Gradevinsko zemlji te Dr Slavka Zekovic, vi i naucni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20

Gradevinsko zemlji te Dr Slavka Zekovic, vi i naucni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20 PowerPoint PPT Presentation


  • 273 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

GLAVNE TEME. 1. Pojam i uloga gradevinskog zemlji

Download Presentation

Gradevinsko zemlji te Dr Slavka Zekovic, vi i naucni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


1. Gradevinsko zemljište Dr Slavka Zekovic, viši naucni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20.mart 2010.

2. GLAVNE TEME 1. Pojam i uloga gradevinskog zemljišta 2. Svojina/vlasništvo 3. Osvrt na politiku gradevinskog zemljišta u ex-komunistickim zemljama 4. Zemljišna politika u zemljama u tranziciji 5. Zemljišna politika u zemljama tržišne privrede 6. Gradevinsko zemljište u Srbiji 7. Reformske osnove upravljanja gradevinskog zemljišta 8. Gradevinsko zemljište i javni interes 9. Politika razvoja komunalne privrede u Srbiji

3. 1.Pojam i uloga gradevinskog zemljišta Gradsko gradevinsko zemljište cini najvredniji deo fizickog (’’tvrdog’’) teritorijalnog kapitala Gradjevinsko zemljište je resurs dvojnog karaktera: proizvodni faktor i faktor potrrošnje Znacaj zemljišta samo zajedno sa objektom Gradevinsko zemljište ograniceno prirodno, društveno, ekonomsko i javno dobro koje ima vrednost i tržišnu cenu. Stoga u planiranju i u upravljanju zemljištem, treba obezbediti sledece : Zemljišne parcele treba da budu geografski definisane. Utvrdivanje društvene i ekonomske vrednosti zemljišta (evaluacija zemljišta), cena, gradska renta. Pouzdano merenje gradevinskih (zemljišnih) parcela i njihovo integrisanje u zemljišna i planska dokumenta, kao i u pravni i informacioni sistem. Vlasništvo i ekonomsko-tržišne transakcije sa zemljištem podležu javnoj društvenoj kontroli i garancijama (monitoring).

4. Uloga sistema i politike gradevinskog zemljišta mocna poluga politike konkurentnosti prostora i ekonomije povišavanja vrednosti zemljišta - teritorijalnog kapitala gradova rast novostvorene vrednosti privrede sigurnost privatnih i institucionalnih ulaganja suzbijanje i ogranicavanje bespravne izgradnje olakšavanje nove izgradnje, urbane obnove, revitalizacija braunfilda smanjivanje troškova uredivanja i njihova transparentnost sa stanovišta investitora snižavanje troškova funkcionisanja grada i komunalnih infrastrukturnih sistema sredstvo za obezbedjenje boljih fiskalnih efekata prevencija korupcije i spekulacija sa gradevinskim zemljištem, eliminisanje mogucih berzanskih manipulacija sprecavanje potencijalnih aktivnosti tzv.“urbane mafije“

5. 2. Svojina/vlasništvo Formalisticko i naucno shvatanje pojma svojine. Pravni koncept zemljišnog vlasništva: kontinentalni (rimsko pravo), anglosaksonski (englesko obicajno pravo). Sadržina prava svojine i njegova ogranicenja. Ogranicenja prava svojine u javnom interesu. Oblici ogranicenja prava svojine u javnom interesu (porezi, javna, planska i urbanisticka regulativa, eksproprijacija. Ogranicenja svojine u interesu pojedinaca (trecih lica, suseda). Podela i vrste svojine Prava i interesi na zemljištu

6. Svojinska prava Vlasništvo kao najšire ovlašcenje na stvarima obuhvata: Pravo posedovanja (ius posedendi) pravo korišcenja (ius usedendi) pravo raspolaganja (ius abudendi) pravo ubiranja plodova i prihoda od zemljišta (ius fruendi) Pravo na zemljište-deo ljudskih prava država zadržava prava da u javnom interesu ekspropriše zemljište država ima pravo lizinga kao obligaciono-pravni odnos i zakonska osnova za rentiranje zemljišta Pravo na zemljištu cine: pravo prodaje, pravo davanja u zakup, pravo stavljanja pod hipoteku, pravo povracaja, pravo planske kontrole, pravo promene namene, pravo izgradnje, pravo uklanjanja objekta i dr.

7. Sadržina prava svojine i njegova ogranicenja Pravo svojine je iskljucivo, nedeljivo, jedinstveno, elasticno. Ovlašcenje vlasnika da se usprotivi bespravnom uznemiravanju i da trpi ona uznemiravanja koja imaju pravni osnov (npr.urbanisticku pravnu normu); Pravo svojine, cija se sadržina konkretno odražava kroz pravo korišcenja, pravo raspolaganja i ubiranja efekata, ograniceno je u meri u kojoj je vlasnik dužan da u korist zajednice trpi uznemiravanja u vršenju tog prava. Iako pojedinci i grupe uživaju maksimalna svojinska prava na zemljištu, ova prava su podložna odredjenim ogranicenjima koja propisuje država i lokalne samouprave.

8. Ogranicenja prava svojine u javnom interesu Ogranicenje svojine na zemljištu (npr.zemljišni maximum, velicina parcele); Ogranicenja zbog urbanistickih potreba (urb.pravnih normi-velicina parcela, oblik, pravila gradjenja i dr.); Ogranicenja radi zaštite spomenika kulture i zaštite prirode; Ogranicenja radi zaštite biljnog i životinjskog sveta; Gradjevinsko zemljište ima liberalniji pravni režim od režima dobara od opšteg interesa.

9. Vrste svojine Privatna svojina (pojedinca, preduzeca, korporacije, penzioni fond, osiguravajuca društva, dobrotvorne organizacije ) Javna svojina (državna, opštinska, lokalna, svojina preduzeca u javnom sektoru, institucionalni vlasnici-penzioni fond, fond socijalnog osiguranja, osiguravajuca društva, dobrotvorne organizacije i sl) Zadružna svojina (mešovito, kondominium, idr.) Privatni vlasnici gradjevinskog zemljišta moraju da poštuju urbanisticke pravne norme i urbanisticke pravne akte – iz cega sledi da nema nadmoci privatne svojine

10. Prava i interesi na zemljištu Svojina jednog lica (vlasnik) - pravna cinjenica de jure (sa svim svojinskim elementima - posedovanje, korišcenje, raspolaganje, ubiranje plodova) U državini drugog lica (držalac) - pravna cinjenica de facto, sadrži pravo upotrebe pravo eksploatacije držanje putem ugovora (zakup, ortakluk, hipoteka, službenost) Koristi ga trece lice (korisnik) – pravna cinjenica de facto Razlika izmedu svojine i državine – iz svojine su svi svojinski elementi, iz državine su interesi Prava i interesi na zemljištu nisu apsolutna, jer država ureduje svojinske odnose

11. 3. Osvrt na politiku gradevinskog zemljišta u ex-komunistickim zemljama Državno/javno vlasništvo nad urbanim/gradjevinskim zemljištem; tretman gradj. zemljišta kao neekonomskog dobra marginalne tržišne vrednosti, koje nije u slobodnom prometu (nema institucija tržišta); administrativna alokacija gradjevinskog zemljišta; korišcenje zemljišta se odredjuje tehnickim normama; standardizacija i javna kontrola; javno finansiranje najvažnije infrastrukture; ulogu urbanistickog planiranja kao svojevrsnog supstituta tržišta; primena arhitektonskih metoda radi minimiziranja negativnih efekata u prostoru; nedovoljno efikasno korišcenje zemljišta, marginalne cene zemljišta, koji treba da reflektuju potencijale urbanih naselja i lokacija

12. 4. Zemljišna politika u zemljama u tranziciji Reformski zakoni u regulisanju zemljišta 0) Formiranje tržišta zemljišta, instrumenata zemlj.politike 1)Imovinska prava a) povracaj (restitucija) zemljišta i nepokretnosti bivšim vlasnicima; b) reforma zakupskih prava 2) Uspostavljanje privatno-svojinskih odnosa na zemljištu 3) Uspostavljanje zemljišnog registra i kontrole 4) Prilagodavanje urbanisticke i gradevinske regulative 5) Pravna sigurnost vlasnika, investitora 6) Mehanizam kapitalizacije imovine i efektivnost, transparentnost u upravljanju zemljištem 7)Ekonomska i fiskalna politika u upravljanju zemljištem

13. 5. Zemljišna politika u zemljama tržišne privrede - karakteristike tržišnog sistema gradjevinskog zemljišta Dominacija privatne svojine nad gradjevinskim zemljištem (u delu zemalja) tržišna alokacija zemljišta Ravnopravnost privatne i javne svojine nad gradjevinskim zemljištem Puno pravo korišcenja i transakcija zemljišta direktnim ugovornim i obligacionim odnosom vlasnika/korisnika lokacije, u skladu sa urbanistickim planom Promet zemljišta se obavlja posredstvom tržišta, koje je specificno Upravljanje gradjevinskim zemljištem se odvija tržišnim mehanizmima Opremanje zemljišta vrše investitori-preduzimaci i promoteri, ugovornim odnosom preduzimaca/developera na uredjenju lokacije i lokalne vlasti, Pribavljanje,opremanje i aktiviranje gradjevinskog zemljišta za razne namene obavlja se kombinovanim delovanjem tržišnih mehanizama i planskih faktora, javna kontrola individualnih interesa/ korišcenja zemljišta, uz tržišne mehanizme, generiše odluke o razvoju i urbanoj rekonstrukciji i afirmiše pojedine prostore, Urbana rekonstrukcija sa primenom politike “zelenih pojasa” ogranicava procese izgradnje u ivicnom pojasu grada, odnosno predstavlja protivtežu suburbanizacije Globalizacija i gradjevinsko zemljiste, greenfield i brownfield investicije uloga urbanistickog planiranja, kao vida intervencije kojim se koriguju pojedini oblici nesavršenosti tržišta zemljišta

14. Specificnosti tržišta gradskog zemljišta planirano korišcenje zemljišta utice na tržišnu cenu lokacije – namena i kapaciteta segmentiranost tržišta razlicita svojstva pojedinacnih lokacija kao potencijal ili ogranicenje neelasticnošcu ponude (ogranicena ponuda zemljišta za pojedine namene) uz rastucu tražnju, uz stalan rast cena gradskog zemljišta visoke cene pojedinacnih lokacija i dug period otplate investicija u zemljište koncentracija finansijskih sredstava radi pospešivanja transakcija, uslovljena razvijenošcu finansijskih institucija i finansijskih mehanizama (hipotekarni krediti, obveznice na nekretnine, akcija i sl.),idr.

15. Tržište gradskog zemljišta, mehanizmi i institucije na tržištu zemljišta Specificnost tržišta zemljišta funkcionalna segregacija tržišta gradj.zemljišta na poslovno, stambeno, proizvodno... Povecanjem intenziteta korišcenja gradjevinskog zemljišta i rentabilnijom namenom raste i vrednost gradjevinskog zemljišta Lokaciona neelasticnost gradjevinskog zemljišta uslovljava ogranicenu ponudu zemljišta Ogranicena ponuda utice na rast cene zemljišta Porastom cene zemljišta podstice se njegova ponuda,tj. elasticnost ponude Elasticnost ponude zemljišta postiže se na racun poljoprivrednog zemljišta u ivicnim delovima grada

16. Tržište zemljišta Tržište nekretnina - znacajan deo privrednog ambijenta zemljište se koristi kao zalog za dobijanje kredita tržište lokacija tržište neizgradenog zemljišta - lokacija tržišta razlicitih vrsta nekretnina tržište zakupa tržište investitora i sl. segmentiranost tržišta prema namenama svaki grad ima specificno tržište zemljišta U funkcionisanju tržišta nekretnina glavnu ulogu imaju tržišni akteri uloga države svedena na otklanjanje tržišnih nedostataka, na regulisanje tržišnih kretanja i regulisanje pravila

17. Instrumenti zemljišne politike 1) planerski 2) poreski 3) tržišni 4) finansijski 5) administrativni

18. 1)Instrumenti planerske politike Urbanisticki/regulacioni i prostorni planovi, zoning, parcelacija, propisi o gradenju zabrana ili restrikcija izgradnje na odredenoj lokaciji Planerski dogovor i JPP 2)Instrumenti poreske politike porez na imovinu porez na prihod od imovine i porez na ekstra prihod od imovine porez na promet nekretnina porez na naslede i poklone porez na promet apsolutnih prava porez na uvecanu vrednost zemljišta (renta) porez na neizgradeno zemljište porez na promenu namene zemljišta posebni porez na komercijalno zemljište (namenjeno poslovnom prostoru ali i stanovima za izdavanje i prodaju), koji mogu biti višestruko veci posebna izuzeca od placanja poreza

19. 3)Tržišni instrumenti slobodno tržište prometa zemljištem (ponuda, tražnja, prodaja) postojanje privatnih, javnih i mešovitih preduzimackih kompanija mogucnost predinvestiranja u zemljište, ukljucujuci i privatni kapital kroz programe npr.urbane obnove (JPP) 4)Finansijski instrumenti bankarske i druge finansijske institucije – razvojne, hipotekarne banke, kreditne zadruge, štedionice, investicioni fondovi, institucionalni investitori i mogucnost kreditiranja proizvodnje gradevinskog zemljišta i izgradnje kamatne stope i sistem subvencija sekundarno tržište hartija od vrednosti i placanje pomocu obveznica, deonica/akcija vecina instrumenata ima in/direktno dejstvo 5)Administrativni instrumenti Nacionalizacija, eksproprijacija ogranicavanje prava držanja neizgradenog zemljišta obaveza uredenja zemljišta tj. Parcelacija zaštita prirodnih i kulturnih objekata banke podataka o zemljištu Preparcelacija razvoj lokalne infrastrukture

20. Osnovni faktori tražnje za zemljištem/nekretninama Stratifikacija tražnje prema namenama/aktivnostima ekonomska kriza, nestabilnost, inflacija (podsticu ulaganja u nekretnine radi ocuvanja i bezbednosti kapitala), ekonomski prosperitet (uslovljava povecanje tražnje poslovnog i “proizvodnih” prostora) privredno restrukturiranje (uslovljava pad tražnje za industrijskim lokacijama; zbog porasta efikasnosti intenzivnije se koriste proizvodni faktori i resursi/ zemljište porast stanovništva i porast kupovne moci (uticu na porast stambene tražnje za odredjenim tipom izgradnje) finansijski podsticaji (povoljni krediti, smanjenje kamata podsticu gradnju stanova), poreska politika (smanjenjem poreskih stopa u oblasti zemljišne politike podstice se tražnja za lokacijama)

21. Cene zemljišta u gradovima zemalja tržišne privrede realne i relativno stabilne-rast u Južnoj Evropi Cene zemljišta razlikuju se prema namenama, relaciji grad-ostalo podrucje 7-20 x Cena gradj.zemljišta odražava njegovu sadašnju vrednost i planirano korišcenje Ekonomska cena zemljišta je rezultat troškova (rada, kapitala, tehnologije, preduzetništa), obuhvata cenu poljoprivrednog zemljišta i komunalno opremanje Renta predstavlja cenu zemljišta koja se formira na tržištu (ponuda i potražnja) Ekonomska renta-ekstra prihod koji nastaje kao rezultat izuzetne lokacije Struktura cene 1m2 opremljenog zemljišta u gradovima: do 5% na ime poljoprivrednog zemljišta, 15-20% troškovi opremanja zemljišta, 75-80% uvecana vrednost zemljišta-renta Povecanje cene zemljišta u Kopenhagenu 800puta, Madridu 500 puta, Minhenu 40 Razlike izmedju vrednosti i cene zemljišta dovode do spekulacija u GRADOVIMA U Beogradu je u slobodnoj kupovini oko 20,000 ha poljoprivrednog u gradjevinsko-sa prisvajanjem najveceg dela rente od strane vlasnika, bez oporezivanja U Srbiji prisutne spekulacije cena zemljišta: položaj zemljišta uz krupnu javnu infrastrukturu podiže vrednost zemljišta 10 puta, javne odluke o planiranim namenama gradjevinskog zemljišta 10 puta, komunalno opremanje do 10 puta, -ukupno 1000 puta! U promeni vrednosti zemljišta tri praga: položaj u odnosu na centar, planske odluke kao osnova za privodjenje nove namene, stepen infrastrukturne opremljenosti Svi gradovi Evrope sa dominacijom javnog vlasništva na zemljištu primenjuju metod rezidualnih vrednosti u politici cena zemljišta (Stokholm, Amsterdam, Helsinki, Bec, Frankfurt)-Residual value approach, Capitalized value approach, Comparative appraisal procedure)

22. Cene zemljišta-gradska renta u USD/ m2 gradovi stanovanje kancelarije industrija komercijalni trgovina centar grada Kopenhagen 90 98 49 907 729 Madrid 102 268 78 366 244 Pariz 170 354 126 472 472 Atina 29 80 - 58 275 Dablin 58 130 36 863 432 Milano 58 324 34 431 - Oslo 87 189 73 725 363 Lisabon 46 234 33 312 332 Stokholm 78 352 110 470 470 London - 718 103 3.233 - Tokio 198 847 - - - Njujork 300 600 400 1.700 - Izvor: “Land use management and environmental improvement in cities”, Proceedings of a European Workshop, European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions,Lisbon , 1992. Beograd 100 300 30-40 500-1000

23. Renta Specifican oblik dohotka-ekstra dohodak, nezaradjeni dohodak koji ostvaruje vlasnik nepokretnosti bez rada, izdavanjem u zakup (rezultat tražnje i ogranicenosti resursa) Oznacava dohodak dobijen od zemljišta Renta predstavlja cenu zemljišta koja se formira na tržištu (ponuda i potražnja) Vrednost zemljišta se determiniše kroz transakcije i odnose ponude i tražnje na relativno slobodnom tržištu zemljišta ili administrativno kontrolisanom tržištu Renta koju prisvaja vlasnik zemljišta je funkcija tražnje (zbog neelasticnosti ponude) i rapidno raste sa procesom urbanizacije i izgradnje Suština rente je da je prisvajanje rente ekonomski oblik u kome se realizuje zemljišna svojina, tj. da svaki oblik svojine ispoljava rentu Zemljišna svojina je uzrok postojanja rente,(diferencijalne rente) Za ispoljavanje rente neophodno da tržišni mehanizmi slobodno deluju (zakonom ponude i tražnje), uz urbanisticko planiranje kao korektiv U našim uslovima naknada za korišcenje zemljišta (nedavno ukinuta zakonom) ne može ispoljiti svojstva rente zbog nedostatka tržišta zemljišta, ogranicenog prometa državnog gradj. zemljišta U Srbiji usled neovlašcene i nekontrolisane parcelacije poljoprivrednog zemljišta, rente od zemljišta prelivene su privatnim vlasnicima, posrednicima, investitorima (spekulacije sa zemljištem, bespravna izgradnja, podstandardna urbanizacija i dr.) Procene su od 10-15 puta u razvijenim do 1800 puta npr.u Španiji. U Srbiji 1000 Stopa oporezivanja rente 40-70%, kod nas kvazi-tržišne osnovice cene zemljišta Država i lokalna zajednica gube potencijalna poreska sredstva u ovim transakcijama

24. Osnovni oblici državne intervencije na tržištu gradskog zemljišta 1.Registri zemljišta 2. Planska sredstva (urbanisticko i prostorno planiranje planiranje) 3. Razvoj zemljišta Preuredjivanje zemljišta (readjusment) Uvodjenje zemljišta za razvoj- tehnika upravljanja zemljištem za konverziju privatnog vlasištva zemljišta na periferiji za urbane namene Postojanje rezervi zemljišta u javnoj svojini, radi prodaje ili zakupa Direktno investiranje u infrastrukturu 4. Pravna i poreska sredstva Limitiranje zemljišne parcele u vlasništvu za sva pravna i fizicka lica, Eksproprijacija zemljišta i formiranje banke zemljišta Porez na kapitalnu dobit od zemljišta Oporezivanje zadržavanja zemljišta (van f-je) 5. Subvencije radi potpunog ili delimicnog podsticanja razvoja akterima, fizickim licima 6. Oduzimanje pojedinih ili svih svojinskih prava privatnim vlasnicima gradjevinskog zemljišta tj. njihovo prenošenje u javno vlasništvo. Razlozi za intervencije države na tržištu gradjevinskog zemljišta: eliminacija nesavršenosti i nedovoljne efikasnosti tržišta zemljišta i nekretnina redistribucija društvenih resursa tako da svi akteri ucestvuju u tome i td. Sprecavanje neefikasnog urbanog razvoja i razmeštaja (koji povecava troškove poslovanja komunikacija, urbane disekonomije i dr.) Prevencija spekulacija Prevencija nastanka slamova Prevencija i održavanje kvaliteta životne sredine

25. 6. Gradevinsko zemljište u Srbiji Pojam i vrste gradjevinskog zemljišta Upravljanje i korišcenje gradjevinskog zemljišta u Srbiji Pribavljanje gradjevinskog zemljišta Slabosti i prednosti državne svojine nad gradjevinskim zemljištem Finansiranje uredivanja gradevinskog zemljišta Naknada za uredivanje zemljišta Glavni problemi gradjevinskog zemljišta u gradovima Efekti postojeceg sistema gradevinskog zemljišta Restitucija gradevinskog zemljišta Rang Srbije u pogledu dobijanja gradevinske dozvole i registracije imovine Rang Begrada prema pokazateljima lakoce poslovanja (u oblasti zemljišne politike)

26. Pojam i vrste gradevinskog zemljišta (Zakon o planiranju i izgradnji, Cl.82-84) Gradevinsko zemljište jeste zemljište odredeno zakonom i planskim dokumentom kao gradevinsko, koje je predvideno za izgradnju i redovno korišcenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgradeni objekti u skladu sa zakonom i zemljište koje služi za upotrebu tih objekata. Vrste gradjevinskog zemljišta 1) gradsko gradevinsko zemljište - zemljište u gradevinskom podrucju naseljenog mesta koje je kao takvo odredeno planskim dokumentom, koji se donosi za opštinu, grad i grad Beograd, 2) gradevinsko zemljište van granica gradskog gradevinskog zemljišta - zemljište u gradevinskom podrucju izvan naseljenog mesta, koje je kao takvo odredeno planskim dokumentom koji se donosi za opštinu, grad i grad Beograd Izgradeno i neizgradeno gradevinsko zemljište Uredeno i neuredeno gradevinsko zemljište

27. Upravljanje i korišcenje gradjevinskog zemljišta Monopol javne/državne svojine nad gradskim zemljištem nedostatak stvarnog tržišta gradjevinskog zemljišta, regulatornih mehanizama i institucija Administrativna alokacija gradskog zemljišta neefikasnost sredstava uloženih u zemljište -nema reprodukcije lokacija uloženi društveni kapital u javna dobra i zemljište ima za cilj efikasnost, ne i “oplodjavanje” tj. kapitalizaciju - vracanje kroz profit Kod gradjevinskog zemljišta ne vladaju ekonomske zakonitosti-postojeci instrumenti ne omogucavaju povracaj i kapitalizaciju ulaganja nekontrolisana kapitalizacija uloženih društvenih sredstava od korisnika Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda (nema oporezivanja), nije obezbedjen mehanizam njihovog povracaja stopa poreza na promet zemljišta/nepokretnosti –transakcije (3%) Nesputana i korumpirana država (lokalna vlast) Slabosti postojeceg informacionog sistema o zemljištu

28. Pribavljanje gradjevinskog zemljišta (1) kupovina na tržištu zemljišta u privatnoj i državnoj svojini. (2) Zakup zemljišta u državnoj svojini (3) Eksproprijacija (4) Nasledjivanje

29. Izabrani pokazatelji o gradevinskom zemljištu u Srbiji, 2005.

30. Slabosti i prednosti dominacije državne svojine na zemljištu Slabosti ogranicavanje gradjanskih prava na svojinu (pitanja restitucije) administrativno upravljanje gradjevinskim zemljištem duge administrativne procedure pribavljanja kao barijera za strana i druga ulaganja nerašcišceni imovinsko-pravni odnosi usporavaju i poskupljuju izgradnju objekata ogranicenja prometa zemljišta oko 20% predmeta kod civilnih sudova odnosi se na pitanja zemljišta, imovinsko-pravne odnose i nekretnine neefikasnost sredstava uloženih u gradjevinsko zemljište nema povracaja uloženih društvenih i drugih sredstava neefikasno administrativno upravljanje zemljištem, prouzrokuje urbane disekonomije, ukljucujuci smanjenje kvaliteta izgradjene sredine Prednosti velika sloboda planiranja unapred, obezbedjenje javnog interesa mogucnost intervencije države na cenu zemljišta gradjevinsko zemljište u državnoj svojini moze biti u lizingu sprecavanje spekulacija

31. Metod dodeljivanja državnog zemljišta Javno nadmetanje (51%) Prikupljanje ponuda (30%) Neposredna pogodba (19%) Ko upravlja gradevinskim zemljištem? Javno preduzece (71%) Opštinski organ uprave (29%)

32. Finansiranje uredivanja gradevinskog zemljišta 1) naknada za uredivanje gradevinskog zemljišta; 2) zakupnina za gradevinsko zemljište; 3) otudenje gradevinskog zemljišta (javnim nadmetanjem, oglasom, pogodbom-opština); 4) konverzije prava korišcenja,uz nadoknadu, odnosno prava zakupa; 5) drugi izvori u skladu sa zakonom

33. NAKNADA ZA UREĐIVANJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA Naknadu placaju investitori pre izgradnje jednokratno, u više rata, po m2 izgradene površine, nameni objekta, zonski Sadrži troškove pripreme terena i komunalne infrastrukture 2005. god. 120 mil.EUR ili 10,3% fiskalnih prihoda opština naknada se obracunavala prema “stvarnim” troškovima uredenja zemljišta sada se visina naknade utvrduje na osnovu kriterijuma: stepena komunalne opremljenosti, godišnjih programa za uredivanje gradevinskog zemljišta, urbanisticke zone, namene objekta troškovi komunalne infrastrukture na gradskim lokacijama slicni – vrednost lokacija razlicita, zavisno od komercijalne atraktivnosti investitor placa troškove komun. infrastrukture i gradske rente „stvarni“ troškovi uredenja zemljišta kao min. licitaciona cena na tenderu licitacioni metod odredivanja naknade pokazuje da vlasti i same misle da sistem utvrdivanja nije adekvatan Prekomerno izlicitirana cena naknade predstavlja JEDNOKRATNU KAPITALIZOVANU RENTU tj.cenu kupovine prava korišcenja lokacije Država pri tome ne prodaje vlasništvo vec pravo zakupa na odredeno vreme dvojni karakter instrumenata naknade za uredenje deo za komunalnu infrastrukturu deo je ustvari naplata kapitalizovane gradske rente, tj.cene zemljišta

34. Pravci transformacije naknade za uredenje gradevinskog zemljišta Umesto naknade za uredenje zemljišta moguce uvodenje naknada za infrastrukturu ili infrastrukturnih naknada (impact fee) Transformacija naknade u sferi a) reforme komunalne privrede i finansiranja kom.infrastrukture b) sprege sa urbanom politikom lokalne zajednice Namensko finansiranje komunalne infrastrukture ima opravdanost zbog budžetskog usmeravanja Odredjivanje visine pojedine infrastrukturne naknade zavisi od konkretne komunalne usluge, programa razvoja komunalne infrastrukture u lokalnoj zajednici transformacija naknade za uredenje zemljišta prenosi se u domen ekonomske regulacije komunalnih delatnosti

35. NAKNADA ZA KORIŠCENJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA Šta je naknada za korišcenje gradevinskog zemljišta? Gradevinsko zemljište je u državnoj svojini i korisnici su zakupci pa placaju zakupninu koja se zove – NAKNADA ZA KORIŠCENJE GRAĐ. ZEMLJIŠTA Naknada je namenjena komunalnom opremanju gradevinskog zemljišta Naknada je miks 2 komponente zakupnine za korišcenje državnog zemljišta dažbine za usluge komunalnih delatnosti (zajednicka komunalna potrošnja) Tržišna vrednost objekta sadrži i vrednost prava korišcenja grad. zemljišta Dvostruko oporezivanje prava korišcenja gradevinskog zemljišta naknadu za korišcenje grad. zemljišta porez na imovinu Naknada za korišcenje gradevinskog zemljišta u Srbiji u 2005, -5,5 milijardi dinara (60 mil.EUR) ili 5,1% budžeta Naknada se placa po m2 izgradene površine objekta opštine odreduju visinu naknade, kriterijume i merila za naplatu zonski sistem naplate u gradovima (3-6 zona, u KG 423 zone!) veoma niska visina naknade (u BG IX 2009. 1 din/m2 stana/mesecno) ili 0,1 eurocent/m2/mesecno ili 12 evra/god. Ukidanje naknade Zakonom o planiranju i zgradnji, 2009. - transformacija naknade u porez na imovinu

36. Problemi gradjevinskog zemljišta u gradovima Deficit gradjevinskog zemljišta razlicitog stepena opremljenosti, po prihvatljivim cenama u skladu sa kupovnom moci Visoki troškovi uredjivanja gradjevinskog zemljišta (30-50% u ceni izgradj.m2) Manjak vecih parcela u centralnim urbanim oblastima Neorganizovano i neuredjeno tržište gradj.zemljišta, lokacija Neefikasni javni programi uredjenja gradjevinskog zemljišta, Nespremnost preduzetnika i gradjana da prate nerealne planove, programe uredjenja zemljišta i dr.-posledica bespravna izgradnja, urbanisticki nered, podstandardna naselja, problemi kvaliteta življenja, ekološki problemi i dr. Administrativne procedure, korupcija, monopoli Neadekvatna kapitalizacija gradjevinskog zemljista

37. Efekti postojeceg sistema gradevinskog zemljišta Neefikasnost (slabosti) korišcenja zemljišta U odsustvu stvarnog tržišta gradevinskog zemljišta, na formiranje cene ne uticu ponuda i tražnja Administrativni nacin odredivanja korisnika zemljišta administrativni nacin odredivanja zakupnine Politicka dimenzija u upravljanju zemljišta i u tranzicionom periodu Socijalna dimenzija u upravljanju zemljišta Smanjenje izgradnje i investicija Pravna nesigurnost investitora Neizvesna stabilnost sistema zemljišta zbog cestih promena Neizvesnost u procesu privatizacije gradevinskog zemljišta (može da poveca troškove investitora) Smanjenje lokalnih prihoda od zemljišta Manji fiskalni efekti zbog neefikasnog korišcenja gradevinskog zemljišta Zavisnost fiskalnih prihoda gradova od tržišne vrednosti nekretnina (kao poreske osnove) – veca cena nekretnina – veci prihodi od imovine Smanjenje i usporavanje ulaganja u nekretnine

38. Restitucija gradevinskog zemljišta Zakon o restituciji/denacionalizaciji imovine nije donet Prema podacima Mreže za restituciju u Srbiji, gradani potražuju 109 miliona m2 gradevinskog (10.900 ha), dok je prema drugim procenama 12.000 ha gradevinskog zemljišta. U Beogradu se potražuje 2.652 ha gradevinskog zemljišta ili 24% ukupno prijavljenog oduzetog gradevinskog zemljišta u RS Procene potraživanja za imovinu krecu se od 20-221 milijardi € Pitanje nadoknada bivšim vlasnicima, imajuci u vidu da BDP Srbije iznosi 32 milijarde €. Procenjuje se da vrednost imovine cije vracanje u izvornom obliku nije moguce iznosi ~ 3,6 milijardi €.

  • Login