VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ г.Челябинск 05 декабря 2008г.

1. VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМг.Челябинск 05 декабря 2008г. БЦ “ПАЛАДИН” г. Челябинск, Центральный район, пересечение ул. Российской и Труда. Общая площадь: 35 400 м2 Ильин Станислав Евгеньевич директор проекта

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Территория планируемого строительства находится в восточной части Центрального района г. Челябинска на пересечении улиц Российской и Труда, ограничивающими административный центр города с востока и с севера соответственно. Административно-деловой центр города ограничен Свердловским проспектом, улицами Труда, Тимирязева, 3-го Интернационала. Стратегическое и локальное местоположение оценивается как “хорошее”.

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА Участок имеет сложную форму, площадью примерно 3 600 м2 и с восточной стороны частично прилегает к улице Российской. Территория находится в ложбине р. Миасс (имеет уклон по ул. Российской как с северного, так и с южного направления), но рельеф самого участка ровный. Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет. Визуальная доступность земельного участка со стороны основных подъездов (ул. Российская и Труда) оценивается как “хорошая”. На территории участка имеются строения, подлежащие сносу.

4. ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТА Инициатором проекта выступает группа предприятий “ДЭФА”, работающая в сфере строительства в Челябинской области с 1999 года и имеющая значительный опыт капитального строительства, реконструкции и ремонт зданий жилого, общественного и производственного назначения. Численный состав сотрудников предприятий более 500 человек. Для реализации проекта создана целевая компания (SPV) – ООО «ПАЛАДИН», которая иной финансово-хозяйственной деятельности не ведет. Участниками Общества являются ООО «Строительные технологии», входящее в ГП «ДЭФА» (85% долей) и ООО Клуб «АСА» (антикварные самодельные автомобили) - 15% долей.

5. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ Непосредственный доступ к участку обеспечен по улицам Труда, Российской к К.Маркса. Доступность участка значительно улучшится после реализации городского проекта многоуровневой транспортной развязки, связывающей ул.Бр.Кашириных, Труда и Российскую. Ее строительство было запланировано к 2011 г. Основные потоки офисных сотрудников будут направлены из районов проживания – со стороны Северо-Запада, Северо-Востока, Советского и Ленинского районов. В 5-13-ти минутах пешеходной доступности от участка находится множество остановок общественного транспорта, что позволяет подъехать к объекту из любого района города, делая не более 1 пересадки.

6. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ Общая площадь офисной недвижимости в г.Челябинске превышает 1,5 млн.м2, при этом на специализированные офисные центры приходится не более 1/3 площадей. Суммарная площадь арендопригодных помещений в офисных зданиях примерно 360 тыс.м2. Территориально, основная доля предложения сконцентрирована в центре города (по оценкам GVA Sawyer, она составляет 70% - см. диаграмму), однако его доминирующая роль будет снижаться в силу ранее отмеченных тенденций.

7. СПРОС ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ Наиболее востребованными со стороны челябинских компаний малого и среднего бизнеса являются офисы площадью от 31 до 50 кв.м. По типам планировки для наибольшего количества компаний (31%) оптимальной является блочная система планировки (с отдельным входом в офис), коридорную систему предпочитают 24% компаний, целый этаж с отдельным входом – 22%. Основных причин неудовлетворенности существующим офисом две ( 70% всех неудовлетворенных компаний): это неоптимальный размер офиса (41%) и некомфортные условия для работы (29%).

8. КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ Общая площадь бизнес-центров в разной стадии строительства: 63 000 м2 Общая площадь действующих бизнес-центров: 122 905 м2 Общая площадь проектов, пока находящихся в “бумажной” стадии: примерно 180 000 м2

9. ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ Бизнес-центр «Паладин» представляет собой здание переменной этажности – от 3 до 24 наземных этажей плюс 2 подземных этажа.Здание запроектировано практически по границам участка, коэффициент застройки составляет 88%. В здании организованы 2 автопарковки общей площадью 10 150 м2 и вместимостью 262 м/места с независимыми въездами с ул.Российской: Часть помещений на 2-3 этажах общей площадью ок.1000 м2 со свободной планировкой и отдельной входной группой образуют единый блок автомобильного музея, который будет передан в собственность ООО «АСА» в качестве компенсации за уступку земельного участка под их нынешним зданием на территории строительства и снятие соответствующих обременений В цокольном этаже организован кафетерий, 2 верхних этажа (23-24) являются техническими.

10. ТЕХНОЛОГИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА Строительство бизнес центра будет производиться по технологии сборно-монолитного каркасного домостроения (т.н. «Чебоксарская серия»). Существенным фактором успеха проекта является то, что поставщиками основных строительных материалов будут предприятия, входящие в холдинг Инициатора – ООО «Челябинский завод сборно-монолитного каркаса» и ООО «БетонСтрой». Это гарантирует сквозной контроль качества, управление себестоимостью и соблюдение графика поставок.

11. ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ Планировки основного арендного блока (4-23 этажи) выполнены по коридорной системе. Все помещения соответствуют стандартным требованиям целевой аудитории арендаторов: разгорожены в сетке колонн (внутри комнат нет мешающих элементов), имеют прямоугольную форму, небольшую глубину, хорошую освещенность и небольшой размер. Такая компоновка проста, удобна и предельно прагматична: коэффициент эффективности (нетто) составляет 66-86%. Необходимость организации вместительной автопарковки и отчуждения помещения музея, итоговый коэффициент эффективности (нетто) оказался невысоким – чуть более 50%, что меньше сложившихся нормативов для офисной недвижимости класса «В».

12. ИСХОДНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЕКТА Себестоимость строительства 45 т.р./м2 без НДС Общая стоимость проекта 1,45 млрд.р. Ставки аренды: 900 р./м2 (кафетерий в цоколе), 1700 р. – 1 этаж, 1300 р./м2 – 2, 22, 23 этажи и 1150 р./м2 – все остальные (с 3 по 21) этажи. Итоговая средневзвешенная ставка равна 1195 р./м2

13. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

14. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПОСЛЕ ЗАПУСКА

15. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОДАЖА СТОИМОСТЬ= NOI/cap rate Наиболее вероятная ставка капитализации: 9,5-12% . Инвестиционная оценка проекта: 1,5 – 1,9 млрд.р.

16. ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ

17. SWOT-анализ проекта

18. КОНТАКТЫ Адрес: 454053, г. Челябинск, ул. Короленко, 77. Тел.: (351) 2621440. E-mail: ise@defagroup.ru. Директор проекта: Ильин Станислав Евгеньевич

19. Все пройдет… There will be laughter after pain There will be sunshine after rain The sun will always bethe same