Dzīvokļu īpašuma likums

1. Dzīvokļu īpašuma likums A. Salmiņš – LPS padomnieks 05.11.2010

2. Jaunā likuma problēmātiskie uzstādījumi • Sasaiste ar civillikumu • Dzīvokļu īpašnieku tiesību un sabiedrības interešu samērojamība • Derīgie un lietderīgie izdevumi • Lēmumu pieņemšanas procedūras atvieglojumi • Parādsaistības kā dzīvokļa īpašuma apgrūtinājums (reālnasta) • Pārvaldnieka kompetence 05.11.2010

3. Definēts • Atsevišķs īpašums • Atsevišķam īpašumam piederīgie elementi • Kopīpašums • Dzīvojamo māju kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas principi 05.11.2010

4. Civillikums • likums nosaka , ka dzīvokļu īpašums ir lietu kopība (CL 849. pants) • Dzīvokļu īpašums sastāv no atsevišķa īpašuma –galvenā lieta un kopīpašuma ,kas ir blakuslieta. • Tātad: • Blakus lieta ir galvenās lietas būtiska daļa (CL 851) • Dzīvokļa kopīpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa atrodas nesaraujamā sakarā ar atsevišķo īpašumu( CL 854) • Visas tiesiskās attiecības, kas zīmējas uz galveno lietu pašas par sevi attiecas uz blakus lietām ( CL 853) 05.11.2010

5. Dzīvokļa īpašums • - ir tiesiski nodalīts patstāvīgs īpašums • Dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķa īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas • Dzīvokļa īpašuma sastāvā atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa nav atdalāmi 05.11.2010

6. Dzīvokļa īpašuma izveidošana • 6. pants : “Dzīvokļa īpašums tiek izveidots sadalot uz likuma, tiesas sprieduma, līguma, īpašnieka lēmuma vai testamenta pamata zemesgrāmatā reģistrētu dzīvojamo māju kopā ar tai piederīgajām palīgēkām 05.11.2010

7. Civillikums un īpašuma tiesības • Uz kopīpašumu neattiecas Civillikuma 1073.,1074.,un 1075. punkts • 1073. Ja kāds nekustama īpašuma kopīpašnieks atsavina savu dalu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība (2060. p. 2. d. un 2062. p.), bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ - izpirkuma tiesība (1381. un turpm. p.). Ja izlietot pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības pieteicas reize vairāki kopīpašnieki, tad viņi atsavināto daļu iegūst kopīgi un sadala to savā starpā līdzīgās daļās, ja paši nevienojas citādi. • Likuma 9.pants 7) nosaka, ka kopīpašuma lietošanas ierobežojums var noteikt dzīvokļu īpašnieku kopība. • 1074. Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu. • 1075. Ja 1074. pantā norādītā dalīšanas gadījumā kopīpašnieki nevar vienoties par tās veidu, tad tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, vai nu piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai, vai atdod visu lietu vienam kopīpašniekam, ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai ari izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kam no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu un kas no viņiem apmierināms ar naudu. 05.11.2010

8. Civillikums • 1074. Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu. • 1075. Ja 1074. pantā norādītā dalīšanas gadījumā kopīpašnieki nevar vienoties par tās veidu, tad tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, vai nu piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai, vai atdod visu lietu vienam kopīpašniekam, ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai ari izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kam no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu un kas no viņiem apmierināms ar naudu. 05.11.2010

9. Nodevas civillikumam • 16. panta (1) daļa:” Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu , kas attiecas uz kopīpašuma daļu ” • CL 1068 pants nosaka, ka rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Neviens atsevišķs kopīpašnieks nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašumu ar lietu tiesībām, ne atsavināt. 05.11.2010

10. Dzīvokļa īpašnieks un dzīvokļa īpašuma ieguvēju tiesību apjoms • 8. pants (2) daļa : “Līdz dzīvokļa īpašuma reģistrēšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļu īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas ,kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību , izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras īpašnieks iegūst pēc dzīvokļa reģistrācijas Zemesgrāmatā • Vai jāizstrādā mehānisms dzīvokļu īpašumu ieguvēja tiesību apjomam? 05.11.2010

11. Dzīvokļa īpašnieka pienākumi • Piedalīties nama pārvaldīšanā • Segt pārvaldīšanas izdevumus • Dzīvokļa īpašnieka kopības vai MK noteiktā kārtībā norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu • Veikt nodokļu vai nomas maksājumus • Nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotajiem speciālistiem pārbaudīt dzīvokļa īpašumā esošās komunikācijas, būvkonstrukcijas un citas ar nama ekspluatāciju saistītas daļas • Pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus 05.11.2010

12. Pirmpirkuma tiesības • Dzīvokļa īpašniekiem nav pirmpirkuma vai izpirkuma tiesību , izņemot gadījumus, ja dzīvokļa īpašnieku kopība par to ir pieņēmusi lēmumu šajā likumā noteiktā kārtībā uz zemesgrāmatā ir izdarīta atzīme par pirmpirkuma tiesību pastāvēšanu 05.11.2010

13. Nastas un izdevumi • 865. Kādai lietai taisītie izdevumi ir vai nu nepieciešami, ar kuriem pašu tās būtību uztur vai aizsargā no pilnīgas bojā ejas, sabrukuma vai izpostījuma, vai derīgi, kas uzlabo lietu, un proti, pavairo ienākumu no tās, vai, beidzot, greznuma izdevumi, kas padara to tikai ērtāku, patīkamāku vai daiļāku. • 866. Nepieciešamie izdevumi atlīdzināmi katram, kas tos taisījis, izņemot personu, kas lietu dabūjusi noziedzīgā ceļā. • 867. Derīgie izdevumi atlīdzināmi tikai tam, kas valdījis svešu lietu labā ticībā kā savu paša, ja vien viņš jau nav dabūjis atlīdzību, saņemot no šās lietas ienākumus, kas šādos gadījumos jāieskaita. Šie izdevumi atlīdzināmi tikai tādā apmērā, kādā tie paaugstinājuši lietas vērtību. Bet ja šis paaugstinājums pārsniedz pašu izdevumu apmēru, tad var atprasīt tikai šos izdevumus. Ja atlīdzināmo derīgo izdevumu apmērs nav samērīgs ar tās personas līdzekļiem, kuras lietai tie taisīti, vai arī ja atlīdzības samaksa viņu pārāk apgrūtinātu, tad viņu nevar piespiest tos atlīdzināt; bet tādā gadījumā pretējā puse var atņemt svešajā lietā izdarītos uzlabojumus, ciktāl tas iespējams tai nekaitējot. Kas, nebūdams labticīgs, taisa svešai lietai derīgus izdevumus, tas gan nevar prasīt, lai tos atlīdzina, bet var atņemt savus uzlabojumus, ja tas viņam ir izdevīgi un ja to var izdarīt nekaitējot galvenai lietai. 05.11.2010

14. Nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšana • Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums atlīdzināt derīgos izdevumus, kas saistīti ar kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu , kā arī remontu un rekonstrukciju, atbilstoši viņa īpašumā esošajai kopīpašuma domājamai daļai , kas radušies nama pārvaldniekam , nepārsniedzot dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarojumu, vai citiem dzīvokļu īpašniekiem 05.11.2010

15. Panāktais kompromiss • Dzīvokļa īpašnieks, atbilstoši viņa īpašumā esošajam kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvojamās mājas kopības lēmuma pamata noteiktos dzīvojamās mājas obligāti veicamos izdevumus, kā arī kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam • Sedz sekojošus citus izdevumus uz kopības lēmuma pamata: • Dzīvojamās mājas elementu , iekārtu vai komunikāciju nomaiņu kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas • Pasākumiem , kuru veikšanas rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem ,kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu 05.11.2010

16. Dzīvokļa īpašnieka atbildība • Par zaudējumu nodarīšanu atbild saskaņā ar likumu, kopības lēmumu vai savstarpēji noslēgto līgumu • Dzīvokļa īpašumu var atsavināt, ja : • Pārkāpj normatīvos aktu prasības par dzīvokļa īpašuma izmantošanu sanitārās un ugunsdrošības noteikumus, ka arī citus normatīvos aktus ,kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu • Prasību par atsavināšanu var celt ikviens dzīvokļa īpašnieks 05.11.2010

17. Dzīvokļa īpašuma kopība • Sastāv no visiem dzīvokļa īpašniekiem • Nav juridiska persona • Kopība pieņem lēmumus kopsapulcē vai ar: • aptauju, citādi savstarpēji vienojoties • Kopības lēmums saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem 05.11.2010

18. Vienīgi kopība lemj par • - kopīpašuma daļas pārgrozīšanu • - kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu • Pirmpirkuma tiesību nodibināšana un atcelšana • Lietošanas tiesību aprobežojuma noteikšanu • Kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu • Atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdošanu pārvaldniekam • Pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksas kārtību 05.11.2010

19. Kopības lēmumu pieņemšana • Kopsapulce • Rakstveida lēmumu pieņemšana • Savstarpēji vienojoties (līgumi vai pilnvarojumi) • Ja vienam īpašniekam pieder vairāk par nekā puse no dzīvokļiem – balsojot ir 50% • Visiem kopības lēmumiem ir vienāds juridiskais spēks un tie noformējami rakstveidā • Lēmumu pieņemšanas veidu nosaka kopību 05.11.2010

20. Jābūt 100% balsīm • Pirmpirkuma tiesību nodibināšana, ja dzēš pirmpirkuma tiesības tad 50% • Dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas pārgrozīšanu • Kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšana dzīvokļu īpašnieku starpā 05.11.2010

21. Kvorums 2/3 • 2/3 balsu no visiem īpašniekiem, ja lemj par: : • Pilnvarojuma došanu vai atsaukšanu 05.11.2010

22. Kvorums vairāk par 50% • Lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu saistībā ar ūdensapgādes, kanalizācijas, elektronisko sakaru tīklu ierīkošanu, kā arī siltumenerģijas, elektroenerģijas un gāzes iekārtu uzstādīšanu • Kopīgu aizņēmumu ņemšana • Kopīpašuma daļas nodošana lietošanā • Kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu • Atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam • Pārvaldīšanas izdevumu un samaksa • Citi jautājumi, kas atbilstoši kopības lēmumam ietilpst vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē 05.11.2010

23. Kopsapulce • Sasauc pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieka vai pārvaldnieka iniciatīvas kopības noteiktajā kārtībā • Lemttiesīga, ja piedalās vairāk par puse no visiem dzīvokļu īpašniekiem 05.11.2010

24. Lēmumi nesasaucot kopsapulci • Tiek pieņemti , ja dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā nenosaka ,ka jautājums izlemjams tikai un vienīgi kopsapulcē • Pārvaldnieks vai kopības noteikta persona katra dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmumu projektu, termiņš nedrīkst būt īsāks par 2. nedēļām, ja dzīvokļa īpašnieks nesniedz rakstisku atbildi , uzskatāms ,ka viņš balsojis “pret” • Par balsošanas rezultātiem tiek sastādīts protokols 5 darbdienu laikā un tas tiek nosūtīts dzīvokļu īpašniekiem. 05.11.2010

25. Ja kopība nepieņem lēmumu • Pārvaldnieks nosaka : • Kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajām prasībām un ieņēmumus izlieto atbilstoši pilnvarojumam ,namu apsaimniekošanai un uzturēšanai 05.11.2010

26. Lēmumi, citādi savstarpēji vienojoties • Ja dzīvojamā mājā visi dzīvokļi pieder vienai personai , tās lēmums uzskatāms par dzīvokļu kopības lēmumu 05.11.2010

27. Pretrunas • CL927 pants nosaka, ka kopīpašuma apgrūtināšana ar lietu tiesībām un kredītu ņemšana var tikt risināta tikai ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu • Apgrūtināt var visu dzīvokļa īpašumu nevis atsevišķu tā daļu 05.11.2010

28. Parādsaistības kā apgrūtinājums • Ja dzīvokli pret parādiem atsavināts vai nodots citai personai valdījumā • Personas tiesības un pakalpojuma nepārtrauktību • Pakalpojuma sniedzēja tiesības vērst piedziņu uz īpašumu 05.11.2010

29. Parādsaistību risinājums ,kas netika atbalstīts • (1) Atsavinot dzīvokļa īpašumu, dzīvokļa īpašuma atsavinātājam ir pienākums norēķināties par pakalpojumiem , kas ir saistīti ar dzīvokļu īpašuma lietošanu (apkure, dabasgāze, elektroenerģija, aukstais ūdens , kanalizācija un atkritumu izvešana) un atbilstoši īpašumā esošajai kopīpašuma domājamai daļai segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus • (2) Parādsaistības par pakalpojumiem , kas ir saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu ( apkure, dabasgāze, elektroenerģija, aukstais ūdens , kanalizācija un atkritumu izvešana) un dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumiem gulstas uz attiecīgo dzīvokļa īpašumu, kurā pakalpojumi saņemti, neatkarīgi no to saņēmēju tiesiskā satura • (3) Šā panta noteikumi attiecināmi uz parādsaistībām , kas radušās pēc šā likuma spēkā stāsānās 05.11.2010

30. Iespējamie ieguvumi • Pakalpojumu nepārtrauktības principu ievērošana • Tiesības neatjaunot pakalpojumu parādniekam līdz parādu samaksai • Samazinās tiesu noslodze • Samazināts neatgūto parādu apjoms Nosacījums, iegādājoties dzīvokļa īpašumu jebkurai personai ir tiesības pārliecināties vai par dzīvokļa īpašumu veikta pakalpojumu maksa. 05.11.2010

31. Mīnusi • Konflikts starp lietu saistību tiesībām • Ko darīt, ja apgrūtinājumi lielāki kā dzīvokļa vērtība? • Pastāv risks , ka samazinās īpašuma vērtība • Parādsaistību reģistrs • Banku lobijs stiprāks nekā deputātu ambīcijas 05.11.2010