한 국 토 지 공 사 지리학박사 권 기 철

1. 신도시 아파트 건설의개발이익 분석-분당신도시 사례를 중심으로- 한 국 토 지 공 사 지리학박사 권 기 철

2. 논문의 구성 1. 서론 2. 선행연구 및 분석모형 3. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 4. 개발이익 환수제도 개선 4. 결론 Company Logo Development & Betterment

3. 서론 • 아파트 주거문화의 대중화 • 산업화, 도시화 ⇒인구와 산업의 도시집중 • 도시토지의 효율적 이용 ⇒고밀도 아파트 개발사업 확대 • 아파트가 우리나라 대표적인 주거형식으로 정착 • 정부의 토지주택정책도 아파트 공급부문에 비중 • 아파트 건설과 개발이익 • 토지의 개발에 따른 필연적인 개발이익 발생 • 초기 아파트 건축: 개발이익 발생을 적극 활용 • 아파트의 대중화로 토지의 상품화 ⇒ 부동산투기 • 개발이익에 대한 견해의 다양성 • 개발이익의 바람직한 분배를 요구하는 민원 증가 • 아파트 분양가격에 대한 견해 : 자율화 vs. 정책적 개입 • 아파트 건설시장의 참여자의 견해들⇒ Company Logo Development & Betterment

4. 서론 토지 소유자 정부 택지개 발업자 개발이익의 향유주체 ? 아파트 피분양자 주택건 설업자 개발이익의 향유주체에 대한 사회적 동의가 필요 연구의 배경 : 개발 과정에 참여한 경제 주체별 개발이익 분석모형 개발 Company Logo Development & Betterment

5. 서론 • 연구의 공간적 범위 • 분당신도시(수도권 신도시, 주택분양가격연동제 시행) • 연구의 시간적 범위 • 신도시계획 발표 이전 – 아파트 입주시점 • 연구방법 • 실거래가격 기준 분석 • 개발이익 발생과정을 건축단계까지 연장하여 고려 • 부동산시장 참여 주체별로 개발이익의 규모 산정 • 시장 참여 주체별 개발이익의 규모 비교가 가능하도록 아파트 건설용지 1평을 기준으로 개발이익 산정 • 경제 주체별 개발이익 분석결과 ⇒ 절충주의적 토지사상 ⇒ 개발이익 환수모형 개발 Company Logo Development & Betterment

6. 선행연구와 분석모형 개발 • 개발이익 • 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분 • Development Gain, Windfall, Betterment • 토지가액의 증가분 • 토지소유자의 투자에 의한 증가(A) • 공공투자에 의한 증가(B) • 토지이용계획의 결정·변경에 의한 증가(C) • 기타 사회 · 경제적 요인에 의한 증가(D) • 선행연구 • 사업지구 전체 • 참여 주체별로 세분: 아파트분양가 자율화 이후 Company Logo Development & Betterment

7. 선행연구와 분석모형 개발 ★ 개발이익 발생구조 Company Logo Development & Betterment

8. 선행연구와 분석모형 개발 ★개발이익 분석모형  A = 용지보상비－종전토지가격 B = 용지분양가격－용지보상비－택지조성비 －간선시설 설치비 C = 아파트분양가격－택지분양가격－건축비 D = 입주시 아파트시장가격－아파트분양가격 E = 종전토지가격 F = 용지보상비 + 택지조성비 G = 택지개발업자의 간선시설 설치비 H = 택지분양가격 + 건축비 I = 아파트분양가격 Company Logo Development & Betterment

9. ★ 개발이익 환수모형 선행연구와 분석모형 개발 D D C B C A A C’ D’ A B’ B-B’ C-C’ B I G D-D’ H A F E 토지 소유자 택지개발업자 정부 주택건설업자 아파트 피분양자 Company Logo Development & Betterment

10. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 분석대상 표본 아파트 아파트 건설용지 총 86필지 중 표본 아파트용지11필지의 비중은 8.3% Company Logo Development & Betterment

11. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 토지소유자의 개발이익 = (토지보상가격 - 종전토지가액) × 1.9평 = (576,325 - 405,863) × 1.9평 = 323,878원 Company Logo Development & Betterment

12. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 택지개발업자의 개발이익 = 아파트용지 매각가격 - 택지조성사업비 = 1,078,500원 - 996,560원 = 81,940원 Company Logo Development & Betterment

13. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 주택건설업자의 개발이익 = 아파트 분양가격 - 토지매입비 - 건축비 = 4,560,297원 - 1,078,500원 - 2,422,670원   = 1,059,127원 Company Logo Development & Betterment

14. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 아파트피분양의 개발이익 = 입주시의 시세 - 분양당시 가격 - 채권구입에 따른 손실액 = 10,804,108원 - 4,560,297원 - 343,768원 = 5,900,043원 Company Logo Development & Betterment

15. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 ★ 정부의 개발이익 = 간선시설 설치비 /분당신도시의 유상공급가능면적 = 총 1,721,342백만원/ 9,564,360㎡(2,893,219평) = 평당 594,957원 Company Logo Development & Betterment

16. 분당신도시 아파트 건설의 개발이익 • 개발이익 환수모형에서 가정한 것보다 오히려 분배구조가 심한 불균형 • 택지개발업자의 간선시설 설치부담으로 개발이익이 상대적으로 작게 나타남(이를 감안할 경우 약 8% 이상임) • 건설업자의 개발이익은 토지소유자 개발이익의 약 3배 • 아파트피분양자의 개발이익은 주택건설업자 개발이익의 약 5.57배 ★ 개발이익 평가 택지개 발업자 주택건 설업자 아파트 피분양자 토지 소유자 323,878원 (4%) 81,940원 (1%) 1,059,127원 (14%) 5,900,043원 (81%) Company Logo Development & Betterment

17. 개발이익 환수제도 개선 • 현행제도의 문제점 • 토지·주택정책 기조의 부조화 : 토지를 사회구성원 전체가 이용해야 하는 ‘자원’으로 인식하는 정부의 정책기조가 아파트 입주단계에서 ‘상품’으로 전환되면서 부동산시장에 충격(아파트 공급정책의 경착륙) • 경제주체별 개발이익 환수제도의 미비: 토지소유자의 경우 법적으로 개발이익을 향유할 수 없는 구조이므로 별도의 장치가 없음 택지개발업자의 경우에는 개발부담금으로 환수하여 이의 50%는 해당개발사업과 무관한 일반적인 지역개발기금으로 사용하였음(현재 부과유예). 주택건설업자의 경우에는 개발이익을 환수할 수 있는 제도적 장치가 마련된 것이 없음 아파트피분양자의 경우에는 양도소득세를 통하여 일부를 환수할 수 있게 되어 있으나,비과세 및 감면조항이 많아 자본이득에 대한 결정세액의 비중이 높지 않아 개발이익의 효율적 환수에 한계 Company Logo Development & Betterment

18. ★ 개발이익 환수제도개선 방안 개발이익 환수제도 개선 D 사례연구 C D C G A B A B B’ C’ D’ I B+G-B’ G C-C’ H 생활보상 D-D’ A F E 임대보유제 분양가규제 토지소유자 아파트피분양자 택지개발업자 정부 주택건설업자 매입·매각제한제 Company Logo Development & Betterment

19. 개발이익 환수제도 개선 • 공영개발에 의한 토지임대보유제 • 2004년 1월 1일부터 개발부담금 부과유예로 개발이익 환수장치 마련이 필요 • 외부간선시설 설치부담을 완화하고 조성된 아파트용지는 국유화하여 관리 • 아파트용지를 분양하지 않고 장기 임대함으로써 토지이용의 형평성 확보와 함께 개발이익의 사유화 배제 • 아파트분양가 규제 • 분양가자율화는 아파트공급확대정책의 정체성과 부조화 • 민간사업자 보유의 아파트 건설용지와 공공택지내의 아파트건설용지로 대별된 시장에 대한 차별화가 필요 • 아파트매입·매각 제한제 • 정부의 주택공급정책의 목표는 무주택서민에 대한 저렴한 주택공급의 확대이나, 이 경우 시장가격과의 차이발생에 따른 문제해결이 필요 • 아파트피분양자의 자격문제 • 개발이익 향유에 따른 의무거주기간 부여 Company Logo Development & Betterment

20. 결론 • 기대효과 • 공영개발에 따른 개발이익의 범위 내에서 아파트 건설용지를 주택건설업자에게 분양하지 않고 임대하는 토지임대보유제(leasehold land tenure system) 시행과 병행하여 아파트 매입 자격조건과 의무적 보유기간을 부과한다면 투기적 수요를 상당부분 제거 가능 • 정부의 주택공급 확대정책이 무주택 서민들에 대한 실질적인 혜택을 줄 수 있을 뿐만 아니라 시장가격의 안정화에 기여 • 소유에서 이용으로의 실질적인 이행이 기대 • 최근 정부의 토지 ·주택 정책 흐름 • 아파트건설용지에 대한 가격규제 : 분양가상한제, 채권입찰제 • 분양아파트 매입자격조건 강화 : 40세/10년 우선공급 • 의무거주기간 강화 : 5년 전매제한, 10년 재당첨 금지 • 보유세, 양도소득세 부과의 실효성 제고 Company Logo Development & Betterment

21. Thank You ! Development & Betterment