ESAMI DI ABILITAZIONE GEOMETRI

1. ESAMI DI ABILITAZIONE GEOMETRI CENNI DI ESTIMO

2. STIMA DEI FABBRICATI CIVILI • STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO • STIMA IN BASE AL COSTO • STIMA A SITI E CEMENTI • STIMA IN BASE AL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE • STIMA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE • STIMA IN BASE AL VALORE COMPLEMENTARE

3. STIMA DELLE AREE EDIFICABILI • PROBABILE VALORE DI MERCATO • PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE • PROBABILE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

4. FABBRICATI CIVILI – VALORE DI MERCATO • PROCESSO SINTETICO • COMPARAZIONE CON FABBRICATI SIMILI • PREZZI DI VENDITA RECENTI NOTI • SCELTA DEL PARAMETRO TECNICO SUPERFICIE NUMERO DEI VANI VOLUME CANONE DI LOCAZIONE x : ∑V = p : ∑p V = valori ; p = parametri AGGIUNTE E DETRAZIONI

5. AGGIUNTE DETRAZIONI • REDDITI TRANSITORI • TEMPORANEA ESENZIONE IMP • PARCHI, GIARDINI, ORTI NON COMPRESI NEL FABBRICATO • OPERE D’ARTE NON ASPORTABILI • LAVORI DI MIGLIORIA AD OPERA COMUNALE • MINORI REDDITI TRANSITORI • SPESE STRAORDINARIE • SERVITU’ PASSIVE • IPOTECHE,RENDITE VITALIZIE,USUFRUTTO,ABITAZIONE

6. Fabbricati civili valore di costo • SOMMA DELLE SPESE CHE SOSTERREBBE UN IMPRENDITORE ORDINARIO PER LA COSTRUZIONE (GIUDIZIO DI STIMA) • COSTO REALE RILEVATO CONTABILMENTE PER L’IMPRENDITORE CONCRETO

7. Fabbricati civili valore di capitalizzazione V= REDDITO NETTO/r RICERCA DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE REDDITO LORDO DETRATTO DI QUOTE DI : • MANUTENZIONE • ASSICURAZIONE • AMMORTAMENTO • SERVIZI E AMMINISTRAZIONE • IMPOSTE E TASSE

8. Fabbricati civilivalore di trasformazione Il valore di trasformazione che si attribuisce ad un bene trasformato è uguale alla differenza: Valore dei beni ottenuti dalla trsformazione detratte le spese sostenute per la trasformazione. Ricorre quando l’imprenditore vuole determinare la convenienza economica

9. Fabbricati civili – valore complementare • E’ il valore che si attribuisce ad un bene che faccia parte di un altro bene. • Differenza fra il valore dell’intero bene e quello che avrebbe la parte residua come se concepito staccato e vendibile autonomamente dal bene principale.

10. Aree fabbricabilivalore di mercato Va = Vm – (K + P) Va = valore dell’area Vm= valore dell’edificio K = costi di costruzione P= profitto In realtà il K comprende: K = (kt+S+U+O) + (Ou+C) +Interessi+Imposte Kt=costo tecnico di costruzione S= spese generali del costruttorre U= utile normale d’impresa O= oneri professionali Ou= oneri di urbanizzazione C= oneri comunali c osto di costruzione I= interessi passivi Imp.= Imposte e tasse

11. Aree fabbricabili – valore di trasformazione Si ottiene facendo la differenza tra il Valore fabbricato edificabile Ed il costo di costruzione escluso quello dell’area

12. Aree fabbricabili - valore di CAPITALIZZAZIONE QUESTO ASPETTO VIENE PRESO IN CONSIDERAZIONE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE MINIMO NELLE AREE AGRICOLE POSIZIONATE NELLE PERIFERIE OGGETTO DI ESPANSIONE SI RICERCA IL Bf E LO SI CAPITALIZZA

13. DIRITTO E INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE (ART.1127 C.C.) L’ art.1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo di proprietà. La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa, secondo il c.c., se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono opporsi se la sop… pregiudica l’aspetto architettonico o diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

14. Indennita’ di sopraelevazione Chi da corso alla sopraelevazione “ deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al Valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o in parte avevano il diritto di usare (art.1127 c.c.)

15. Diritto di sopraelevare Il diritto di sopraelevare può essere esercitato quando: • L’intervento è tecnicamente possibile • Giuridicamente attuabile (norme urbanistiche) • Economicamente conveniente.

16. sopraelevazione Valore del diritto di sopraelevazione Vds = Vas - Ind Vas = valore di mercato dell’area di sopraelevazione Ind = valore dell’indennità di sopraelevazione (area di sopraelevazione si intende soltanto quella che potrà essere effettivamente edificata tenuto conto di tutte le limitazioni derivanti dal PRG e caratteristiche architettotinche e strutturali dell’edificio stesso. Ind = __V_______ _ a __V_____ n + 1 n + 1 V = valore dell’area di sedime n = n. piani prima della sopraelevazione a = aliquota di comproprietà spettante a chi esegue la sopraelevazione

17. LA NUDA PROPRIETA’ Vnp = V – Vu Vu = a ( qⁿ - 1/r qⁿ ) a = Bf (terreni) ; canone medio annuo (fabbricati) Vnp = valore nuda proprietà Vu = valore usufrutto n = anni di vita probabile a = annualità annua media netta V = valore del bene in regime di ordinarietà

18. INDENNITA’ DIOCCUPAZIONe Terreni agricoli 1/12 del valore agricolo medio per la coltura efettivamente praticata Aree edificabili Indennizzo annuo pari al mancato reddito + imposte pagate nel periodo O Valore venale x interessi legali