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校外賃居問題面面觀

校外賃居問題面面觀. 主講人：馮麗芳 網址： WWW.TMM.ORG.TW. 簽約前準備工作. 一、資訊如何取得？. 1. 親友 / 學長姐介紹 2. 學校資訊 ( 租屋博覽會 ) 3. 租屋網站、 BBS 站 4. 紅紙條 5. 報紙、仲介公司 6. 大樓管理員. 資料來源：東海大學 2005 年學生校外租屋快訊. 提醒： . 不同時段看屋 租所週邊環境觀察 公共空間觀察 多打聽 設備檢查、測試 通風採光問題. 一、居住安全 ‧ 頂樓加蓋的門戶安全 ‧ 隨手關門 ‧ 加裝設備是否影響逃生 ‧ 熱水器擺放位置 ‧ 更換或加裝門鎖

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校外賃居問題面面觀

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Presentation Transcript

  1. 校外賃居問題面面觀 主講人：馮麗芳 網址：WWW.TMM.ORG.TW

  2. 簽約前準備工作 一、資訊如何取得？ 1.親友/學長姐介紹 2.學校資訊(租屋博覽會) 3.租屋網站、BBS站 4.紅紙條 5.報紙、仲介公司 6.大樓管理員

  3. 資料來源：東海大學2005年學生校外租屋快訊

  4. 提醒： • 不同時段看屋 • 租所週邊環境觀察 • 公共空間觀察 • 多打聽 • 設備檢查、測試 • 通風採光問題

  5. 一、居住安全 ‧頂樓加蓋的門戶安全 ‧隨手關門 ‧加裝設備是否影響逃生 ‧熱水器擺放位置 ‧更換或加裝門鎖 ‧車停明亮處 ‧陌生人進入前驗明正身 二、消防安全 ‧滅火器的使用 ‧逃生口/防火巷 ‧電箱檢查 居住/消防安全

  6. 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例：

  7. 狀況： A：付了定金，能拿得回來嗎？

  8. 關於定金 • 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之

  9. 進階題： A：付了定金還沒簽約，想把洗衣機裝在陽台上，可是陽台沒管線，要是房東不肯替我裝，可以要求退定不租嗎？

  10. 簽約前的基本觀念 一、簽名有效還是蓋章有效？ 民法第三條： Ⅰ.依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。

  11. 簽約前的基本觀念 二、不簽約可以嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。

  12. 簽約前的基本觀念 三、房東自己寫得契約書是有 效的嗎？ 契約成立要件： 民法第421條： 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用、收益，他方支付租金之契 約。

  13. 私法自治原則 • 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 • 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ • 房東自書局購得之契約可否修改。 • 未成年人—法定代理人之同意 • 原則的例外— • 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

  14. 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條）超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條） 民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條） 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。

  15. 違建能出租嗎？ • 住進去後，才發現是違建，房東並未事先告知，可以要求退租嗎？

  16. 承租違建應考量的重點： • 房屋結構 • 消防安全 • 居住安全 • 用水用電的安全 • 隨時有被拆的風險

  17. 文具店版本 房屋租賃契約書

  18. 立房屋租賃契約出租人(以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店　屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

  19. 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 至下頁 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。至下頁

  20. 返還原狀的提醒： • 返還原狀，原狀→房子經過使用後的自然耗損下的狀況。 • 若需改裝或加裝物品(釘子、掛勾)，需徵求房東同意 • 徵求同意下，儘量爭取以現狀反還，否則仍需返還原狀 • 協議達成事項列於租約中 回前頁

  21. 誰來修？ A：搬進去後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起來…

  22. 修繕的提醒： • 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態。 • 民法429 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租 人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人 不得拒絕。 • 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租 人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。 至下頁

  23. 第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。 至下頁

  24. 提前解約的提醒： • 若無約定，提前解約須徵得雙方同意 • 若只約定一方，另一方要提前終止租約，則須徵得對方同意，方可提前終止租約。 • 違約金及損害賠償須視契約書中有無約定 • 提前一個月告知。

  25. 第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址：

  26. 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

  27. 問題討論

  28. 狀況： A：契約已經簽了，租期還沒開始，也都還沒搬進去，可以要求房東還我錢嗎？

  29. 提醒： • 簽約開始，即代表履行的責任開始 • 住或不住的事實與契約無關

  30. 狀況： A：我花了一萬元租了一個房間，但是房東卻臨時規定了洗衣機使用的時間，為什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣服？房東可以臨時定公約嗎？

  31. 生活公約 • 打掃責任 • 公共物品使用時間及管理 • 進出時間 • 朋友進出狀況、可否留宿 • 消耗品的分攤方式 • 費用分攤、計算、繳交方式 • 可否養寵物 • 易影響他人部份之行為約束 • 違約之罰則

  32. 狀況： • 房東說房子要賣了，請我們一個月內搬家，不搬可以嗎？

  33. 提醒： • 民法425(所有權移轉不破租賃) 例外 ： • 查封、賣屋在租屋之前，不適用 • 超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

  34. 狀況： A：本來說好租金含水電、瓦斯、第4台，結果來收錢時又否認

  35. 提醒： • 擔心舉證困難，所有承諾請用文字書寫

  36. 狀況： A：多人合租，契約該如何簽？

  37. 提醒： • 一人代表簽約，則需承擔所有的責任 • 各別和房東簽約最保險 • 多人並列，並標示清楚各人承租範圍及金額 • 成為二房東

  38. 可以換鎖嗎？ • 保障個人隱私及安全，可換鎖 • 房東進出需事先告知 • 避免衝突，宜先告知 • 解除房東疑慮 • 搬走時，恢復原狀

  39. 【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送

  40. 寫存證信函的原則: 1.時間、地點、發生何事 2.主張之權利，或是房東應盡的義務 3.勿有模糊籠統要求 4.勿做情緒上的宣洩

  41. 解決方式及求助管道 《解決方式》 • 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商 • 勿惡言相向、互放狠話 • 勿用法條來壓房東 • 回學校尋求教官支援 《求助管道》 • 學校(生輔組、住宿組、軍訓室) • 當地縣市政府、鄉市鎮公所 • 崔媽媽基金會(02)2365-8140 網址：www.tmm.org.tw E-mail：tmm2.org@msa.hinet.net

  42. THE END

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