstrakta fel • Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard.

8. Fel enligt JB (forts.) Abstrakta fel • Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala). • Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov) • Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”

9. Upplysningsplikt enligt JB • Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid • totala påföljdsfriskrivningar, och • ”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar) • Upplysningsplikten förutsätter vetskap

10. Undersökningsplikt enligt JB • Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.) • fastighetens skick, • den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt • omständigheterna vid köpet

11. Fastighetsöverlåtelseavtalet • Överlåtelse • Köpeskilling • Tillträde • Köpeskillingens erläggande • Åtgärder på Tillträdesdagen • Säljarens garantier - Äganderätt - Inteckningar och andra belastningar - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister - Miljö

12. Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.) • Försäkringar • Fastighetens skick m.m. • Fördelning av kostnader och avkastning m.m. • Farans övergång och försäkring • Skadestånd • Inskrivningskostnader m.m. • Tillstånd • Kontraktsinnehåll • Köpebrev

13. 2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier) • Köplagen • Jordabalken är ej tillämplig • Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet)

14. Fel enligt köplagen • Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL) • Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL)

15. Undersökningsplikt enligt köplagen • Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL) • som han måste ha känt till; eller 2. som han borde märkt vid en undersökning - som han gjort; eller - som säljaren uppmanat honom att göra • Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen

16. Vad är syftet med överlåtelseavtalet? • Medvetandegöra risker • Fördela risker och möjligheter mellan parterna • Undvika oklarheter i väsentliga frågor • Checklista över väsentliga frågor

17. Aktieöverlåtelseavtalet • Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande) • Tillträde (tidpunkt och åtgärder) • Villkor • Garantier (innehåll och betydelse) • Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp) • Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud) • Övriga bestämmelser

18. Aktieöverlåtelseavtalet (forts.) • Garantier • Bolagets och dess kapital • Bolagets redovisning • Tillgångarna • Personal och försäkringar • Skatter • Fast egendom • Immateriella rättigheter

19. Miljöbalken • Förorenade områden (10 kap. MB) • Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas • I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden • Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren. • Omvänd bevisbörda • Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall

20. Förvärvslagstiftning • Förköpslagen, upphävd 2010-05-01 • Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd), • upphävd 2010-03-01 • Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)

21. Ombildningslagen • Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt • intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL) • hembudsskyldighet (6 § OL) • undantag (oskäligt) (6 § OL)

22. Lagfart • Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.) • Om köpet är beroende av villkor (köpebrev) räknas tiden från det att köpet är fullbordat • (JB 20:2 2 st.) • Vilande lagfart i vissa fall (bevittning)

23. Stämpelskatt • Skattesats • juridisk person: 3 % • fysisk person: 1,5 % • Fastighetens värde • det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet • Uppskov vid • koncerninterna förvärv • Transportköp • skattebefrielse vid vidareförsäljning

24. Transportköp • Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL) • när fastigheten skall tillträdas, • när och hur betalning skall ske. • Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet.

25. 3. Fastighetsbildning • Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL). • Nybildning • avstyckning (10 kap. FBL) • klyvning (11 kap. FBL) • sammanläggning (12 kap. FBL) • Ombildning • fastighetsreglering (5 kap. FBL)

26. Fastighetsreglering • Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL) • Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL) • Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteri-förrättning • Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)

27. Fastighetsreglering • Fördelar: • (Förköpslagen är inte tillämplig) • (Hyresförvärvslagen är inte tillämplig) • Ombildningslagen är inte tillämplig • Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart) • Nackdelar: • Kan ta lång tid • Beroende av lantmäteriets beslut

28. DueDiligence (DD) • Vad är DueDiligence? • Olika typer av DueDiligence • När görs DueDiligence? • Vem gör DueDiligence? • Vad är syftet? • Hur genomförs DueDiligence?

29. Vad är DueDiligence? • Företagsgenomsyn • DueDiligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg • Anglosaxiskt begrepp: principen om caveatemptor • – inte lika uttalad i Sverige • Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB)

30. Undersökningsområden • Juridisk – advokatbyråer • Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer • Skatte – advokat-/revisionsbyråer • Miljö – miljöspecialister • Teknisk (ex. produkt, källkod)

31. Syftet med Duediligence • Säljarens (av egen fastighet/eget bolag) • Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer • Minimera antalet garantier • Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp • Minimera risken för köparens hävning

32. Syftet (forts.) 2. Köparens (av köpeobjektet) • Bättre underlag för bedömning av förvärvet – riskanalys • Underlag för avtalsskrivande • Köpeskillingpåverkande / Deal breakers

33. Genomförande (DD-listan) Den legala DueDiligencen är en kontroll av bl.a. följande: • Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena) • Aktieägarfrågor • Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank) • Försäkringar • Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister)

34. Genomförande (forts.) • Fast egendom • Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?) • Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner) • Myndighetstillstånd • Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn) • Skatter och avgifter

35. DueDiligence vid köp av fast egendom • Fastigheterna • Ägande • Myndighetsbeslut m.m. • Drift och underhåll • Planer • Mervärdesskatt • Myndighetstillstånd • Försäkringar • Processer och tvister • Miljö

36. DueDiligence rapportering (ex. miljö) • Fas 1 • – Genomgång av handlingar/dokumentation • Fas 2 • – Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna) • Fas 3 • – Intervju med ledning och nyckelpersoner etc. • DD-rapport • – Executivesummary • – Fullständig rapport

37. Samverkan mellan DD och avtalet • Prisdiskussion • Justera garantikatalogen • DD kan resultera i ”SpecificIndemnities” • Deal breakers

38. Förvärvsprocessen (avslutningsvis) • Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. • Säljaren sätter samman Due Diligence-material • Köparen genomför DD • Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.) • Avtalsundertecknande (signing) • Tillträde (closing) • Ytterligare undersökningar av garantierna

39. Frågor? Advokat David Berggren 040-664 26 00 david.berggren@se.maqs.com www.maqs.com