FINANCIAMIENTO VIS (Microcrédito Inmobiliario) TEMAS GENERALES Noviembre 25, 2003

1. FINANCIAMIENTO VIS(Microcrédito Inmobiliario)TEMAS GENERALESNoviembre 25, 2003 Fernando Tenjo Galarza, Junta Directiva Banco de la República Opiniones del autor y no necesariamente de la JDBR.

2. Crédito VIS:interesante reto de diseño de políticas públicas • Por el carácter estratégico de la política desde el punto de vista económico y social. • Por las dificultades que hay que superar para asegurar su éxito.

3. Relación crecimiento - equidad • Antes: crecer sin afectar equidad • Ahora: crecimiento + redistribución • Pero: redistribución... • No con impuestos altos  programas de bienestar social. • Sino vinculando pobres al mercado a través de acceso a activos productivos (crédito, tierra, educación, salud).

4. Propuesta: vivienda, activo “meritorio” • Productivo o propietario: derechos de propiedad de los pobres sobre sus activos en sector informal. • Idealmente, vivienda  acceso a salud y a educación. • Autoconstrucción, incentivos a comportamientos cooperativos.

5. Microcrédito y los pobres • Adopción de racionalidad del mercado  eficiencia (+ ahorro programado). • Libera capacidades empresariales  externalidades positivas. • Fomenta los comportamientos cooperativos y promueve confianza mutua  capital social.

6. Microcrédito inmobiliario, complemento necesario de política VIS centrada en la asignación de subsidios de demanda.Referencia: “...en el largo plazo Colombia debe ponerle más interés al crédito que al subsidio” (Pres. Uribe).¿Cuáles son las perspectivas de este acertado objetivo?

7. Paréntesis: Mercado de Crédito en Colombia • Imperfecto (hay racionamiento) e incompleto (no hay microcrédito ni financiamiento de largo plazo). • Entre otras cosas...inseguridad financiera, poca información crediticia, pobre protección de derechos de los prestamistas.

8. Y más “coyunturamente” • Transición desde crisis de 1999, vinculada a la construcción y que llevó al estancamiento de la cartera por varios años. • Reciente recuperación con menos entidades, menores activos y criterios más estrictos para préstamos (plazos, tasas, garantías). VIS, aceptable.

9. Microcrédito InmobiliarioUn mercado por crear • Implantación: ¿construcción de un escenario artificial? Teoría del “segundo mejor”. • Consolidación: construcción de los fundamentos para un producto aceptable. • ¿Qué tanto espacio para intervención estatal?

10. Tres elementos relacionados entre sí... • Tecnología para asignar recursos y administrar los préstamos: para aprender. • Tasas de interés: demasiado altas. • Recursos para prestar: escasos e inciertos.

11. 1. Tecnología...poco que añadirCrédito  informaciónriesgo moral y selección adversaInstituciones de microcrédito (bancos especializados, ONGs, cooperativas, cajas de compensación) enfrentan estos problemas con garantías personales y solidarias, seguimiento en el terreno, cuotas, etc.

12. Sin embargo, hay problemas • Estas entidades no tienen capacidad para movilizar recursos. Alguien diferente debe suministrarlos. • En el camino se crea una relación de agencia múltiple que exige cuidadosa definición y distribución de riesgos y coberturas (riesgo crediticio, requisitos de capital, etc.)

13. 2. Tasas de interésuvr + 11% [+ comisión(?)] • Control de tasas, mala política  mala asignación de recursos • Acceso ¿más importante que tasa? • Relación: tasa de interés - rentabilidad esperada. • ¿Cómo es en mercado informal y de microcrédito?

14. En todo caso, la tasa de interés de vivienda en Colombia... • Es alta comparada con … • La de países similares • Los plazos del microcrédito inmobiliario • Los ingresos de la población objetivo de política de VIS. • Pero puede ser baja frente a riesgo y costos del microcrédito inmobiliario.

15. La JDBR fija la “tasa de interés máxima remuneratoria para créditos de vivienda (Ley 546/1999 y Corte) • Es real. No incluye la inflación. • De ser menor que la de otras operaciones crediticias normales. • Debe contemplar: • Gastos operativos y de operación • Remuneración normal del negocio

16. Factores que afectan la tasa • Eficiencia sistema financiero • Peso de activos improductivos en los balances • Composición del “fondeo” de los bancos hipotecarios • Competencia gobierno por recursos Poco que hacer en el corto plazo, pero mucho en el mediano/largo plazo.

17. 3. Recursos: lo más complicado El gobierno hace grandes esfuerzos por canalizar recursos hacia el microcrédito inmobiliario, casi todos con algún ingrediente “artificial”, con la intención de inducir o impulsar un mecanismo sostenido y compensar el “fracaso del mercado”.

18. Se trata, entre otras cosas, de • Línea de redescuento de Findeter • Inversión forzosa de remuneración de encaje. • Convenios con entidades bancarias • Recursos de crédito externo (por ahora para subsidios) • Utilidades del Banco de la República.

19. Con el complemento de medidas como • Recursos de Findeter en el Fondo Nacional de Garantías • Ventajas tributarias para nuevas operaciones de financiación VIS: no generan rentas gravables por cinco años (Ley 546 de 1999). • Cobertura contra inflación para créditos en uvr.

20. Recursos de largo plazo a tasas reales bajas: la clave! • Esquemas tipo UPAC: mercado segmentado, recursos de corto plazo exclusivamente a la construcción. • Esquemas como en Singapur: ahorro pensional  gobierno  vivienda • Titularización (mercado de capitales), la mejor opción.

21. Para esto, lo importante es la reducción paulatina del déficit fiscal y la inflación baja y estable.El mercado de deuda pública, condición para mercado de capitales, puede ser un obstáculo para bonos corporativos y títulos hipotecarios. +Revisar la distribución de incentivos y subsidios que existen alrededor del tema de la vivienda y la orientación del ahorro de largo plazo.

22. Medidas “artificiales” (segundo mejor) se justifican temporalmente mientras aprendizaje, eliminación de restricciones, canalización inicial de recursos y avance de titularización.Pero no ceder a tentación de medidas que atrasarían el proceso....

23. Tales como... • Relajar regulación prudencial, control y vigilancia para entidades que intermedian recursos de microcrédito. • Jurisdicciones especiales para estas entidades cuando no son financieras. • Régimen cambiario especial para fondeo en dólares para microcrédito. • Permitir no pago de créditos hipotecarios.