Mietspiegel im Zustimmungsprozess

1. Mietspiegel im Zustimmungsprozess

2. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Im Zustimmungsprozess geht es um • Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens • Die materiellen Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs • Einhaltung der Jahressperrfrist und der 15-Monatsfrist • Einhaltung der Kappungsgrenze • Das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete

3. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Im Zustimmungsprozess geht es um • Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens • Ordnungsgemäße Begründung • Mietspiegel als Begründungsmittel • Der richtige Mietspiegel • Mietspiegel einer Nachbargemeinde • Beifügung • Anwendung im Einzelfall • Hinweis auf qualifizierten Mietspiegel

4. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Im Zustimmungsprozess geht es um • Die materiellen Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs • Das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete • Ausstattung und Beschaffenheit strittig • ggf Zeugen oder richterliche Inaugenscheinnahme • Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete strittig

5. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete • Weder einfache noch qualifizierte Mietspiegel sind Beweismittel i.Sd. ZPO • Qualifizierten Mietspiegel kommt gem. § 558d Abs. 2 BGB eine Vermutungswirkung zu. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

6. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Die Vermutungswirkung • Tatsachenvermutung • Eigenbesitz in § 938 BGB • Briefübergabe § 1117 III BGB • Echtheitsvermutung von Urkunden, §§ 437, 440 ZPO

7. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Die Vermutungswirkung • Tatsachenvermutung • Rechtsvermutung • Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs, § 891 BGB • Berechtigung bei Grenzanlagen, § 921 BGB • Eigentumsvermutung für Besitzer, § 1006 BGB

8. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Die Vermutungswirkung • Tatsachenvermutung • Rechtsvermutung • Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete passt in das Schema nicht • Modifizierte Durchschnittsmiete • Empirische Datenerhebung • Normative Bewertung

9. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Die Vermutungsgrundlage • es muss einen Mietspiegel im Sinn des § 558c BGB geben • er muss nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein, • er muss von der Gemeinde oder den Interessenverbänden anerkannt worden sein, • ggf. muss er nach 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst worden sein, • die konkrete Wohnung kann in den Mietspiegel eingeordnet werden

10. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Die Vermutungsfolge • Es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. • Bei Spannen wird nur vermutet, dass die Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne liegt • Orientierungshilfen gehören nicht zum qualifizierten Mietspiegel

11. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast • 4-Stufen-Prüfung des BGH • 1. Stufe • Hinweis auf Existenz eines qualifizierten Mietspiegels • Durch denjenigen, der sich auf dessen Werte berufen will in der Regel der Mieter

12. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast • 4-Stufen-Prüfung des BGH • 1. Stufe • 2. Stufe • „Zweifel säen“ • Tatsachen vortragen, die gegen die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen • Soweit es eine Mietspiegeldokumentation gibt, muss er sich damit auseinandersetzen • Bestreiten mit Nichtwissen ist unzulässig

13. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast • 4-Stufen-Prüfung des BGH • 1. Stufe • 2. Stufe • 3. Stufe • Derjenige, der sich auf die Vermutungswirkung beruft, muss beweisen, dass die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung eingehalten wurden. • Zeugen • Auskunft • Sachverständigengutachten

14. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast • 4-Stufen-Prüfung des BGH • 1. Stufe • 2. Stufe • 3. Stufe • Sachverständigengutachten • Methodische Fragen (Stichprobengröße, Stichprobenausschöpfung, Repräsentativität der Daten, Extremwertbereinigung, Mischungsverhältnis) • Vorschusspflichtig ist i.d.R. der Mieter

15. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast • 4-Stufen-Prüfung des BGH • 1. Stufe • 2. Stufe • 3. Stufe • 4. Stufe • Hängt vom Ergebnis der 3. Stufe ab

16. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • 4. Stufe • Steht fest, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt • Der Vermieter kann den Beweis des Gegenteils gem. § 292 ZPO erbringen • Es geht nicht um die Vermutungsgrundlagen, sondern die Vermutungsfolgen • Warum gilt dieser Mietspiegel nicht für die konkreten Wohnung • Adresslage, Wohnungen dieser Beschaffenheit gar nicht erfasst etc • Gericht muss entscheiden, ob Vermutungsfolge widerlegt

17. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • 4. Stufe • Gericht muss entscheiden, ob Vermutungsfolge widerlegt • Wenn es das verneint: • ortsübliche Vergleichsmiete nach qualifiziertem Mietspiegel • Wenn es das bejaht • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit anderen prozessualen Beweismitteln, i.d.R. einem Sachverständigengutachten • Das ist ein normales Bewertungsgutachten

18. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • 4. Stufe • Es steht aufgrund Stufe 3 fest, dass es sich um keinen qualifizierten Mietspiegel handelt • Der Vermieter muss jetzt als Anspruchsteller beweisen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist • Das Gericht kann ggf. den als nicht qualifiziert eingestuften Mietspiegel als Indiz benutzen • Ggf ist Gutachten einzuholen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Gutachter wird sich dabei aber auch mit den Werten des Mietspiegels auseinanderzusetzen haben.

19. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Einfache Mietspiegel im Prozess • Dogmatische Einordnung umstritten • als ein antizipiertes Sachverständigengutachten, • als ein normkonkretisierender Verwaltungsakt, • als eine Übersicht, die die in ihr ausgewiesenen Zahlen allgemeinkundig macht, so dass sie im Wege des Freibeweises in den Prozess eingeführt werden können, • als ein Parteigutachten, • als eine amtliche Auskunft, • im Rahmen des § 287 ZPO, oder • schlicht als ein in der ZPO nicht vorgesehenes Beweismittel eigener Art

20. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Einfache Mietspiegel im Prozess Nach Ansicht des BGH stellt ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und/oder von der Gemeinde anerkannt wurde, im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

21. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Einfache Mietspiegel im Prozess. • Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels • Darlegungslast • Indizienbeweis ist indirekter Beweis Es wird aus tatbestandsfremden (Hilfs-)Tatsachen der Schluss auf das Vorliegen der Haupttatsache gezogen. Nach BGH (II ZR 139/67) ist der Indizienbeweis geführt, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen. • Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Hilfstatsache richtet sich danach, wer den Hauptbeweis zu erbringen hat. • Das ist in Verfahren der vorliegenden Art immer der Vermieter.

22. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Einfache Mietspiegel im Prozess. • Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels • Darlegungslast • Indizienbeweis ist indirekter Beweis Es wird aus tatbestandsfremden (Hilfs-)Tatsachen der Schluss auf das Vorliegen der Haupttatsache gezogen. Nach BGH (II ZR 139/67) ist der Indizienbeweis geführt, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen. • Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Hilfstatsache richtet sich danach, wer den Hauptbeweis zu erbringen hat. • Das ist in Verfahren der vorliegenden Art immer der Vermieter.

23. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Einfache Mietspiegel im Prozess. • Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels • Darlegungslast • Fraglich, wie substantiiert der Mieter vortragen muss • Mietspiegel muss aber vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen. • Bergmannsglück in Ahlen (Sachverständigengutachten nicht verwertbar, da „Spezialmietspiegel“, Mietspiegel aber als Indiz verwertbar, obwohl Mieten nicht enthalten.

24. Mietspiegel im Zustimmungsprozess • Fazit • Mietspiegel sind Begründungsmittel. Da erledigend sie ca. 97% aller Mieterhöhungsverfahren • Im Prozess nur bedingt geeignet • Es besteht die Gefahr, dass wegen der Anforderungen, die im Prozess erfüllt sein müssen, Mietspiegel als vorprozessuales Begründungsmittel nicht mehr erstellt werden. • Wegen der omnipräsenten Politik kommt es immer häufiger zu Manipulationsversuchen, um politisch in die Landschaft passende Mietspiegel zu erhalten. Stichwort Mietspiegelpolitik!

25. Danke