о финансировании капитального ремонта многоквартирных домов: изменения в Жилищный кодекс РФ

1. о финансировании капитального ремонта многоквартирных домов:изменения в Жилищный кодекс РФ Генцлер Ирина Валентиновна Институт экономики города апрель 2013

2. Введениеобязательных взносов собственников помещений в МКД на капитальный ремонт (размер минимального обязательного взноса устанавливает субъект РФ) • Два способа формирования фонда капитального ремонта МКД: • на специальным счете в кредитной организации. • на счете регионального оператора, создаваемого субъектом РФ • Создание и деятельность регионального оператора • Региональная программа капитального ремонта МКД • Меры государственной, муниципальной финансовой поддержки на проведение капитального ремонта предоставляются независимо от способа формирования фонда капитального ремонта дома • Расходы на уплату взносов на капитальный ремонт включаются в размер регионального стандарта стоимости ЖКУ для определения размера субсидий малообеспеченным собственникам помещений в МКД Ключевые вопросы новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

3. Обязательность ежемесячного взноса для собственников помещений в МКД • введен в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК) • связь с региональной программой КР (обязанность вносить взнос на КР возникает через 4 месяца после опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен МКД ) • исключение – признание МКД аварийным и подлежащим сносу • Минимальный размер взноса устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФв соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным федеральным органом (ч. 8.1 ст. 156 ЖК) Фонд ремонта, сформированный исходя из минимального размера взноса, может использоваться только для установленного перечня услуг и работ по КР (ст.166) • Собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на КР в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса (ч. 8.2 ст. 156 ЖК). Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения размера взноса над минимальным, может использоваться на финансирование любых услуг и работ по КР (ч. 3 ст. 166 ЖК). Взнос на капитальный ремонт

4. Обеспечивает формирование фонда ремонта МКД, за счет которого • финансируется перечень работ, определенных ЖК (ч.1 ст. 166) • финансируются дополнительные услуги и работы, установленные законом субъекта РФ (ч.2 ст. 166) • погашение кредитов, процентов по кредитам, полученных на данные работы (ч.1 ст. 174) • Может быть дифференцирован по муниципальным образованиям, типам МКД и др. (ч. 8.1 ст. 156 ЖК) • При установлении минимального размер взносанеобходимо учитывать: • стоимость пакета услуг и работ по КР (полного или минимально необходимого?) • доступность для населения размера минимального взноса • существующие общественные ожидания (5-7 руб. / кв. м в месяц) Минимальный взнос на капитальный ремонт

5. Фонд ремонта МКД за счет минимального взноса 1- уровень необходимого взноса; 2 – уровень доступности 3 – устанавливаемый минимальный взнос на КР; 4 – фонд ремонта

6. Право выбора принадлежит собственникам помещений (решение общего собрания, 2/3 голосов) • Решение о способе формирования фонда КР должно быть принято и реализовано собственниками помещений в МКД в течение 2 месяцев после опубликования утвержденной региональной программы КР (ч. 5 ст. 170 ЖК) • Возможность выбора способа не зависит от способа управления домом • на специальном счете • у регионального оператора (в «общем котле») • Выбор владельца специального счета ограничен способом управления домом. Владельцем специального счета могут быть (ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК): • ТСЖ (отвечающие требованиям ЖК), жилищный кооператив • Региональный оператор • Контроль за формированием фонда КР – орган госжилнадзора • Если собственники не выбрали (не реализовали) способ формирования фонда ремонта – решение принимает ОМС (у регионального оператора) • Изменение способа – по решению общего собрания, решение вступает в силу через 1 месяц или через 2 года (при отсутствии задолженности по кредиту, займу) Выбор способа формирования фонда КР

7. Фонд капитального ремонта на специальном счете Ключевые особенности Схема финансирования капитального ремонта • Специальный счет открывается для отдельного многоквартирного дома • Кредитная организация для открытия специального счета должна иметь собственные средства не менее 20 млрд руб. • Владелец специального счета (в зависимости от способа управления МКД) – ТСЖ (ЖСК) или региональный оператор • Права на денежные средства на специальном счете многоквартирного дома принадлежат собственникам помещений в МКД • Средства на специальном счете могут использоваться только по решению общего собрания собственников помещений на установленные цели (контроль осуществляет банк) • Способ открывает возможности для привлечения кредитов ТСЖ, кооперативом • Решение о привлечении кредита принимает общее собрание Региональный (местный) бюджет Кредит на КР ТСЖ, ЖК региональный оператор Субсидия БАНК Обязательные взносы на капитальный ремонт дома Специальный банковский счет Финансирование капитального ремонта Возврат кредита Капитальный ремонт МКД финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, кредита и средств государственной (муниципальной) поддержки

8. Фонд капитального ремонта у регионального оператора Схема финансирования Ключевые особенности • Субъект Российской Федерации создает организацию в форме «фонд» - регионального оператора • Взносы собственников помещений на капитальный ремонт уплачиваются на счет регионального оператора и становятся средствами регионального оператора. • У собственников – право требования • Региональный оператор по договору с собственниками обязуется обеспечить организацию и финансирование КР МКД в объеме сроки, определенные региональной программой • Региональный оператор является техническим заказчиком капремонта, осуществляет финансирование капитального ремонта • Очередность капитального ремонта МКД в рамках региональной программы устанавливается исходя из критериев, определенных ЖК и субъектом РФ • Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками Субъект РФ утверждает учреждает Региональная программа капитального ремонта Субсидии Региональный оператор Финансирование капитального ремонта Учет средств по каждому МКД и собственнику Муниципальные образования Счет регионального оператора Обязательные взносы на ремонт БАНК Финансирование капитального ремонта МКД осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта дома, перечисленных региональному оператору, средств фондов ремонта других домов, субсидий регионального и (или) местного бюджета

9. Региональная программа капитального ремонта Должна включать все МКД на территории субъекта РФ (необходимо ежегодно актуализировать) Формируется на срок, необходимый для проведения капремонта всех МКД на территории субъекта РФ (срок при утверждении – 25-30 лет, затем продлевается ежегодно) Для каждого МКД – виды работ и год планируемого ремонта (налагает обязательства на собственников помещений до принятия ими решений; на основе какой информации?) Должна быть основой для планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки (объем средств для субсидий должен быть достаточен для их предоставления всех МКД, включенных в программу на конкретный год) Очередность осуществления капремонта устанавливается исходя из критериев, установленных законом субъекта РФ. В первую очередь: МКД, которые требовали ремонта на момент приватизации первого жилого помещения; МКД, признанные требующими проведения капремонта в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ (создают «пиковую» нагрузку в первые годы реализации программы) Неизбежны проблемы при формировании и реализации региональной программы

10. Не может быть владельцем специального счета, не может распоряжаться средствами от взносов на капремонт • Не может быть заказчиком капремонта МКД, собственники которых вносят взносы региональному оператору • Может делать предложение собственникам помещений о проведении капитального ремонта (ч.2 ст. 189) • Может быть лицом, уполномоченным решением общего собрания получить кредит на капремонт и гарантию по кредиту (п.1.2 ч. 2 ст. 44) • Может быть получателем бюджетной финансовой поддержки на капремонт (ч. 1 ст. 191) • Возможно привлечение управляющих организаций региональным оператором: • для выставления платежных документов по внесению взносов на капремонт, для работы с должниками • Субъекту РФ (органу местного самоуправления) нужна информация управляющих организаций для установления перечня работ и сроков капитального ремонта МКД в рамках региональной программы Роль управляющей организации - ???