Capítulo 2. Derecho Registral.

1. Capítulo 2. Derecho Registral. Concepto de Derecho Registral. Definición, terminología y contenido del Derecho Registral. Caracteres, objeto y ubicación del Derecho Registral. Relaciones con el Derecho Civil y con otras ramas. El Código Civil y las leyes registrales. 

2. Derecho Registral: Definición. Por ejemplo, en el Derecho español se la definió de estas formas. Para MORELL Y TERRY, el Derecho Registral Inmobiliario es aquel “que tiene por objeto precisar el estado de derecho de los inmuebles, determinando los requisitos, la forma y los efectos de hacer constar su situación jurídica en los Registros”. ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario como “el conjunto de normas legales que regulan la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la práctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculación registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables, y anotaciones preventivas admitidas”.

3. Definición (2) HERNÁNDEZ GIL sostuvo que el Derecho Hipotecario “es el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas”. CANO TELLO define al Derecho Hipotecario como “El sistema de normas que regula el funcionamiento del Registro de la Propiedad y determina los efectos de los derechos inscritos”. Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros tantos juristas españoles, definen al Derecho Registral teniendo sólo presente a una de sus especies: el Derecho Registral “Inmobiliario” que aún siguen llamándolo Derecho “Hipotecario” por su fuerte apego histórico y porque más de la mitad de las normas registrales tratan sobre las hipotecas, al decir de CHICO Y ORTIZ. Por ello en las definiciones transcriptas todas hacen mención a la “finca” o al “Registro de Propiedad de Inmuebles”. Más adelante veremos lo inadecuado de seguir este camino. Ahora pasemos a la doctrina vernácula.

4. Definición (3) Siguiendo a LÓPEZ DE ZAVALÍA diremos que Derecho registral es el “conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los órganos estatales encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce”. Cuando afirmamos que se trata de un “conjunto de normas” estamos definiendo al Derecho Registral como parte del ordenamiento jurídico al cual pertenece; como sector delDerecho Objetivo. Otros autores -tal como GARCÍA CONI- hablan de conjunto de “principios”, pero tienen en consideración a la asignatura, disciplina o materia Derecho Registral. También puede definirse al Derecho Registral como conjunto de “principios y normas”, tal como lo hace MOLINARIO, pretendiendo abarcar con esa definición tanto a la disciplina Derecho Registral cuanto al sector del Derecho objetivo que a ella le compete. Es claro que ninguna de las definiciones es incorrecta, pero también que definen entes diversos.

5. Definición (4) Por otro lado, cuando decimos en la definición que transcribimos recién que el Derecho Registral es el conjunto de normas que “regulan el funcionamiento de los órganos estatales encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce”, estamos haciendo alusión al contenido y los caracteres propios de este emergente Derecho. Así, cuando hablamos de “órganos” estamos ya relacionando este nuevo Derecho que dio nacimiento a la disciplina Derecho Registral con el Derecho Administrativo. Cuando mencionamos al “procedimiento”, lo estamos vinculando con el Derecho Procesal. En fin, al aludir a los “efectos” que la toma de razón produce, nos estamos adentrando en los Derechos sustanciales, materiales o de fondo.

6. Terminología En cuanto a la terminología: Derecho Registral, la misma implica un “neologismo necesario”. De hecho si uno recurre al Diccionario de la Real Academia Española comprobará que en la palabra “Registral” hay una simple remisión a “asiento”. Pero sin dudas que esta terminología es bastante más adecuada que la de Derecho Hipotecario, que la usan muchos españoles. Recordemos que la primera ley registral española fue la Real Pragmática de Carlos I quien creó los Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el año 1539. Todavía hoy podemos encontrar obras de autores españoles que al tratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como “Derecho Hipotecario”, teniendo gran influencia el apego histórico, pues es claro que no tratan en esos libros temas que involucran solamente a la hipoteca. No. Versan sobre Derecho Registral, el cual abarca a muchos más temas que el hipotecario, y a su vez del hipotecario sólo le concierne el aspecto publicitario. Diríamos, con LÓPEZ DE ZAVALÍA, que existe un problema de “doble sinécdoque”

7. Terminología (2) Por otro lado existen autores que afirman que en Alemania al Derecho Registral le denominan “DerechoInmobiliario” (o “Derecho del Libro Inmobiliario”).   Es claro que lo mismo que señalamos anteriormente respecto del Derecho Hipotecario, quepa decir ahora, mutatis mutandi. Es que “cualquiera advierte que Derecho Inmobiliario es una expresión demasiado amplia para tratar del Derecho Inmobiliario Registral; demasiado amplia porque no sólo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino también una cantidad de contratos referidos a inmuebles, una cantidad de regulaciones también referidas a ellos, como puede estar una ley de colonización o una ley de impuestos”.  Pero también es una denominación bastante restringida. Es cierto que el Derecho Registral como manifestación moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales. Pero es claro que en la actualidad existen numerosos Registros que nada tienen que ver con los derechos reales, menos con los inmuebles. Así, amén de un sinnúmero de Registros de cosas muebles (vg. automotores,), existen algunos que se vinculan con los Derechos personales (vg. Registro Civil) e incluso con otros tipos de derechos que nada tienen en común con esa relación directa e inmediata entre una persona con la cosa propia del derecho real (vg. Registros de Patentes).Ya CHICO Y ORTIZ decía en forma contundente que “Reducir nuestro Registro a una auténtica <pureza real> puede reducir considerablemente su eficacia frente a las nuevas exigencias y concepciones que la vertiginosa rapidez histórica traiga consigo”

8. Terminología (3) Además hay autores que prefieren denominar a nuestra asignatura como “Derecho delRegistro de la Propiedad”(CASSO). Es patente que esta expresión es harto restringida pues sólo tiene en consideración al “órgano” o ente que realiza la toma de razón e incluso sólo a una clase de éstos, aquellos que se vinculan con la “propiedad” (vg. Registro Inmobiliario, de Automotores, de Buques, etc.). Además no faltan autores que usan la expresión “DerechoPublicitario” (denominación que originariamente adopta GARCÍA CONI pero que luego la abandona-; también utilizada por SCOTTI) para llamar así a nuestra disciplina -o a la parte del Derecho Objetivo que le corresponde-. Por supuesto que llamar “publicidad” a la “registral” es confundir el género con una de sus variadas especies. Ergo: esta denominación es incorrecta por la amplitud que comprende. Ello puesto que publicidad (o “Derecho Publicitario”) existe desde la simple publicidad posesoria (recordemos a aquellos “anuncios”) hasta la más acabada forma de publicidad que es la registral, sin mencionar otros tipos de publicidades (vg. la de una ley, una propaganda, etc.).

9. Terminología (4) Sin dudas que la denominación “Derecho Registral”es la más apropiada y la utilizada en la actualidad en forma casi unánime, al menos en Argentina, aunque debe reconocerse que su origen debemos buscarlo en la tierra Patria. En Argentina, en sus comienzos contó con el aval de la Universidad Notarial Argentina, y de autores de la talla de GARCÍA CONI, MOLINARIO, LÓPEZ DE ZAVALÍA y PADILLA También la usan en el Derecho español ROCA SASTRE, LACRUZ BERDEJO, CABANILLAS GALLAS, MARÍN PÉREZ, entre otros.

10. Terminología (5) Por último, reiteramos que muchos autores al intentar sentar principios, detectar reglas y establecer un sistema a esta nueva disciplina, analizan con exclusividad al Derecho Registral “Inmobiliario”, terminología también acertada que sirve para describir a la principal rama o sub-especie del Derecho Registral. Esta actitud la constatamos, además de las obras de MOLINARIO, PADILLA y LACRUZ BERDEJO, en juristas como SCOTTI (hijo); COGHLAN, LANFRANCHI, entre otros autores u otras denominaciones también correctas, siempre y cuando delimiten acertadamente a la materia que pretenden analizar o describir (Por ejemplo Moisset de Espanés habla de “Publicidad Registral”).

11. Contenido Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho Registral Formal, el que se refiere a los órganos y al procedimiento; y por otro lado un Derecho Registral Material, relativo a los efectos que produce la toma de razón. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos grandes partes, que lógicamente forman el “contenido” del Derecho Registral. Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u órgano que realiza la toma de razón, es decir a los propios Registros. Ello además del procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripción registral (en puridad “toma de razón”). Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias jurídicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razón. Aquí ya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro que el tipo de Derecho de fondo dependerá del Registro de que se trate (vg. Derecho Civil ante una toma de razón en el Registro Inmobiliario).

12. 2) Caracteres. Se trata de un conjunto heterogéneo de normas, además de ser un Derecho limitativo y formalista (Pérez Lasala). Esas son sus tres principales características, predicables sobre todo para el Derecho Registral argentino. Conjunto heterogéneo de normas pues está conformado por principios de varias y diversas ramas jurídicas. En efecto, el Derecho Registral comprende el Derecho Registral material y el formal. Pues el material pertenece, en general, al Derecho Privado (los efectos de la toma de razón); el formal, en cambio, tiene notables aportes del Derecho Administrativo (en lo que se refiere a los órganos) y del Procesal (el procedimiento). También se trata de un Derecho limitativo, ello puesto que no todo llega al Registro, existe una selección de actos, derechos, situaciones. Por último, se trata de un Derecho, el Registral, claramente formalista, yalgunos autores sostienen que en ello se diferencia del Derecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de formas.

13. Objeto En cuanto al Objeto del Derecho Registral hay que aclarar que esta “nueva disciplina” tiene numerosas ramas, cada una de las cuales se correspondería a cada uno de los distintos Registros que existen -vg. Registro de Inmuebles, de Automotores, de Buques, Aeronaves, Registros Notariales, de Patentes, Marcas, Propiedad Intelectual, etc.- y en puridad el Derecho Registral abarcaría todas las normaciones de esos Registros. No obstante ello, para poder esbozar una “teoría general” del Derecho Registral sería imposible abarcar a todos los Registros, por eso se toma en consideración siempre al Derecho Registral Inmobiliario, siendo el Registro Inmobiliario el más representativo e importante sin duda alguna

14. Ubicación En cuanto a la ubicación de esta nueva disciplina del Derecho Registraldebemos recordar que tiene contactos con el Derecho Administrativo (en lo concerniente a los órganos que practican la “toma de razón”); Procesal (en cuanto al procedimiento que hay que llevar para lograr la registración); y Privado (respecto de los efectos que produce la toma de razón). Esto es válido afirmar respecto del Derecho argentino, pues si echamos una mirada al Derecho español, allí los autores en general no se cansan de afirmar que el Derecho Registral (Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral) es una rama, una parte, o pertenece al Derecho Civil.

15. Autonomía del Derecho Registral. ¿La tiene? Se puede hablar de autonomía de una rama jurídica al menos tres sentidos: la autonomía didáctica o expositiva, la legislativa y la científica. No tienen todas el mismo alcance, claro está. Es más la verdadera autonomía es solamente la científica, tema que hasta del propio Derecho se le discute… Pues bien, de las tres autonomías, se podrá decir que el Derecho Registral tiene autonomía “didáctica”, y por ello es una materia aparte, una asignatura o disciplina que forma parte del currículo normalmente destinada a formar escribanos públicos. También se puede sostener que el Derecho Registral goza de cierta autonomía “legislativa”. Y sostenemos ello pues la Ley 17.801 puede considerarse como el Código Registral. Por cierto que más de una vez afirmamos que el Registro por antonomasia, el más representativo e importante, es el Inmobiliario. De esa sub-rama extraen los especialistas los principios, sientan las reglas, elaboran una teoría general, pretenden establecer un sistema.

16. Autonomía científica (2). Jamás se podrá sostener que el Derecho Registral tiene autonomía “científica”, vale decir que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones. Proclamar eso sería intentar “reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad de ciencias de los Derechos particulares”. Y ello no puede pregonarse puesto que el Derecho es uno sólo y ninguna rama es autónoma, menos aún alguna tan novel como la nuestra. No obstante lo señalado, en el Derecho español tienden a ver esta cuestión de una manera diametralmente opuesta a la nuestra. En efecto se afirma en general que esta nueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. Por otro lado, y en forma casi hasta contradictoria, admiten que esta novel rama está dotada de autonomía. Señaló CHICO Y ORTIZ que la unidad del objeto proporciona a esta disciplina su notable autonomía didáctica y expositiva y aún científica. En conclusión, algunos autores, -y de gran prestigio como el que acabamos de citar- bregan por la autonomía de este nuevo Derecho. Nosotros no compartimos este parecer, ni con el Derecho Registral, ni menos aún con el Derecho Agrario, Financiero, Laboral, de Transporte, etc. que tampoco tienen autonomía propia. No al menos la científica. Ni siquiera el Derecho Civil la tiene, puesto que en definitiva, insistimos, el Derecho es uno sólo.

17. 3) Relaciones con el Derecho civil y con otras ramas. El Derecho Civil es un Derecho residual (y no “madre” como dicen algunos); vale decir que es lo que va quedando a medida que se declaran “autónomas” las demás ramas jurídicas. Ergo: sólo podemos definirlo en forma negativa: “no es tal cosa”.   Por otro lado, es claro que desde el nacimiento del Derecho Civil -que emerge junto al pueblo romano (cuya fundación data del año 753 o 754 AC)- hasta nuestros días se han producido un buen número de “desprendimientos”, de emancipaciones. Nuevas ramas jurídicas han visto la luz y se han declarado “autónomas”. Independientes y soberanas sobre todo frente al Derecho Civil que en sus comienzos era el que se aplicaba a todo el pueblo romano (el iuscivileera el “Derecho de la ciudad”; y ciudad era precisamente civitas, civitates) sin distinción de contenido. Pero luego se producen los consabidos desprendimientos del Derecho Público, del Comercial, del Procesal, entre otras pretendidas ramas jurídicas autónomas. 

18. 3) Relaciones con el Derecho civil y con otras ramas (2). Ahora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente que el Derecho Civil sufrirá una nueva mutilación. Pero también debemos tener presente que seguirá siendo ese Derecho residual y como tal, lo que no se encuentre en las otras ramas, incluida la Registral, habrá que buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en forma supletoria podríamos agregar.  Por otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente “autónomo” (recordemos que no tiene aquella verdadera autonomía, la científica) ni “homogéneo” tenemos que llegar a estas conclusiones 1) que el Derecho Registral no es autónomo, ni respecto del Derecho Civil, ni tampoco respecto de los otros Derechos o ramas. Y no es autónomo pues el Derecho conforma una unidad y para comprender cualquier fenómeno jurídico sólo podremos hacerlo desde el ángulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. Sólo con esta visualización global se podrá comprender el fenómeno jurídico en su totalidad. 2) No es homogéneo sino heterogéneo, lo que significa que más allá de las diversas “sub-ramas” del Derecho Registral (Registro Inmobiliario, de Aeronaves, Buques -siendo tales Registros declarativos-, Automotores y caballos de pura sangre -constitutivos-; etc.) en todas ellas se reproduce el fenómeno que se examinan los órganos (lo que nos relaciona con el Derecho Administrativo), el procedimiento (lo cual nos vincula al Derecho Procesal) y los efectos de la toma de razón (motivo por la cual nos rozamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de Minas, etc.).

19. El Código Civil y las leyes registrales. La cuestión a resolver es esta la siguiente: cuando el Código Civil entra en conflicto con las leyes registrales, ¿Cuál debe primar? Una respuesta sencilla sería aplicar la ley posterior (recordemos la máxima que señala que la lex posterior derogatprioris) y hacerla prevalecer por ejemplo a la ley 17801 respecto del Código Civil alegando que aquélla es posterior. Pero ello no sería correcto, amén de ser una solución bastante simplista.Es que debe analizarse caso por caso, “ley por ley”. Por ejemplo, la ley 17801, para inmuebles, ha venido a completar, armónicamente, al Código Civil; parte del artículo 2505. Ambas deben ser entendidas como “coetáneas”, sobre todo después de la modificación que recibieron por ley 20089. Es decir que son integrantes de un único discurso. LÓPEZ DE ZAVALÍA brinda un par de ejemplos sobre hipotecas que abonan su tesis que compartimos, tal que el Código Civil y la ley 17801 (la cual representa un quasi Código Registral) son armónicas, no existen confrontaciones, se respetan mutuamente.

20. El Código Civil y las leyes registrales (2). En cambio, en materia de automotores, el decreto ley 6582/58 viene a “sustituir” las normas del Código Civil sobre cosas muebles por otras específicas para automotores. Pero lógicamente se trata de un régimen especial para automotores. No obstante, siendo ello así, no debemos olvidarnos que el Código Civil se aplicará a lo que no tenga de especial esa normativa, en carácter residual o supletorio. De todas formas, amén de esta aplicación supletoria sugerida por LÓPEZ DE ZAVALÍA, entendemos que la regla básica en esta cuestión reside en la aplicación de otro principio elemental: tal el que la “ley especial deroga a la general” (lex specialisderogatgeneralis). Y este principio fundamental debe tenerse presente no tan sólo en el régimen del automotor, sino en cualquier sub-sistema registral que tengamos en consideración.