Понятие договора аренды

1. Понятие договора аренды По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется представить другой стороне (арендодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение

2. Предмет договора • неупотребляемая индивидуально-определенная вещь • в договоре конкретизация передаваемой вещи с указанием передаваемого на нее имущественного права • либо : пользование вещью • либо владение и пользование вещью

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА • Обычно понимается имущество предназначенное для передачи • В договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. (п. 3 ст. 607 ГК) • Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

4. Арбитражная практика по вопросу передачи имущества в пользование как услуги • нормы ГК, регламентирующие договор возмездного оказания услуг, могут применяться и к договорам аренды имущества (Решение Верховного Суда РФ от 24 .02. 1998 г. N ГКПИ98-808, 809 ). • из трактовки термина "услуги" в ст. 38 НК РФ, ФАС Московского округа в Постановлении от 24 мая 2001 г. по делу N КА-А40/2577-01 указал: "...понятие услуги, предусмотренное в налоговом законодательстве, соответствует и распространяется на деятельность по сдаче имущества в аренду, регулируемую гражданским законодательством". • в соответствии с п.5 ст. 38 НК 5. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. • ФАС Уральского округа сначала посчитал, что аренда - это передача имущественных прав (Постановление от 27 февраля 2004 г. по делу N Ф09-505/04-АК), а позже признал: из положений ст. 146 и п. 1 ст. 148 НК РФ следует, что сдача имущества в аренду для целей исчисления и уплаты НДС считается услугой, облагаемой налогом (Постановление от 30 марта 2004 г. по делу N Ф09-1154/04-АК). • по мнению большинства арбитражных судов, аренда и ссуда применительно к исчислению НДС являются услугами (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 ноября 2004 г. по делу N А56-8127/04, ФАС Уральского округа от 3 декабря 2002 г. по делу N Ф09-2516/02-АК, ФАС Московского округа от 31 июля 2002 г. по делу N КА-А40/4936-02 и др.). • Президиум ВАС РФ, разъяснив, что ссуда признается передачей (получением) имущественного права для целей исчисления налога на прибыль (информационное письмо от 22 декабря 2005 г. N 98). Т Можно сделать вывод: если с точки зрения исчисления НДС аренда и ссуда - это услуги, то применительно к исчислению налога на прибыль - передача (получение) имущественных прав.

5. Объект договора аренды - Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. - Объектом аренды могут быть только непотребляемые вещи (п. 1 ст. 607 ГК). - Передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью (п.1Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

6. Недвижимое имущество Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

7. Некоторые особенности в содержании обязательства. • Главный признак бъекта аренды это непотребляемость передаваемой вещи (п. 1 ст. 607 ГК РФ). • Предметом сделки является определенное имущество, обладающее полезными свойствами. • Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. • Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. • по окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

8. Индивидуализация договора аренды В договор следует включать следующую информацию: 1) наименование имущества, передаваемого в аренду. 2) точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер; 3) целевое использование объекта аренды (нежилые цели или для размещения офиса и т.п.); 4) реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды (свидетельство о собственности, договор купли-продажи объекта и т.п.); 5) общая площадь, сдаваемая в аренду ( в цифрах и прописью в квадратных метрах).

9. Согласование объекта договора Если договор части помещений не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, без соответствующих приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ, то в этом случае договор аренды является незаключенным. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2

10. Аренда строящего объекта • По общему правилу аренда строящегося объекта недопустима в силу невозможности описания объекта аренды; • Технические и качественные характеристики помещения изменяются в ходе строительства, что указывает на другой объект, отличный от согласованного в договоре; • объект, который физически отсутствует, не представляет возможности извлекать полезные потребительские свойства, которые сопровождают процесс аренды.

11. Незавершенный объект инвестиционного строительства. Объекты инвестиционного строительства расположенные в строящихся зданиях, на которые в соответствии с Законом N 122-ФЗ. оформлены права как на объекты незавершенного строительства, являются полноценными объектами предварительного договора аренды помещений. Постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу N КГ-А40/2021-00, от 21.03.2005 по делу N КГ-А41/1689-05 и от 20.02.2006 по делу N КГ-А40/442-06

12. Сравнение договора ссуды и аренды • По договору ссуды, одна сторона ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). • Схожесть договора ссуды и договора аренды частично обусловлено применение одинаковых норм (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Например, объектом договора ссуды может являться то же имущество, что и объект договора аренды (перечислено в ст. 607 ГК РФ). В договоре ссуды должен быть обозначен срок, на который он заключен, иначе этот срок будет считаться неопределенным. В последнем случае от договора ссуды может отказаться одна из сторон за один месяц до того, даже если речь идет о недвижимом имуществе (ст. 699 ГК РФ). Это является одним из отличий договора аренды и договора ссуды. Так, по договору аренды недвижимого имущество сроком более 1 года, требуется зарегистрировать договор в управлении юстиции. • Если срок, обозначенный в договоре, истек, но безвозмездное пользование фактически продолжается, срок также считается неопределенным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). • Общими обязанностями по договору, как у арендатора, так и у ссудополучателя является целевое использование имуществом в соответствии с соглашением, а если это положение прямо не предусмотрено договором, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ). Пользователь имущества ссудадаполучатель или арендатор вправе передать имущество в перенаем только с разрешения другой стороны. • Временное предоставление имущества для изготовления продукции с целью ее последующей передачи его собственнику не является предоставлением имущества в безвозмездное пользование (см. Постановление ФАС СЗО от 15.04.2008 N А56-9310/2007).

13. Форма договора аренды. • Договор, по которому одна из сторон является юридическим лицом заключается в письменной форме. • Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами

14. Государственная регистрация договора аренды Договор аренды недвижимого имущества сроком более 1 года подлежит государственной регистрации. • Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды не относиться. • Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право - вещное право арендодателя. • «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения» ( п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

15. Требования к сдаваемому имуществу По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

16. Качество передаваемого имущества • Помещение признается качественным, если арендатор уведомлен о недостатках. • Помещение признается некачественным, если арендатор не знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия помещения в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли до заключения договора или принятия помещения

17. Права арендатора связанные с выявленными недостатками Арендатор вправе (п. 1 ст. 612 ГК): •  потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества; •  потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы; •  потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; •  непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; •  потребовать досрочного расторжения договора.

18. Арендные платежи по договору п.2 ст.614 ГК РФ. арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: • 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; • 3) предоставления арендатором определенных услуг; • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. расходы по оплате коммунальных услуг не являются формой арендной платы и не означают возмездности договора аренды (п.12 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

19. Мнение Минфина об оплате коммунальных услуг в договоре аренды Аарендодатель сам выступает в качестве абонента, не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, что исключает заключение договора на оказание услуг между арендодателем и арендатором (письмо от 03.03.2006 № 03-04-15/52, )

20. Составная арендных платежей Данный вариант был одобрен Минфином России в письме от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175, «…оплату услуги по аренде можно представить в виде арендной платы, которая состоит из Основной части арендной платы и Дополнительной части арендной платы, эквивалентной сумме коммунальных платежей. При этом, вся сумма арендной платы, как Основная часть, так и Дополнительная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, будет является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений. Таким образом, арендодатель имущества обязан составить и выставить арендатору имущества счет-фактуру, в которой стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей». Во избежание предъявления претензий со стороны налоговых органов при оплате коммунальных услуг за счет аренды можно порекомендовать указывать в графе «Назначение платежа», «Переменная составляющая арендной платы». Сумма в этом случае должна быть указана не по частям (оплата электричества, водо- и теплоснабжения и пр.), а целиком за все виды коммунальных платежей.

21. Арендная плата Обязанности сторон носят встречный характер (ст.328 ГК). Арендодатель, только фактической передачи имущества в соответствии с договором аренды приобретает право требования на получение арендных платежей. п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

22. Обязанности по оплате договора аренды • Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. • п.22 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 "заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения".

23. Защита прав арендатора Арендатор приобретает право на защиту использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК). Арендатор вправе: • истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения; • требовать устранения препятствий в пользовании им; • требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

24. Основания расторжения договорааренды по требованию арендатора По требованию арендатора если: • арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию имуществом • имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

25. Основания расторжения договора по требованию арендодателя если арендатор: • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением вещи; • существенно ухудшает имущество; • более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату; • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии в разумные сроки в случаях, когда производство капремонта является обязанностью арендатора