FINANCIACION Y FISCALIDAD
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FINANCIACION Y FISCALIDAD INMOBILIARIA. Casos prácticos con la visión del Promotor y de la Entidad Financiera Madrid, Febrero de 2007.

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FINANCIACION Y FISCALIDAD INMOBILIARIA

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Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

FINANCIACION Y FISCALIDAD INMOBILIARIA

Casos prácticos con la visión del Promotor y

de la Entidad Financiera

Madrid, Febrero de 2007


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

ÍNDICE1º) Empresas que operan en el sector1.1.) Tipos según actividad1.2.) Tipo según horizonte temporal1.3.) Configuración2º) La promoción inmobiliaria y el sistema financiero3º) Tipos de financiación3.1.) Al promotor3.2.) Al comprador4º) Análisis del riesgo crediticio4.1.) Venta inmuebles4.2.) Inmuebles en alquiler4.3.) Mitigantes del Riesgo5º) Caso Práctico


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

1º) Empresas que operan en el sector

1.1.) Tipos según actividad

Residencial

  • Promotoras puras. Venta y/o alquiler de TerciarioIndustrial

  • Promotoras constructoras. Actividad de promotora pura más construcción para terceros de edificación y/o obra civil.

  • Inmobiliarias. Alquiler de todo tipo de inmuebles.

  • Gestoras de Cooperativas o Comunidades de Propietarios

    1.2.) Tipo según horizonte temporal

  • Con continuidad: actividad continúa en el tiempo

  • Por proyectos: un proyecto → una empresa

  • UTE’s


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

1.3.) Configuración según propiedad del capital

Familiares: 80% mercado

. Dirigidas por el propietario

. Uno o varios grupos familiares en el Consejo

Profesionales: 20% mercado

. Dirigidas por profesionales

. Propiedad de grupos industriales o cotizan en bolsa


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

2º) La promoción inmobiliaria y el sistema financiero

  • Empresas con un alto nivel de apalancamiento

    -Solvencia reducida en muchos casos (Basilea y Rating del promotor)

  • Empresa de facturación cíclica y por tanto, ingresos no regulares

  • Requieren grandes volúmenes de financiación

  • Riesgos a largo plazo de toma progresiva y sin posibilidad de salirse

  • Riesgos mixtos empresa/proyecto

  • Actividad económica marcada por fuertes ciclos


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

3º)Financiación tipos requeridos

3.1.) Al promotor

- Para suelo

. Compra e IVA

. Transformación → riesgo urbanístico

. Urbanización

- Para ejecución del inmueble

- Avales cantidades entregadas a cuenta (Ley 57/68)

- Operaciones sin garantía hipotecaria

NOTA: En residencial → financiación libre o protegida (VPO, VPP –VPPB, VPPL, VPPA Y VPPA OC)

3.2.) Al comprador

- Porcentaje sobre precio de venta


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

4º) Análisis del riesgo crediticio

4.1.) Riesgo mixto: empresa – proyecto

Empresa

- Diversificación geográfica (ciclos no uniformes por áreas geográficas)

- Diversificación producto (1ª y 2ª residencia, industrial, terciario)

- Estado de avance de su circulante (suelos en gestión, obras en curso, ventas)

- Ingresos recurrentes (alquileres, niveles de ocupación)

- Nivel de ventas y ejecución de las promociones con préstamos subrogables

- Stock de suelo y plusvalías latentes

- Experiencia del equipo directivo

Proyecto

- Coste del suelo y repercusión en el PVP

. Proyectos

. Licencias

- Resto de costes. Construcción

. Financieros

. Comerciales

. Margen industrial

- Precio de venta en relación a testigos

- Análisis de oferta-demanda en el entorno


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

4.2.) Inmuebles en renta. Residencial, industrial, terciario (comercial, hotelero, oficinas, residencias, etc)

- Los ingresos han de poder atender la deuda

- Se solicita a la empresa un cash-flow provisional por un nº de anualidades proporcional al plazo de financiación

- El cash-flow se toma como caso base y se degrada hasta el punto de ruptura

. Los ingresos según medias de ocupación y precios en función de tipo y cantidad de demanda

. Los gastos según medias sectoriales y los financieros con diferentes escenarios de tipos

. Las amortizaciones según vida estimada

. Se van reduciendo niveles de ocupación, incrementando costes y financieros a la vez que se actualizan ingresos con IPC

. Cuando se produce el equilibrio financiero se analiza la verosimilitud del modelo

- Se vinculan los contratos de arrendamiento al pago de la deuda


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

4.3.) Mitigantes del Riesgo

- Incorporación de garantías adicionales (avalistas, pignoración de fondos / rentas etc.)

- Comfort letter

- Mantenimiento accionarial

- Compromiso de no reparto de dividendos /ampliación de capital

- Fijar techo de riesgos con la empresa / grupo

- Pari Passu, Cross Default y Negative Pledge

- Haber alcanzado un determinado número de ventas para disponer del tramo de certificaciones del préstamo promotor (equilibrio financiero):

Costes Totales – Préstamo Solicitado (sólo el importe por suelo+certificaciones)

Ingresos Totales – Préstamo Solicitado (sólo el importe por suelo+certificaciones)

- Exigir una comercialización previa a la ampliación a préstamo promotor

- Compromiso de no gravar la finca si la financiación no lleva garantía hipotecaria

- Liberar de carga hipotecaria las unidades inmobiliarias no vendidas


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

5º) Caso Práctico de un Préstamo suelo

5.1) Operación planteada

-La sociedad X200, S.A. compra un suelo en Chiclana de la Frontera (Cádiz).

- Precio de compra-venta: 10,39 MM. € (sin incluir IVA) con un pago aplazado del 30% del citado precio que se hará efectivo a los 9 meses a contar desde la firma de la escritura de compraventa; asimismo existe una permuta de 2 MM. € mediante la entrega de 8 viviendas con sus respectivos garajes.

- Silicita:

- Préstamo suelo de 9,00 MM. € a 18 meses

- Línea de avales para garantizar pago aplazado de 3, 12 MM. € a 12 meses.

- Valor de Tasación del suelo: 11,30 MM. €.

- Nivel del suelo: Nivel I; suelo urbano residencial ocupado en la actualidad por una nave de tipología industrial donde se localizan dependencias municipales; se requiere una reurbanización del entorno para completar los servicios urbanísticos precisos.

- Oferta: baja de solares en el entorno.

- Promoción más probable: 100 viviendas (de primera residencia) garajes y locales comerciales.


Financiacion y fiscalidad inmobiliaria

5.2) Información sobre la sociedad X200, S.A.:

- Lleva desarrollando su actividad promotora desde 1995 principalmente en la provincia de Cádiz; también actúa en ocasiones como Gestora de cooperativas.

- Ha entregado desde 1997 al 2005 unas 1.400 viviendas de las que 1.100 has sido viviendas protegidas y el resto libres; los proyectos que la sociedad lleva a cabo suelen ser de unas 40 unidades.

- Caja Madrid le ha financiado 3 proyectos, todos de viviendas protegidas, en los que no se han producido incidencias.

- Financieramente señalar de la sociedad los siguientes aspectos (según cierre de 2005):

* Total activo: 50,6 MM. €; existencias: 39,98 MM. €; tesorería: 0,71 MM. €.

* Fondos propios: 5,42 MM. €; capital social: 0,48 MM. €; deuda bancaria l/p: 23,85 MM. € (de los que 4,50 MM. € no tienen garantía hipotecaria).

* Cifra de negocio: 32,57MM. €; beneficio: 1,14 MM. €.

- Rating de la sociedad: BB-.

- En el momento del estudio y valoración de la operación, Caja Madrid casi no tenía riesgo con la sociedad solicitante.


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