זכויות ההתישבות בקרקע

1. זכויות ההתישבות בקרקע להפעלת הסרט

2. רקע במדינת ישראל כ- 60,000 נחלות, מתוכן כ- 30,000 במושבים וכ- 30,000 בקיבוצים. גודל הנחלות נע בין 20 ל- 30 דונם לנחלה במרכז הארץ ובין 50 ל- 80 דונם בפריפריה. סך כל הקרקע המוחכרת לחוכרים מגיע לכ - 2.8 מיליון דונם מתוך כ- 3.5 מיליון דונם קרקע חקלאית.

3. מקורות הזכות: • רכישה פעילה של קרקעות (עד קום המדינה) . • השתתפות ברכישה בסך 40% מהרכישה כ"תרומה" (בשנות ה 50 ) . דו”ח עזרא סדן • תשלום מס (רכישה) בסך כ- 100 מ' ₪ במסגרת הליך רישום הנחלה במרכז לרישום משבצות. • השלטת הריבונות הישראלית בקרקעות הפריפריה. ציטטה • עשרות שנות התיישבות, עיבוד ותשלום דמי חכירה, מן הדין שיקנו זכויות לאנשים שהשקיעו בכך את כל חייהם.

4. המצב בעבר : • חכירה לדורות . • זכות לשימוש בקרקע לכל יעוד כמעט (סעיף 9 ), למעט מפעל שיכון ודיור . • דה פקטו – מעולם לא פונה חקלאי מאדמתו, ללא הסכמתו. (למעט הפקעה לצורכי ציבור) .

5. בשנת 1924 הקים הברון רוטשילד את חברת פיק"א. אחד הסעיפים המיוחדים בתקנון ההתאגדות של פיק"א מורה על כוונתה: "להעניק או להביא להענקת אדמות, זיכיונות כריה או זכויות אחרות לאותם המתיישבים.... אשר יפעלו בפלסטינה...."

6. בין המטרות המוגדרות של פיק"א ניתן למצוא לא רק חקלאות, אלא גם תעשיה כריה וחציבה. כלומר מלכתחילה היה ברור שמטרת השימוש בקרקע היא חיים לכל דבר וענין, וקיום כלכלי מהאדמה שבידי המתישב.

7. בחוזי החכירה (חוזה כפר גלעדי – פיק"א, לדוגמא) נכתב בפרוש שמטרת החכירה היא "למטעים,לעבודות חקלאיות אחרות ומפעלי מלאכה, כגון: נגריה מסגריה, בית חרושת לשימורים מחצבה וכדומה." הטענה כאילו האדמות הוחכרו או ניתנו למתישבים לחקלאות בלבד, לא זו שהיא כוזבת ומגמתית, אלא גם אין לה כל סימוכין בתכתובות ובחוזים מאותה תקופה.

8. בסוף שנות השלושים החליט הברון רוטשילד להפסיק את פעילותו במסגרת פיק"א. לשם יציאה מסודרת של פיק"א נוהל עם כל מושבה כפר וקיבוץ מו"מ על תכנית "הביסוס", שכללה הלוואות ומענקים לשכלול המשק, בניית מפעלים ואמצעי ייצור, ואף מבני מגורים נאותים, בד בבד עם העברה מוחלטת וסופית של הקרקע למתישבים. בהתחשב במטרות פיק"א להעניק אדמות, ניתנה למתיישב אפשרות לקבל את הקרקע לבעלותו המלאה.

9. איכרי המושבות: מטולה, ראש פינה, מנחמיה ואחרות מיהרו להודיע על רצונם ברכישת הבעלות, ולשם כך אף קיבלו מפיק"א "הלוואות עומדות". הקיבוצים לעומתם, כמו כפר גלעדי ואילת השחר, הקימו "מועצת חכמים" שבה היו חברים נחום הורביץ, משה אגמי, שכטר חנוכי ואחרים שדנה בסוגיה והוציאה "פסק הלכה" שקבע: "אדמת הלאום אינה יכולה להימסר לקניין פרטי".

10. והנה שורש ההבדל: בסופו של דבר "ההלוואות העומדות" נמחקו ואיכרי המושבות מצאו את עצמם בעלים של קרקע פרטית בהיקפים של 300 דונם למשפחה ואף יותר. ואילו הקיבוצים חתמו על חוזי חכירה לדורות שהסתיימו בנובמבר 2001, ובהם אופציה להארכה.

11. כך אנו מוצאים היום שתי צורות התישבות, זו ליד זו. מטולהוראש פינה. כפר גלעדי ואיילת השחר. אלה מחזיקות בקרקע פרטית לכל דבר. ואלה נאבקות במינהל ובדעת הקהל על הכרה בזכויותיהן.

12. הדרך לאפליה

13. המצב החוקי: • בעבר היו זכויות החוכר החקלאי דומות לזכויות החוכר העירוני . • עם השנים חל תהליך כפול של שחיקת זכויות החקלאים, ובמקביל הגדלת זכויות החוכר העירוני . • במסגרת שחיקת זכויות החקלאים הועברו רבים מחוזי החכירה לקרקע חקלאית ממעמד של חכירה לדורות, למעמד של חוזים (חד או תלת) שנתיים מתחדשים .

14. "איננו זקוקים להם" הכושי עשה את שלו… הכושי צריך ללכת. בדיון משנות ה - 50 אומר עו”ד מטעם קרן קימת: "ככל שאני מוסיף לחשוב בשאלה ובדרכים להגדלת שליטתנו על קרקעותינו, יותר ויותר מתחזקת בי הדעה כי שליטה זו אפשר להשיג רק על ידי החלשת הזכויות שחוזה החכירה מעניק לחוכרים. הזכויות הנרחבות שהענקנו בעבר כדי להשוותן כמה שאפשר לזכויות קניין, התאימו לאותה תקופה, שהיה צורך לעוד חוכרים לעלות ולפתח את קרקעותינו. כעת איננו זקוקים יותר לכך".

15. האם זוהי עמדת הקרן הקיימת שהצהירה במשך דורות על הענקת זכות קניין לפרט במקרקעי הלאום?? האם מדבריות הנגב הוחכרו לרביבים ומשאבי שדה על דרך של פיקדון ??

16. החוזה החדש נוסח תוך הפרת ההתחייבויות הקנייניות הבסיסיות שהיו חלק בלתי נפרד מחוזה היסוד. התנאים שהוספו בו, כללו בעיקר שלושה תנאים מקפחים: 1. הכפפת כמה מתנאי החוזה- “והכל על פי ובכפוף להחלטות המועצה”. 2.הוצאת “מפעלי שיכון” ממטרות החכירה.

17. 3.הוספת סעיף 18א’ (“סעיף ההפקעה”) שהתיימר לקבוע את זכות המינהל להפסיק את החכירה לגבי השטח שייעודו הומר. וכל זאת בהתראה של חודשיים - שלושה, אחרי דורות של החכרה.

18. החוזה דנן, חוזה החכירה לדורות החדש בא להעניק זכות קניינית במקרקעין לחוכרים כמצג שווא, תוך ניצול תמימותם של החוכרים באותה עת, וניצול אמונם והזדהותם חסרת המעצורים של המושבים והקיבוצים עם המוסדות,

19. שהרי על ידי צירוף משפט תמים – "בהתאם להחלטות המועצה כפי שתקבענה מידי פעם" (שלא היה במקורו וצורף לנוסח ברבות הימים) התרוקן כל החוזה כולו מתנאיו וניתנה האפשרות למחכיר לשנות תנאי החכירה כולם.

20. סעיף 18א’ הוכנס באיחור ובערמה. סעיף זה מאפשר לפגוע בזכויות הקיימות ובזכות להמשיך להתפרנס מהקרקע, לעת שינוי יעוד! פס”ד

21. התייחסות המדינה אל החקלאות, הביאה את הענף הזה, הקושר מתיישב לאדמתו לעברי פי פחת, ושברה את מטה לחמם של המתיישבים. • הדור השני והשלישי נוטשים את הישובים שבנו הוריהם, בשליחות חלוצית הרואית . • מצב דברים זה מעמיד בסכנה את "חומת המגן" של המדינה, ההתיישבות החקלאית בפריפריה .

22. בכדי לשנות את פני הדברים הכרחי שתמצא הדרך להקנות למתיישבי הפריפריה יתרונות כלכליים יחסיים גם בתחומים שאינם חקלאות. (כלומר - בשינוי יעוד)

23. אפליית החוכר החקלאי בהשוואה לחוכר העירוני כ- 97% מנכסי הנדל"ן המהווים את העושר הקרקעי של מדינת ישראל הינם בעיר ורק כ- 3% בכפר. סעיף החזרת הקרקע לקק"ל לעת שינוי ייעוד או תוספת ניצול, קיים גם בחוזה העירוני. עד שנות ה-80 חכירות החוכרים העירוניים לא נועדו רק למגורים אלא לכל העיסוקים למיניהם, (כולל מפעלי תעשייה, אחסנה, שעשועים, מלונות, ספורט וכיו"ב) והכל במחירים בלתי ראליים לחלוטין.

24. על אף שמקורות הקניין של החוכר העירוני זהים לאלו של החוכר החקלאי, הרי שהחוכרים החקלאיים מופלים לרעה באופן מהותי לעומת החוכרים העירוניים.

25. הטבות והנחות שניתנו וקיימות לחוכר העירוני: דמי היתר בהחלטותיו ויתר המינהל באופן מוחלט וגורף על גביית דמי היתר בעת תוספת בנייה למגורים גם כשמדובר בתוספת של מאות אחוזי בנייה באזורי ביקוש מרכזיים. וכן ויתר על תשלום דמי היתר בעת שינוי סוג השימוש בתעשייה.

26. יובל חכירה ניתנו הנחות דרסטיות בעת חידוש חוזה חכירה בתקופת יובל. באזורי מגורים ניתנו הנחות שמשמעותן ויתור כמעט מוחלט על דמי היתר. באזורי תעשייה, כולל במרכז הארץ, ניתנו הנחות גורפות בשיעור של עד % 60.

27. החלטה 155 ואחריה 402 קובעות כי: המינהל מחויב לתת הסכמתו להמשך השימוש בקרקע ע"י החוכר העירוני לעת שינוי ייעוד או תוספת ניצול. וזאת בכפוף לתשלום דמי היתר של 51% . כלומר החוכר העירוני זכאי ל – 49% משווי ההשבחה.

28. החלטה 260 ואחריה 849 קובעות כי: ביתו של החוכר יישאר בידו, בלי קשר לסכום דמי החכירה ששולמו על ידו, גם אם היו אפס. לחוכר העירוני זכות לפצל את מגרשו לבניית יחידה נוספת לבן ממשיך וזאת חינם ללא תשלום. בנוסף, ניתנה לחוכר ולבנו הממשיך זכות ייזום בלתי מוגבלת של מגרשים נוספים שיווצרו מפיצול המגרש המקורי.

29. תצ"א של אזור כפר הנשיא טובא זנגריה - שנת 1956 1956 כפר הנשיא טובא זנגריה

30. תצ"א של אזור כפר הנשיא, טובא זנגריה – שנת 2001 2001 כפר הנשיא טובא זנגריה

31. ונשאלת השאלה: לתושבי רחובות, גן יבנה, אור עקיבא ויבנאל הוכרו זכויות בנים ממשיכים וזכות לייזום. ולתושבי הקיבוצים והמושבים בעמה"י, בנגב, בקווי העימות והתפר ובחבל עדולם !! לא ???

32. ואם לא די בכל אלה הרי בסדרת החלטות שבאו בעקבות דו"ח רונן (כדוגמת החלטות מס' 729, 790, 795, 796, 819, 824, 833, 834, 848 ). פטרו את החוכר העירוני מתשלום דמי היתר בעת שינוי ייעוד. האריכו את תקופת החכירה ל-4 תקופות של 49 שנה כ"א. ומעבר לכך העניק המינהל זכות בעלות מלאה לבעלי דירות בבניה עירונית.

33. הנדון: פינוי חוות הדלק – "פי גלילות" מועצת מקרקעי ישראל אישרה בימים אלה את התקשרותו של מינהל מקרקעי ישראל עם חברת "פי גלילות" בהסכם לפינוי מסוף הדלק, אשר במסגרתו הוענקו ל"פי גלילות" הטבות מרחיקות לכת, מעל ומעבר לזכויותיה על פי חוזה החכירה. הטבות אלה כללו, בין היתר, את אלה: א.הענקת זכות קניין במקרקעי מסוף הדלק בשטח של כ- 170 דונם, ומתן הזכות להנות מיעוד הקרקע למגורים (רמת אביב ג'), תמורת תשלום בשיעור של 31% בלבד מערך הקרקע. דהיינו המינהל העניק ל"פי גלילות" הטבה בשיעור של 60% מערכה של הקרקע ביעוד למגורים בצפון תל אביב. ב.הענקת קרקע חלופית לצורכי "פי גלילות", ללא מכרז. בנוסף, דיווחו העיתונים כי "פי גלילות" השכירה, למחרת חתימת ההסכם עם המינהל, את שטח המתחם לקואופרטיב התחבורה "דן" תמורת סך של 3,000,000 $ לשנה, למשך עשר שנים. הדברים הללו פורסמו ברבים ולא פסחו על תושבי הישובים החקלאיים, אשר פנו אליך פעמים רבות במשך השנתיים האחרונות בעניין עיגון זכויותיהם בקרקעות המוחכרות להם במשך מאה שנים על ידי קרן קיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל. עשרות ישובים מעמק חפר, השרון והרי יהודה, אשר רובם ככולם ממוקמים על קו התפר, פנו אליך וביקשו כי ממשלת ישראל בראשותך תתייצב לימינם של הישובים, ולכל הפחות, תעמוד מאחורי החלטות שהתקבלו כדין על ידי מועצת מקרקעי ישראל בעניינם של החוכרים החקלאיים. אוזלת היד של הממשלה בסוגיה זו הביאה בסופו של יום לתוצאה קשה מנשוא, לפיה הופקרו החוכרים החקלאיים למסע של הכפשות ושל הסתה פופוליסטית, בדבר קבלת הטבות לכאורה בהיקפים עצומים שלא היו ולא נבראו, תוך יצירת תמונה מעוותת כאילו המגזר החקלאי מופלה לטובה לעומת החוכרים האחרים, וההפך הוא הנכון. הימנעות הממשלה מנקיטת עמדה, הכל כך מתבקשת בסוגיה זו לאורך זמן מה והצגת עמדה מעוותת על ידי היועץ המשפטי לממשלה המתעלמת מהחלטות ממשלות קודמות, הביאו לפסיקה אומללה של בית המשפט העליון. עינם של תושבי הקיבוצים והמושבים אינה צרה בהטבות הניתנות למגזר כזה או אחר, או לחוכר כזה או אחר, מתוך כלל החוכרים של מקרקעי ישראל. לא יעלה על הדעת, כמו בדוגמה זו שלפנינו, בה זכויותיהם של מי שחכרו ועיבדו את הקרקע משך עשרות שנים, יופלו לרעה בצורה כה בוטה לעומת חברות מסחריות שקבלו זכות שימוש בקרקע לפני 40 שנה, למטרה עסקית ספציפית ומוגדרת של מסוף דלק, ולא שילמו בגינה כל תשלום ריאלי, מקבלות זכויות מפליגות כל כך. מקרה "פי גלילות" מוכיח כי מקום בו הממשלה סבורה כי זכויותיו של מאן דהו ראויות להגנה, נמצאת במהירות מרשימה כל הקונסטרוקציה המשפטית הנדרשת בגיבוי כל הנוגעים בדבר, על מנת לממש את ההסדרים ה"דרושים" הלכה למעשה. כולנו תקווה כי ממשלת ישראל החדשה בראשותך, תקבע לעצמה מראש כי זכויותיהם של החוכרים החקלאיים, ראויות להגנה וכי יש למצוא במהירות פתרון ראוי והולם, אשר יביא לתיקונו של המצב האבסורדי והבלתי נסבל, אליו נקלעה ההתיישבות החקלאית, הכפרית במדינת ישראל. אנחנו דורשים כי יושוו זכויותינו לזכויות כל החוכרים אחרים במקרקעי ישראל. הגיעה העת לחוקק חוק ראשי המסדיר את כל נושא החכירה במקרקעי ישראל, בתנאים שווים בין החוכרים השונים. בכבוד רב איציק בדר

34. ושוב נשאלת השאלה: מדוע כשנציגי ההתיישבות, הפרושה רובה ככולה בכפר ובפריפריה, מבקשים הזכות להמשיך להתפרנס בנחלתם גם לעת שינוי ייעוד זו גזלת הציבור וספסרות נדל"ן. בעוד אותה הזכות (ובצדק) לחוכר העירוני מוצגת כמימוש טובת הציבור ומסגרת של חובת המדינה לאזרחיה.

35. מדוע התעשיינים, המלונאים, כורי המלח ואגודות מגרשי כדורגל – כולם משתמשים שניתן להם חוזה חכירה למטרה ספציפית בתמורה לא ריאלית לפרק זמן קצוב בלבד. מדוע זוכו אלה ב- 40% משווי הנכס למקרה של שינוי ייעוד ולבסוף אף דמי ההיתר בוטלו לגביהם ??.

36. אם לא די בזה, בא סיכון חדש - תמ"א 35! עקרונות תמ"א 35 הינם: • לא יוקמו ישובים חדשים . • עדיפות מוחלטת לעיר בכל שימוש כלכלי בקרקע! • הגדרת הפעילות החקלאית בקרקע כ"שמירה על שטחים פתוחים וכעתודה לצורכי העיר".

37. כל אלה תוך: התעלמות מוחלטת, מצרכיהם הכלכליים, המשתנים, של המתיישבים בכפר ובפריפריה.

38. ועוד חומר למחשבה... • כבר כיום כ 80% מעליית הערך בעת שינוי יעוד משולמת לקופת המדינה כדמי היוון ומסים. שיעור חלקה של ק. המדינה • בשנת 1985 שילמו הקבוצים מס רכישה עבור רכישת הזכויות בהסדר מול המדינה.

39. הביקוש לדיור וערך הקרקע הנגזר ממנו - פרופ' דני צידון. אוכלוסיה: 6,041,000 נפש, שיעור ריבוי אוכלוסיה צפוי 2.0% . מספר נפשות ממוצע למשק בית : 3.41 הנחה: משק בית*1.05 = דירה . מספר דירות קיים: 1,784,475 הנחה: % גידול אוכלוסיה קבוע. תוספת לביקוש מעבר לגידול באוכלוסיה 20.0%. ביקוש שנתי ממוצע לדירות : 42,827 דירות. מחיר קרקע ממוצע לדירה : ב - 20,000$ סך התמורה לקרקע לבניה למגורים במליוני $ : 856 מ' $ הנחות: מחיר הקרקע לכל השימושים זהה.  מגורים = 3/4 מהשימושים

40. סך התמורה השנתית לקרקע באלפי $ : 1,142,053 $. הנחות: שיעור ההיוון 2% !!!חישוב ל- 50 שנה !!! הערך המהוון של קרקע לבניה באלפי $ : 35,887,423 $. הנחות: זכויות המחזיקים בקרקע (בלי הבדל לפי סוג): 25%. הערך למחזיקיה בהתישבות (20% ) באלפי $ : 1,794,371 $. או באלפי שקלים חדשים: 7,356,922 ₪. אוכלוסיה בקיבוצים ובמושבים 310,000 נפש. הנחה: גודל משפחה 4 נפשות ערך הקרקע החקלאית למשפחה : 95,000 ₪.

41. על בסיס כל האמור לעיל – אנחנו דורשים : • עיגון זכותנו להמשיך ולהתפרנס מן הקרקע גם לעת שינוי יעוד. כאן המקום להדגיש שוב : זכות לשימוש – לא פיצוי !!! • ביטול מוחלט של האפליה בין המגזר העירוני למגזר החקלאי

42. עלינו להמשיך במאבק וללא פשרות לעיגון זכותנו להמשיך להתפרנס מהקרקע, בכל שטח הנחלה, גם לעת שינוי יעוד !! ככל חוכר אחר