ATTIVITA’ PROFESSIONALE DEL PERITO

1. ATTIVITA’ PROFESSIONALE DEL PERITO GENERALITA’: La stima può essere richiesta nell’ambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione estimativa o perizia) oppure in un contesto di non conflittualità ( valutazione economica o parere). Se la conflittualità può essere ricomposta in via bonaria la funzione del perito è solo di supporto tecnico-estimativo. Se invece la conflittualità è esasperata la sua ricomposizione avviene in sede giudiziaria nel ricorso del processo civile. Infine c’è l’arbitrato che consiste in una soluzione intermedia tra la via bonaria e quella giudiziaria che consiste in un preventivo accordo. Con la legge finanziaria 2002 è stata introdotta la perizia giurata per scopi fiscali fatta da un tecnico( geometra ) per determinare il valore delle aree edificabili ai fini delle imposte IRPEF, REGISTRO, IPOTECARIE, CATASTALE. Il perito ricevuto l’incarico, noto il quesito, dovrà sviluppare il procedimento individuando : l’aspetto economico; Stabilire il procedimento (sintetico o analitico ); Analizzare i rapporti legali ed economici esistenti tra persone e cose; Rilevare i dati di fatto e ipotetici; Elaborare i dati secondo il procedimento; Stendere la relazione.

2. PROCEDIMENTI DI STIMA • Procedimenti sintetici: • Per confronto o comparativa; • Per valori tipici; • Storica e a vista solo in casi eccezionali e per fini statistici. • Procedimento analitico. • Nella stima dei fondi rustici sia che si sceglie il procedimento sintetico che analitico e per qualunque aspetto economico è importante reperire informazioni sui valori e parametri dei fondi simili a quello oggetto di stima. Per attingere queste notizie ci si rivolge: • Ad agenzie immobiliari; • Mediatori ed operatori economici; • Ufficio registro; • Studi professionali e notarili; • Commissioni provinciali; • I.N.E.A.

3. STIMA DEI FRUTTI PENDENTI ED ANTICIPAZIONI COLTURALI • Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o arboree, ben visibili come tali e prossimi alla raccolta. • Per anticipazione si intendono i prodotti in corso di maturazione non ancora visibili, perché nel momento della stima la coltivazione si trova in una fase di sviluppo iniziale. • I casi pratici in cui si ricorre alla stima dei frutti pendenti o anticipazioni colturali sono: • Danni causati dall’occupazione di terreni coltivati ( servitù, espropriazioni, ecc.); • Danni da grandine o inquinamento o altre cause accidentali; • vendita o affitto di un fondo nel corso dell’annata agraria con coltivazioni in atto; • Vendita del prodotto “ in piedi “.

4. STIMA DEI FONDI RUSTICI • Gli aspetti economici che si applicano nella stima dei fondi rustici sono: • Valore di mercato; 2 Valore di trasformazione; 3 Valore di capitalizzazione; • Valore complementare; In agricoltura è possibile applicare per alcuni prodotti il: • Valore di produzione e di riproduzione; • Valore di surrrogazione.

5. PROCEDIMENTI DI STIMA FRUTTI PENDENTI O ANTICIPAZIONI COLTURALI • STIMA IN BASE AI RDDITI FUTURI: • È dato dalla sommatoria da m a n dei prodotti meno la sommatoria da m a n delle spese risparmiate fino alla fine del ciclo. • Fp = SPr – SSp oppure < 10gg alla raccolta • Fp = SPr – SSp/ 1+ rt. > 10gg alla raccolta • STIMA IN BASE AL COSTO: • È dato dalla sommatoria di tutte le spese sostenute dal momento zero al momento della stima. • Fp = Ssp

6. Stima delle scorte aziendali • Le scorte in una azienda sono classificate in sc.vive, sc.morte, e pr. di scorta. • La presenza e la quantità e tipo di scorte dipende dall’indirizzo produttivo e dal tipo di organizzazione dell’azienda. • La stima delle scorte viene fatta in riferimento a quanto effettivamente presente per quantità e qualità nel momento della stima. • Bestiame: aspetto economico valore di mercato cioè quantità per il prezzo unitario in funzione della razza e della categoria. • Macchine: aspetto economico valore di mercato considerando lo stato di conservazione ed età ( valore usato ) oppure valore a nuovo per coefficiente di vetustà o deprezzamento. Il deprezzamento può essere stimato forfetariamente mediante una % oppure la formula D= Vi – Vf /n oppure D = (Vi – Vf) * r/qn – 1. • n = durata economica della macchina. • Prodotti di scorta: aspetto economico valore di mercato, valore di trasformazione o valore di surrogazione.

7. STIMA DEI MIGLIORAMENTI • I miglioramenti fondiari vengono eseguiti da un privato con l’intento di aumentare il reddito o il valore del fondo. Si parla di bonifica o trasformazione fondiaria quando si vuole migliorare le condizioni di vita e di lavoro di una popolazione rurale ed è eseguita da un ente pubblico. • I più comuni miglioramenti sono: nuovi fabbricati, piantagioni arboree, pozzi e impianti irrigui, sistemazioni del terreno. • I problemi estimativi che riguardano i miglioramenti sono: a) Giudizi di convenienza economica; b) Calcolo dell’indennità per chi esegue miglioramenti su fondo altrui; c) Determinazione del valore potenziale. • Miglioramenti possono essere eseguiti dal proprietario o dall’affittuario e pertanto i giudizi saranno espressi in maniera diversa. • Proprietario: a) in termini di reddito Rf – Ra > Kn*r; b) in termini di valore Vp – Va > Kn; c) in termini di fruttuosità r > r’ r= Rf – Ra / Kn • Affittuario ( Rp – R a ) qn – 1 /rqn > Kn – Ind/qn

8. STIMA DEGLI ARBORETI • Caratteristiche degli arboreti: • La specie; La varietà; La forma di allevamento; Specializzato coetaneo; Specializzato disetaneo; Promiscuo; A governo annuo; A governo periodico; Perpetuo; Autonomo. • L’arboreto, da un punto di vista estimativo, può essere distinto in due parti: • La terra nuda ( terreno nudo privo di coltivazione ); • Il soprassuolo ( piante in piedi, privi di frutti che costituiscono i frutti pendenti ). • La terra nuda mantiene sostanzialmente nel tempo le sue caratteristiche, • Il soprassuolo, invece, attraversa un ciclo caratterizzato da varie fasi: • Fase di impianto; • Fase di incremento; • Fase di maturità; • Fase di decremento o vecchiaia.

9. Valutazione estimativa degli arboreti • Aspetto economico: • valore di mercato: • Valore della terra nuda ( Vo ); • Valore intermedio (Vm ); • Valore soprassuolo ( Vss ); • Ricerca dell’età del massimo tornaconto; • Procedimenti di stima: • Procedimento sintetico comparativo; • Procedimento analitico.

10. CASI DI STIMA PARTICOLARE DEGLI ARBORETI • IL VALUTAZIONE DEL Vo NEL CASO IN CUI TERMINATO IL CICLO DEL FRUTTETO SI PASSI DEFINITIVAMENTE A COLTURE ERBACEE. • Il caso in esame si configura nel problema dei redditi transitori e permanenti. • Vo = SBf x 1/qn + Bf/r x 1/qn( procedimento matematico) • Se si vuole applicare il metodo estimativo bisognerà prima trasformare il reddito periodico in annualità e poi applicare la seguente formula: • Bfs/r + (Bff – Bfs ) x qn-1/rqn • RICERCA DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO NEL CASOIL REIMPIANTO NON AVVENGA SUBITO IL DANNO MA IN UN ANNO INTERMEDIO FRA m e n cioè m’. • Vs =( SPr – SSp + Vo ) x 1/qn - Vo x 1/qm’

11. STIMA DEI FRUTTETI SPECIALIZZATI DISETANEI • VM= Bf/r; • Vo = SBf/qn-1* n; • Vs = Vm – Vo; • Determinazione del Vo nella fase di assestamento: • Vo = ( SPr – SSp + Bf/r ) 1/qn procedimento matematico dei redditi transitori e permanenti.

12. OLIVETO AUTONOMO A CICLO LUNGHISSIMO • Calcolo del Vm nella fase di maturità: • Vm = Bf/r; • Calcolo del Vm nella fase di incremento es. al 25° anno mentre la fase di maturità inizia al 40° anno: • Smm’( Pr – Sp + Bf/r )1/qm-m’. • Vo = Som’ ( Pr – Sp +Bf/r ) 1/qm’.

13. STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI • GIUDIZI DI CONVENIENZA ECONOMICA; • INDENNITA’ PER CHI ESEGUE I MIGLIORAMENTI SU FONDI ALTRUI; • RIPARTO DELLE SPESE CONSORZIALI.

14. RIPARTO SPESE CONSORZIALI I consorzi si occupano dell’esecuzione, della manutenzione e dell’esercizio delle opere di bonifica o di miglioramento fondiario secondo le finalità e con gli strumenti dettati dal regio decreto del 1933 n.215 ( dalle norme sulla bonifica integrale ) e dalla legge 18/05/1989 n.183 ( norme sul riassetto organizzativo e funzionale della difesa del suolo ) coadiuvata da una legge regionale. Con il contratto di consorzio più imprenditori istituiscono un’organizzazione comune per la disciplina di determinate opere. Vi sono pertanto: • Consorzi di bonifica; • Consorzi di miglioramento fondiario. I primi sono costituiti per lo più da enti pubblici ( Stato, Regione ); I secondi sono per lo più costituiti da privati proprietari.

15. Riparto Spese Consorziali I proprietari situati entro il comprensorio sono obbligati a contribuire alle spese necessarie all’esecuzione dell’opera in ragione del BENEFICIO che traggono dalla bonifica o del miglioramento fondiario. Il beneficio è determinato da indici o parametri che possono essere di tipo tecnico o economico, quantitativo o qualitativo. Esempi: per una bonifica il beneficio che un immobile riceve dall’opera è proporzionale al danno evitato. Gli indici che in questo caso sono presi in considerazione sono l’indice idraulico e l’indice economico. • Il primo è dato dalla combinazione di due indici indice di rischio e indice pedologico; • Il secondo tiene conto dell’incremento di reddito o di valore degli immobili. ( RD, RC, Vo ai fini ICI, Bf, Ca, PLV ). Per un consorzio di irrigazione l’indice è dato dalla competenza ( cioè la quantità di acqua fornita ). C = Q x O/24 T; Per i consorzi stradali l’indice è la distanza di percorrenza.