AGENCJA GEODEZYJNO-PRAWNA „GRUNT” BOGDAN GRZECHNIK

1. AGENCJA GEODEZYJNO-PRAWNA „GRUNT”BOGDAN GRZECHNIK ROZGRANICZANIE NIERUCHOMOŚCI -NOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ DLA UDOSKONALENIA KATASTRU NIERUCHOMOŚCI Warszawa, 24 listopada 2011 roku

2. -2- * Jak powszechnie wiadomo, postępowanie rozgraniczeniowe w Polsce toczy się obecnie w dwóch stadiach, usytuowanych w odrębnych dziedzinach prawa: administracyjnego i cywilnego – w oparciu o różne akty prawne. * Dodatkowym, bardzo istotnym elementem postępowania jest w przypadku sporu granicznego możliwość zawarcia przed geodetą ugody granicznej, która ma moc ugody sądowej. * W referacie tym nie będę zajmować się postępowaniem cywilnym, gdyż postępowanie to prowadzone przez sądy ma ukształtowaną praktykę i było wielokrotnie opisywane. Postępowania tego raczej nie da się zastąpić innymi prostszymi procedurami bo dotyczy ono wyłącznie spraw konfliktowych. * Zajmę się głównie rozgraniczeniami i uproszczeniami procedur poza postępowaniem sądowym, a także wznawianiem znaków granicznych. * Podstawowym celem tego referatu są propozycje rozwiązań, które pozwolą na systematyczne, bez zbędnych procedur, doskonalenie katastru. I WSTĘP

3. -3- II WZNAWIANIE ZNAKÓW GRANICZNYCH PRZEPISY Sprawy te reguluje art. 39 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne, zwanej dalej ustawą, który brzmi: „1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. 2. Wznowienia znaków granicznych dokonują , na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą i inne jednostki, o których mowa w art. 11. 3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepis art. 32 ust. 1-4. 4. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół. 5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.”

4. Przykłady znaków granicznych

5. -4- PROCEDURY • Wznowić możemy tylko granice, które były „ustalone uprzednio” a w miejscach ich załamania umieszczono znaki graniczne (słupy betonowe, słupy granitowe oraz podcentry: płytki z krzyżem, rurki, butelki) • Robimy to wówczas ja mamy komplet wiarygodnych dokumentów. • Będą to: 1) Decyzje o rozgraniczeniu nieruchomości. 2) Postanowienia sądów z postępowań rozgraniczeniowych. 3) Decyzje zatwierdzające podziały nieruchomości. 4) Decyzje lub uchwały o scaleniu i wymianie gruntów rolnych. 5) Uchwały o scaleniu i podziale terenów budowlanych. 6) Inne dokumenty zatwierdzające ustalone w/g stanu prawnego granice nieruchomości. • Oprócz w/w dokumentów do każdego z nich musi istnieć dodatkowa oryginalna dokumentacja, a w szczególności: protokoły graniczne, szkice graniczne, mapy, osnowy geodezyjne oraz dane pomiarowe i obliczeniowe, pozwalające na przeliczenie współrzędnych punktów granicznych na obecnie obowiązujące układy współrzędnych.

6. -5- • Jeśli jedna ze stron kwestionuje położenie wznowionych znaków, wówczas może zwrócić się do sądu o rozpatrzenie w/w sprawy. Nie jest to jednak spór graniczny, ale jedynie spór o położenie znaku granicznego, który rozstrzygany jest bezpośrednio przez sąd powszechny w trybie procesowym. - Natomiast ustęp 5 artykułu 39 nie ma nic wspólnego z treścią ust. 1-4, gdyż nie dotyczy wznawiania „ustalonych uprzednio” znaków granicznych, a mówi o wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków. W p-ktach tych wcześniej nie były umieszczone znaki graniczne. Nie bardzo wiadomo co zrobi sąd jeśli otrzyma taką sprawę. Przepis ust.5 jest więc martwy (niewykonalny), bo nie można wznowić znaków granicznych, które nie istniały. Ustęp ten powinien zostać z art. 39 usunięty. -Reasumując, należy stwierdzić, że obowiązujące przepisy tj. art. 39 ust. 1-4 ustawy w pełni powierzają wszystkie wyżej opisane czynności, podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, a w konsekwencji geodetom uprawnionym. Jest to bardzo dobry przykład ustawowego powierzenia tego ważnego tematu wyłącznie fachowcom (bez udziału administracji), wykonującym zawód zaufania publicznego jakim jest geodezja.

7. -6- III ROZGRANICZENIE NIERUCHOMOŚCI W TRYBIE ADMINISTRACYJNYM • * Rozgraniczanie nieruchomości w trybie administracyjnym nie ma znamion wznawiania, a ma znacznie szerszy zakres i cel. Mówi o tym art. 29 ust.1 ustawy. • „1. Rozgraniczanie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określone położenie punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów” • Z praktyki wiadomo, że w większości przypadków rozgraniczane nieruchomości nigdy wcześniej nie miały jednoznacznie ustalonego przebiegu granic. Dotyczy to głównie gruntów rolnych i leśnych gdzie w latach 70-tych rolnicy otrzymywali akty własności ziemi, w oparciu o założoną wcześniej ewidencję gruntów. Dokładność określenia przebiegu tych granic wynosiła od 0,5 do 2,5 metra. • Zdecydowanie dokładniej były określane i mierzone granice działek budowlanych, ale jest to zaledwie ok. 5% obszaru kraju. • Podobnie się działo przy podziale terenów budowlanych lub scaleniach wykonywanych po wojnie.

8. Sulejówek

9. -7- * W przedstawionej sytuacji musimy ustalić przebieg tych granic. Oczywiście, jeśli mamy nawet tylko część dokumentacji, sytuacje opisane w p-ktach b) i c), pozwalają nam ustalić przebieg granic zbliżony do pierwotnego. * Art. 31 ust.2 ustawy daje nam wskazówkę co mamy brać pod uwagę. „2. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz p-kty osnowy geodezyjnej” * W ustępie 2 ustawy pod pojęciem „mapy” kryją się wszystkie mapy, między innymi mapy ewidencyjne. Chociaż ze względów już wcześniej opisanych, granice wykazane na mapach ewidencyjnych przy rozgraniczeniu mają współczynnik zaufania znacznie mniejszy od wszystkich innych map do celów prawnych. * Wśród innych dokumentów, o których mówi art. 31 ust.2 ustawy można wymienić; protokoły i szkice graniczne, szkice polowe z pomiarów, opis granic w dokumentach własności, opisy służebności, które znajdziemy w aktach ksiąg hipotecznych np. studni usytuowanych w granicach, itp. Bez punktów osnowy geodezyjnej i ich współrzędnych, nawet w jakimś starym układzie współrzędnych, nie można skorzystać ze szkiców pomiarowych, dlatego osnowę także wymieniono w ust. 2 ustawy.

10. -8- * Reasumując można stwierdzić, że zaledwie dla kilku procent obszaru kraju (tereny budowlane) w ramach wznowienia (opisanego w dziale drugim) wznawiamy i stabilizujemy znaki graniczne. * Pozostałe granice ustalamy w ramach rozgraniczenia. * Najczęściej korzystamy z art. 31 ust. 3 ustawy, który brzmi: „3. Jeśli jest brak danych, o których mowa w ust. 2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.” * Utrwalenie tak ustalonych punktów granicznych jest więc pierwszą w „życiu nieruchomości” stabilizacją znaków, określających położenie jej granic. Dobrze by było aby granice te były zbliżone do granic użytkowania w chwili wydania aktów własności ziemi. Niestety, z powodów wyżej opisanych, nie ma możliwości ocenić czy tak właśnie jest.

13. -9- IV SPÓR GRANICZNY ROZSTRZYGANY PRZED GEODETĄ BEZ UDZIAŁU SĄDU * Art. 31 ust. 4 ustawy brzmi następująco: „4. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.” * Jeśli nie da się ustalić granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron, czyli trwa spór graniczny, w/g w/w przepisów geodeta może starać się nakłonić strony do ugody. * Podstawowym warunkiem ważności ugody jest podpisanie jej przez wszystkich właścicieli graniczących ze sobą nieruchomości. * Jeśli stan prawny którejkolwiek z w/w nieruchomości nie jest uregulowany lub jest nieznany, ugody zawrzeć nie można.

15. -10- * Bardzo ważną sprawą w procesie zawierania ugody jest p. 4 ugody tj. „Opis przedmiotu sporu” tj.: 4.1 Przebieg granicy wskazany przez właściciela „X” 4.2 Przebieg granicy wskazany przez sąsiada „Y” 4.3 Przebieg granicy ustalony przez geodetę w/g dokumentów (jeśli takie istnieją) lub jego wiedzy i przeprowadzonej analizy. * W kolejnym punkcie 5, przy wypełnieniu którego negocjatorem jest geodeta, znajduje się zapis, że strony czyniąc sobie wzajemne ustępstwa, polegające na zgodzie na rezygnację ze swoich wcześniejszych propozycji, ustaliły granicę np. w sposób proponowany przez geodetę (co dzieje się najczęściej) lub nieco inaczej, co akceptuje geodeta, jako mieszczące się w procedurze ustalenia przebiegu granicy. * Protokół zawiera także wpis dotyczący stabilizacji p-któw granicznych w obecności stron, oświadczenia stron, że uważają spór za wygasły, akceptacji bez zastrzeżeń ustalonych granic oraz poinformowanie stron przez geodetę, że zawarta ugoda ma moc ugody sądowej i może być uchylona wyłącznie przez sąd. Wszystkie strony oraz geodeta taką ugodę podpisują.

16. -11- V PRZYJMOWANIE GRANIC NIERUCHOMOŚCI DO PODZIAŁU * Sprawy powyższe reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku „w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości” a w szczególności § 6 rozporządzenia, który brzmi: „1. Do opracowania mapy z projektem podziału nieruchomości, o której mowa w art. 97 ust. 1a p. 8 ustawy, przyjęcie granic nieruchomości podlegającej podziałowi następuje w wyniku badania: 1) księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości, 2) danych wykazanych w katastrze nieruchomości.” * Trudno powiedzieć, że są to przepisy jednoznaczne i klarowne. * Cel ich wydania chyba był taki: - sprawdzić na gruncie z udziałem właścicieli czy w katastrze nie ma grubych błędów, - jeśli są to je poprawić ale poprawkom tym nie nadano żadnej formy prawnej * Wydaje się, że jeśli uda się uprościć postępowanie rozgraniczeniowe to można i powinno się procedury te zastosować przy przyjmowaniu granic.

17. -12- VI UDZIAŁ ORGANÓW ADMINISTRACJI W POSTĘPOWANIACH • Przy wznawianiu znaków granicznych – udziału brak • Przy rozgraniczaniu, jest to przygotowywanie i wydawanie następujących dokumentów: • a) Postanowienia o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego, na które nie przysługuje zażalenie, • b) Upoważnienia geodety do przeprowadzenia ustalenia przebiegu granic. • c) Decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości lub umorzenia postępowania. Umorzenie następuje wówczas jeśli zawarta zostanie ugoda lub jak istnieje spór i jedna ze stron złoży wniosek o skierowanie sprawy do sądu. Wówczas organ przekazuje sprawę sądowi i umarza postępowanie.

18. -13- 3) Trzecia sytuacja dotyczy przyjęcia granic przy podziałach. - Wówczas wójt (burmistrz, prezydent miasta) w pierwszym etapie wydaje opinię, w formie postanowienia o zgodności projektu podziału z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (jeśli brak jest planu). - Ale jest to tylko „furtka” do przygotowania projektu podziału a więc także czynności przyjęcia granic. - Czyli podobnie jak w p-kcie 1) wszystkie czynności dotyczące granic dzielonej nieruchomości, wykonuje (z udziałem stron) samodzielnie geodeta.

19. -14- VII CZYNNOŚCI WYKONYWANE PRZEZ GEODETĘ • 1) Przy wznawianiu znaków granicznych geodeta (na zlecenie jednej ze stron) wykonuje poniższe prace: • - zawiadamia strony zgodnie z przepisami o rozgraniczaniu nieruchomości, • - bada dokumenty stanowiące podstawę wznowienia, • - wznawia i stabilizuje znaki graniczne wraz z podcentrami, • sporządza z udziałem stron protokół z czynności wznowienia. • 2) Przy rozgraniczaniu nieruchomości, w oparciu o upoważnienie wójta (burmistrza, prezydenta): • - wzywa strony do udziału w czynnościach, • - analizuje wszystkie dokumenty, • - wykonuje niezbędne pomiary terenowe oraz obliczenia, • - ustala wspólnie z zainteresowanymi przebieg granic nieruchomości, • - sporządza z udziałem stron protokół i szkic graniczny, • - przed zakończeniem protokołu stabilizuje w ustalonych punktach znaki graniczne wraz z podcentrami.

20. -15- 2a) Przy zawieraniu ugody: - trzy pierwsze podpunkty z p. 2) są takie same, - nakłania strony do ugody, - sporządza akt ugody oraz szkic graniczny, -stabilizuje znaki graniczne z podcentrami. 3) Przy podziałach nieruchomości: - analizuje dokumenty, - wznawia granice na gruncie (z tym, że granice ustalone wcześniej w/g stanu prawnego przyjmuje bez udziału stron, wprowadzając je do ewidencji gruntów, jeśli wcześniej tego nie dokonano), - dla pozostałych granic (ewidencyjnych) zawiadamia strony o dacie przyjęcia granic zgodnie z przepisami o rozgraniczaniu nieruchomości, - przy udziale stron ustala przebieg tych granic, korygując błędy w ewidencji gruntów, - dokonuje odpowiednich pomiarów i obliczeń, - sporządza (z udziałem stron) protokół przyjęcia tych poprawionych granic, które markuje palikami. 4) W ramach wszystkich tych procedur geodeta przygotowuje i kompletuje odpowiednią dokumentację dla stron oraz organów administracji.

21. -16- VIII UPROSZCZENIE I PRZYSPIESZENIE POSTĘPOWAŃ * Proponuje się ustawowo upoważnić geodetę uprawnionego do samodzielnego ustalania granic i sporządzania ostatecznych dokumentów sankcjonujących przebieg tych granic. Będzie na nim ciążyć pełna odpowiedzialność cywilna za wykonaną pracę * Wójt (burmistrz, prezydent) byłby całkowicie wyłączony z obowiązku prowadzenia postępowań rozgraniczeniowych * Dokumentami finalnymi sporządzonymi przez geodetę uprawnionego byłby: protokół wznowienia granic, protokół rozgraniczeniowy lub akt ugody * Niezbędne jest także określenie sposobu procedowania gdy właściciele nieruchomości sąsiedniej nie są znani bądź nie mają uregulowanych np. praw do spadku i nie wykazują zainteresowania postępowaniem a wręcz je przedłużają. Przepisy powinny określać jak należy postępować w takim przypadku. Jak się wydaje konieczne jest wypracowanie procedury np. na podobieństwo podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym czy np. na podobieństwo przepisów specustawy drogowej, wskazującej na zasadność posługiwania się danymi co do właścicieli nieruchomości określonymi w ewidencji gruntów i budynków.

22. -17- * Geodeta uprawniony (samodzielnie) miałby prawo: - wzywać strony (właścicieli lub osoby figurujące w ewidencji gruntów), - analizować wszystkie dokumenty, - wykonywać niezbędne pomiary i obliczenia, - ustalać wspólnie z zainteresowanymi przebieg granic nieruchomości, - sporządzać z udziałem stron protokół (lub ugodę) oraz szkic graniczny, jako finalne i ostateczne dokumenty ustalające przebieg bezspornych granic (podpisane przez strony i geodetę), - sporządzać wykaz zmian danych ewidencyjnych, który wraz z dokumentacją rozgraniczeniową, po przekazaniu do starosty byłby podstawą do wprowadzenia zmian w katastrze nieruchomości. * Powyższe rozwiązanie można będzie zastosować także przy przyjmowaniu granic nieruchomości do podziałów. Oczywiście pojedyncze sporne sprawy trafią do sądów ale będzie ich niewielki procent. * Zdecydowanemu przyspieszeniu ulegnie przeprowadzanie rozgraniczeń a administracja odciążona zostanie od tych trudnych tematów. * Dodatkowo znacznie przyspieszona zostanie modernizacja katastru.

30. -18- IX WNIOSKI Dla wdrożenia proponowanych rozwiązań, konieczne jest: 1. Wprowadzenie do ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne i do rozporządzenia wykonawczego o rozgraniczaniu nieruchomości, odpowiednich regulacji prawnych, łącznie z zapisem o geodezji jako zawodzie zaufania publicznego. 2. Rozważenie celowości ustanowienia, w ramach uprawnień zawodowych, funkcji Mierniczego Przysięgłego, który byłby ustawowo upoważniony do wykonywania opisanych czynności. Do czasu w/w regulacji, do prac tych powinni zostać upoważnieni geodeci uprawnieni, ze specjalnością Nr 2. 3. Niezbędne jest wprowadzenie zasady, że na mapie ewidencyjnej i na mapie zasadniczej, (określonym w standardach zawodowych znakiem konwencjonalnym), będą oznaczane wszystkie punkty graniczne, ustalone w/g stanu prawnego. Będzie, to bardzo ważna informacja dla właścicieli, inwestorów, projektantów, nabywców nieruchomości a także dla geodetów, którzy będą wykonywać kolejne mapy.

31. Dziękuję Państwu za uwagę