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Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats

Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats. Marianne Guérois, Renaud Le Goix et Claire Cunty UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7 EA CRETEIL Université Paris 12. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris.

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Une approche g éo g raphique des prix immobiliers à Paris. Premiers r és u ltats

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Presentation Transcript

  1. Une approche géographique des prix immobiliers à Paris.Premiers résultats Marianne Guérois, Renaud Le Goix et Claire Cunty UMR Géographie-cités, CNRS - University Paris 1 - University Paris 7 EA CRETEIL Université Paris 12 Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  2. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Une situation de pénurie et des prix très élevés. Partenariat avec des économistes (Paris 2) et des épidémiologues (Paris 6) • un marché spéculatif, refuge des investisseurs (ventes à la découpe…) ? • Ou un jeu de l’offre et de la demande dans une situation de pénurie spécifique à Paris? Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  3. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris Les hypothèses “classiques” : • Les relations entre le marché du travail parisien (spécialisé, très diplômé) influe sur les prix ; • En retour, les prix constituent un repoussoir voire un filtre, au détriment des classes moyennes, des jeunes, déséquilibrant la structure des CS et l’accès au marché du travail. • Les évolutions du prix du logement reflète les évolutions des taux d’intérêt. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  4. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris • Le rôle de la structure spatiale : • Gradient centre-périphérie lié à l’accessibilité ; • Effets des axes de transport (rente de situation) ; • Effets, certains mais difficilement mesurables, des rentes de site : marquage social, parc, environnement scolaire, quartier « à la mode » etc... Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  5. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris • Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: • À partir de données au logement (Base BIEN); Les économistes : • Etudes économétriques (modélisation hédoniques) ; rôle des variables propres aux caractéristiques du logement, et aux données « exogènes » (criminalité, niveau scolaire, environnement). • Effets sur le marché des « prophéties autoréalisatrices » (croyances, rôle de la presse, etc.), par le biais d’enquêtes Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  6. Les enjeux du projet pour la Ville de Paris • Analyser les déterminants de la formation des prix à Paris: • À partir de données au logement (Base BIEN); Démarche des géographes : • Analyse longitudinale (1990-2003) de l’évolution des prix à un niveau fin : vagues de baisse, de hausse, effets de diffusion des prix par effet de voisinage • Mise en évidence à une échelle fine des phénomènes de rupture et de discontinuités dans la géographie des prix • Une approche multiscalaire : structure du logement, effets de contexte, effets des distances à divers équipements et aménités, logiques d’acteurs Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  7. La base BIEN : caractéristiques et extractions • Les pbs : données manquantes, redondantes, aberrantes, hétérogènes • Au final : 50 variables, entre 11 000 et 28 000 transactions /an, toutes géocodées. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  8. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers Le prix moyen du m² dans les appartements anciens, en 1990 et en 2003 Arrondissements Quartiers Source : base BIEN, Chambre des Notaires, APUR. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  9. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Deux cycles immobiliers • Valorisation des secteurs centraux après 1997. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  10. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Une homogénéisation de l’espace des prix Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  11. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Valorisation et dépréciation relatives dans Paris : 5 trajectoires locales de variation des prix Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  12. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  13. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Les principales tendances de l’évolution des prix/m² Des données ponctuelles aux cartes lissées Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  14. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers 250 m 500 m 1 km Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  15. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Les prix dans leur contexte local (rapport voisinages 500 / 1000 m) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  16. La dynamique spatio-temporelle des prix à l’échelle des quartiers • Réévaluations et Dépréciations locales (19e arrondissement) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  17. Les discontinuités spatiales du marché du logement • Méthode : • Agréger les données à un niveau de significativité suffisant • Identifier les limites où une discontinuité significative apparaît • (Méthode grasland & co…) • Mesure les sauts dans la nature de l’effort financier • (ratio entre l’iris le plus cher et le moins cher) Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  18. Les discontinuités spatiales du marché du logement • Méthode & Hypothèses • Analyse univariée de discontinuité : identifier année par année les ruptures significatives, toutes choses égales quant au gradient C/P • Analyse mulltivariée : • Repérer les discontinuités structurelles (pérennes), celles qui apparaissent au fil de vagues spéculatives ou de dépréciations locales, et qui se maintiennent • Éliminer le « bruit de fond » : discontinuités locales très conjoncturelles, liées à des valeurs extrêmes Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  19. Les discontinuités spatiales du marché du logement Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  20. Les discontinuités spatiales du marché du logement Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  21. Les discontinuités spatiales du marché du logement Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  22. Les discontinuités spatiales du marché du logement Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  23. Les discontinuités territoriales : des logiques localesde formation des prix ? Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  24. Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  25. Une exploration multi-échelles de la formation des prixa. corrections effectuées sur la BD. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  26. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  27. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  28. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  29. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  30. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  31. Une exploration multi-échelles de la formation des prixb. les variables Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  32. Une exploration multi-échelles de la formation des prixc. Résultats : une structure des prix sensible aux effets de l’environnement, mais soumise aux effets de seuils. Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

  33. Conclusion Séminaire SIG - Base BIEN - LVMT - 18/01/2008

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