Nieuwe wet mede eigendom
This presentation is the property of its rightful owner.
Sponsored Links
1 / 56

Nieuwe wet mede-eigendom PowerPoint PPT Presentation


  • 308 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Nieuwe wet mede-eigendom. GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT www.bdlaw.be. Algemeen. Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken. Algemeen . Bouwt voort op wet van 30.06.1994

Download Presentation

Nieuwe wet mede-eigendom

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Nieuwe wet mede eigendom

Nieuwe wet mede-eigendom

GUY BAELDE

ADVOCATEN BAELDE & D’HONT

www.bdlaw.be


Algemeen

Algemeen

Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken


Algemeen1

Algemeen

Bouwt voort op wet van 30.06.1994

Verfijning door aanpassingen uit de praktijk

Wet heeft voorrang op statuten (alle artikels zijn van dwingend recht)

Belangrijkste wijzigingen

deelverenigingen met afzonderlijk beheer

Transparantie in informatiestroom, boekhouding en syndicaal beheer (corporategovernance)

Responsabilisering mede-eigenaar

Inwerkingtreding: 1 september 2010

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing artikel 577 3 bw

Deelverenigingen – Ondersplitsing

Artikel 577-3 BW


Deelverenigingen ondersplitsing

Deelverenigingen - ondersplitsing

Basis van Appartementsmede-eigendom

splitsing van eigendomsrecht = rechtshandeling, waarbij volle eigendomsrecht van een te bouwen of gebouwd gebouw getransformeerd wordt in meerdere juridisch zelfstandige eenheden, appartementen

Facultatieve splitsing in verschillende niveau’s: hoofdvereniging en deelvereniging (als gevolg van Cass. 3 juni 2004: geen deelverenigingen mogelijk)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing1

Deelverenigingen - ondersplitsing

  • algemene gemene delen → beheerd door de hoofdvereninging

  • particuliere gemene delen → beheerd door de deelvereniging

  • Structuur:

  • DV met rechtspersoonlijkheid: constitutieve vereisten conform wet

  • DV zonder rechtspersoonlijkheid: mogelijk, maar zelf in te vullen, wel steeds bekrachtiging in AV.

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing2

Deelverenigingen - ondersplitsing

Met rechtspersoonlijkheid: Art. 577-3 § 4 BW: 2 voorwaarden:

1. Verantwoorde substructuur

Verdeling van groep van gebouwen in deelvereniging per gebouw maar mogelijk indien min. 20 kavels

Kavel? Ruim : ook parkeervakken, bergingen, ..., maar autonoom

Deelvereniging in gebouw: indien fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, vb. Garages, winkels, handelszaken.

≠ bedoeling dat elk verdiep een mini-mede-eigendom wordt => bouwkundig toetsen, vb. Onderscheiden trapzalen, ...

2. Uitwerking structuur in basisakte

Regeling van deelvereniging in basisakte

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing3

Deelverenigingen - ondersplitsing

  • Gevolg rechtspersoonlijkheid:

    • DV kan autonoom oordelen en zelf naar rechtbank stappen

    • Enkel met betrekking tot zijn particuliere gemene delen die exclusief onder de bevoegheid van de deelverenigingen vallen

    • Kan handelen in rechte tegen HV of andere DV

    • Kan afzonderlijke syndicus nemen

  • Afstand van rechtspersoonlijkheid: beslissing met 4/5de

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing4

Deelverenigingen - ondersplitsing

  • Zonder rechtspersoonlijkheid

    • Informele vergadering

      • Probleem opbod van deelvereniging om AV te overtuigen

      • Dikwijls moeilijkheden, tenzij onthouding voor alle gebouwen die niets te maken hebben met dat ene gebouw in de groep voor wie de beslissing belang heeft

      • Kan niet naar de rechtbank stappen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing5

Deelverenigingen - ondersplitsing

Praktische uitwerking deelvereniging:

Splitsingsakte hoofdvereniging en annex met splitsingsakte deelvereniging

Inhoud hoofdsplitsingsakte = 577-4 BW + beschrijving principe ondersplitsing, uitwerking deelvereniging en bevoegdheden

Inhoud splitsingsakte deelvereniging

Onderverdeling van de particulier gemene delen en privatieve delen

Aanwijzing organen en bevoegdheden

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing6

Deelverenigingen - ondersplitsing

Opdeling van bevoegdheden

DV met rechtspersoonlijkheid:

HV exclusief bevoegd voor algemene gemene delen + zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren

DV exclusief bevoegd voor particuliere gemene delen

Bevoegdheidsconflict: DV kan naar rechtbank

DV zonder rechtspersoonlijkheid:

enkel voorbereidende vergadering op algemene vergadering

Indien misbruik van meerderheid kunnen mede-eigenaars van DV zich tot de rechtbank wenden 577-9 BW – DV zelf kan niet ageren

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Deelverenigingen ondersplitsing7

Deelverenigingen - ondersplitsing

  • Nieuwe splitsingen:

    • Promotor voorziet in akte ondersplitsing of niet

    • Statuten voorzien ondersplitsing in DV zonder rechtspersoonlijkheid: informele DV

    • Geen ondersplitsing voorzien in statuten:

      • via statutenwijziging te voorzien

        • Met RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, f BW)

        • Zonder RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, g BW)

  • Bestaande splitsing:

    • Indien reeds ondersplitsing geldig voorzien: geldig volgens nieuwe wet (niet in vorige wetgeving, daar slechts DV zonder RP ingevolge Cass. 03.06.04):

      • best wel bijzondere vergadering voorzien voor implicaties

    • Indien niet geldig voorzien: statutenwijziging 4/5de

    • Indien niet voorzien: statutenwijziging 4/5de

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Wijzigingen in de statuten artikel 577 4 bw

Wijzigingen in de statuten

Artikel 577- 4 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Statuten verdeling van de aandelen van gemene delen

Statuten:Verdeling van de aandelen van gemene delen

Wet 1994: verdeling volgens waarde

Nieuwe wet:

Bepaling van aandeel in gemeenschappelijke delen: rekening houden met respectieve waarde van die delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatief deel (= nuttigheidscriterium)

Bedenking: criterium zicht? wat indien een gebouw ernaast wordt gezet, waardoor zicht wijzigt?

Met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar

Verslag wordt opgenomen in de basisakte

Voor alle gebouwen? Neen, enkel voor nieuwe gebouwen of wanneer er tot een wijziging van de aandelen wordt besloten.

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Statuten reglement van mede eigendom

Statuten:Reglement van mede-eigendom

  • het reglement van mede-eigendom moet thans ook bevatten:

    • Criteria berekeningswijze aandeel

    • Nadere regels voor hernieuwing mandaat of opzegging syndicus en verplichtingen einde mandaat

    • De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering plaatsvindt (vb. tussen 1 en 15 september)

  • Het reglement van mede-eigendom mag geen arbitragebeding bevatten

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Ondernemingsnummer artikel 577 5 bw

Ondernemingsnummer

Artikel 577- 5 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Ondernemingsnummer

Ondernemingsnummer

Verplichte vermelding ondernemingsnummer op alle documenten van de VME

Hoe aanvragen?

Nieuwe gebouwen: via notaris bij overschrijving statuten

Bestaande gebouwen:

Ontstaan na 1995: automatisch, controle op http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl

Ontstaan vóór 1995: schriftelijke aanvraag aan hypotheekkantoor van de ligging van het gebouw

Bijlage: basisakte en identiteitsgegevens eigenaars die basisakte opstelden

Kosteloos

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering artikel 577 6 en 577 7 bw

Algemene Vergadering

Artikel 577-6 en 577-7 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering wie mag aan de vergadering deelnemen art 577 6 1 bw

Algemene VergaderingWie mag aan de vergadering deelnemen? (art. 577-6 §1 BW)

Principe:

iedere eigenaar van een kavel = lid van AV

Uitz: verdeling eigendomsrecht:

aanwijzing van lasthebber door eigenaars + verplichte kennisgeving identiteit aan syndicus

→ discussie/geen aanwijzing: deelname geschorst

lasthebber = aanspreekpunt: wordt opgeroepen, ontvangt documenten, ...

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering samenroepen vergadering art 577 6 2

Algemene VergaderingSamenroepen vergadering (art. 577-6§2)

Op verzoek van de syndicus

AV: verplicht binnen periode van 15 dagen voorzien in basisakte

BAV: altijd mogelijk, indien dringende beslissingen noodzakelijk zijn

Op verzoek van de mede-eigenaars

op verzoek van 1/meer mede-eigenaars die 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten:

Aanvraag via aangetekende brief aan syndicus

Geen oproeping binnen 30 d. : zelf oproepen

Kritiek: misbruik mgl. want geen motivatie nodig?

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering vormvoorschriften voor bijeenroeping art 577 6 3

Algemene VergaderingVormvoorschriften voor bijeenroeping(art. 577-6§3)

Inhoud:

plaats, dag en uur

Agenda van de punten

Punten syndicus

Punten mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvereniging: min. 3 weken voor periode toegestuurd, zoniet voor volgende vergadering

Regels over raadpleging documenten van geagendeerde punten (individueel controlerecht)

Wijze:

aangetekende brief of ander communicatiemiddel, op voorwaarde dat eigenaar uitdrukkelijk en schriftelijk toestemt (kosten voor VME)

Aan laatst gekende adres (verantwoordelijkheid eigenaar)

15 kalenderdagen op voorhand, tenzij dringend of langere termijn in RvM

Begrotingsramingen meesturen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering organisatie art 577 6 5

Algemene VergaderingOrganisatie(art. 577-6§5)

Voorzitter: mede-eigenaar, nooit de syndicus

Taak:

tijdens vergadering: ordelijk verloop AV, beraadslaging, ondertekening notulen bij einde,...

Einde mandaat syndicus: ontvangst beheersdossier binnen dertig dagen na einde indien niet aan de opvolgende syndicus werd overhandigd.

Secretaris:

Wordt aangewezen bij begin vergadering, kan syndicus zelf zijn

Taak: notulering

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering aanwezigheidsquorum stemquorum art 577 6 5 en 6

Aanwezigheidsquorum

1 meting in het begin

indien mede-eigenaars weglopen: blijft geldig

Dubbel quorum:

> ½ ME aanwezig of vertegenwoordigd

min. ½ van aandelen

Ook geldig indien: min. ¾ van aandelen vertegenw. zonder dat ½ aanwezig is.

Stemquorum

Bij elke beslissing stemquorum opnieuw bepalen

Algemene vergaderingaanwezigheidsquorum – stemquorum(art. 577-6§5 en 6)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering volmachten art 577 6 7

Algemene vergaderingVolmachten(art. 577-6§7)

  • Volmachten: voorwaarden:

    • Op naam – niet meer blanco

    • Algemeen of specifiek

    • Slechts voor 1 vergadering (tenzij notarieel)

    • Stemkrachtbeperking: Max. ½ van de stemmen van de aanwezige eigenaars, dus niet groter dan andere aanwezige eigenaars.

    • Max. 3 volmachten, tenzij totaliteit van eigen stem en volmacht samen niet meer dan 10% van totaal aantal stemmen dat toekomt aan de kavels van de mede-eigendom

    • Syndicus = nooit volmachtdrager, zelfs niet als hij mede-eigenaar is

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering stemquorum en recht art 577 6 8

Algemene vergaderingstemquorum en recht(art. 577-6§8)

  • Stemquorum: bij elke stemming opnieuw

  • Onthouding en blancostemmen worden niet meegerekend

  • Geen tegenstrijdig belang mogelijk, vb. Aannemer-eigenaar

  • Principe: volstrekte meerderheid = ½ + 1, tenzij in wet gekwalificeerde meerderheid voorzien is (statutair voorziene andere meerderheid geldt niet)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering stemquota art 577 7

Algemene vergaderingstemquota(art. 577-7)

  • 3/4den meerderheid: artikel 577-7§1, 1° BW

    • Over oprichting Raad van mede-eigendom, onder de 20 kavels, met uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen (voor kleine gebouwen dus niet verplicht)

      • Taak: controle syndicus, inzage documenten, halfjaarlijks verslag

      • Duur: 1 jaar

      • Let op: wie erin zit = gewone meerderheid, welke opdracht/delegatie = 3/4de

  • Bedrag voor contracten/opdrachten waarvoor mededinging verplicht is

  • Werken aan privatieven: bijzondere motivering vereist en om economische en technische redenen (>< Cass.1 april 2004). ≠ wijziging verdeling kosten.: apparte offertes vragen voor die privatieven. Het is niet omdat de VME beslist die werken uit te voeren, dat de privatieven ze niet zullen moeten dragen. Let op: beslissing uitvoering werken ≠ vrijgeleide voor toegang tot het appartement (Rechtbank vereist)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering stemquota art 577 71

Algemene vergaderingstemquota(art. 577-7)

  • 4/5de meerderheid

    • Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid

  • Unanimiteit: niet vereist voor:

    • Werken of daden van verwerving of beschikking: indien hoofdbeslissing ook rectificatie van aandelen noodzakelijk maakt, zal de wijziging aandelen niet unaniem moeten genomen worden, maar de hoofdbeslissing volgen (vb. Verkoop woning huisbewaarder = 4/5den)

    • Wijziging aandelen ingevolge oprichting deelverenigingen van mede-eigenaars, gezien oprichting deelvereniging 4/5den vereist.

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Algemene vergadering notulen art 577 6 10 11 12

Algemene vergaderingnotulen(art. 577-6§10-11-12)

  • Geen verslag meer, wel “notulen”

  • Op te stellen door syndicus/secretaris

  • Inhoud: vermelding meerderheden en naam mede-eigenaars die tegenstemden of zich onthielden (belang voor ontvankelijkheid verzet) Vermelding wijziging aanwezigen aangeraden.

  • Opstellen op einde vergadering en na lezing, ondertekening door voorzitter, secretaris en aanwezige mede-eigenaars

  • Schriftelijke vergadering? Ja, 2 voorwaarden: geen beslissing waarvoor authentieke akte nodig is en unanimiteit van alle mede- eigenaars (geen ontbrekende eigenaars) – hoe? art. 2081 BW: ‘elke electronische kennisgeving, die kan worden overgezet naar een schriftelijke drager’

  • Binnen 30 dagen: opname in register en versturingME’s en syndici. Indien geen ontvangst, dan syndicus ter orde roepen = geen vervaltermijn, om te vermijden dat de verslagen dan aangetekend zouden moeten verstuurd worden.

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Syndicus artikel 577 8 bw

SYNDICUS

Artikel 577-8 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Syndicus aanstelling duur contract bekendmaking art 577 8 1 2 b w

SyndicusAanstelling – duur – contract – bekendmaking art. 577-8 § 1-2 B.W.

  • Aanstelling: ook door iedere belanghebbende (vb. schuldeisers)

  • Schriftelijke overeenkomst vereist

  • Duur: max3 jaar, doch vernieuwbaar mits uitdrukkelijke beslissing van de AV

  • Geen verlenging≠ recht op vergoeding, dus uitdrukkelijke verlenging vragen. Weigering hernieuwing kan nooit gesanctioneerd worden.

  • Ondernemingsnummer vereist (professionalisering)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Syndicus bevoegdheden art 577 8 4 b w

Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.

  • Beslissingen AV uitvoeren en laten uitvoeren

  • Vermogenbeheer via afzonderlijke rekeningen werkkapitaal en reservekapitaal op naam van VME – ook voor deelverenigingen

  • Lijst schulden binnen 30 d. na verzoek notaris

  • Aanplakking datum vergaderingifv huurders,…

  • Overdracht beheersdossier en boekhouding binnen 30 dagen na einde mandaat, met boekhouding, bewijzen, historiek schades, ...aan nieuwe syndicus of de voorzitter

  • Aansprakelijkheidsverzekering (BIV), maar niet professionele syndici moeten ook verzekerd worden. Indien het mandaat onbezoldigd is de verzekering te betalen door de VME

  • Informatie ME’s via internetsite: inzage doc’s/gegevens

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Syndicus bevoegdheden art 577 8 4 b w1

Syndicusbevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W.

  • Bewaring postinterventiedossier

  • Kostenramingen ingevolge mededinging

  • Evaluatierapportivm leveringen

  • Tegenstrijdigheid van belang van syndicus bij leveringen – meldingsplicht

  • Lijst deelgerechtigden vergadering – naam – adres -kavel-referenties bezorgen

  • genormaliseerde boekhouding: vanaf 20 kavels (uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen) – anders vereenvoudigde boekhouding.

  • Begrotingsraming beheer en begrotingsraming gebouw (inspectie bouw) – bijvoegen bij convocatie

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Syndicus bevoegdheden art 19 aanpassingswet

Syndicusbevoegdheden art. 19 aanpassingswet

  • Specifieke bevoegdheid uit aanpassingswet:

    • Aanpassing statuten aan nieuwe wet

      • Tegen 1 september 2011

      • Ter goedkeuring voorleggen aan VME

        • Vergadering stemt in: ok

        • Vergadering stemt niet in: geen aansprakelijkheid syndicus – wetgeving zelf is dwingend en dient boven statuten toegepast

      • Wijziging reglement van mede-eigendom in dit kader: geen overschrijving nodig tenzij wijziging aan basisakte

        • Goedkeuring met 1/2de

        • Formeel besluit voorzien

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Raad van mede eigendom en commissaris van de rekeningen artikel 577 8 bw

RAAD VAN MEDE-EIGENDOM EN COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN

Artikel 577-8 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Raad van mede eigendom bij grote gebouwen art 577 8 1 bw

Raad van Mede-eigendom bij grote gebouwenart. 577-8/1 BW

Verplicht vanaf 20 kavels met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen

Op eerste algemene vergadering

Taak:

toezicht syndicus

Kopie- en kennisname stukken en gegevens beheer

Opdracht/delegatie: 3/4de

Halfjaarlijks verslag ivm taak

Duur: 1 jaar

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Commissaris van de rekeningen art 577 8 2 b w

Commissaris van de rekeningenart. 577-8/2 B.W.

  • Onafhankelijke deskundige

  • Al dan niet mede-eigenaar

  • Bevoegdheden conform reglement van mede-eigendom

  • Grote VME’s: kan bedrijfsrevisor, accountant zijn

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Optreden in rechte artikel 577 9 bw

OPTREDEN IN RECHTE

Artikel 577-9 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Optreden in rechte artikel 577 9 bw1

Optreden in rechteartikel 577-9 BW

  • Doel nieuwe wet: procesbevoegdheid verduidelijken

    • VME: Belangrijke wijziging: VME kan optreden in rechte met betrekking tot het beheer, zakelijke en persoonlijke rechten, ook inzake de aandelen in de gemeenschappelijke zaken en lasten

    • Syndicus: twee vaste procesmogelijkheden, zonder bevestiging van AV: dringende reden of vordering in bewaring van de rechten van de VME (achterstallen, gebreken, ...) Let op: snelle bekrachtiging proces. Ook kennisgave van rechtsvorderingen tegen VME

    • Mede-eigenaar: bezwaar besluiten in notulen

      • Termijn: Vier maanden vanaf datum vergadering

      • Gerechtskosten:

        • mede-eigenaar-eiser: vordering (gedeeltelijk) gegrond: vrijstelling van gerechtskosten

        • Mede-eigenaar-verweerder: vordering (gedeeltelijk) gegrond: meebetalen in de gerechtskosten

        • Probleem: pas teruggave na vonnis – soms in ander boekjaar...

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Nieuwe wet mede eigendom

Tegenstelbaarheid statuten, reglement van orde en besluiten van de algemene vergadering

Artikel 577-10 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Tegenstelbaarheid

Tegenstelbaarheid

  • Kennisgeving adreswijziging of wijziging zakelijk statuut van mede-eigenaar: verantwoordelijkheid mede-eigenaar – verzending door syndicus naar laatst gekend adres

  • Tegenwerpelijkheid aan huurders/gebruikers:

    • Aan houder van zakelijk of persoonlijk recht, vb. Vruchtgebruik of huur

  • Kennisgeving verhuring aan syndicus

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Overdracht van een kavel artikel 577 11 bw

Overdracht van een kavel

Artikel 577-11 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Overdracht van een kavel art 577 11

Overdracht van een kavelart. 577-11

  • Precontractuele informatie vóór ondertekening van de compromis/aankoopbelofte/bod door notaris, vastgoedmakelaar, verkoper:

    • Niet mogelijk via opschortende voorwaarde

    • Info te bekomen bij syndicus – antwoord binnen 15 dagen

      • Werkkapitaal – Reservekapitaal

      • Achterstallen

      • Opvragingen reservekapitaal

      • Gerechtelijke procedure

      • Notulen van vergaderingen van laatste 3 jaar + afrekeningen van laatste 2 jaar

      • Recentste goedgekeurde balans

  • Geen antwoord syndicus: meedeling aan partijen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Overdracht van een kavel art 577 111

Overdracht van een kavelart. 577-11

  • Informatieplicht vóór notariële akte

    • Te bekomen bij syndicus – antwoord bi 30 d.

      • Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling vernieuwing beslist door AV voor overdracht

      • Oproepen kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden goedgekeurd voor overdracht

      • Kosten verbonden aan verkrijging gemene delen

      • Staat van verschuldigde bedragen tgv geschillen

    • Geen antwoord: kennisgave aan partijen

    • Koper betaalt deze schulden, tenzij overeenkomst

    • Gewone lasten: pro rata

    • Buitengewone lasten en kapitaalinbreng tussen compromis en akte: te betalen door koper, indien volmacht om deel te nemen aan de algemene vergadering.

    • Notaris licht syndicus in van datum akte en adres koper – kosten voor verkoper

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Achterstallen en authentieke akte artikel 577 11 1 bw

Achterstallen en authentieke akte

Artikel 577-11/1 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Achterstallen en notari le akte

Achterstallen en notariële akte

  • Notaris moet achterstallen afhouden van de prijs van de overdracht, na betaling bevoorrechte schuldeisers

  • Indien betwisting: melding binnen de drie werkdagen na dag van de akte aan de syndicus via aangetekende brief

  • Syndicus kan binnen 12 werkdagen bewarend of uitvoerend beslag leggen: na dag van akte of aangetekende brief?

  • Geen beslag = uitbetaling aan de overdrager

  • Let op: inhouding door notaris creëert geen voorrecht

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Vertaling artikel 577 11 2 bw

Vertaling

Artikel 577-11/2 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Vertaling art 577 11 2

Vertaling(art. 577-11/2)

  • Iedere eigenaar kan vertaling vragen van elk document dat uitgaat van de VME

  • Taal: enkel taal van ligging van goed.

  • ‘indien zulks dient te gebeuren’ = in kader van een gerechtelijke procedure??

  • Door syndicus binnen redelijke termijn

  • Is niet verplicht een beëdigde vertaling, tenzij vereist

  • Voor verleden: alleen basisakte en reglement van mede-eigendom, niet het huishoudelijk reglement


Varia artikel 577 12 tem 14 bw

Varia

Artikel 577-12 tem 14 BW

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Varia

Varia

  • Vereffening VME: gedeeltelijk conform Wetboek Vennootschappen

  • Overschrijving op hypotheekkantoor: slechts op naam van VME (vroeger ook op eigenaars)

  • Inwerkingtreding: op 01.09.10 voor alles wat niet strookt met wetgeving, behoudens:

    • Berekening aandelen en lasten: niet voor oude gebouwen opgericht voor 01/09/10

    • Coördinatie statuten: vóór 01.09.11

    • Vertaling: enkel voor documenten na inwerkingtreding wet, behoudens statuten

    • Boekhoudregels: na vaststelling in KB


To do voor de syndicus specifiek ingevolge nieuwe wet

TO DO voor de SYNDICUS

Specifiek ingevolge nieuwe wet

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


To do syndicus

TO DO SYNDICUS

1. Toiletage statuten van bestaande gebouwen:

  • Via basisakte (en dus notarieel)

    • Niet verplicht: verslag berekeningswijze aandeel

    • Niet verplicht: creatie van deelvereniging

  • Via reglement van mede-eigendom

    • Zo nodig: regeling hernieuwing, opzeg, einde mandaat syndicus

    • Oproepingstermijn van 15 d. voor algemene Vergadering

    • Regeling aanstelling organen: raad van mede-eigenaars, secretaris, commissaris van de rekeningen

    • Onwettig geworden clausules wijzigen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


To do syndicus1

TO DO SYNDICUS

2. Informatie mede-eigenaars - bewoners

  • Nieuwe wetgeving

  • Uitdrukkelijk verzoek indien mede-eigenaars een andere vorm dan aangetekende uitnodiging toestaan

  • Aanplakking datum vergadering

  • Lijst van de mede-eigenaars aan wie erom vraagt (beperkte info ingevolge schending privacy: naam, adres, kavel)

  • Naam van de lasthebber in verdeeld eigendomsrecht opvragen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


To do syndicus2

TO DO SYNDICUS

3. Op eerste algemene vergadering

  • Voorstel getoileteerde versie statuten en goedkeuring

  • Uitnodiging met balans en begrotingsramingen

  • Nazicht volmachten

  • Benoeming voorzitter

  • Aanstelling commissaris van de rekeningen en bepaling bevoegdheden

  • Aanstelling secretaris

  • Oprichting raad van mede-eigendom verplicht vanaf 20 kavels, opdrachten bepalen en benoeming leden

  • Voorstel minimum bedrag mededinging

  • Evaluatie leveringscontracten

  • Goedkeuring balans en begrotingsramingen

  • Oprichten deelvereniging(en)

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


To do syndicus3

TO DO SYNDICUS

  • Vastleggen 15 dagen waarin jaarlijkse vergadering moet gehouden worden

  • Uitleg en kostprijs toiletage statuten

  • Wijze van raadpleging van documenten VME + lijst in te ziene documenten bepalen

  • Info schriftelijke bevestiging door eigenaar van wijziging adresgegevens en bewoners

  • Tarieven vastleggen voor kostprijs kopiename (raad van mede-eigendom)

  • Syndicuscontract laten bevestigen

  • Verslaggeving gerechtelijke procedures

  • Bepaling regeling kosten inlichtingen aan notaris, vastgoedmakelaar, verkoper

  • Voorlezing en ondertekening notulen AV met vermelding namen van blanco-stemmen en onthoudingen

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


To do syndicus4

TO DO SYNDICUS

4. Op tweede algemene vergadering (naast gebruikelijke zaken)

  • Aanstelling of verlenging benoeming syndicus

  • Herverkiezing raad van mede-eigenaars

    5. Algemeen

  • Afzonderlijke kwaliteitsrekeningen werk- en reservekapitaal aanvragen en meedelen

  • Aanvragen ondernemingsnummer VME

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994


Nieuwe wet mede eigendom

BVBA Advocaten Baelde & D’hont

Brugsesteenweg 82-84 - 8460 Oudenburg

T: 059/250994 F: 059/250995

[email protected]


  • Login