LYGINAMOSIOS VERT Ė S (PARDAVIMO KAINOS ANALOGŲ) METODAS

1. LYGINAMOSIOS VERTĖS (PARDAVIMO KAINOS ANALOGŲ) METODAS

2. Paskaitos planas • Metodo esmė, taikymo sritis ir sąlygos; • Vertės nustatymo procedūra; • Verslo vertinimas rinkos (palyginimo) požiūriu;

3. Metodo esmė (1) • Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodo esmė yra palyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus;

4. Metodo esmė (2) • Nustatant turto vertę rinkoje, lyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamo objekto ir analogų skirtumus. • Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas.

5. Lyginamosios vertės metodas taikomas vertinant:  • žemės ūkio paskirties žemės sklypus • miškų ūkio paskirties žemės sklypus; • kitos paskirties (privačioms namų valdoms, įvairios paskirties gyvenamiesiems, socialiniams ir pramonės objektams statyti, transporto, ryšių ir kitoms komunikacijoms įrengti, rekreacijai, kitai ne žemės ūkio ir ne miškų ūkio veiklai skirtos žemės) sklypus; • butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą draudimui, jeigu savininkas pageidauja vertinti kitu metodu); • gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius ir įrenginius; • smulkias įmones; • likviduojamas įmones.

6. Duomenų apie lyginamuosius objektus gali būti ieškoma: • turto vertintojo asmeniniame duomenų banke; • valstybiniuose ir kituose duomenų bankuose; • apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus; • apklausiant prekybos firmas ir agentūras; • spaudoje ir kitose visuomenės informavimo priemonėse; • statistikos ir informacijos tarnybų žinynuose, analitiniuose dokumentuose; • biržų, prekybos agentūrų informaciniuose biuleteniuose; • kituose informacijos šaltiniuose.

7. Rinkos vertės nustatymas (1) RV = PK + PV, kur: • RV - vertinamo objekto rinkos vertė, • PK - lyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, • PV - patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).

8. Rinkos vertės nustatymas (2)Pataisos koeficientai (1): • laiko pataisos koeficientas, parodantis rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai palyginimui imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pavyzdys (analogas) ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito; • vietovės pataisos koeficientas, kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios negu vertinamo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus;

9. Rinkos vertės nustatymas (3)Pataisos koeficientai (2): • finansavimo sąlygų pataisos koeficientas, kai palyginamieji objektai buvo pirkti-parduoti šiek tiek skirtingomis sąlygomis (išsimokėtinai, lizingo būdu ar panašiai); •  kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamo objekto ir palyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus. Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu (procentiniu) pavidalu. Nedidelės fizinių požymių pataisos gali būti skaičiuojamos absoliučiu dydžiu.

10. Patikslinimų vertinimo būdai (1) • Porinių pardavimų analizė (kai du objektai yra identiški, išskyrus vieną charakteristiką, kuri ir nulemia kainų skirtumą); • Tiesinė charakteristikų analizė (kai analizuojamos vertinamo objekto ir analogų charakteristikos, įvertinamas laiko veiksnys); • Ekspertinis veiksnių įvertinimas (procentiniai charakteristikų įverčiai)

11. Patikslinimų vertinimo būdai (2) • Daugiakriterinė analizėremiasi nekilnojamojo turto naudojimo analize, kuri pagrįsta paprastu mąstymo principu, nekilnojamojo turto objektų kokybės kriterijų sistemomis. Šios sistemos derinamos viena prie kitos (lyginamųjų objektų kokybės kriterijų sistemos priderinamos prie vertinamojo objekto kokybės kriterijų sistemos) charakterizuojant ir įvertinant atskirus kriterijus.

12. Patikslinimų vertinimo būdai (3) • Vertinamojo objekto kriterijus lyginamas su lyginamojo objekto kriterijumi balais. Dažniausiai vertinamojo ir lyginamojo objekto balai kriterijui suteikiami tokiu principu: 0 - vertinamasis objektas nedisponuoja kriterijumi; 1 - vertinamasis objektas yra daug blogesnis už lyginamąjį objektą; 2 - vertinamasis objektas yra blogesnis už lyginamąjį objektą; 3 - vertinamasis objektas yra toks pats kaip lyginamasis objektas; 4 - vertinamasis objektas yra geresnis už lyginamąjį objektą; 5 - vertinamasis objektas yra daug geresnis už lyginamąjį objektą.kiekvienai kriterijų grupei (komponentei) apskaičiuojamas vertinamojo objekto ir lyginamojo objekto balų santykis. Šis santykis dauginamas iš kriterijų grupės (komponentės) dalies, įeinančios į bendrą kriterijų reikšmingumų sumą, procentinės išraiškos. Vertinamojo objekto visų kriterijų grupių (komponenčių) procentinės išraiškos sudedamo. Gauto bendro skaičiaus procentinė išraiška nusako vertinamojo objekto vertę lyginamojo objekto vertės atžvilgiu.

13. Patikslinimai skaičiuojami • santykiniais, procentiniais ar absoliučiais dydžiais • Nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba bendrai vertinamam objektui.

14. Lyginamosios vertės metodo blokinė schema

15. Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (1) • Verslo vertė nustatoma vertinamą įmonę lyginant su analogiškų įmonių pardavimo kainomis • Norint taikyti šį metodą reikia įvertinti: • ar atlikta pakankama analogiškų verslų paieška; • ar analogiško verslo (verslų) kaina atspindi komercinius sandorius; • duomenų kiekį ir palyginimo galimybę; • verslo panašumą kokybinių ir kiekybinių charakteristikų atžvilgiu.

16. Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (2) Finansinė bazė x Multiplikatorius = Verslo vertė Finansinė bazė – rodiklis apibūdinantis įmonės veiklos rezultatus. Vertės multiplikatorius – neseniai parduotos palyginamos įmonės kainos ir jos finansinio rodiklio (finansinės bazės) santykis.

17. Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (3) • Finansinė bazė: • pelnas, • pinigų srautai, • dividendai, • pajamos, • Kiti.

18. Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (4) Lyginimui galima naudoti: • akcijų kainą atviroje vertybinių popierių rinkoje (kapitalo rinkos metodas); • visų įmonių arba jų kontrolinių paketų įsigijimo kainas (sandorių, arba pardavimų metodas); • šakinius koeficientus.

19. multiplikatoriaus reikšmės multiplikatoriaus reikšmės vidutinė reikšmė vidutinė reikšmė Vertė = svertinis vidurkis Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (5) • multiplikatoriaus parinkimas skaičiavimas • tarpinių rezultatų pasvėrimas • galutinis koregavimas

20. Verslo vertinimas palyginimo požiūriu (6) • Taikant šį metodą naudojami santykiniai rodikliai: • kaina / pardavimai • kaina / grynasis pelnas • kaina / buhalterinė vertė • verslo vertė rinkoje / pardavimai • verslo vertė rinkoje / pelnas iki palūkanų ir mokesčių • verslo vertė rinkoje / pelnas iki nusidėvėjimo, palūkanų ir mokesčių