第九章

第九章 住宅小区物业管理系统的开发

住宅小区物业管理系统的开发 • 物业管理系统概述 • 面向对象的建模与分析 • 住宅小区物业管理系统分析 • 住宅小区物业管理系统设计 • 住宅小区物业管理系统实施 • 案例小结

物业管理系统概述 • 物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 • 物业管理系统的引入，将改变物业管理人员手工操作的历史，各项收费将由计算机自动完成，解决了手工操作带来的各种麻烦，提高管理人员的办事效率，减少了错误率。

物业管理系统概述 物业管理工作主要内容包括以下几个方面： • 服务房屋及其附属设备、设施的维修、养护；治安保卫、消防工作；清洁卫生；委托性服务；公共设施的各种事务处理。 • 管理产权、产籍，业主、用户的管理；房屋租赁管理；公用设施管理；绿化环卫管理；车辆、道路、停车场管理；装修管理。 • 经营物业经营；停车场、楼房及空地广告经营；其他经营活动。

面向对象的建模与分析 • 面向对象的分析设计思想面向对象技术不仅仅是一种程序设计方法，更是一种对于真实世界概念的抽象思维方式，它并不局限在计算机的概念内。比如，面向对象的分析与设计方法就是紧紧围绕真实世界的概念来组织模型的。其基本的构造是对象，对象将数据结构与行为都结合到单一的对象之中。面向对象的模型能帮助对问题的理解，有助于同领域的专家通讯交流，有利于对企业机构建模，有利于文档的准备，也有利于程序的设计及DBMS的设计。

面向对象的建模与分析 • 面向对象建模技术（Object Oriented Modeling Technique），简称OMT 面向对象建模技术是建立在面向对象方法基础之上的一种新兴建模技术，它从三个不同的但又相关的角度来进行系统建模。对象建模技术包括三种模型：对象模型：是客观边界实体的一些对象和对象之间关系的映射，用它们来描述系统的静态结构。动态模型：从事件和状态的角度描述系统的控制结构。功能模型：从值和功能的角度描述系统的计算结构。不同的应用对三种模型具有不同的侧重。

面向对象的建模与分析——对象模型 • 对象模型描述的是对象的结构，即对象的唯一标识，与其他对象的关系，以及对象的属性，对象的操作。对象模型为动态模型和功能模型提供了实质性的框架。建立对象模型的目标就是要从客观世界中提炼出对实际有用的概念。如，在对工程问题建模时，对象模型应该使用工程师们熟悉的术语。 • 对象模型的描述工具是对象图。对象图中的类按层次排列。

对象模型的基本元素

一对一关联 一对多关联多对多关联关联的表示聚集的表示链属性的表示继承的表示类或对象关系的表示对象模型符号的表示方法类、属性、操作的表示类名称属性名：数据类型=默认值 … 操作名(参数列表)：=返回值类型 … 确定对象类及其关联

面向对象的建模与分析——动态模型 • 动态模型描述与时间和操作次序有关的系统属性——触发事件、事件序列、事件状态、事件与状态的组织等。动态模型关心系统的“控制”。“控制”是用来描述操作执行次序的系统的属性。 • 动态模型的描述工具是状态图。状态图表示一个类中所有对象的状态和事件的正确次序。

面向对象的建模与分析——功能模型 • 功能模型描述与值的变化有关的系统属性——功能、映射、约束及功能依赖条件等。功能模型只考虑系统干什么，而不关心系统何时干或如何干。 • 功能模型的描述工具是数据流图。

面向对象分析 用户开发人员产生需求管理人员提出问题用户调查分析阶段领域知识建立模型实践经验对象模型动态模型功能模型设计阶段面向对象分析过程

住宅小区物业管理系统分析 系统需求可以概括地描述为： • 物业管理公司通过系统可以清楚地了解各个业主或住户的缴费、欠费情况、房屋维修情况、共用设施占有情况等；掌握其所管辖物业的具体情况；对其每年的收入支出情况提供数据分析支持。 • 业主或住户通过系统可以清楚地了解到物业公司所提供的各种服务，住户应为各种服务所应缴纳的费用等情况。 • 为减轻物业管理人员繁杂的资料处理工作，系统应实现无纸化办公。 • 系统还必须为国家对物业管理公司的综合测评提供必要的资料。

单元 楼宇物业管理处购买出售服务缴费业主住户物业公司物业发展商接管交接费用水费电费采暖费卫生费保安费管理费 … 物业管理系统对象模型图

C．物业公司 • P．公司名称 • 所管楼宇 • 各物业管理处 • … • C．费用 • P．费用名称 • 计费方式 • 单价 • 计量单位 • M. 计算方法 • … • C．业主住户 • P．业主姓名 • 联系地址 • 联系电话 • 证件名称 • 证件编号 • … • C．单元 • P．门牌号 • 居住面积 • 居室类型 • 入住日期 • 接管日期 • … • C．楼宇 • P．楼号 • 结构类型 • 层数 • 居住面积 • 交工日期 • … 物业管理对象类属性图 • C．房地产开发公司 • P．公司名称 • … 确定属性

物业交接资料 用户收费单物业管理信息系统费用登记表报表及统计图表日常资料物业管理信息系统顶层DFD图功能模型分析

费用登 记表录入住户登记卡录入费用标准设定住户登记卡住户档案费用子系统DFD图收费单费用登记表费用处理费用流水表报表统计图表费用标准费用标准功能模型分析

单项费用报表 分析图表费用分析住户档案总费用报表收费单费用结转费用汇总财务部门费用流水表费用汇总表费用差异表费用标准单项费用计算表费用处理分解后的DFD图费用差异计算单项费用计算功能模型分析

住宅小区物业管理系统设计 • 数据库设计 • 系统数据管理设计 • 系统查询功能设计 • 系统统计功能设计

C．业主住户 • P．业主姓名 • 联系地址 • 联系电话 • 证件名称 • 证件编号 • … 数据库设计类向表的映射：对象模型关系模型

数据库设计 住宅小区数据库表结构设计

楼宇数据库表结构设计

数据库设计 房产资源数据库表结构设计

数据库设计 费用标准表结构关联映射为表

数据库设计 费用参数表结构关联映射为表

数据库设计 住户电费表结构归纳映射为表

系统数据管理设计 2000年住户电费表 2001年住户电费表

系统查询功能设计 • 静态表的查询对静态表的查询，可以根据字段的不同取值，单项或组合查询用户指定的查找内容。 • 动态表的查询动态表查询指的是对各种费用流水表的查询。如：要查询HQ-1-111住户在2000～2001年两年来的电费缴纳情况，用户可以通过查询界面输入以下参数即可：费用名称：“电费” 缴费起止日期：“2000-01-01”至“2001-12-31” 房间编号：HQ-1-111

系统统计功能设计 系统统计功能包括单项费用的三级费用统计（住户费用—楼宇费用汇总—物业管理处费用汇总—物业管理公司费用汇总）、总费用的汇总、年度费用汇总。系统统计功能的若干标准 • 单栋楼宇单项费用的月份统计、年度统计 • 单栋楼宇总费用的年度统计 • 物业管理处单项费用的月份统计、年度统计 • 物业管理处总费用的年度统计 • 物业管理公司单项费用的月份统计、年度统计 • 物业管理公司总费用的年度统计

住宅小区物业管理系统实施 • 系统功能模块划分 • 系统主要模块设计 • 系统界面设计及操作说明

住宅小区物业管理系统 系统设置小区概貌住户管理收费管理物业管理更改口令大楼资料生成房间资料生成房屋类型设定房屋结构设定系统帮助小区概况大楼概况住户档案管理违章处理小区人口管理产权登记产权变更费用录入费用查询费用统计费用设定房产资源管理二次装修管理业主租售管理用户密码小区概况大楼概况住户档案房产资源房屋类型房屋结构违章处理小区人口业主产权费用标准费用参数动态费用二次装修业主租售系统功能模块划分

系统主要模块设计 • 大楼、房间资料生成模块设计 • 大楼资料生成模块完成以下功能：从小区概况数据库表中抽取小区编号、小区名称、大楼栋数等数据信息，自动生成大楼概况数据库表的大楼编号、大楼名称数据信息。 • 房间资料生成模块完成以下功能：从大楼概况数据库表中抽取大楼编号、大楼名称、层数、单元数、每单元套数等数据信息，自动生成住户档案和房产资源数据库表中的房间编号字段信息。

OPEN：小区概况，大楼概况表 INPUT：小区编号，小区名称，大楼栋数否是 SELECT 大楼概况取消否是 DELETE ALL SELECT 小区概况是否 I = 1 NO 结束开始 I = I+1 YES DLBH＝小区编号+“-”+ALLTRIM(STR(I)) DLMC＝小区名称+ALLTRIM(STR(I))+“号楼” SELECT 大楼概况 YES NO APPEND BLANK，小区编号=小区概况.小区编号，大楼编号=DLBH，大楼名称=DLMC SELECT 小区概况 SKIP 大楼编号=DLBH？到记录尾？删除历史资料？生成大楼资料？ I<=大楼栋数？大楼资料生成模块系统流程

系统主要模块设计 • 费用设定模块设计费用设定模块主要完成下面功能：输入费用种类并设置费用参数，该模块自动生成不同种类费用的数据库表。如：输入电费参数：上月电表度数，本月电表度数，每度电费，动力电费，电费摊消等，运行费用设定模块即可自动生成住户电费表。

OPEN：费用标准，费用参数表 INPUT：费用标准，费用参数相关数据 NO YES Fybm=ALLTRIM(费用表名) YES NO NO YES 结束开始 NO YES REMOVE TABLE &Fybm SELECT 费用参数 SET FILTER 费用编号=费用标准.费用编号 COPY RECORDS TO ARRAY fyarray CREATE TABLE &Fybm FROM ARRAY fyarray ALTER TABLE REFERANCE TABLE 费用标准，住户档案，房产资源 ISDELETE FILE(Fybm)？ ISFILE(Fybm)？生成费用表？ ISEMPTY(Fybm)？费用设定模块系统流程

开始 OPEN：费用标准，动态费用表选择输出费用种类，如电费，水费等打开费用统计EXCEL模板文件从动态费用表向EXCEL传送数据激活EXCEL浏览统计结果结束系统主要模块设计 • 费用统计模块设计费用统计模块主要功能包括：选择要统计的费用种类，输入统计费用的日期范围，系统自动列出在用户选择范围内的所有住户费用数据，运行Excel数据发布功能，系统自动切换至Excel环境，并通过系统预设的Excel模板（为增加系统灵活性，系统允许用户对模板进行扩充或重新定义）查看费用统计结果以及各种费用透视表和费用统计图形。

系统界面设计及操作说明 • 进入系统界面：打开计算机，运行“物业管理系统”应用程序。屏幕提示输入用户口令。输入用户口令，进入系统。第一次运行系统，不必输入口令，直接点击确定按钮即可进入系统。

系统界面设计及操作说明 • 大楼资料生成界面及其操作：打开系统设置菜单，点击大楼资料生成菜单项。屏幕出现大楼资料生成界面。点击添加按钮，输入小区编号“HQ”，小区名称“红旗”，大楼栋数“10”。点击保存按钮保存设定结果。点击大楼资料生成按钮。系统自动生成大楼编号和大楼名称等资料。

系统界面设计及操作说明 • 房屋类型设定界面及其操作打开系统设置菜单，点击大房屋类型设定菜单项。屏幕出现房屋类型设定界面，如图所示。点击添加按钮，输入序号，房间类型。点击保存按钮保存设定结果。点击修改按钮可以修改房间类型。点击删除按钮可以删除陈旧的数据。

系统界面设计及操作说明 • 小区概貌界面及其操作打开小区概貌菜单，点击小区概况菜单项。屏幕出现小区概况界面。点击记录移动按钮，可以逐条浏览物业管理公司所管辖的各个小区的基本情况。可以录入、修改或删除各种小区档案材料。点击小区外观图选项卡，可以浏览优美的小区外观图。

系统界面设计及操作说明 • 费用设定界面及其操作打开收费管理菜单，点击费用设定菜单项。屏幕出现费用设定界面。点击添加按钮，输入费用编号、费用名称、计费方式、费用计算方法、费用表名等信息。点击费用项目列表框中添加按钮，添加各项费用参数并保存。点击“生成费用表”按钮，系统将按照用户的设置情况自动生成动态费用表。

系统界面设计及操作说明 • 费用录入界面及其操作打开收费管理菜单，点击费用录入菜单项。屏幕出现费用录入界面。从费用种类选项中选择要输入的费用种类，如选择电费。点击住户筛选按钮筛选出不同范围的住户材料。点击某一住户，然后再点击添加按钮，输入各项费用参数。

系统界面设计及操作说明 • 费用查询界面及其操作打开收费管理菜单，点击费用查询菜单项。屏幕出现费用查询界面: （1）从费用种类选项中选择要查询的费用种类。（2）设定费用查询起始日期和截至日期。用户可以通过更改日期范围筛选不同期限内住户的缴费情况。（3）点击某一住户，即可以查询该住户在一定时期之内的缴费情况。

系统界面设计及操作说明 • 费用查询界面及其操作点击“用EXCEL发布”按钮，进入Excel图表分析界面。如图所示。通过改变Excel图形种类，用户可以浏览各种图形分析结果。

本章小结 • 物业管理系统从物业管理公司的角度出发，在综合考虑物业管理公司与业主、住户、房地产开发公司及其他相关单位之间的信息来往基础上，着重考虑物业服务及其物业费用收取等业务问题。 • 国内外成功的物业管理系统有许多，本案例的物业管理系统的分析、设计和实施采用了面向对象的方法。面向对象技术不仅仅是一种程序设计方法，更是一种对于真实世界概念的抽象思维方式。

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