第三章
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第三章 房地产估价概述 PowerPoint PPT Presentation


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第三章 房地产估价概述. 第三章 房地产估价概述. §3-1 房地产估价的概念. 一、概念. (一)含义. 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定. (二)两点把握. 1 、房地产估价是科学与艺术的有机结合. 2 、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来. 第三章 房地产估价概述. 二、内容. (一)专业估价人员. 考试取得 《 房地产估价师执业资格证书 》 注册取得 《 房地产估价师注册证书 》. —— 能力要求 —— 能力要求 —— 诚实程度. 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的 职业道德. 对专业人员要求.

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第三章 房地产估价概述

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第三章房地产估价概述

第三章 房地产估价概述


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§3-1 房地产估价的概念

一、概念

(一)含义

人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定

(二)两点把握

1、房地产估价是科学与艺术的有机结合

2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来

第三章 房地产估价概述


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二、内容

(一)专业估价人员

考试取得《房地产估价师执业资格证书》

注册取得《房地产估价师注册证书》

——能力要求——能力要求

——诚实程度

扎实的理论知识

丰富的实务经验

良好的职业道德

对专业人员要求

第三章 房地产估价概述


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二、内容

(二)目的

一个具体估价项目的估价结果的期望用途

▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果

第三章 房地产估价概述


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二、内容

:合法、最高最佳使用、替代、时点、公平

(三)原则(四)程序(五)方法(六)影响因素(七)时点(八)客观合理价格或价值的估算和判定

:市场比较法、收益还原法、成本法·······

:结果所对应的时间(年、月、日)

第三章 房地产估价概述


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§3-2房地产估价原则

一、合法原则

1.合法产权

权证:出让转让、行政划拨、集体

外销、内销

违法、临时、产权争议、部分产权

2.合法使用

城市规划、土地用途

第三章 房地产估价概述


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一、合法原则

3.合法处分

法律、法规、合同依据,买卖、租赁、抵押……

4.其他

价格政策:房改售房、经济适用房、拆迁补偿

第三章 房地产估价概述


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二、最高最佳使用原则

(一)四方面依序筛选

1.法律上允许

2.技术上可能

3.经济上可行

4.能否使估价对象价值最大

第三章 房地产估价概述


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二、最高最佳使用原则

(二)三个经济学原理

1.收益递增递减原理

2.均衡原理

内部构成要素组合是否均衡

3.适合原理

与其外部环境是否保持协调

适合原理 + 均衡原理

= 外部环境最协调 + 内部构成要素最适当

= 最高最佳使用

第三章 房地产估价概述


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二、最高最佳使用原则

(三)判断与选择

1.保持现状前提

现状价值 > 新建价值 -(拆除费 + 建造费)

3000元/㎡> 5000元/㎡- 3000元/㎡ 

2.装修改造前提

改造后价值增加额 > 装修改造费

V新 - V现>改造费5000元/㎡ - 3000元/㎡ > 1500元/㎡

第三章 房地产估价概述


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二、最高最佳使用原则

3.转换用途前提

价值增加额 > 转换用途所需费用

4.重新利用前提

5.上述情形组合

3 + 2:转换用途+装修改造

第三章 房地产估价概述


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三、替代原则

使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.

同一供求范围

类似房地产:

用途、规模、档次、 结构等相同或相似

指明两点:

1.可以依据替代原则推算价格

2.不能孤立思考估价对象价格

第三章 房地产估价概述


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四、估价时点原则

第三章 房地产估价概述


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五、公平原则

1.假设当事人理性、精明2.换位思考

估价总原则:独立、公平、公正、客观

技术性原则:合法、最高最佳、时点、替代

第三章 房地产估价概述


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例3-8

有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地,A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地,估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元,建筑物残值为每平方米建筑面积50元,求B地块相对于A地块的减价额。

B地块相对于A地块的减价额=(200-50)×2000=30万元

第三章 房地产估价概述


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例3-9

有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元;用市场比较法评估得出:其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元,房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。

该建筑物的价值=房地价值—土地价值

=3000-1000

=2000元/㎡

★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡

第三章 房地产估价概述


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职业道德的要求

1、不得做任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实;

2、应保持估价的独立性,必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务;

3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时,不应接受该估价委托;

4、应妥善保管委托人的文件资料,未经委托人的书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人;

5、应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,也不得降低收费标准,进行不正当的竞争;不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义,不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

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