第三章物业管理主体法律制度

第三章物业管理主体法律制度 主讲：初志坤

第一节物业管理行政机制 【案例】深圳国土房管局终审被判行政不作为原告江山系碧岭华庭小区业主。2007年4月18日，原告向被告提交《关于违法擅改小区公共设施的举报》，向被告（深圳市国土资源和房产管理局）举报第三人深圳市祥云实业有限公司、深圳市居佳物业管理有限公司未经业主大会投票表决，未经相关行政主管部门批准，将原告居住的碧岭华庭小区多处架空层侵占，擅自改作他用，进行牟利的行为，要求被告履行法定职责，对第三人侵害广大业主合法权益的违法行为，依法采取必要的行政处罚措施，恢复架空层等公共设施原规划功能及原状。2007年5月15日，被告向原告作出《关于碧岭华庭小区架空层问题的复函》，告知原告反映的有关主体违法侵占、擅改小区架空层用途的问题不属于被告作为物业行业主管部门的监管范围，根据《深圳市城市规划条例》第五十条、《深圳市人民政府关于将规划及土地行政执法纳入城市管理综合执法范围的决定》以及《深圳经济特区规划土地监察条例》第八条，受理违法建筑行为的检举和控告机关为城市管理综合执法部门，建议原告向以上部门反映。原告不服该复函，向本院提起行政诉讼。

第一节物业管理行政机制 法院认为：国务院《物业管理条例》第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设各的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上I万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。” 《广东省物业管理条例》第三十七条第（三）项规定：物业管理公司擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失。

第一节物业管理行政机制 被告作为深圳市人民政府房地产行政以及物业管理行政主管部门，负有查处擅自改变物业管理区域公共建筑和共用设施用途违法行为的法定职责。原告关于第三人违法擅改小区公共设施的投诉和举报事实属于被告依法应予履行的法定职责范围，被告对原告的投诉和举报依法应予受理并进行调查、处理。被告对原告作出的《关于碧岭华庭小区架空层问题的复函》认定原告的投诉事项不属于其作为物业行业主管部门的监控范围，违反了上述法律规定。被告作出的该复函，适用法律错误，依法应予以撤销。原告关于撤销该复函的诉讼请求成立，法院予以支持。被告以不属于其法定职责范围为由对原告的投诉不予处理，违反法律规定，其行为应被确认为违法。原告要求确认被告接到投诉不处理构成行政不作为的诉讼请求成立，法院予以支持。对原告的举报进行查处并决定是否作出责令改正、罚款的行政行为属于被告应予履行的法定行政职责范围。

第一节物业管理行政机制 本案第三人是否存在原告举报的违法事实以及应否对其作出责令改正或罚款的措施，须经行政主管机关调查后作出认定和处理，根据行政权和司法权的权限分工原则，法院不宜直接判令被告作出责令改正或罚款的行政行为。原告要求法院直接判令被告责令第三人恢复架空层原规划功能以及对第三人进行罚款的诉讼请求，法院不予支持。判决如下：一、撤销被告深圳市国土资源和房产管理局2007年5月15日对原告江山作出的《关于碧岭华庭小区架空层问题的复函》；二、确认被告深圳市国土资源和房产管理局对原告江山2007年4月18日提出的举报不予处理的行为违法；三、被告深圳市国土资源和房产管理局应于本判决生效之日起60日内履行法定职责，对原告江山2007年4月18日提出的举报进行处理。四、驳回原告江山的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，由被告负担。该款原告已向法院预交，不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告。被告不服一审判决，提起上诉。上诉法院依法组成合议庭进行了审理。认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

第一节物业管理行政机制 一、政府房地产行政主管部门政府对物业管理市场管理的首要任务和重要手段是制定物业管理法律、法规，颁布管理条例。承担这一职能的主要是建设（房地产）行政主管部门，工商、税务和物价等行政主管部门也对物业管理行业发挥着监督、指导的作用。房地产行政主管部门的基本职能和作用是负责物业管理行业政策制定和对物业管理活动的指导、监督、管理工作，既把物业管理市场置于法规监督之下，又本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境，使物业管理法制化、规范化。

第一节物业管理行政机制 二、物业服务企业经营资质的审批按照《物业服务企业资质管理办法》，对物业服务企业的资质管理实行分级审批和动态管理制度。 1.物业服务企业的资质颁发《物业服务企业资质管理办法》第四条规定：“国务院建设主管部门负责一级物业服务理企业资质证书的颁发和管理。” “省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。” “设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。”

第一节物业管理行政机制 2.物业服务企业的资质撤销第十七条规定：“物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。”“资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。” 第十八条规定：“有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：” “（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；” “（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；” “（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；” “（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；” “（五）依法可以撤销审批的其他情形。”

第一节物业管理行政机制 3.物业服务企业的资质的法律责任第十九条规定：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。” 第二十条规定：“物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。” 第二十一条规定：“物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。”

第一节物业管理行政机制 三、物业管理招标投标监督管理《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定：“建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。” “国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。”“省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。”“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 “房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。”“房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。”

第一节物业管理行政机制 四、物业管理日常活动监督管理根据《物业管理条例》的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责如下：（1）制定物业管理区域划分办法，并管理物业管理区域的划分。（2）指导业主大会的成立。（3）对业主委员会的成立进行备案管理。（4）参与物业服务收费办法的制定。（5）监督核查物业服务收费情况。，（6）制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为。（7）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。（8）对物业管理区域内安全事故的报告予以备案并进行处理。（9）审批业主改变物业原设计用途的方案。（10）审批改变公共建筑和共用设施使用性质的方案。（11）参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用。（12）违反本行政法规规定的行政处罚。

第一节物业管理行政机制 五、物业服务企业考评和评比各省、自治区、直辖市的地产行政主管部门负责组织辖区内的物业服务企业参加考评和评比，并通过实地考查、听取汇报、查阅资料、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩达到一定水平的小区（大厦、工业区）由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）”称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）标准，评定出省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）。

第二节物业管理行业协会 一、物业管理行业协会概况中国物业管理协会简称"中国物协"，英文名称名称：CHINA PROPERTY MANAGEMENT INSTITUTE，缩写：CPMI。　　中国物业管理协会是经国家民政部批准并注册登记，具有社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国建设部。　　中国物业管理协会于2000年10月在北京举行第一次全国会员代表大会，会上通过了《中国物业管理协会章程》，选举产生了第一届理事会和常务理事会、名誉会长、会长、副会长、秘书长和副秘书长，会议宣告中国物业管理协会成立。协会总部设在北京。　　中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格，现有会员1200余个。

第二节物业管理行业协会 二、物业管理协会的主要职能 1．强化职业道德规范，保护业主利益为保护广大业主的利益，物业管理的从业人员必须有较高的职业道德素养，其中包括树立良好的企业形象、员工形象、服务形象、管理形象，物业管理行业协会规定严格的职业道德规范，建立一整套企业行业规范，实施文明管理，并强调协会会员必须严格遵守。 2．会员的资格审查和登记物业管理行业协会负责日常的会员资格申请的初审工作。会员资格申请者，一般要通过物业管理协会的资格能力测试和审查，其测试审查的内容主要包括物业管理专业知识和对政府有关法规的理解程度，以及会员公司的物业管理专业人员是否具有高水平的专业技能等。测试审查合格后，物业管理协会负责其会员的登记工作。物业管理协会应设有会员资格委员会，专门处理有分歧的资格申请。

第二节物业管理行业协会 3．监督已登记注册会员的经营、管理、服务情况为保护业主的利益，物业管理协会对会员的经营业务情况实行严格的监管制度，以防止会员公司损害业主利益。物业管理行业协会的监管内容比较广泛，凡是与物业管理有关的业务活动情况均列在其监管之列，包括财务状况、收费情况、服务质量、服务态度等各项内容的监管。物业管理协会有权对任何违反协会规章条例的会员施以开除、责令其检查、公开赔礼道歉及罚款等处罚。 4．调解、仲裁纠纷当会员与业主、会员与会员发生纠纷时，物业管理协会负责对纠纷双方进行调解，以求解决双方纠纷。如果协会的调解无效，则可按程序申请有关部门仲裁或直接向人民法院起诉。

第二节物业管理行业协会 5．物业管理知识的普及、经验的介绍、相关法律的宣传物业管理行业协会负有向其会员及公众普物业管理法律法规、专业知识教育的责任。对协会会员教育的主要内容包括：（1）宣传物业管理法律法规、政策条例，教育会员依法实施物业管理。（2）严格行业道德规范和管理标准，教育会员自觉约束管理服务行为。（3）开展多种形式，组织培训物业管理人才。对社会公众则可通过出版一些简单易懂、文字简洁的小册子，普及物业管理的使用、保养、维修等方面的基本知识。物业管理行业协会还应鼓励物业服务企业创建物业规范管理的典型，做好文明管理典型的推荐，并协助政府部门开展对物业服务企业进行年检、资质复审及等级评定等工作。

第三节物业服务企业 【案例】业主委员会雇保安驱逐物业原物业获赔7800余元因不满物业服务，王府家庭农场小区业主委员会在未解除原物业服务合同的情况下就聘用了信实达物业公司进驻，并雇保安驱逐原物业。为此原物业佳顺物业管理有限公司（简称佳顺物业）将业委会和信实达物业公司告上法庭。近日，昌平法院认定王府家庭农场业主委员会和信实达物业公司程序违法，赔偿原物业损失7800余元。佳顺物业诉称，2004年8月，该公司与位于昌平北七家的王府家庭农场小区业主委员会签订了服务合同，约定委托管理期限5年。2006年1月8日清晨7点，王府家庭农场业主委员会带领自行聘用的30名保安员于和新聘信实达物业公司闯进王府家庭农场小区，向佳顺物业宣布要更换物业公司，并将佳顺物业的保安人员强行装进面包车，拉到小区外，还非法强占了原告保安的宿舍，造成原告对讲机、自行车及宿舍内大量财务的损坏丢失。此后，被告两名人员又闯进佳顺物业办公场所，将正在办公的人员强行架出。随后佳顺物业报警，经政府部门协调，王府家庭业主委员会与信实达物业公司于次日撤出原告办公室。佳顺物业认为被告行为严重影响了该单位的正常工作，故起诉业主委员会和新物业公司，索赔损失1.5万余元。

第三节物业服务企业 被告辩称，佳顺物业起诉的行为是保安实施的，业主委员会无权指挥保安实施上述违法行为，应由保安公司或保安个人承担责任。同时称佳顺物业的服务与合同严重不符，已有2/3业主同意解聘该物业，故不同意原告的诉讼请求。法院认为，佳顺物业与王府家庭农场业主委员会签订的物业委托合同系合法有效。如不满意佳顺物业的服务，业主委员会应通过合法程序和方式解除双方合同。本案中，被告王府家庭农场业主委员会单方宣布解聘佳顺物业，并由信实达物业公司接管小区物业，在程序上属违法。在接管过程中，具体行为虽是由保安公司的保安所为，但保安也是王府家庭农场小区业委会所聘用的，是受其指挥的，王府家庭农场业主委员会应对接管过程中造成的损失进行赔偿，故判决王府家庭农场业主委员会和信实达物业公司连带赔偿佳顺物业损失7881元。

第三节物业服务企业 一、物业服务企业的性质与分类 1．物业服务企业的性质物业服务企业是指按照物业服务合同的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供服务的企业。物业服务企业具有以下的性质：（1）物业服务公司是独立的企业法人，能够独自完成管理服务工作，独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。（2）物业服务公司属于服务性企业，它主要是通过运用现代管理科学手段和先进技术，对物业的维修和养护、清洁卫生以及直接为业主和使用人提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上，物业服务公司所提供的主要是服务，是服务性企业。

第三节物业服务企业 2.物业服务企业的分类按物业服务企业的运作方式分类 1）管理型的物业服务企业。这类企业人员适中、精干，主要承担管理部门的领导工作，其他各项服务工作，如保安、清洁、绿化等通过合同形式由专业公司承担。 2）顾问型的物业服务企业。这类企业由少数具有丰富物业管理经验的人员组成，一般不承担具体的物业管理业务，只是以顾问的形式出现，收取顾问费用。 3）综合型的物业服务企业。这类企业提供全方位、综合性的管理和服务，不仅直接接手物业管理业务，从事物业管理工作，同时还向其他公司和个人提供顾问服务，其适应性较强。

第三节物业服务企业 二、物业服务企业的组建与设立程序 1．组建条件（1）企业名称的确定（2）企业住所（3）法定代表人（4）注册资本，《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业一级资质注册资本人民币500万元以上；物业服务企业二级资质注册资本人民币300万元以上；物业服务企业三级资质注册资本人民币50万元以上；（5）公司章程（6）公司人员《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务公司应有中级以上职称的专业技术管理人员，其中一级资质企业为20人；二级资质企业为10人；三级资质企业为5人。

第三节物业服务企业 2．物业服务公司的设立程首先按照《公司法》的要求设立物业服务企业。物业服务公司的申报资料一般应提供下列资料： 1）主管单位对申请物业服务公司的经营资质进行审批的报告。 2）设立物业服务公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 3）公司章程。 4）公司法人代表任命书或聘任书。 5）验资证明。 6）注册及经营地点证明。 7）拥有或受托管理物业的证明材料。 8）具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 9）其他有关资料。

第三节物业服务企业 在具备组建条件以后，申请物业服务企业的发起人或发起单位，写出设立物业服务公司经营资质申请报告，连同相关申请资料送交当地县级以上政府房地产行政主管部门审批。房地产行政主管部门对符合经营资质条件的申请单位核发批准文件。申请单位收到房地产行政主管部门资质审核批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照。在取得企业法人营业执照后，应按规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申办物业服务企业资质等级。根据《物业服务企业资质管理办法》相关规定，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第三节物业服务企业 三、物业服务企业的权利和义务 1．权利（l）物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法；（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理；（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为；（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；（6）有权选聘物业专营服务公司承担专项管理业务；（7）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目；（8）可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用；（9）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；（10）经业主大会的允许，可以实行多种经营

第三节物业服务企业 2．义务（l）按照物业服务合同的约定，提供相应服务；（2）接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督；（3）重大的管理措施应当提交业主大会审议决定；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。（6）物业服务企业应负责编制房屋、附属设施、设备、场地等的年度维修养护计划、大中修计划和更新改造计划，并组织实施（7）向业主和使用人告知物业使用、改建和扩建情况。（8）负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划和决算报告，并公布物业服务资金的收支情况；（9）物业服务合同终止时，必须向业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；（10）发现违反法律、法规、规章的行为，及时向有关行政管理部门报告。

第三节物业服务企业 四、物业服务企业资质管理 1．物业服务企业资质等级标准《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业划分为一级、二级、三级3个资质等级，并规定了物业服务企业各资质等级标准。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。（1）一级资质： 1）注册资本人民币500万元以上； 2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

第三节物业服务企业 4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％； ①多层住宅200万平方米； ②高层住宅100万平方米； ③独立式住宅（别墅）15万平方米； ④办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

第三节物业服务企业 （2）二级资质： 1）注册资本人民币300万元以上； 2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： ①多层住宅100万平方米； ②高层住宅50万平方米； ③独立式住宅（别墅）8万平方米； ④办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

第三节物业服务企业 （3）三级资质： 1）注册资本人民币50万元以上； 2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4）有委托的物业管理项目； 5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第三节物业服务企业 2．物业服务企业资质等级的管理《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业的资质管理实行分级审批制度，经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。（1）新设立物业服务企业新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等文件向工商注册所在地的政府房地产主管部门申请资质。（2）申请核定资质等级的物业服务企业申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料等材料。

第三节物业服务企业 （3）资质等级管理资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

第三节物业服务企业 3. 资质审批部门不能予以批准的情形申请核定资质等级的物业服务企业，在申请之日前一年内如有聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；挪用专项维修资金；擅自改变物业管理用房用途；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料；与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实；超越资质等级承接物业管理业务；出租、出借、转让资质证书；发生重大责任事故

第三节物业服务企业 4.资质等级的申领、变更、注销与撤销资质证书由国务院建设主管部门统一印制，分为正本和副本，具有同等法律效力。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，才能申请补领。企业发生分立、合并时，应在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级；企业的名称、法定代表人等事项发生变更时，应在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续；企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动时的，应在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第三节物业服务企业 5.有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第三节物业服务企业 6.违规行为的处罚 “物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。” “物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。” “物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。”

第四节业主自治组织 【案例】业主要告业主委员会业主委员会与开发商协商，协议将小区东门改造，28号楼南侧的公用步道改为绿地(住宅小花园)，新设人行步道和车道相应南移的变动涉及小区公共利益。开发商向业主大会无偿提供28号楼一层东侧一套房屋使用权，同时承担一、二期房屋外清洗或粉刷费作为补偿。对此协议，一些业主认为，把公用步道改成私人住宅的花园，侵犯业主的利益。574户业主联合签名反对，“业主委员会中的个别人是维护广大业主的权益，还是维护开发商的利益”。虽然有500多户联名反对，业委会认为“很多业主是在不知情的情况下签的名，大多数居民对这一改造是认可的。业主委员会是通过业主民主选举出来的，是小区唯一公认的合法组织。协议也经过书面公示的形式召开业主大会，并没有出现2/3的业主反对的情况。”

第四节业主自治组织 这份协议到底有效无效？部分业主先后到了市规委市物业管理处、海淀区物业管理处、海淀区小区办、北京市小区办、法院等近10个相关部门反映问题。由于业主起诉业主委员会，业主委员会也不是法人，根本无法被起诉。最终，海淀区小区办以“红头文件”的形式判该协议为无效。海淀区小区办在回复函中表示，“你们与北京万泉花园物业开发有限公司签订的‘协议’，超出了业主大会的职责范围，违反了《物业管理条例》第19条业主大会、业主委员会应当履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动的规定，因而是无效的。请你们在15日内撤消与开发商所签‘协议’并在小区内书面公告全体业主。” 律师认为，在法律上，业主委员会根本无权签订这样一份协议，因为其权利只限定在物业管理方面。开发商欺骗业主并不是新鲜事，但业主委员会背叛或者损害业主利益，却是社区维权中出现的新问题。

第四节业主自治组织 一、业主（一）业主的含义根据《物业管理条例》第六条规定，业主是指房屋的所有权人。即指房地产物业的所有权人，也就是房地产权利证书所记载的所有权人。（二）业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。”

第四节业主自治组织 （三）业主在物业管理活动中，履行下列义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

第四节业主自治组织 （四）业主的共同权利（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” “决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 “决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

第四节业主自治组织 （五）业主与业委会的关系 1.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 3.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第四节业主自治组织 4.业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。”“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第四节业主自治组织 5.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

第四节业主自治组织 二、业主大会（一）业主大会的组成和性质业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主自治管理是指业主在物业管理区域内的物业管理活动中，依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约，实施自我管理、自我约束的行为。业主自治管理是通过业主大会及其执行机构业主委员会实现的，业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。

第四节业主自治组织 （二）业主大会的成立和筹备 1.成立业主大会的限制与选择（1）可以成立业主大会《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。（2）可以不成立业主大会只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第四节业主自治组织 2.业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组业主大会筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会筹备工作。已有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加。（2）筹备组的工作筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。”“前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第四节业主自治组织 3．第一次业主大会召开的条件和程序（1）第一次业主大会会议召开的条件首先物业已交付使用。也就是说，物业经过综合验收合格可以交付给业主使用。在未交付之前，物业因期房的销售而有了所有者，但物业不能在入伙前召开业主大会。其次物业入住率达到一定比例，目前，国家没有具体规定，各地要求也不一致。如有的地方规定：“住宅区入住率达到50％以上或者从第一个业主入住之日起满两年的”，可以召开业主大会。还有的地方规定：“公有住宅出售建筑面积达到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；住宅出售己满两年的”可以召开业主大会。

第四节业主自治组织 （2）第一次业主大会召开的程序筹备组应当自成立之日起30 日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 1）由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。 2）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，或候选人本人自我介绍。 3）审议、通过《业主大会议事规则》和《管理规约》。 4)选举产生业主委员会委员。 5)审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。在首次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业服务企业还应当做出物业接管验收情况的报告。《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

第四节业主自治组织 4. 业主大会的职责（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业服务企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第四节业主自治组织 5. 业主大会会议（1）业主大会会议召开的形式业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。（2）召开业主大会的法定人数无论业主大会会议采用哪种形式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（3）业主可以委托代理人参加业主大会会议业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议．但必须办理合法的委托手续。委托代理人出席业主大会会议在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。

第三章物业管理主体法律制度

第三章物业管理主体法律制度

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