长沙市中心区小户型调研
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长沙市中心区小户型调研. 2008 年 1 月. 调研对象. 调研对象 — 长沙市房地产市场上的小户型产 品,界定为平均面积在 80㎡ 以下 的纯小户型项目和含有部分 80㎡ 以下小户型的代表性项目。. 提纲. 个案列举. 整合分析. 区域分析. 价格分析. 产品分析. 营销分析. 总结. 提纲. 个案列举. 整合分析. 区域分析. 价格分析. 产品分析. 营销分析. 总结. 个案 -- 铂宫( 1 ). 小户型公寓.

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长沙市中心区小户型调研

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Presentation Transcript


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长沙市中心区小户型调研

2008年1月


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调研对象

调研对象—长沙市房地产市场上的小户型产

品,界定为平均面积在80㎡以下

的纯小户型项目和含有部分80㎡

以下小户型的代表性项目。


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提纲

个案列举

整合分析

区域分析

价格分析

产品分析

营销分析

总结


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提纲

个案列举

整合分析

区域分析

价格分析

产品分析

营销分析

总结


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个案--铂宫(1)

小户型公寓

铂宫,中山亭9万平米PT公馆区。占据五一商圈里的稀有静地,精装30-70平米静享公馆。


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个案--铂宫(2)

总套数:304 销售率:50%

整层平面图


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个案--五一大道202(1)

本项目位于长沙市五一广场附近,与长沙最繁华的五一商圈核心位置,雄踞城市繁华的心脏。


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个案--五一大道202(2)

五一大道202总共只有52套小户型,

全部是44.54㎡的结构相同的单间,

总套数:52 销售率:50%

户型图


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个案--新青年公寓(1)

本项目主要针对的是城市新新人类,满足其追求时尚的心理需求。推开窗,步行街、湘江风光带尽收眼底。不用出门就已经身处城市最中央。


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个案--新青年公寓(2)

54.33㎡

68.65㎡

总套数:300 销售率:88%

73.26㎡

112.68㎡

户型图


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个案--白沙晶城(1)

千年水脉白沙井,标志都市原点;明厅、明卧、明厨、明卫,体现经典户型的人性关怀,小户型有大享受。


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个案--白沙晶城(2)

35㎡

42㎡

35㎡

总套数:812 销售率:30%

47㎡

65㎡

户型图


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个案--佳天·瑞宁花园(1)

小户型

佳天·瑞宁花园距桂花公园不到百米,小区内更有15000平米中心花园,小资一房带私家花园,享受更多鲜氧绿意。


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个案--佳天·瑞宁花园(2)

瑞宁花园总共只有156套小户型,

全部是50㎡的结构相同的单间,

总套数:156 销售率:0%

户型图


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个案--东上一品(1)

东上一品外立面大气、稳重、雄伟、挺拔,造型简洁明快,是东塘乃至星城又一地标性建筑。


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个案--东上一品(2)

总套数:364 销售率:60%

整层平面图


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个案--百盛·天心华庭(1)

城市中心区公园文化藏品物业,占据长沙千年城标天心阁西北,为城市中心区稀缺的地理区域。欧式贵族宫殿建筑风格,双子塔高层建筑实现全景360度视野。


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个案--百盛·天心华庭(2)

整层平面图

总套数:368 销售率:77%


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个案--四达·新时代广场(1)

新时代广场双子星现代大气的建筑风格,成为芙蓉路上的标志性建筑。建筑全部采用无梁楼盖设计,拥有市中心罕有的3000余平米的大型广场、三大空中花园,还有中央空调、24小时热水。


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个案--四达·新时代广场(2)

56㎡

84㎡

新时代广场有486套商住两用的单间,

面积从54㎡到112 ㎡,可自行分隔。

52㎡

53㎡ 60㎡

103㎡ 109㎡

总套数:486 销售率:50%

67㎡

60㎡


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个案--天健·芙蓉盛世(1)

小户型公寓

芙蓉中路近百万平米国际城市综合体,中心区规模最大的社区。高尚住宅、大型商业、甲级写字楼、星级酒店、风情商业街、休闲广场,综合业态的完整组合。


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个案--天健·芙蓉盛世(2)

总套数:672 销售率:6%


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个案--QQ生活馆

项目周边成熟社区林立,生活配套完善。楼体内高达27米的挑空中庭,很好地解决了采光通风问题。项目系旧写字楼改建,价格相对便宜。


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个案--绝对·西罗亚

位于黄兴路步行街与大古道巷交汇处的北侧,地段具有不可复制性的优势。


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提纲

个案列举

整合分析

区域分析

价格分析

产品分析

营销分析

总结


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区域分布分析

目前市场上小户型产品主要以五一商圈和东塘商圈为中心散落分布,其中又以五一商圈周边区域放量最大。繁华的商圈周边由于交通便利,配套齐全,能吸引更多的投资客户,成为小户型产品的首选区域。


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价格分析

目前市场上,五一商圈小户型产品价格最高,均价在7000左右;东塘商圈小户型产品均价在6000左右;伍家岭商圈小户型产品均价在5500左右.临主干道的高层小户型产品因具备商务功能而比同类产品价格略高.


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产品分析1

目前市场上的小户型产品具体户型有单间、一房一厅、紧凑型的二房一厅和小复式。主力户型仍然是酒店式的单间,面积区间从30-70㎡,其中又以42-60㎡为主。


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产品分析2

目前市场上,独栋小户型产品普遍没有天然气管网入户;面积在50㎡以下的单间户型大多数没有阳台和独立厨房的设计;小户型产品的交房装修标准以毛坯房为主。


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销售情况分析1

07年年底之前入市的小户型产品普遍销售情况良好,年底到08年1月入市的小户型产品受政策和市场震荡影响,销售趋缓。同个楼盘中,方正实用,面积适中的户型较为畅销,超过65平米又不好分隔的大单间和形状不规则、浪费面积较多的户型则相对受到冷落。


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销售情况分析2

结构紧凑合理的65-70多平米的小两房在市场上相对稀缺,销售情况最好。这类产品总价低,功能齐全,在一段时间内有较高的需求。


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提纲

个案列举

整合分析

区域分析

价格分析

产品分析

营销分析

总结


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总结

○ 小户型产品目前的主要客户群体是投资客户。银行贷款政策的调整对这一部分群体有一定的影响,但因为这部分投资客户的投资方向为长期投资而不是短线炒房,所以银行的政策并没有从根本上对其产生影响。一次性付款的客户比以往增多。

○ 比起平面广告和售楼部的包装等宣传推广手段,样板房和大堂的展示更能激发客户的购买欲望。 样板房的展示性和引导性在楼盘销售中起了很大的推动作用。有样板房展示的楼盘比没有样板房的楼盘所取得的口碑要好,预后销售也会更好。

○ 精装修房和毛坯房相比,同等条件下消费者比较愿意接受不带装修的产品,但铂宫的成功经验说明在产品的户型相对欠缺时,精装修的效果可以给客户一定的引导作用。

○ 结构紧凑合理的65-70多平米的小两房在市场上相对稀缺,销售情况最好。这类产品总价低,功能齐全,在一段时间内有较高的需求。

○ 随着市场的成熟和竞争的激化,小户型产品由单一的地段决定价格向多元化综合价值标准转变。空中花园、交流平台、交友会所等更高层面的配套成为发展商和消费者关注的侧面。同等地段,配套更好人文环境更高尚的小户型产品能将价格提高10%,并且销售情况更好。


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