房价高烧能否退下来

1. 房价高烧能否退下来 颜雪明 2011.10.27

2. 一、房市究竟得了什么病？ • 高烧是症状，不是病因。 • 疟疾在中国传播两千年。古人以为是南方特有的“瘴气”所致，视岭南为畏途。1880年，法国军医在非洲发现了血液中的疟原虫；1898年英国医生在印度发现了疟原虫是由蚊子传播的，由此揭开疟疾奥秘。两人先后获得诺贝尔医学奖。 • 1971年，中药学家屠呦呦发现治疟特效药青蒿素，2011年获美国拉斯克奖，距诺奖仅一步之遥，但在中国同行中引起强烈争议。 • 没有现代医学，我们恐怕今天还认为疟疾是“瘴气”引起的。

3. 这些是房价暴涨的原因吗？ 　　从生活常识、社会经验来分析房价问题，可能更接近真实。 1、是通胀造成的吗？ ——汽车、电视机、手机、牛肉拉面与清洁工工资未有同比上涨。涨的主要是投资品。 2、是高地价造成的吗？ ——高地价与高房价是一因两果。零成本也同样高房价。 3、是开发商不道德吗？ ——国企照样卖高价。 4、是捂盘炒作造成的吗？ ——汽车、家电、数码产品为何无人囤积？为何不能把价格炒作上去？

4. 个人观点，房价暴涨的原因有两个： 一是土地国有，实为政府所有，导致独特的中国房地产开发模式。 　　特点：政府既是出品人，又是总导演，垄断土地市场，开发规模巨大，资源浪费，财富分配不合理。 二是财富高度集中。刘植荣《世界工资研究》：社会主义中国用十几年的时间拉出了资本主义国家几百年没有拉出的贫富差距，成为世界上贫富差距最大的几个国家之一。

5. 能够反映财富高度集中的一些资料 （一）王小鲁关于2008年国民收入的研究报告2008年全国居民可支配收入总额为23万亿元，比官方统计的城乡住户收入统计数据14万亿元高出9万亿元（此为“隐性收入”），占GDP的30%；其中定义为灰色收入的部分为5.4万亿。 　　　如此庞大的灰色收入，意味着整个经济规模实际上更大，但劳动报酬占GDP的比重更低，收入差距更大，居民的实际储蓄率也更高。 　　　灰色收入主要来自制度不健全导致的腐败、寻租行为、公共资金流失和垄断性收入的不合理分配。灰色收入相当部分可能来自企业收入和政府收入的漏失，或者是对正常的居民收入及财产的侵蚀和掠夺。

6. “灰色收入”灰在哪里？ • 自改革开放以来，每年的“储蓄增加额”都相当高，约等于“工资总额”的 80～90%，而在1995年，“居民储蓄增加额”居然还比该年的“工资总额”多出了44亿元。2002年工资总额大约是1.2万亿，而居民储蓄却增长了1.5万亿。 • 近日媒体报道：“我国规范购物卡管理，超万亿预付卡市场纳入监管”。谁在为巨额购物卡买单？ • 审计署抽查河北、辽宁、吉林等11个省区13个市2007年至2008年征收、管理、使用土地专项资金的情况。变相减免、应征未征、欠征约360亿元。相信这只是国有资产流失的冰山一角。

7. （二）学者孙立平、刘植荣的研究报告 　　　孙立平《当前中国的贫富格局》：创业板设立当天造就13位10亿级富翁。2010年上半年，平均每2天有3个公司上市，半年造就近600个亿万富翁。 　刘植荣《世界工资研究》：社会主义中国用十几年的时间拉出了资本主义国家几百年没有拉出的贫富差距，成为世界上贫富差距最大的几个国家之一。中国10%的富裕家庭占城市居民全部财产的45%，世界这一数值是31.7%；中国最低工资是人均GDP的25%，世界平均值为58%；中国公务员工资是最低工资的6倍，世界平均值为2倍；中国国企高管工资是最低工资的98倍，世界平均为5倍；中国行业工资差高达 30倍，世界平均为70%。

8. 中国富人富到什么程度 　　港媒报道，惠州28岁女子黎嘉敏刷新九龙最贵住宅纪录，7747尺（约720平方米），3.45亿港元，每尺4.5万港币。称是丈夫送给她的礼物。（晶报2011-5-13） 　　北京钓鱼台七号院一套1000平米的楼王，单价30万元，总价约3亿元。 　　　今天的亿万富翁，30年前都是无产阶级。

9. （三）形形色色的贪官——5.4万亿灰色收入的一个注脚（三）形形色色的贪官——5.4万亿灰色收入的一个注脚 • 深圳市长许宗衡受贿3318万（香港信报说20亿）； • 茂名市委书记罗荫国家中搜出现金近千万元，名贵字画百幅。交代出100多名处以上官员。辩称“我如是贪官，天下就没有清官了”； • 杭州副市长许迈永受贿1.45亿元,贪污5300万，合计1.98亿元。媒体报道有房产25套。号称许三多（房子多、钱多、女人多）； • 海军副司令员王守业索贿、受贿1.6亿元； • 山东省日照市出入境检验检疫局局长李华森受贿、挪用1.58亿元； • 绵阳市主管重建的副市长廖明，家中搜出现金、古玩等资产价值超过1 亿元人民币；汶川县恢复重建指挥部副指挥长向世茂贪污重建资金约2000 万。 • 铁道部长刘志军据传受贿数十亿元；铁道部运输局长张曙光，妻儿移居美国，据传有三套豪宅，海外存款28亿美元。 • 浙江省药监局局长黄萌涉嫌贪腐2亿。据传从其家搜出5000万现金 ，其名下共有84套房产。

10. “烂苹果模型”——观察官员廉洁的另类视角 • 中国是一个靠官员管理的国家。官员的状况决定他们所主管事业的面貌。 • “百分之九十以上的干部是好的和比较好的”——与我们的生活经验不符。 • 烂苹果模型：从生活经验中得出的判断。

11. 中国大陆商品房销售总额 2008年2.4万亿（注意本年度的灰色收入为5.4万亿）； 2009年4.4万亿（其中住宅约900万套）； 2010年约5万亿。 　　国家统计局年初公布的数字说，商品房空置面积达到创纪录的9124万平方米，积压的总市值将超过2000亿元。问题似乎很严重，而与5万亿的销售总额来比，2000亿只占4%，即商品房的销售率为96%。 2010年的灰色收入有多少呢？如果我们承认这三年来国有资产的流失不是在减少而是在加剧；如果我们承认这三年来官员的腐败没有受到有效扼制而是变本加厉；如果我们承认这三年来政府对经济的干预和对资源的支配没有弱化而是大大加强，那么我们对灰色收入的增幅，应当有较大的心理承受能力。

12. 结论：高房价源自于财富的高度集中 • 由于社会财富迅速集中在少数人手中，除了转移出境之外，投资房地产就成了富人避免财富贬值的主要方式。这就是房价高烧的病根所在。 与此同时，字画古董、贵金属的价格也都暴涨起来，反映了财富集中所产生的巨大保值需求。 • 目前的高房价，反映出社会分配与财富占有的不合理，有房的，都不止一套，没房的，降价一半也买不起。经济学家看到房市一旦崩盘会威胁金融安全，而社会学家担忧的是贫富分化导致社会溃败。 • 如何“维稳”？一个基础牢固，结构合理的建筑，稳定是自然的结果；反之，结构不合理，再“维”也难稳。如果“维稳”是有益的改良，局面尚可维持；如果是不许批评，拒绝改进，情况只会恶化。

13. 二、限购令能否对症？ 从法律上看—— 　　　限购令的最高位阶是国办发文件，到各地通常是市政发、市办发、房管局文件。规范性文件能否限制民事主体的交易自由，这在民法上是一个大是大非的问题；行政行为是否应当有法可依，这在行政法上也是一个大是大非问题。 　　　违反限购令的后果，是政府不予办理合同备案和产权登记。问题是，备案与否不影响合同效力；而对于公民合法取得的不动产，不予登记是违法的。假如被限购的购房人起诉登记机构不作为，法院将如何对待？支持原告，则限购令失去意义；支持被告，法理何在？不仅打破了民法的底线——合同自由，也打破了行政法的底线——依法行政。法制被破坏，哪里还有秩序可言？

14. 二、限购令能否对症？ 从实际效果看—— 限购令相当于对高烧病人做冷敷，暂时动摇购房人决心，令部分人持币待购，造成暂时的供大于求，使资金吃紧的开发商不得不降价套现。但整体来看，住房的总需求与总供给、财富高度集中，买房作为投资首选，这些因素如果不改变，房价不可能大幅度降低。疟原虫不除，烧不可能退。 　　住房是三大民生问题之首。但住房≠商品房，如同教育≠北大清华、医疗≠三甲医院。民生问题政府责无旁贷，不应推给市场。富人买商品房，客观上将其过高的收入进行了社会再分配。 穷人与富人在一个市场上竞争，犹如潘长江和姚明打篮球。今年六月媒体报道“重庆房产税实施3个月，高档房均价降10%”。 加大持有房屋的风险与成本，就能使房价回归。房产税、增值税、官员公布财产，都是有效措施。 问题是，现今制定政策的人，谁没有几套房子呢？

15. 行政之手干预房价之后 • 2010年12月18日，北京长阳万科半岛家园开盘，均价1.7万元/平方米，7000多名客户抢848套房源，当日所有房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元。 • 北京钓鱼台七号，每平方米由30万降到15万，替有钱人省下一半钱，或者帮有钱人赚了一倍。 • 许多地方政府采取延缓批准预售；推迟高价房入市；房价与装修分计，只统计毛坯房价格等方法“控制房价”。

16. 三、房地产市场的总导演与潜规则 • 房地产开发的总编剧和总导演都是政府。开发企业只是演员。即使是名演员，也必须绝对服从导演。 • 土地出让、规划许可、设计审查、施工许可、预售许可、合同备案、价格申报、预售资金监管、招投标管理、质量监督、竣工报告备案等都要经过政府。 • 政府在房地产开发中得到了最大的利益，所以它不仅是总导演、总编剧，还是制片人。 • 总导演有权制定潜规则。体现为设立变相许可；垄断市场；摊派；攫取私人财产。

17. “丁香盖章”——不仅仅是一个笑料

18. “丁香盖章”——中国式行政管理的模型 • 我国的行政管理绝大部分属于“丁香盖章”。对房地产行业的行政管理亦不例外。官员其实也明白，不应当管得太多，问题是，权与利是联系在一起的。 • 中国人具有崇拜权力的文化传统，这是行政权力干预民事活动的文化背景与社会土壤。西方最有公信力的都是民间机构，如奥斯卡、时代周刊、诺贝尔奖；中国是五一劳动奖章、三八红旗手、道德模范。 • 政府公信力已经高度透支。珠海中湾美水产养殖有限公司，三年只挖两口干塘，未养过一只虾，被珠海市农业部门评为“珠海市农业龙头企业”，并且获得“AAA+级中国质量信用企业”和“消费者最信赖质量放心品牌”等一连串荣誉。 • 许多行政机关法制观念与专业水准差到令人难以置信。沈阳一小区物业对共有车位收费，纳入物业费，业主投诉后，物价局来查“收费许可证”。深圳市政府十几年公然告示“撞坏限高架按十倍赔偿”。

19. 房地产的改革方向在于减少“丁香盖章” • 一方面，立法上尽量限制行政许可，废止了竣工验收、规划验收、消防验收、综合验收；另一方面，行政机关又增加了大量的“备案”、监管，成为变相许可。实际上行政审批不减反增。 • 2008年，河北省政府下决心清理房地产审批程序，统计出房地产开发盖章166枚，只保留26枚；清理出各种行政审批、备案手续147项，只保留28项；清理出房地产开发收费项目54个，只保留22项。可见，80%以上的公章和审批，60%的收费都是可精简的。 • “政府不是解决方案，而是问题本身”（米尔顿-弗里德曼）。 • 导演把戏搞砸了，制片人有权问责。但当总导演同时又是制片人时，谁来问它的责呢？

20. 多谢聆听，敬请指正！ 我的联系方式： yanxm@vanke.com 13802211922