不動產與投資
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不動產與投資. 主講人:鄭廳宜博士. 回顧國際金融情勢 需求的考量 - 考量的原則 : 人 , 事 , 時 , 地 , 物 購屋的方式與法律程序 能力的考量. - 貸款種類. - 計算方式. - 相關稅賦. 結語. 通貨膨脹的十年. 1970~1980 中東戰爭 1973~1974 年 ↘ 物價兩位數上漲 1978~1979 年 ↗ 前期 : 石油 ------ 由一桶 2 美元漲到 41.6 美元 後期 : 金價 ------ 金本位時一盎司 34 美元漲

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Presentation Transcript


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不動產與投資

主講人:鄭廳宜博士


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回顧國際金融情勢

需求的考量

- 考量的原則 : 人,事,時,地,物

購屋的方式與法律程序

能力的考量

- 貸款種類

- 計算方式

- 相關稅賦

  • 結語


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通貨膨脹的十年

1970~1980 中東戰爭

1973~1974年 ↘

物價兩位數上漲

1978~1979年 ↗

前期:石油------由一桶2美元漲到41.6美元

後期:金價------金本位時一盎司34美元漲

到68美元。

黃金十年


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1980 雷根總統上台

  • 全世界發生停滯性通貨膨脹

  • 黃金一盎司漲到873美元(20年跌勢)

  • 石油一桶40美元跌回10美元

    政策:供給面經濟學

    結果:蘇聯解體


1980 1990

1980~1990年

背景:美蘇陷入冷戰,雙方擴充準備

1.日本產品:汽車、家電等席捲全世界

2.龐大貿易順差

3.日本國鐵民營化

房地產與股市狂飆

日經指數:1980 6,375

1989 38,915

↗日本 38,915

7603

資產泡沫 ↘台灣12,682 2,485


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二十世紀以來的石油危機


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一.需求的考量-考量的原則

要點一:考慮人的問題

1.家裡人口數

決定房間數

需要準備幾個房間?

2.居民素質

孝親房, 給老人家住的

未來小孩房間,考慮未來

附近居民

年齡層,老人居多?

農民/工人/白領階級

由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常

沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要

住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.


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一.需求的考量-考量的原則

要點二:考慮生活上需求的問題

1.工作

市場

百貨

餐廳

黃昏市場

2.學校(中小學)

3.市場, 商場

商店街

4.交通便利性

火車站

公車站

捷運

高速公路

醫院

國小

國中

公園綠地

游泳池

球場

診所

藥房


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一.需求的考量-考量的原則

要點三:考慮未來的問題

1.通勤時間

上下班通勤的時間, 是否可以接受?

2.未來發展

地區未來的發展性為何?

3.年老退休

是否適合養老?

4.貸款問題

負擔的起?


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一.需求的考量-考量的原則

要點四:考慮地點的問題

西屯/南屯..

1.地區, 地點

2.地形, 地貌

平地, 坡地..

3.天然災害

颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,..

4.生活環境

白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場?

5.出入通道

出入的通道是否狹窄?是否為私設道路?

若為私設道路一定要注意路權使用權?

12米

6米


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申請貸款、辦理手續

蒐集資訊、看屋

決定與簽約

議價

評估條件、認清需求

付款

交屋

房地產買賣方式

預售屋

成屋

中古屋

法拍屋

(法院)金拍屋

(台灣金融資產服

務股份有限公司)銀拍屋

(銀行)

購買房地產最重要:區位


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  • 買預售屋注意事項

  • 到工地現場實際瞭解

  • 把握五天契約審閱期

  • 查看實際棟別、樓層

  • 從總配置圖了解格局

  • 高級建材為優先考量

  • 交屋前檢視施工品質


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取得執行名義程序

  • 擔保物權之裁定

  • 本票裁定

  • 支付命令

  • 訴訟

  • 和解/調解


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自住型房屋貸款的類型

1.到期還款型--利率低、提前償還會有違約金

2.提前還清型

3.隨借隨還(理財型房貸)--動用本金時才計算

利息,以日計息

4.貸款組合型

5.超額貸款型

6.指數型

7.抵利型


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本金

利息

房屋貸款的計息方式

1.本金平均攤還法

EX:20年貸款利率以6%計,借款480萬原元,期間20年(240期)

4,800,000*6/100*1/12=24,000

每期還房屋貸款的計息方式之本金固定與利息依當時本金換算.

1 2 3 4 5 6 7 8

1 2 3 4 5 6 7 8


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本金

利息

房屋貸款的計息方式

2.本利平均攤還法

每期還款之本金與利息之總和固定.

EX:20年貸款利率以6%計,借款480萬原元,期間20年(240期)

4,800,000*6/100*1/12=24,000

1 2 3 4 5 6 7 8


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初期

20年

原本20攤還的本金, 集中在後面的17年中攤還.

只還利息, 不還本金

3年

三. 能力的考量-計算方式

2-3.寬限期限之計算方法

貸款年限 20年, 寬限 3 年.

= 還款期間共計 23 年.

期間仍為20年


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3.相關稅賦

不動產稅費可分為靜態和動態兩種,靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費;動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費,其包括種類如右:

資料來源 : 信義房屋


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附件

相關名詞


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相關名詞

相關名詞

1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?

2.公設道路與私設道路?

3.平方公尺與坪數之換算?

4.地坪,建坪,持分?

5.虛坪與實坪?

6.建蔽率與容積率?

7.路寬8米到底有多寬?


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1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?

a.土地權狀:為土地所有人證明

注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋

b.建築執照:政府核准於基地上蓋房子之執照

注意建商必須取得建築執照才可以開始預售

預售或非成屋一定要看核准設計圖說, 建商須請建築師設計,

且經縣市政府核准之設計圖

i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣.

ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準.

iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看~沒那回事.

一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!

c.使用執照:結構完成, 政府堪驗後核發使用執照.

必須有使用執照才可使用!


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私 設 道 路

相關名詞

2.公設道路與私設道路?

a.公設道路:土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔

b.私設道路:既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權.

公設道路

此段道路為非社區內道路, 須注意是否須分攤持分, 若無, 須注意使用權.

由於為社區之私設道路, 通常在買屋時需要持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點, 就是未來須支出維修費用.


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3

10

3.平方公尺與坪數之換算?

1 平方公尺 = 0.3025 坪

6m

面積

= 6m x 10m = 60m2

= 60 x 0.3025 = 18.15 坪

10m


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4.地坪,建坪,持分?

a.透天

地坪 = 20x8x0.3025

= 48.4坪

8m

假設蓋3層樓

建坪 = 15x5x0.3025x3

= 68.0625坪

5m

15m

20m

b.社區型透天

會有兩張土地權狀

一張 = 12x6x0.3025

= 21.78坪

另外一張(持分)

= 18x6x0.3025/6

= 5.445坪

18m

6m

12m

6m

12m

30m


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5.虛坪與實坪?

通常sales告訴你的有99%都是虛坪.

虛坪=建築物面積 + 公共設施面積

實坪=建築物面積

這裡會有陷阱, 要注意!!

a.非社區型透天 : 須注意地坪與建坪

b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積

c.公寓 : 須注意建坪與公設面積


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L

建物1F坪數

建蔽率=

基地坪數

w

w

建蔽率= 50%

總建坪

容積率=

2

3

L

4

3

基地坪數

共 6F

建蔽率= 50%

容積率= 300%

相關名詞

6.建蔽率與容積率?


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NISSIAN

Cefiro 2.0

MITSUBISH

SAVRIN

BENZ

S Class

4700

5158

4920

1780

1780

1866

BMW

Mini Cooper

Formosa

Matiz

NISSIAN

March

3626

3495

3720

1688

1495

1585

7.路寬8米到底有多寬?

當小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時, 怎樣計算或感覺路到底有多寬?

12米

8米

6米

路邊最好不要停車

5.5米

可以停單邊, 另外一邊會車.

7.5米

兩邊都可以停車, 車道很寬敞, 沒有堵塞問題.

1

2

3

4

5

6

11.2米

1

2

3

4

5

6

7

8


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簡報完畢 敬請指教


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二. 商品的考量

  • 注意事項 :

  • 地段

  • 格局, 採光, 通風, 視野 :

  • a.注意建築物的建築型式, 棟距

  • b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密

  • c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高

  • 門, 廚具, 衛浴設備

  • 建材 : 外觀, 管線材料

  • 停車場車道斜度

  • 安全設施

  • 公共設施, 省能設施


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四. 結語

四. 結語

四. 結語

四. 結語

四. 結語

四. 結語

四. 結四. 結語語

  • 多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同)

  • 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事

  • 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子

  • 聽到『只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了』, 不要急

  • 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求

  • 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑

  • 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理

  • 四字真言 : 戒急用忍


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※建築物的建築型式, 棟距

油煙不易排出

噪音在中庭迴繞,

低樓層採光不良

兩面採光

三面採光

幾乎四面採光

煙窗效應

口字型

ㄇ字型

L字型

T字型

一字型

其他


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二. 商品的考量

※公共設施, 省能設施

記住 : 公設越多, 未來的維修費用越多

a.若有噴水池, 流水, 小溪, 或者水迴廊的設計需注意是

否有水循環設計, 以節省水費之浪費

b.儲水槽容量, 是否足夠停水一天之所有用戶用量

c.地下室是否有抽水馬達, 個數.

d.停電時, 發電機之發電量.

e.進出安全管制措施.


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