AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

1. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

2. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO; • NORMA NBR 14.653; • CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS); • INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA; • SITUAÇÕES ENCONTRADAS. • OUTROS ASPECTOS: • LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO; • RESSALVA: FOCO DA APRESENTAÇÃO É “VALOR PAGO” (PAPEL DO ENGENHEIRO)

3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO • LEI FEDERAL Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966 • Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências. • Atribuições profissionais e coordenação de suas atividades • Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: • c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica; • RESOLUÇÃO Nº 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973 • Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia • Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades: • ... • Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico; • ... • Art. 7º - Compete ao ENGENHEIRO CIVIL ou ao ENGENHEIRO DE FORTIFICAÇÃO e CONSTRUÇÃO: • I - o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução, referentes a edificações, estradas, pistas de rolamentos e aeroportos; sistema de transportes, de abastecimento de água e de saneamento; portos, rios, canais, barragens e diques; drenagem e irrigação; pontes e grandes estruturas; seus serviços afins e correlatos 3

4. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • b) NORMA NBR 14.653; • Para avaliação de bens imóveis devem ser utilizadas as recomendações e os preceitos dispostos na Norma Brasileira ABNT NBR 14.653–2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, instrumento técnico hábil a regulamentar nas avaliações de imóveis urbanos, onde estão apresentados os métodos de avaliação que devem ser utilizados pelo engenheiro em seu trabalho • Resumidamente, os métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pela referida Norma consistem em: • Método Comparativo de Dados de Mercado • Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços; a homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística • Método Involutivo • Deve ser empregado quando não houver as mínimas condições de utilização do método comparativo direto; trata-se de um critério indireto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-lo em outro empreendimento; 4

5. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • b) NORMA NBR 14.653; • Método Evolutivo • É analítico e consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização; para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias; este fator de comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado • Método da capitalização da renda • Utilizado nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros); também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico. • TERRENOS URBANOS: Método Comparativo de Dados de Mercado • EDIFICAÇÕES: Método Evolutivo • GLEBAS: Método Involutivo 5

6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS); • Tabela de Distribuição percentual de Serviços em Construção de Edifícios 6

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8. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS); • Tabela de Composições de Serviços em Construção de Edifícios 8

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10. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS); • Depreciação física (idade aparente e estado de conservação) 10

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12. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: d) INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA; Despesa pública deve ser justificada Motivação dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965); Não basta “escolher”, deve-se justificar (impessoalidade, moralidade, legalidade, probidade) 12

13. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS; • Escolha injustificada de imóvel para aquisição (dados estatísticos de oferta x demanda, inexistência de outros imóveis e impossibilidade de licitar, análise de valor de imóveis disponíveis que atendam a necessidade); • Laudos de avaliação (assinados por engenheiros) fora dos padrões estabelecidos pela NBR 14.653 (por vezes indispondo de memória de cálculo que permita apurar as quantidades e custos unitários adotados. Ex.: valor total da edificação, sem referência da área e do custo unitário adotado; descrição da edificação e da vegetação sem quantidades e valores adotados; deduções por valores de muros, piscinas, áreas cobertas, sem memórias de cálculos); • Método “Expedito”; 13

14. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS; • Adoção de Custo Unitário de construção não tabelados (CUB R$ 600,00 e adotado • R$ 800,00, sem justificativa); • - Fator vantagem da coisa feita, quando na verdade trata-se de desvantagem; • Adoção equivocada de % executados. Ex.: Reboco externo e interno executados e admitido 100% do revestimento); • Aquisição de edificação para finalidade diversa da original, sem análise do custo de adequações, que durante auditoria verificou-se prejudicial. Ex.: hotel para construção de escola); 14

15. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: • e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS; • Utilização injustificada do campo de arbítrio (15% superior a estimativa pontual adotada). A Norma exige justificativa que leve em consideração se (a) variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não foram contempladas no modelo ou (b) essas variáveis não se mostraram estatisticamente significantes no modelo de regressão ou (c) escassez de dados de mercado; • Imóveis inadimplentes junto à fazenda; • Aquisição de imóveis sem o devido processo licitatório. 15

16. LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO • OBRIGATORIEDADE EM LICITAR; • EXCEPCIONALIDADE DA AQUISIÇÃO DIRETA; • NECESSIDADE DA JUSTIFICATIVA; • COMPROVAÇÃO DO PREÇOS; 16

17. LEI FEDERAL 8.666/93: Art. 1º Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitações e contratos administrativos pertinentes a obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações e locações no âmbito dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios. Art. 2º As obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações, concessões, permissões e locações da Administração Pública, quando contratadas com terceiros, serão necessariamente precedidas de licitação, ressalvadas as hipóteses previstas nesta Lei. Art. 3º A licitação destina-se a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia, a seleção da proposta mais vantajosa para a administração e a promoção do desenvolvimento nacional sustentável e será processada e julgada em estrita conformidade com os princípios básicos da legalidade, da impessoalidade, da moralidade, da igualdade, da publicidade, da probidade administrativa, da vinculação ao instrumento convocatório, do julgamento objetivo e dos que lhes são correlatos. 17

18. LEI FEDERAL 8.666/93: Art. 6º Para os fins desta Lei, considera-se: III - Compra - toda aquisição remunerada de bens para fornecimento de uma só vez ou parceladamente; Art. 23 As modalidades de licitação a que se referem os incisos I a III do artigo anterior serão determinadas em função dos seguintes limites, tendo em vista o valor estimado da contratação: § 3º - A concorrência é a modalidade de licitação cabível, qualquer que seja o valor de seu objeto, tanto na compra ou alienação de bens imóveis, ressalvado o disposto no art. 19, como nas concessões de direito real de uso e nas licitações internacionais, admitindo-se neste último caso, observados os limites deste artigo, a tomada de preços, quando o órgão ou entidade dispuser de cadastro internacional de fornecedores, ou o convite, quando não houver fornecedor do bem ou serviço no País. 18

19. LEI FEDERAL 8.666/93: Art. 24 É dispensável a licitação: X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia; 19

20. LEI FEDERAL 8.666/93: Art. 26 As dispensas previstas nos §§ 2º e 4º do art. 17 e no inciso III e seguintes do art. 24, as situações de inexigibilidade referidas no art. 25, necessariamente justificadas, e o retardamento previsto no final do parágrafo único do art. 8º desta Lei deverão ser comunicados, dentro de 3 (três) dias, à autoridade superior, para ratificação e publicação na imprensa oficial, no prazo de 5 (cinco) dias, como condição para a eficácia dos atos. Parágrafo único - O processo de dispensa, de inexigibilidade ou de retardamento, previsto neste artigo, será instruído, no que couber, com os seguintes elementos: I - caracterização da situação emergencial ou calamitosa que justifique a dispensa, quando for o caso; II - razão da escolha do fornecedor ou executante; III - justificativa do preço. IV - documento de aprovação dos projetos de pesquisa aos quais os bens serão alocados. 20

21. LEI FEDERAL 8.666/93: Art. 60 Os contratos e seus aditamentos serão lavrados nas repartições interessadas, as quais manterão arquivo cronológico dos seus autógrafos e registro sistemático do seu extrato, salvo os relativos a direitos reais sobre imóveis, que se formalizam por instrumento lavrado em cartório de notas, de tudo juntando-se cópia no processo que lhe deu origem. 21

22. DECRETO-LEI 3.365/1941: • Dispõe sobre desapropriações por utilidade pública • Art. 5o  Consideram-se casos de utilidade pública: • a segurança nacional; • b) a defesa do Estado; • c) o socorro público em caso de calamidade; • d) a salubridade pública; • e) a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de subsistência; 22

23. DECRETO-LEI 3.365/1941:   • f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica; • g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saúde, clínicas, estações de clima e fontes medicinais; • h) a exploração ou a conservação dos serviços públicos; • a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais; • j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo; 23

24. DECRETO-LEI 3.365/1941:   k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza; l) a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor histórico ou artístico; m) a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios; n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves; o) a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária; p) os demais casos previstos por leis especiais. 24

25. LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO • FICA O SEGUINTE QUESTIONAMENTO AOS COLEGAS DO DIREITO: • O QUE VALE MAIS: LEI 8.666/93 (revogam-se as disposições em contrário) OU DECRETO-LEI 3.365/41? 25

26. OBRIGADO PELA PACIÊNCIA! ANDERSON ULIANA ROLIM ENGENHEIRO CIVIL AUDITOR DE CONTROLE EXTERNO anderson.rolim@tce.es.gov.br NÚCLEO DE ENGENHARIA E OBRAS PÚBLICAS TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO Telefones: (27) 3334-7710 / 3334-7711 26